物业管理收费定价方案.docx
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物业管理收费定价方案
[项目]
【项目名称】
物业服务及收费定价方案
[填写公司全称]
编制
年月日
一、项目物业综合服务内容及标准（业态/根据服务等级填写）
1、
常规性服务：
（1）
园区共用部位的维护和管理；
（2）
园区共用设施设备及其运行的维护和管理；
（3）
园区公共环境的清洁、保洁及各周期专项清洁计划的实施；
（4）
园区公共区域24小时公共秩序的维护；
（5）
车辆停放管理；
（6）
楼宇装饰装修管理；
（7）
物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；
（8）
物业各类客户资料、运行档案、基础数据的管理；
（9）
社区文化活动的定期策划、组织；
（10）
园区公共绿化区域的日常养护、修剪、除草、施肥、消杀等。
2、
“金钥匙管家”增值服务（已包含在物业管理费之内的配套服务）：
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）
（12）
（13）
（14）
（15）
（16）
以上别墅/高层/商业常规服务及常规增值服务共计****项。
3、
“金钥匙管家”尊尚（有偿）服务（需另外收取服务费用，含包月及临时委托）：
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）
（11）
（12）
二、项目物业综合服务标准（根据国标和当地标准填写）
1、
物业共用部位的维修、养护和管理
（1）
物业共用部位的维修及时率达到95％以上；
（2）
物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。
2、
物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
（1）
物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％；
（2）
物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；
（3）
物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。
3、
物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
（1）
公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下；
（2）
园区各类垃圾按每日三次的标准安排回收，并达到日产日清的标准；
（3）
各类公共管网每季度安排清疏一次，确保管网通畅。
4、
公共绿化的养护和管理
（1）
公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行；
（2）
公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。
5、
车辆停放管理
（1）
确保车辆停放秩序良好，无乱停乱放情况出现；
（2）
不间断检查车辆停放情况，确保车辆停放安全。
6、
公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
（1）
严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出；
（2）
每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行；
（3）
定期组织安全宣传教育专题活动。
7、
装饰装修管理服务
（1）
严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度；
（2）
及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业；
（3）
为各物业装修工程提供指导意见。
8、
物业档案资料管理
（1）
按《全国物业管理示范小区》综合考评验收标准，建立各类项目运行档案管理制度；
（2）
妥善保管物业的各类工程设计、施工及验收移交文件；
（3）
妥善保管各类客户资料；
（4）
严格按有关资料保密规程管理资料保密工作。
9、
其他服务：
按酒店各类专项服务的验收标准执行。
三、项目服务岗位配置及人力资源定员定编计划
项目整体管业面积：
******㎡。
序号
部门
所属区域
岗位
设岗标准
计划定员
主要职责
1
项目综合
物业经理
常规设置，每个项目基本设置1人。
负责项目物业综合服务的整体运营管理。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
2
人力资源行政文员
常规设置，每个项目基本设置2人。
负责项目人力资源（员工入职、离职、任职档案等）及行政（物料采购、进出仓、固定资产等）综合管理。
经营专员
常规设置，每个项目基本设置2人。
主责项目多种经营服务，对经营商家洽谈及管理（设岗时间：
）
3
客服部
前台接待
客服主管
项目管理面积大于或等于15万㎡时设置此岗位1人。
专责项目各类综合服务的人员调派协调、楼宇状况及各部门、各岗位服务质量的日常巡检、各类客户服务的跟踪回访、项目每日运行状况的汇总记录、各类客户投诉的专职跟办，以及各类增值配套及尊尚委托服务的组织实施等。
配合公司物业品质管理部开展项目现场综合管理品质控制和督导评审。
（设岗时间：
09:
00~20:
00）
4
接待专员（早班）
项目管理面积无论大小均需按早班、中班各设置1人的标准设置此岗位；在上述基础上，项目管理面积每增加10万㎡时增加1人
负责服务中心前台的客户接待，物业服务系统数据的录入及各类投诉关闭操作。
（设岗时间：
早班9:
00~18:
00、中班12:
00~20:
00）
5
接待专员（中班）
6
收款员
常规设置，每个项目基本设置1人。
负责服务中心前台的客户接待及全区物业的服务费、水、电等费用回收、建册等收款工作。
每天负责按时将款项送抵银行入户。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
7
接待及收款员顶休
按照每人每周法定休息2天，1人每周顶替2人轮休4天，自休2天，剩余1天顶替其它岗位轮休的方式配置。
负责服务中心各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（2天/人/周）
8
服务区域
管家领班
项目管理面积不足15万㎡时设置此岗位1人；大于或等于15万㎡时设置此岗位2人
专责楼宇验收、收楼客户接待。
专责本责任区域各类客户服务事务的专项跟进等综合服务工作。
按计划定期上门回访。
配合客服主管分管区域客服专员的日常工作分配和业务督导。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
9
区域客服管家
项目管理面积无论大小均需按早班、中班各设置2人的标准设置此岗位；在上述基础上，项目管理面积每增加5万㎡时增加1人
按照4个区域进行责任分区。
主要负责楼宇验收、收楼客户接待。
专责本责任区域各类客户服务事务的专项跟进等综合服务工作。
按计划定期上门回访。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
10
中班区域客服管家
11
顶休管家
按照每人每周法定休息2天，1人每周顶替2人轮休4天，自休2天，剩余1天顶替其它岗位轮休的方式配置。
负责住宅区域各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（2天/人/周）。
其中1天需顶替前台接待专员轮休1天。
小计
1
秩序管理部
部门管理
秩序主管
1、住宅项目管理面积大于或30万㎡，或商业项目建筑面积大于或等于15万㎡或以上时设置此岗位1人；2、每个项目原则上仅可设置1个高级主管（主任）岗位。
负责园区安全防控及本部门日常运营的整体管理。
定期策划各类消防安全检查、消防实战演练及消防安全宣传教工等活动（设岗时间：
9:
00~18:
00）
2
秩序管理领班
项目管理面积少于或等于15万㎡时设置此岗位3人（即：
早班、中班、夜班各1人）。
1、负责各班次当班期间的园区治安、消防等防控管理工作的组织落实；专责本班组内务的综合管理工作。
早、夜班负责兼顾#2区东、北侧围墙以外区域的巡查工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）。
2、消防督办岗位除负责顶替领班每周1天例休和自休1天外，其余时间负责海岸线巡防岗位顶休园区消防系统的月度检查。
3
领班顶休兼消防督办
住宅项目管理面积大于或等于30万㎡时设置此岗位1人
4
园区出入口
主出入口
1、实行进出同口的出入口门岗按每岗2人*3班次的标准设置；
2、实行进出分离的出入口门岗按每岗1人*3班次的标准设置。
负责对应出入口的人员、车辆、物料进出管理，以及岗位半径2米范围内的安全监控工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
5
次出入口
6
车库出入口
7
商业楼宇出入口
按每岗1人*2班次（早、中班）的标准设置；
负责商业楼宇出入口的人员、物料进出管理，岗位半径2米范围内的安全监控，以及岗位形象展示（设岗时间：
8小时/班次*早1个班次）
8
出入口顶休
按照每人每周法定休息1天，1人每周顶替6人轮休4天，自休1天。
负责出入口各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
9
巡逻
楼层、外围巡逻
住宅项目楼层巡逻岗按每层2分钟，每班次7小时循环1次的标准设置；其它公共区域按巡逻面积每2万㎡1人的标准设置；
进行责任分区。
负责公寓楼层内部的巡查、防控及红外线、监控、消防设备的日常检测工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
10
楼层巡逻顶休
按照每人每周法定休息1天，1人每周顶替6人轮休4天，自休1天。
负责公寓楼层巡逻各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
11
其他
监控中心
按每个监控室1个监控岗位*3班次的标准设置。
负责园区监控、红外线、消防设备的24小时监控工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
12
车库内围
按每350个车位配置1人的标准设置。
负责车库内围车辆停放指引及车库区域的整体安全防控。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
13
监控及车库顶休
按照每人每周法定休息1天，1人每周顶替6人轮休6天，自休1天。
负责监控及车库内围各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
小计
1
工程部
整区
工程主管
1、住宅项目管理面积大于或等于30万㎡，或商业项目建筑面积大于或等于15万㎡或以上时设置此岗位1人；2、每个项目原则上仅可设置1个高级工程主管（主任）岗位。
负责项目各类机电设备、共用部位日常巡检及维保工作的计划、统筹、监督落实等综合管理工作。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
2
运行领班
1、住宅项目管理面积大于或等于30万㎡，或商业项目管理面积大于或等于5万㎡时设置此岗位1人；2、每个项目原则上仅可设置1个运行班组领班岗位；
协助主任项目各类机电设备日常巡检及维保工作的计划、统筹、监督落实等管理工作。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
3
维修领班
1、住宅项目管理面积大于或等于50万㎡，或商业项目管理面积大于或等于10万㎡时设置此岗位1人；2、每个项目原则上仅可设置1个机电维修班组领班岗位；
协助主任项目共用部位日常巡检及维修工作的计划、统筹、监督落实等管理工作以及客户单元内的维修计划安排。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
4
档案资料员
项目管理面积大于30万㎡时设置此岗位1人
负责工程维修、保养工作统计分析，资料档案管理及其它内务工作。
5
运行技工（电工）
按每1个高压配电房配置3人的标准设置此岗位。
负责园区供电、供水系统的运行值班，以及配合完成晚间各类突发性维修服务。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
6
综合维修技工
1、低压及机电维修技工住宅项目无论管理面积大小，基准配置3人（即：
早班、中班、夜班各1人）；2、水工1、住宅项目管理面积少于或等于15万㎡时设置此岗位2人；3、弱电技工1、住宅项目无论管理面积大小，基准配置2人。
负责园区公共区域及单元各类设备设施日常维修、养护，以及向业户提供户内有偿维修服务。
（设岗时间：
早班8:
00~16:
00安排3人、中班16:
00~24:
00安排3人、夜班24:
00~8:
00安排2人、电梯和水工正常班共2人。
7
机动兼顶休技工
按照每人每周法定休息2天，1人每周顶替2人轮休4天，自休2天，剩余1天顶替其它岗位轮休的方式配置。
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（2天/人/周）
小计
1
环境部
部门
项目主管
住宅、商业项目绿化管护面积少于或等于5万㎡时设置此岗位1人；大于5万㎡时，可按管理分区设置此岗位1人，每个管理分区建筑面积应不少于5万㎡（可将数个分区合并为一个管理分区满足设岗基准面积需要）。
负责本部门人员的岗位任务分配、绿化管护计划拟定及组织实施等部门统筹工作。
配合客服主任对园区的清洁服务质量进行日检评审。
（设岗时间：
8:
00~17:
00）
2
公共区域
绿化养护工
常规设置（按绿化管护面积每4000㎡1人的标准配置）。
负责公共绿化带的日常浇灌、除草、除虫、施肥等综合养护工作。
（设岗时间：
8:
00~18:
00）
3
绿化修剪工
常规设置（按绿化修剪面积每8000㎡1人的标准配置）。
负责公共绿化带的日常修剪等综合养护工作。
（设岗时间：
8:
00~18:
00）
4
其它
机动及顶休绿化员
按照每人每周法定休息1天，1人每周顶替6人轮休6天，自休1天。
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
小计
物业自有编制
1
清洁公司
清洁主管
项目清洁面积无论大小均需配置此岗位。
负责本项目日常清洁、保洁任务的分配，服务计划的编排和组织实施，服务质量的监督等综合管理工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
2
清洁领班
项目清洁面积大于或等于5万㎡时，设置此岗位1人，否则不需设置；
负责中班的清洁、保洁的指挥、调度等综合管理工作。
（设岗时间：
14:
00~22:
00）
3
外围
外围公共区域清洁
住宅项目楼层清洁岗按每层4分钟，每班次7小时循环1次清洁保洁1次的标准设置；其它公共区域按人均清洁面积8000㎡的标准设置；高端项目人均清洁面积可下调至6000㎡。
按外围公共面积4.7万㎡，人均清洁面积2万㎡的标准分配清洁服务责任区，并负责责任区内的日常清洁。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
4
楼道内围
日间楼道清洁
按公寓总层数850层分配岗位，专责楼道的日常清洁及生活垃圾清运。
（设岗时间：
早班7:
30~15:
30、中班15:
00~22:
00）
5
夜间楼道清洁及垃圾收集
6
其他
生活垃圾清运
负责公寓及商业生活垃圾的日常收集及清运（设岗时间：
早班7:
30~15:
30、中班15:
00~22:
30）。
7
公共卫生间、水景、高位清洁
按高位人均清洁面积3000㎡的标准设置。
负责公共卫生间的清洁、水景和高位的清洁
8
高档装修材料护理
1、住宅项目按高端材料人均护理面积5000㎡的标准设置；高端项目人均护理面积可下调至4000㎡。
2、商业项目按高端材料人均护理面积4000㎡的标准设置。
负责高档装修材料的定期护理
9
机动及清洁顶休
按照每人每周法定休息1天，1人每周顶替6人轮休6天，自休1天。
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
小计
项目编制总计
说明：
以上人员定员定岗计划根据《项目人力资源定岗定编及派驻节点控制标准》，结合项目现场实施情况作出计划编拟。
四、物业服务收支测算
1、收入预测：
****项目物业收入预测
序号
功能
收费量（平方米、个）
建议执行单价（元/平方米·月）
每月服务（管理）费收入（元）
1
高层（有电梯）：
2
别
墅
独栋：
3
联排：
4
商
业
独立式（或临街）：
5
写字楼
分层分户式：
6
分层开放式
7
车位
室内/地下机动车位：
8
露天/地上机动车位：
9
室内/地下非机动车位：
10
露天/地上非机动车位：
物业服务（管理）费收入合计
2、成本测算：
***项目物业服务成本费用构成明细
序号
项目
每月成本费用（元）
折算单价
所占比例
归属端口
1
人员费用
2
物业共用部位共用设施设备日常运行维护费
工程维护
3
绿化费用
环境事务
4
清洁卫生费
环境事务
5
秩序维护费
秩序管理
6
物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费
工程维护
7
办公费
行政费用
8
管理费分摊
9
固定资产折旧
行政费用
10
其它费用
合计
备注：
整体运营成本测算明细详见后附（报审表四）。
五、公寓物业服务费（管理费）建议执行标准
1、周边项目收费标准市调数据：
序号
楼盘名称
楼盘规模
开发期数
现状
物业服务企业名称
资质等级
管理费收费标准
总建筑面积
（元/㎡·月）
（㎡）
（期）
（级）
物业类型
收费标准
1
2
3
4
5
6
7
8
说明：
以上数据由*****物业公司调研提供。
2、****物业服务费（管理费）各档次收费标准盈亏比对：
物业服务费（管理费）收费标准
（元/㎡·月）
管理费收支盈余
（元）
高层
别墅
底商
办公
车位
每月
每年
建议方案
备注
收支盈余仅为该项目物业管理费收入与成本支出之差额，不作为物业公司的实际收益。
3、*****项目物业服务费（管理费）收费标准定价建议：
综合同业态档次收费价格比对结果，结合……………………………………………………..
以上方案妥否，请批示！
*****物业服务有限公司
年月日
升级会员 