房地产开发项目贷款申请报告大纲.docx

房地产开发项目贷款申请报告大纲.docx

《房地产开发项目贷款申请报告大纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目贷款申请报告大纲.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发项目贷款申请报告大纲

××房地产开发项目贷款申请报告（大纲）

　　××房地产开发项目贷款申请报告（大纲）　　一、项目主办单位概况　　

（一）主办单位名称、法定地址、营业范围　　主办单位名称：

　　经济类型：

　　法定地址：

　　经营范围：

（二）合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍　　

（1）　　

（2）　　（3）　　（三）项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式　　

（1）投资总额：

（2）注册资本：

　　（3）注册资本出资方式：

　　（4）投资方贷款：

　　（四）合营期限、利润分配　　（五）审批单位　　二、项目概况　　

（一）项目背景　　

（二）项目内容　　三、项目工程建设　　

（一）主体工程　　

（1）工程概况：

　　设计单位：

　　工程总用地面积：

　　建筑面积：

　　建筑层数：

　　建筑物最高处高度：

　　绿化面积：

　　容积率：

　　建筑密度：

　　停车数：

（2）工程特点。

（二）公用工程　　

（1）给排水系统：

（2）供电系统：

　　（3）热力系统：

　　（4）天然气系统：

　　（5）弱电系统：

　　（6）道路：

　　（三）环保与消防　　四、市场营销评估　　五、企业资信评价　　六、投资总额及资金来源评估　　

（一）评估依据　　

（二）项目投资总额　　（三）项目建设及用款计划　　（四）项目资金来源　　七、项目财务效益评估　　

（一）评估依据　　

（二）主要数据的确定　　（三）收入及成本　　（四）利润与税金　　（五）盈利能力分析　　（六）清偿能力分析　　八、不确定分析　　

（一）项目的敏感因素　　

（二）临界点分析　　九、贷款风险评估　　

（一）申请贷款的种类、金额、期限　　

（二）抵押物及其估价　　（三）抵押贷款风险的评估　　（四）贷款偿还能力的评估　　十、评估结论和建议　　经测算分析，本项目的财务效益好，抗风险能力较强。

只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。

因此，该项目偿还贷款是有保证的。

详见表1。

表1　主要经济指标表┌──┬──────────────┬──────┬───┬────┐│序号│　　名称　　│　　单位　　│数据│　备注　│├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅰ│设计规模　　　│　　│　　│　　││1　│房地产开发产品总建筑面积　　│　　平方米　│　　│　　││2　│商品房销售　　│　　平方米　│　　│　　││　　│　其中：

住宅　　│　　平方米　│　　│　　││　　│　　服务用房　　│　　平方米　│　　│　　││　　│　　汽车库车位　　│　　平方米　│　　│　　│├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅱ│经济数据　　　│　　│　　│　　││1　│总投资　　　　│　　万元　　│　　│　　││2　│开发产品投资　　│　　万元　　│　　│　　││　　│　其中：

财务费用　　│　　万元　　│　　│　　││3　│资金筹措　　　│　　万元　　│　　│　　││　　│　其中：

资本金　　│　　万元　　│　　│　　││　　│　　借款　　│　　万元　　│　　│　　││4　│经营收入　　　│　　万元　　│　　│年平均　││5　│经营税金及附加　　│　　万元　　│　　│年平均　││6　│总成本费用　　│　　万元　　│　　│年平均　││7　│利润总额　　　│　　万元　　│　　│年平均　││8　│所得税　　　　│　　万元　　│　　│年平均　││9　│税后利润　　　│　　万元　　│　　│年平均　││10　│土地增值税　　│　　万元　　│　　│年平均　│├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅲ│财务评价指标　　│　　│　　│　　││1　│商品房投资利润率　　│　　％　　│　　│　　││2　│商品房投资利税率　　│　　％　　│　　│　　││3　│商品房资本金净利润率　　│　　％　　│　　│　　││4　│全部投资内部收益率（所得税前）│　　％　　│　　│　　││5　│全部投资投资回收期（所得税前）│　　年　　│　　│　　││6　│全部投资内部收益率（所得税后）│　　％　　│　　│　　││7　│全部投资投资回收期（所得税后）│　　年　　│　　│　　││8　│资本金内部收益率　　│　　％　　│　　│　　││9　│长期借款偿还期（房地产投资）　│　　年　　│　　│贷款期起│└──┴──────────────┴──────┴───┴────┘附表1　项目总投资估算表　　　　单位：

万元┌──────┬──────────┬─────┬─────┐│　　序号　　│　　项目　　│开发产品│估算说明│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│　　1　　│开发建设投资　　│　　│　　│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│　　1．1　　│土地费用　　│　　│　　││　　1．2　　│前期工程费　　│　　│　　││　　1．3　　│基础设施建设费　　│　　│　　││　　1．4　　│建筑安装工程费　　│　　│　　││　　1．5　　│公共配套设施建设费　│　　│　　││　　1．6　　│开发间接费　　│　　│　　││　　1．7　　│管理费用　　│　　│　　││　　1．8　　│销售费用　　│　　│　　││　　1．9　　│开发期税费　　│　　│　　││　　1．10　│其他费用　　│　　│　　││　　1．11　│不可预见费　　│　　│　　││　　1．12　│财务费用　　│　　│　　│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│　　2　　│经营资金　　│　　│　　│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│　　3　　│项目总投资　　│　　│　　│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│　　3．1　　│开发产品成本　　│　　│　　││　　3．2　　│固定资产投资　　│　　│　　││　　3．3　　│经营资金　　│　　│　　│└──────┴──────────┴─────┴─────┘附表2　投资使用计划与资金筹措表　　　　　　单位：

万元┌────┬──────────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐│序号　　│　　项目　　│合计│1│2│3│4│5│6│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│1　　│总投资　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│1．1　　│自营资产投资　　│　　│　│　│　│　│　│　││1．2　　│自营资产投资借款建设期利息　│　　│　│　│　│　│　│　││1．3　　│自营资产投资方向调节税　　│　　│　│　│　│　│　│　││1．4　　│经营资金　　　│　　│　│　│　│　│　│　││1．5　　│开发产品投资　　│　　│　│　│　│　│　│　│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│　　│　　其中：

不含财务费用　　│　　│　│　│　│　│　│　││　　│　　财务费用　　│　　│　│　│　│　│　│　│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│2　　│资金筹措　　　│　　│　│　│　│　│　│　│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│2．1　　│资本金　　　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．2　　│预售收入　　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．3　　│预租收入　　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．4　　│其他（股东贷款）　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．5　　│借款　　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．5．1│　固定资产投资长期借款　　│　　│　│　│　│　│　│　││　　│　　自营资产投资人民币借款　│　　│　│　│　│　│　│　││　　│　　房地产投资人民币借款　　│　　│　│　│　│　│　│　││　　│　　自营资产投资外币借款　　│　　│　│　│　│　│　│　││　　│　　房地产投资外币借款　　│　　│　│　│　│　│　│　││2．5．2│　自营资产投资建设期利息借款│　　│　│　│　│　│　│　││2．5．3│　经营资金人民币借款　　│　　│　│　│　│　│　│　│└────┴──────────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘附表3　售房收入与经营税金及附加估算表　　　　　　单位：

万元┌──┬──────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│　　项目　　│合计│　1│　2│3　│　4│　5│　6│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1　│售房收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1．1│可销售面积（平方米）　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．2│平均售价（元／平方米）│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．3│销售比例（％）　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2　│经营税金及附加　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2．1│营业税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．2│城市维护建设税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．3│教育费附加　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3　│土地增值税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4　│商品房销售净收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│└──┴──────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘附表4　损益表　　　　　　单位：

万元┌──┬─────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│　　项目　　│合计│　1│　2│　3│　4│　5│　6│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1　│经营收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1．1│商品房销售收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．2│房地产租金收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．3│自营收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2　│经营成本　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2．1│商品房经营成本　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．2│出租房经营成本（摊销）　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3　│出租房经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4　│自营部分经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│5　│自营部分折旧、摊销　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│6　│自营部分财务费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│7　│经营税金及附加　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│8　│土地增值税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│9　│利润总额　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│10　│弥补以前年度亏损　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│11　│应纳税所得额　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│12　│所得税　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│13　│税后利润　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│　　│职工奖励及福利基金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│储备基金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│企业发展基金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│14　│加：

年初未分配利润　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│15　│可供投资者分配的利润　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│16　│　　应付利润　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│　　│A方　　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│B方　　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│C方　　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│17　│年末未分配利润　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│└──┴─────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘附表5　财务现金流量表（全部投资）　　　　　　单位：

万元┌──┬─────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│　　项目　　│合计│　1│　2│　3│　4│　5│　6│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1　│现金流入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1．1│售房收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．2│租房收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．3│自营收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．4│其他收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．5│回收固定资产余值　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．6│回收经营资金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．7│净转售收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2　│现金流出　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2．1│固定资产投资（含方向税）　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．2│开发产品投资（不含财务费用）│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．3│经营资金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．4│自营部分经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．5│出租房经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．6│经营税金及附加　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．7│土地增值税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．8│所得税　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3　│净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│　　│累计净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4　│所得税前净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│　　│累计所得税前净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┴─────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤│　　　　　　　　││　　计算指标　　　所得税前　　所得税后　　││　　内部收益率（FIRR）　　　　││　　财务净现值（FNPV）　　　　││　　投资回收期　　　　　　││　　基准收益率（I（c下标））　　　　│└─────────────────────────────────────┘附表6　财务现金流量表（资本金）　　　　　　单位：

万元┌───┬──────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号　│　　项目　　│合计│　1│　2│　3│　4│　5│　6│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1　　│现金流入　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1．1　│售房收入　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．2　│租房收入　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．3　│自营收入　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．4　│其他（回收股东贷款）　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．5　│回收固定资产余值　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．6　│回收经营资金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．7　│净转售收入　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2　　│现金流出　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2．1　│资本金　　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．2　│预售（租）收入用于开发产品投资│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．3　│自营部分经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．4　│出租房经营费用　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2，5　│经营税金及附加　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．6　│土地增值税　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．7　│所得税　　　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．8　│长期借款本金偿还　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．9　│流动资金借款偿还　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．10│短期借款本金偿还　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．11│其他（股东贷款）　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．12│职工奖励及福利基金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3　　│净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4　　│累计净现金流量　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├───┴──────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤│　　　　　　　　││　　计算指标　　　　　　││　　内部收益率（FIRR）　　　　　　││　　财务净现值（FNPV）　　　　　　││　　基准收益率（I（c下标））　　　　　　│└───────────────────────────────────────┘附表7　长期借款还本付息估算表　　　　　　单位：

万元┌──┬───────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│　　项目　　│合计│　1│　2│　3│　4│　5│　6│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1　│长期借款偿还　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1．1│年初借款本息累计　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　本金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　建设期利息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．2│本年借款　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．3│本年应计利息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．4│本年还本付息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　还本　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　付息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││1．5│年末借款本息累计　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2　│房地产投资人民币借款　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2．1│年初借款本息累计　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　本金　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　建设期利息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．2│本年借款　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．3│本年应计利息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．4│本年按约定还本付息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　还本　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││　　│　付息　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　││2．5│年末借款本息累计　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3　│还本资金来源　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│　　│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼