最新武夷山城市规划管理技术规定.docx

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最新武夷山城市规划管理技术规定

武夷山城市规划管理技术规定

武夷山市城市规划管理技术规定

   第一章 总  则

   第一条 为了加强武夷山市城市规划管理，确保城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》和《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《武夷山市城市总体规划（修订）》及其它有关文件，制定本规定。

   第二条 本规定适用武夷山市城市规划区内的市区一切建设工程，度假区内新建别墅（低层居住）、多层住宅、旅游及商业建筑按表（三）实施，余皆参照本规定执行。

   第三条 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划），应符合本规定。

建设工程用地面积超过1万平方米的项目，须编制修建性详细规划，重点地段应编制城市设计；用地面积在1万平方米（含1万平方米）以下的项目，须编制建设项目总平面规划。

   第四条 各项建设工程的建设，应按批准的修建性详细规划、城市设计和建设项目总平面规划执行；各类专业性用地项目应符合已颁布的其专业技术规范及本规定的要求。

   第二章 建设用地分类和适建范围

   第五条 市区建设用地，根据实际情况，按主要用途择选《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB137-90），分类如下：

见表

（一）

（一）居住用地；

（二）公共设施用地；

   （三）工业用地；

   （四）对外交通用地；

   （五）道路广场用地；

   （六）绿地；

   第六条 各类建设用地使用可分至中类，并应遵循土地使用相容性原则，按经批准的详细规划执行。

尚未批准详细规划的，按本规定表

（二）《主要建设用地适建范围表》的规定执行。

凡表

（二）中未列入的建设项目，应由市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

   凡需改变规划用地性质，超出表

（二）规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。

   第七条 凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路路旁土地，需同时征用规划道路红线宽度一半或未拓宽部分的土地，作为开拓道路敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是沟道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用道路红线用地并负责拆迁，不得它用。

   第八条 根据市区现状及布局规划，划分为新区、旧区两类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设管理。

新区、旧区划分如下：

（一）新区：

市区范围除旧区外，含站前组团、黄金垄组团、高苏板组团及杜坝组团。

（二）旧区：

包含原崇安镇镇区和原城东乡政府所在地的旧城组团。

   第三章 建筑容量控制指标

   第九条 市区内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量（建筑容积率和建筑密度）、绿地率应按本章有关规定执行。

   第十条 建筑基地面积大于2万平方米的成片开发区，应先确定建筑总量控制指标，在不超出建筑总容量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可参照本规定表（三）、（四）的规定适当调整。

第十一条 建筑基地面积小于或等于2万平方米的用地，其建筑容量控制指标，应按已批准的规划设计执行（此规划设计指控规、修规、城市设计及总平面设计等）。

尚未批准的有关规划设计的建筑基地，其建筑容量控制应按表（三）、（四）执行。

   第十二条 表（三）、（四）规定的指标中建筑容积率、建筑密度为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

   第十三条 对未列入表（三）、（四）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托（简称文、卫建筑）等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过（三）、（四）中相应居住建筑的控制指标。

   第十四条 旧区内建筑较密集的棚屋区、商贸区、单面街、交叉口等，其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当上浮，控制在10%以内。

   第十五条 基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出其规定值，但申请扩建、加层对原总平及空间结构有较大改变的，亦不能进行建设。

建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓和高度线，否则，视为加层或扩建。

建筑扩建、加层改造，其建筑间距和退让应符合第四章规定。

   第十六条 房地产开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。

（一）旧区2千平方米

（二）新区5千平方米

   建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经完成城市建设，或因公用设施等限制无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，可视情调整。

   第十七条 建设用地为社会公众提供开放空间的，在符合防火、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表（五）的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。

   提供公共开放空间建筑面积补偿换算表

   表（五）

核算建筑容积率FAR

每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（m2）

≤2

1.0

2＜FAR≤4

1.5

4＜FAR≤5

2.0

   第十八条 新建、改建建筑物时，必须同时建设与其相配套的停车库（场），其规定如下：

（一）公共建筑物，按总建筑面积12%的面积建设停车场（库）。

（二）一般住宅，按每户0.3车位建设停车场（库）。

   （三）工业厂房按100m2建筑面积0.3车位建设停车场（库）

   （四）特殊地段的建筑物，由市城乡规划局确定停车场（库）的标准。

   第四章 建筑间距控制

   第十九条 建筑间距除必须符合防火、环保、工程管线和文物，建筑保护等方面的要求外，还应同时符合本章的规定。

   第二十条 低层、多层以下居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距（两建筑夹角≤30°）

   1、朝向为南北向的｛指正南北向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同｝，其间距在新区不小于南侧居住建筑高度的1.2倍，在旧区不小于1.0倍，最小间距不少于6米。

   2、朝向为东西的｛指正东西向和东（西）偏南45°以内（不含45°），下同｝，其间距在新区不小于较高居住建筑的1.0倍；在旧区不少于较高居住建筑的0.8倍，且最小间距不低于6米。

（二）垂直布置时的间距（60°≤两建筑夹角≤90°）

   在新区不少于较高居住建筑高度的0.8倍，在旧区不小于0.6倍，且最小间距不小于6米。

   所谓垂直布置是指其中一幢居住建筑的山墙宽度必须小于或等于15米，若大于15米，其间距按平行布置时的间距控制。

   （三）既非平行也非垂直布置时的间距（30°＜两建筑夹角＜60°）的间距。

   当朝向为南北或东西向时，其间距最小处在新区不小于南侧（或较高）居住建筑高度的0.9倍，在旧区不小于0.7倍。

   （四）低层居住建筑的山墙间距不小于4米，多层居住建筑的山墙间距不小于6米，别墅建筑的山墙间距不小于8米，同时须满足防火间距或通道的要求。

有卫生间，楼梯间等房间在山墙上开启洞口的，原则上不得有任何物体突出墙面。

当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时，其山墙间距应增加2m。

   （五）错位侧向布置时的居住建筑间距参照本条第四款执行，且按建筑的最凸出的外墙线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

   （六）别墅建筑与相邻的建筑之间的间距，在新区不小于其南侧居住建筑高度的1.5倍，在旧区不小于1.3倍。

   （七）不规则平面的居住建筑，按建筑的最凸出的外墙线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

   （八）居住建筑南北向布置，相邻两居住建筑之间地面有高差时，其建筑间距按下列原则计算；当南侧居住建筑低于北侧居住建筑高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其它规范的要求；当南侧居住建筑高于北侧居住建筑高度时，应以两建筑完全重叠的部分加上南侧居住建筑高出北侧的部分高度计算建筑间距，以上间距最小值不少于6米。

   （九）对综合楼建筑，以住宅部分计算相邻间距。

   （十）同一建设用地内，底层设有架空层的居住建筑相邻时，其间距计算不含底层架空层的建筑高度；底层设有架空层的居住建筑与北侧未设架空层的居住建筑间距计算应含居住建筑底层架空层的建筑高度。

   第二十一条 高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑间距应符合下列规定：

（一）平行布置的间距（两建筑夹角≤30°）

   1、朝向为南北向的高层住宅建筑时，其建筑间距在新区为南侧住宅建筑高度的0.6倍，且最小间距为30米；在旧区为0.5倍，最小间距为24米。

   2、若北侧为高层居住建筑，其间距按南侧高、多、低层住宅建筑高度控制，且最小值为13米。

   3、朝向为东西向的高层住宅建筑时，其建筑间距在新区不小于较高住宅建筑高度的0.4倍，且最小间距为20米，在旧区不小于0.30倍，且最小间距为18米。

（二）垂直布置的建筑（60°≤两建筑夹角≤90°），其建筑间距在新区不小于较高住宅建筑高度的0.3倍，在旧区不小于0.2倍，且最小值为13米。

   （三）既非平行也非垂直布置的建筑（30°＜两建筑夹角＜60°），其筑间距在新区不小于南侧（或较高）住宅建筑高度的0.5倍，且最小间距为24米，在旧区不小于0.4倍，且最小间距为20米。

   （四）高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为13米；高层住宅建筑与多、低层住宅建筑之间，其山墙间距不小于9米。

   第二十二条 主、次干道两侧建筑山墙间距按城市设计或规划要求执行，并满足防火要求。

   第二十三条 医院病房楼、休（疗）养院住宅、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑的间距，及其它建筑物之间的间距在同型布置方式时的居住建筑间距要求上适当提高10%以上，同时应满足各专业规范的要求。

其它非住宅建筑的间距，可在同型布置方式时的住宅建筑间距的要求上，减少10%以内，同时须满足各专业规范要求。

   第二十四条 多、低层住宅建筑阳台、外桃走廊、楼梯等，在旧区其南向最大出挑距离为1.5m，其北向最大出挑距离为1.2m。

   在新区其南向最大出挑距离为1.8m，其北向最大出挑距离为1.5m。

非平行也非垂直布置的住宅建筑，其主阳台最大出挑距离为1.5m，次阳台最大出挑距离为1.2m。

当建筑间距大于以上规定值时，阳台最大出挑距离可视情增加。

高层住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8m。

   高、多、低层住宅建筑南阳台和东西向主朝向阳台连续长度不得大于8m，北阳台或东西向次朝向阳台连续长度不得大于4m，主朝向阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的50%，次朝向阳台不得超过40%。

阳台出挑距离，连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。

   第二十五条 农村私人住宅建筑用地必须符合村镇规划，私人建房不得超过3层，总高度不大于11米，并按表（六）规定执行。

表（六）

   类别要求类型 联幢住宅 双拼住宅 单幢住宅

   高度最小倍数 1.0 1.0 1.0

   最小距离（m） 9 8 8

   山墙最小距离（m） 4 4 4

（一）消防通道的建筑物山墙最小距离应不小于6m。

（二）推行联排式住宅，限制独院式建筑。

   第五章 建筑退让

   第二十六条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合防火、防汛和交通安全、景观，环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

   建筑后退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。

   第二十七条 建筑控制线退让用地红线的距离按以下规定控制，但退让用地红线距离小于防火间距时，应按防火间距的规定控制。

（一）各类建筑后退用地红线距离按表（七）规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。

（二）相邻地界是居住建筑的，除须符合表（七）后退距离的规定外，同时须符合第四章的有关规定。

   （三）相邻地界是公共绿地的，各类建筑的退距按表（七）中其他非居住建筑最小距离控制。

   （四）地下建筑物退让用地红线距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

   第二十八条 沿城市道路两侧的建筑物，其后退道路红线控制指标除符合表（八）外，还应符合第六章有关规定。

   第二十九条 有下列情况之一的，在满足防火、交通要求的前提下，经城市规划管理部门核定，其后退距离可适当缩小。

（一）在旧区、中心区的商业街，按此规划控制有困难的。

（二）传统建筑街道上的扩建和改建工程。

   （三）为了保持原有街道空间的延续性，在经批准规划中未按上述指标控制的道路上的建筑工程。

   第三十条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。

   第三十一条 道路交叉口四周的建筑物退道路规划红线的距离，在表（八）规定的退距的基础上，低层、多层建筑增加退距2米，高层建筑增加退距5米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。

   第三十二条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施等构件不得逾越道路规划红线。

地下建筑物退道路规划红线的距离，按二十七条第（四）项的规定执行。

   第三十三条 沿河道两侧的建筑物，后退规划兰线的距离除应满足有关专业规定外，不得小于6米。

位于江河桥头建筑物，在行洪区之外应增大退缩距离，一般不小于15米。

沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线3米，或设于建筑物底层。

   第三十四条 建筑控制线退让道路隔离带控制线，绿地绿线的距离不得小于3米（不包括居住小区级及以下绿地）。

   第三十五条 沿铁路两侧的建设项目应符合以下规定（铁路内部的轨道车管理、配套用房除外）。

（一）沿铁路干线两侧的建筑工程与相邻轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。

（二）在铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

   （三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

   （四）铁路车站附近非铁路用地的城市建设项目，其退让铁路轨道的距离由城市规划主管部门依总平规划的实际情况确定，但其用地红线距铁路坡肩或坡脚不得小于3.5米。

   第三十六条 沿公路两侧新建建筑工程，其建筑控制线与公路边沟外缘间距：

国道不小于20米；省道不小于15米；县道不小于10米；乡道不小于5米。

   第三十七条 建筑退让文物的距离，由城市规划管理部门与文物保护部门根据实际情况共同划定文物保护规划紫线，在文物保护规划紫线范围内，不得有任何形式的侵占。

   第三十八条 在电力线路保护范围内，不得新建建筑物。

各级电压的架空电力线路，其每边向外侧延伸的距离：

   1-10千伏          5米

   35-110千伏         10米

   154-330千伏        15米

   500千伏         20米

   地下电力电缆，其每边向外侧延伸距离不应小于0.75米。

   第六章  建筑高度控制

   第三十九条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、防火等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

   第四十条 在有净空高度限制的飞机场、无线电导航台、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

   第四十一条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按已批准的修建性详细规划执行。

若无修建性详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城市规划管理部门会同有关部门具体核定。

   视线分析方法参见附录二附图。

   第四十二条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：

（一）沿路一般建筑的控制高度，H≤1.5（W+S）。

（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：

   A≤L（W+S）

   式中：

A?

沿路高层组合建筑以1:

1.5（即（56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L?

建筑基地沿道路规划红线的长度，W?

道路规划红线宽度，S?

沿路建筑的后退距离。

   计算方法见附录二附图

   第四十三条 建筑物地处两条以上道路时，第四十二条式中W可采用较宽的道路规划红线的宽度，以此计算建筑控制高度。

   建筑物紧邻道路及路侧广场、河道、绿地时，式中W可将广场、河道、绿法保护区的二分之一宽度视作道路规划红线宽度，以此计算建筑控制高度。

   第七章 绿地控制

   第四十四条 根据城市性质和绿地系统的规划要求，必须加强市区绿地控制，使市区绿化环境与武夷山整体生态环境相协调。

   第四十五条 城市人均公共绿地应达到9平方米以上，绿化复盖率大于38%。

   第四十六条 道路绿化：

红线宽度42米以上（含42米）的城市主干道绿地率不得小于30%；红线宽度42米以下至24米（含24米）道路的绿地率不得小于25%；红线宽度24米以下的道路绿地率不得小于15%。

   第四十七条 崇阳溪两岸绿化带宽度，除崇安街段溪滨绿化带不小于8米外，其余绿化带宽度均应大于30米。

在绿化带专用地内，除按城市规划要求埋设必要市政管线设施和修建园林小品、游船码头外，任何建设工程不得挤占绿地。

   第四十八条 古树名木不得砍伐，建筑物与树冠的边沿距离不小于5米。

   第四十九条 在新区进行成片建设，其绿地面积应大于用地面积35%，在旧区进行成片改造时，其绿地面积不得小于用地面积28%。

   第五十条 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

   建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不小于5%。

   居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。

   第五十一条 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。

在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。

   第五十二条 位于旧区建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经城市规划管理部门和园林管理部门同意，可将屋面绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿化面积，不足绿地面积，按有关规定办理异地绿化。

其折算公式如下：

   F=M×N

   式中：

F?

地面绿地面积，M?

屋面绿化面积，N?

有效系数（见下表）

   绿地系数折算表

   表（九）

   屋面标高与基地地面的高差（单位：

米） 有效系数（N）

   小于、等于1.5 0.5

   大于1.5，小于、等于5.0 0.3

   大于5.0，小于、等于12.0 0.2

   大于12.0，小于、等于18.0 0.1

   大于18.0 0

   第八章 市政公用设施控制

   第五十三条 在城市道路上申请通行机动车的道路开口时，要符合下列规定：

（一）一个建设项目原则上允许开辟一个机动车出口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向最低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口。

（二）在城市道路交叉口附近需开辟机动车道出口时，其开口位置在城市主、次干道的，出口道路中心线至道路红线交叉点的距离原则上不小于50m；在支路上，其距离原则上不小于30m。

   第五十四条 城市道路设计应设置方便残疾人通行的无障碍坡道及标志。

主、次干道上的公交站点应采用港湾形式。

   第五十五条 建筑物之间因交通需要或提供城市公共通道，如穿越城市道路或跨越地界连接相邻建筑物的架空人行廊道的，应报市城市规划管理部门批准，并应符合下列规定：

（一）廊道的净宽不大于6m。

（二）廊道内不得设置商业等妨碍人行畅通的设施。

   （三）符合城市交通和防火要求。

   （四）城市道路最小净高应大于4.5m。

   第五十六条 各类管线设置应符合下列要求：

（一）当人行道宽度难以满足地下管线布置要求时，应建设合用的地下管廊。

（二）强电电缆与弱电电缆宜远离，原则上强电电缆和给水管道应布置在道路西侧或南侧；弱电电缆和燃气管道应布置在道路东侧或北侧。

   （三）城市地下管线遇到矛盾时，应按下列原则处理：

   1、压力管让自流管；

   2、管径小的让管径大的；

   3、易弯曲的让不易弯曲的；

   4、临时性的让永久性的；

   5、工程量小的让工程量大的；

   6、新建的让现有的；

   7、检修次数少的，方便的，让检修次数多，不方便的。

   第五十七条 在市区河道范围修建码头、驳岸、闸门、桥梁等建构筑物，不得缩小过洪断面，不得设置妨碍水流畅通的设施，要与周围环境相协调。

   第五十八条 居住小区、住宅建筑、办公建筑可根据人数、建设规划选择设置必要的邮政设施，并在规划、设计时充分考虑。

（一）单元信报箱：

应在住宅单元进口处的墙壁上设置与房数相对应的信报箱。

（二）集群式信报箱：

3幢以上住宅或宿舍，应在架空层或适当位置设置信报箱。

   （三）信报间：

10幢以上的楼房，宜在小区出入口设置信报间。

   （四）办公建筑或其它类似建筑可设置信报收发室。

   第五十九条 市政公共服务设施布点规定：

（一）公共厕所

   1、旧区改造，原有的公共厕所的规模不得缩小，结合改造，重新安置。

   2、新区开发，应按规范要求定点、定规模、定档次建设公共厕所。

   3、广场、车站、码头、大型公共建筑内部及附近应设置公共厕所。

   4、风景名胜游览区、公园、市场、大型停车场（库）、体育场（馆）内部及附近按规范要求设置公共厕所。

（二）公共停车场

   1、外来机动车公共停车场（库），应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点，市内公共停车场（库），应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划要求。

   2、机动车公共停车场（库）出入口的设置应符合以下规定：

（1）出入口应符合行车视距的要求；

（2）出入口距离道路交叉口，桥隧坡道起止线不得小于50米。