东莞市国有建设用地基准地价更新修正体系.docx
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东莞市国有建设用地基准地价更新修正体系
附件5：
东莞市2016年国有建设用地基准地价更新修正体系
一、东莞市各用途基准地价修正体系
（一）商服用地宗地地价修正体系
1、商服用地区域因素修正
表1商服区域因素修正系数表
指标标准
判断标准
商服繁华程度
指标说明
与商服中心、高级商务区和集贸农贸市场的距离，区域商服氛围水平
指标权重值（Q）
33%
交通条件
指标说明
区域道路路网密集程度，地铁、公交站点密集程度，与客运站、火车站的距离
指标权重值（Q）
19%
基本设施状况
指标说明
市政供水保证率，排水状况，供电保障率商服配套设施完善程度
指标权重值（Q）
16%
周边城市影响度
指标说明
评估范围外较发达的邻近区域对评估范围内用地带来日常生活以及价格等方面的影响程度
指标权重值（Q）
14%
人口状况
指标说明
人口密集程度，商服人流聚集程度
指标权重值（Q）
11%
用地潜力
指标说明
区域规划主导土地利用规划用途，区域规划前景情况
指标权重值（Q）
7%
注：
（1）商服用地各区片区域因素修正幅度乘以不同因素的指标权重值后得到的是对应各区片不同因素的修正系数范围值，修正前需根据不同区片各个因素的实际优劣程度编制各级差异修正标准；
（2）商服用地各区片基准地价代表的是各因素在所在区片内平均优劣程度条件下的地价水平，应用修正时，需根据估价对象的实际区域因素与区片所代表各因素平均优劣程度的差异，参考编制的因素差异修正标准，对区片基准地价进行加减修正至估价对象实际区域因素影响条件下的地价水平。
表2商服各区片区域因素总修正幅度表
区片编号
修正幅度（%）
区片编号
修正幅度（%）
区片编号
修正幅度（%）
SF001
±3.13%
SF138
±14.04%
SF275
±10.85%
SF002
±5.82%
SF139
±13.35%
SF276
±12.96%
SF003
±3.73%
SF140
±13.4%
SF277
±14.76%
SF004
±11.14%
SF141
±18.98%
SF278
±12.78%
SF005
±6.7%
SF142
±9.18%
SF279
±3.59%
SF006
±9.54%
SF143
±12.59%
SF280
±14.8%
SF007
±9.78%
SF144
±11.84%
SF281
±4.96%
SF008
±9.12%
SF145
±12.34%
SF282
±9.62%
SF009
±7.01%
SF146
±6.18%
SF283
±15.91%
SF010
±11.12%
SF147
±7.88%
SF284
±13.02%
SF011
±4.43%
SF148
±14.2%
SF285
±15.1%
SF012
±11.5%
SF149
±6.84%
SF286
±7.34%
SF013
±10.04%
SF150
±8.35%
SF287
±13.06%
SF014
±10.18%
SF151
±8.28%
SF288
±4.25%
SF015
±9.33%
SF152
±4.46%
SF289
±6.76%
SF016
±10.04%
SF153
±9.68%
SF290
±14.4%
SF017
±3.34%
SF154
±8.94%
SF291
±5.41%
SF018
±9.79%
SF155
±6.8%
SF292
±6.54%
SF019
±10.78%
SF156
±12.39%
SF293
±10.85%
SF020
±9.69%
SF157
±17.74%
SF294
±8.59%
SF021
±9.75%
SF158
±3.84%
SF295
±7.4%
SF022
±5.56%
SF159
±14.1%
SF296
±6.48%
SF023
±8.39%
SF160
±10.8%
SF297
±4.07%
SF024
±12.53%
SF161
±15.53%
SF298
±14.02%
SF025
±8.63%
SF162
±18.43%
SF299
±17.36%
SF026
±9.32%
SF163
±17.97%
SF300
±12.25%
SF027
±7.26%
SF164
±8.66%
SF301
±3.74%
SF028
±4.66%
SF165
±7.27%
SF302
±14.86%
SF029
±6.81%
SF166
±18.48%
SF303
±11.53%
SF030
±2.82%
SF167
±15.26%
SF304
±16.37%
SF031
±7.76%
SF168
±12.88%
SF305
±14.33%
SF032
±4.33%
SF169
±11.55%
SF306
±19.74%
SF033
±11.08%
SF170
±17.25%
SF307
±17.49%
SF034
±5.57%
SF171
±14.46%
SF308
±8.36%
SF035
±8.4%
SF172
±14.06%
SF309
±13.69%
SF036
±18.78%
SF173
±2.59%
SF310
±6.46%
SF037
±14.14%
SF174
±9.7%
SF311
±6.26%
SF038
±8.79%
SF175
±11.98%
SF312
±12.18%
SF039
±8.49%
SF176
±15.02%
SF313
±10.25%
SF040
±7.2%
SF177
±13.84%
SF314
±11.3%
SF041
±3.09%
SF178
±15.29%
SF315
±13.87%
SF042
±9.14%
SF179
±8.35%
SF316
±7.99%
SF043
±17.88%
SF180
±7.23%
SF317
±13.4%
SF044
±15.12%
SF181
±16.08%
SF318
±5.72%
SF045
±6.48%
SF182
±9.25%
SF319
±9.82%
SF046
±8.39%
SF183
±10.13%
SF320
±16.12%
SF047
±10.74%
SF184
±11.19%
SF321
±14.64%
SF048
±5.32%
SF185
±13.83%
SF322
±5.37%
SF049
±7.57%
SF186
±8.54%
SF323
±11.17%
SF050
±12.19%
SF187
±16.52%
SF324
±9.55%
SF051
±6.64%
SF188
±13.82%
SF325
±14.72%
SF052
±7.76%
SF189
±6.95%
SF326
±2.49%
SF053
±13.99%
SF190
±10.52%
SF327
±7.71%
SF054
±5.24%
SF191
±10.19%
SF328
±6.66%
SF055
±3.44%
SF192
±15.18%
SF329
±8.92%
SF056
±15.22%
SF193
±14.97%
SF330
±14.79%
SF057
±11.36%
SF194
±9.94%
SF331
±13.7%
SF058
±15.79%
SF195
±7.58%
SF332
±10.31%
SF059
±11.05%
SF196
±3.79%
SF333
±16.75%
SF060
±14.45%
SF197
±11.94%
SF334
±14.08%
SF061
±8.22%
SF198
±5.04%
SF335
±12.91%
SF062
±13.29%
SF199
±13.17%
SF336
±7.7%
SF063
±2.51%
SF200
±18.3%
SF337
±7.54%
SF064
±7.92%
SF201
±8.5%
SF338
±6.14%
SF065
±18.75%
SF202
±12.57%
SF339
±9.13%
SF066
±8.74%
SF203
±12.74%
SF340
±7.88%
SF067
±8.62%
SF204
±13.35%
SF341
±13.19%
SF068
±16.04%
SF205
±12.17%
SF342
±14.54%
SF069
±14.7%
SF206
±4.8%
SF343
±6.19%
SF070
±8.64%
SF207
±8.77%
SF344
±16.94%
SF071
±12.18%
SF208
±9.84%
SF345
±10.04%
SF072
±4.18%
SF209
±9.4%
SF346
±13.84%
SF073
±9.49%
SF210
±12.67%
SF347
±16.71%
SF074
±7.84%
SF211
±13.05%
SF348
±12.8%
SF075
±12.96%
SF212
±15.3%
SF349
±9.75%
SF076
±10.26%
SF213
±13.11%
SF350
±13.39%
SF077
±12.62%
SF214
±11.2%
SF351
±12.96%
SF078
±10.67%
SF215
±13.28%
SF352
±13.98%
SF079
±12.96%
SF216
±11.64%
SF353
±13.39%
SF080
±6.14%
SF217
±12.93%
SF354
±14.41%
SF081
±3.13%
SF218
±16.8%
SF355
±17.52%
SF082
±18.02%
SF219
±8.99%
SF356
±13.09%
SF083
±6.21%
SF220
±13.32%
SF357
±10.82%
SF084
±3.58%
SF221
±13.28%
SF358
±6.02%
SF085
±14.04%
SF222
±10.94%
SF359
±10.72%
SF086
±15.45%
SF223
±10.1%
SF360
±14.22%
SF087
±3.28%
SF224
±6.15%
SF361
±14.05%
SF088
±14.11%
SF225
±16.5%
SF362
±8.91%
SF089
±12.99%
SF226
±3.23%
SF363
±7.39%
SF090
±2.82%
SF227
±15.85%
SF364
±7.44%
SF091
±6.42%
SF228
±7.1%
SF365
±4.68%
SF092
±2.85%
SF229
±14.29%
SF366
±13.13%
SF093
±6.39%
SF230
±5.06%
SF367
±6.18%
SF094
±13.94%
SF231
±5.56%
SF368
±8.45%
SF095
±8.57%
SF232
±6.73%
SF369
±9.87%
SF096
±4.95%
SF233
±12.61%
SF370
±14.56%
SF097
±3.11%
SF234
±10.49%
SF371
±6.57%
SF098
±8.65%
SF235
±7.04%
SF372
±8.56%
SF099
±4.05%
SF236
±14.88%
SF373
±13.09%
SF100
±14.04%
SF237
±13.19%
SF374
±12.34%
SF101
±14.97%
SF238
±5.32%
SF375
±11.03%
SF102
±10.35%
SF239
±12.57%
SF376
±14.13%
SF103
±10.44%
SF240
±13.06%
SF377
±7.27%
SF104
±9.25%
SF241
±4.51%
SF378
±6.62%
SF105
±10.97%
SF242
±8.59%
SF379
±8.14%
SF106
±10.94%
SF243
±16.09%
SF380
±13.48%
SF107
±13.29%
SF244
±18.26%
SF381
±8.66%
SF108
±14.77%
SF245
±8.74%
SF382
±13.43%
SF109
±3.89%
SF246
±15.83%
SF383
±9.81%
SF110
±10.44%
SF247
±17.32%
SF384
±12.37%
SF111
±7.26%
SF248
±8.43%
SF385
±11.38%
SF112
±12.36%
SF249
±8.84%
SF386
±12.8%
SF113
±15.94%
SF250
±9.9%
SF387
±7.52%
SF114
±16.27%
SF251
±9.33%
SF388
±4.47%
SF115
±15.91%
SF252
±7.14%
SF389
±11.77%
SF116
±12.39%
SF253
±15.85%
SF390
±18.76%
SF117
±12.61%
SF254
±5.61%
SF391
±18.78%
SF118
±16.56%
SF255
±13.54%
SF392
±14.58%
SF119
±15.21%
SF256
±15.96%
SF393
±4.09%
SF120
±9.67%
SF257
±8.46%
SF394
±5.9%
SF121
±9.7%
SF258
±16.58%
SF395
±7.03%
SF122
±10.18%
SF259
±16.17%
SF396
±12.58%
SF123
±11.6%
SF260
±9.53%
SF397
±16.39%
SF124
±14.46%
SF261
±13.31%
SF398
±11.53%
SF125
±10.98%
SF262
±10.32%
SF399
±11.08%
SF126
±12.14%
SF263
±9.66%
SF400
±6.7%
SF127
±6.92%
SF264
±6.16%
SF401
±8.58%
SF128
±13.58%
SF265
±13.42%
SF402
±12.05%
SF129
±9.73%
SF266
±9.33%
SF403
±13.24%
SF130
±10.37%
SF267
±9.97%
SF404
±14.2%
SF131
±9.9%
SF268
±14.65%
SF405
±14.57%
SF132
±11.07%
SF269
±10.86%
SF406
±13.87%
SF133
±13.94%
SF270
±15.91%
SF407
±5.42%
SF134
±13.05%
SF271
±10.27%
SF408
±11.71%
SF135
±9.24%
SF272
±15.14%
SF409
±15.22%
SF136
±9.59%
SF273
±15.03%
SF410
±13.4%
SF137
±7.49%
SF274
±6.12%
SF411
±8.3%
2、楼层/容积率修正
（1）楼层修正
表3商服用地楼层修正系数表
楼层
首层
第二层、地下负一层
第三层、地下负二层
第四层及以上、地下负三层及以下
修正系数
平均值
1.0
0.6
0.43
0.35
修正范围
1.0
0.55～0.65
0.40～0.55
0.30～0.40
注：
已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。
（2）容积率修正
表4商服用地容积率修正系数
容积率
≤0.4
0.4≥5.4
修正系数
1.0
0.865×（1/r）0.199
0.6184
注：
（1）公式中r为商服容积率，容积率修正是指首层楼面地价与平均楼面地价的转换系数；
（2）商服容积率等于商服建筑面积除以总用地面积；
（3）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。
表5商服用地容积率修正系数表
容积率
≤0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1
1.1
1.2
修正系数
1
0.9929
0.9576
0.9286
0.9043
0.8833
0.865
0.8487
0.8342
容积率
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
2
2.1
修正系数
0.821
0.809
0.7979
0.7878
0.7783
0.7695
0.7613
0.7535
0.7463
容积率
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3
修正系数
0.7394
0.7329
0.7267
0.7208
0.7152
0.7099
0.7047
0.6998
0.6951
容积率
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
0.6906
0.6863
0.6821
0.678
0.6741
0.6704
0.6667
0.6632
0.6598
容积率
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
修正系数
0.6565
0.6532
0.6501
0.6471
0.6441
0.6412
0.6385
0.6357
0.6331
容积率
4.9
5.0
5.1
5.2
5.3
≥5.4
修正系数
0.6305
0.6279
0.6255
0.6231
0.6207
0.6184
注：
①评估商服用地时，要进行商业容积率修正，商服建筑面积除以总用地面积作为商服容积率，参照上表的修正系数进行修正；
②上表系数明细表是由容积率修正公式计算的修正系数明细，除上表中列出的修正系数外，其它修正通过容积率修正公式计算获取。
3、临街深度修正（仅适用于商服路线价区段）
表6商服路线价深度修正系数表（标准深度为15米）
临街深度d（米）
d≤2
2＜d≤3
34＜d≤5
5＜d≤6
修正系数
1.69
1.58
1.5
1.44
1.39
临街深度d（米）
6＜d≤7
7＜d≤8
8＜d≤9
9＜d≤10
10＜d≤11
修正系数
1.34
1.29
1.25
1.21
1.17
临街深度d（米）
11＜d≤12
12＜d≤13
13＜d≤14
14＜d≤15
d＞15
修正系数
1.13
1.08
1.04
1
1
注：
（1）设定路线价的区域按平均标准深度15米确定修正系数，大于标准深度修正系数取1；
（2）对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面口，若为未建项目，深度起算点则为建筑红线；
4、宽深比修正（仅适用于商服路线价区段）
表7商服用地路线价宽深比修正系数表
宽深比
b≤0.1
0.10.40.60.7修正系数
0.82
0.88
0.97
1
1.05
宽深比
0.91.11.31.4b＞1.5
修正系数
1.1
1.16
1.2
1.22
1.25
注：
（1）宽深比修正适用于已建成的宗地和待开发宗地；
（2）深度在标准深度（15米）以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取实际深度；超过标准深度（15米）的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度（15米）。
5、街角地修正
表8街角地修正系数表
临街情况
一面临街
两面临街
三面临街
四面临街
修正系数
1
1.06
1.12
1.15
6、商业集聚度修正
进行集聚度修正需同时满足以下两个条件：
（1）属没有设定路线价的路段；
（2）属商服比较集聚的区域，如临批发市场、专业市场等，其修正时针对商服用地基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为±10%；临大型商务中心、大型购物广场、步行街等，其修正时针对商服用地基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为±20%。
7、其他个别因素修正
表9商服用地其他个别因素修正系数表
指标标准
优（%）
较优（%）
一般（%）
较劣（%）
劣（%）
宗地形状
指标说明
形状规则，对土地利用极为有利
形状较规则，对土地利用较为有利
形状基本规则，对土地利用无不良影响
形状较不规则，对土地利用有一定影响
形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数（%）
3.0
1.0
0
-1.0
-3.0
地形地质
指标说明
地形地质状况好
地形地质状况良好
地形地质状况适宜
地形地质状况较差
地形地质状况差
修正系数（%）
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
宗地大小（S）
指标说明
S≥10000m2
5000m2≤S＜10000m2
2000m2≤S＜5000m2
1000m2≤S＜2000m2
S＜1000m2
修正系数（%）
1.0
0.5
0
-0.5
-1.0
8、土地剩余使用年期修正
商服用地基准地价是最高使用年限40年的价格，当估价对象剩余使用年限
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