构建和谐社会必须从构建和谐社区开始.docx
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构建和谐社会必须从构建和谐社区开始
提案编号：
0022
提案者：
台盟区委
案由：
规范业主委员会管理模式，提升居民区和谐指数
承办单位：
房地局
办理结果：
留作参考
提案内容：
一、背景情况
随着城市建设的不断发展，越来越多的市民迁入新建小区，居民们在拥有温馨之家的同时，需要拥有一个居住环境舒适、安逸与和谐的小区环境。
小区的和谐除了高质量的物业管理外，还需要一个全心全意为小区业主当家管理的业主委员会。
由于业主委员会从成立到运作以及管理还处在起步和摸索阶段，因各种原因引起的矛盾和纷争不断，乃至影响到整个小区的和谐，甚至已经成为创建“和谐小区”必须首先跨越的障碍。
近日，台盟徐汇区委围绕新建小区（我区2000年以后交房的、外环线以内小区）业主委员会在成立与运作过程中存在的问题，走访了中共徐汇区委组织部、区信访办、区房地局等相关部门、街道房地办、龙华街道、田林街道、枫林街道、康健街道党工委、办事处，盛大花园、徐汇苑、牡丹苑等小区的党支部、居委会、业委会、物业公司以及明园房产集团，开展调查研究，召开座谈会，广泛听取意见，了解实情。
二、主要问题
经过多方听取意见，我们了解到，业主大会、业委会在维护业主合法权益、实施小区自主管理、监督物业公司、管理维修资金、创建文明社区等方面起到了积极推动作用。
但由于业主大会和业委会是一个新生事物，各方对其地位、作用及运作规律的认识不够充分，对其组建和运作的指导、服务和监管还在不断探索之中。
因此，目前政府有关部门对业主大会和业委会的指导、监督情况与《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》和广大人民群众的要求尚有一定差距，存在的问题主要有：
1、业主委员会组建难
1）业主参与率低。
由于业主大多数为在职人员，他们没有充裕的时间关心小区的建设，有的业主认为交了物业费，只要服务到位，有否业委会无关紧要；人户分离现象严重，无暇关心业委会的存在与否；成立业委会和作出重大决定，难以取得法规规定需2/3业主的同意，选票和意见征询单回收率低，有的甚至还会出现舞弊行为，因此投票缺乏真实性和代表性。
2）业委会成员选择、把关难。
业委会工作是一项公益工作，既无报酬，又要占用业余休息时间，更难以做到人人满意。
承担这项工作的业委会成员除了要有热心、耐心、公心，还要熟悉相关政策，并能协调各方关系与利益。
业委会候选人由小区居民推荐或自荐的方式产生，对于愿意进入业委会的业主候选人，通常都能成为业委会委员，从而无法确保业委会成员的素质，由此产生的委员是否真的有公益心，并且有能力胜任业委会的工作，都难以得到保证。
2、业委会运作过程与管理中存在的问题
1）业委会缺乏专业管理能力。
住宅小区的管理需要一定的专业能力。
而现有的业委会成员的兼职性，工作时间的业余性和工作内容的专业性，则是一个很大的矛盾。
有精力有热情的业主专业知识不够，而有能力胜任业委会工作的人，他们由于工作或其他原因，对参加业委会工作并不积极。
这就使得业委会在面对维修基金使用、小区绿化保养、设备维修、物业公司选聘等日常而又专业的问题时缺乏理性有效的解决方式，业委会职能、地位和作用不能充分体现。
2）业主“维权”意识强，利益协调解决难。
居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，各自的利益亦不尽相同。
当不同利益群体的心理要求无法满足时，业主和业主之间、业主和业委会成员之间、成员和成员之间、业主和物业管理企业之间，甚至业主和开发商之间的矛盾冲突便会接踵而来。
如何寻求利益平衡点，营造一个全体业主都能接受的利益分配较为公平公正的物业管理氛围成为业委会乃至政府管理部门的难题。
3）房屋维修资金使用、监管中存在问题。
在维修资金使用上由于业委会存在缺乏专业知识与操作经验等问题，维修资金在使用中存在着”惜用”、“难用”、“滥用”等现象。
在维修资金监管中存在的问题是业委会成员不熟悉房屋的修缮业务，而专业中介机构需培育和政府监管又滞后，给维修资金的规范使用带来了很大的隐患，不利于政府的行政指导。
4）业委会监督机制不完善。
法律规定：
业主有权监督作为业主大会执行机构的业委会工作，居委会对业委会也有监督与指导的职能。
在实际操作中，业主大会不能经常开，单个业主无从监督，大多数业主并非物业管理方面的专家，他们不清楚如何正确维权。
作为另一直接监督主体的居委会，由于缺乏居委会对业委会的约束机制，致使居委会也没有办法约束业委会的行为。
5）政府监管队伍力量薄弱。
作为行业监管机构，区、街道两级主管部门存在着编制严重缺乏、人员配置过少、管理力量薄弱的问题。
虽然政府房管部门和街道对小区业委会也有监督的职责，但往往把工作重点放在对物业公司的监督管理上。
而对小区业委会的监督管理上，行政机关缺少人力、有效的方法和手段。
三、建议
住宅小区是整个社会的细胞、缩影和前沿，无数个和谐的住宅小区才能构建一个完整的和谐社会，创建“和谐小区”对构建和谐社会有着极其重大的意义。
为此，我们建议：
1、将业委会工作纳入社区管理体系
1）相关机构全程参与。
在业委会组建（换届）时，居委会和房地办事处全程参与，共同做好业主委员会的组建（换届）和日常管理工作。
根据《物业管理条例》、《业主大会规程》的要求，帮助把好业主代表和业委会委员的人选关，同时可采取业委会与居委会交叉任职的办法，让业委会工作走上有序、便于监督的轨道。
2）建立学习宣传、培训考核体系。
努力提高广大业主对物业管理政策法规的知晓率，逐步把大家的思想认识统一到相关的法律法规精神上来；让业主主动关心社区建设，引导他们正确处理好个人利益和整体利益，理性维护自己的合法权益。
加强对业委会成员的业务指导和培训，实行“上岗证”制度，提高业主委员会自我管理能力。
3）明确业主委员会成员劳动报酬。
政府采取一些物质奖励和精神鼓励的方式，激励优秀人才入选业委会，根据物业管理区域的面积多少，制定相应酬金标准由业主分摊。
4）发挥党支部领导核心作用。
在社区党组织的领导下，成立小区联合党支部（由业委会、物业公司、居委会共同组成），扩大不同群体党员之间的交流，增强党组织的凝聚力，强化社区党组织引领，房地部门、物业公司以及业委会之间信息共享，提高工作的预见性和化解矛盾的有效性，发挥党员先锋模范作用，进一步提高基层党组织的统筹协调能力，使社区管理更加规范、有序、和谐。
5）以党组织为核心，建立小区联席会议制度。
以党组织为核心，整合居委会和小区党组织力量，建立由居委会党支部牵头，房地办事处、物业小区、业委会参加的“三位一体”小区联席会议制度，学习传达政策，协调小区有关矛盾，对业主的思想动态作分析，及时开展思想政治工作，预防与解决各种可能出现的思想问题和矛盾，并共同就小区内公共环境、物业等管理事项进行协商，研究解决实际问题。
2．加强政府职能部门的指导、协调和监督机制
1）建立业主大会、业委会指导小组。
业委会作为群众自治组织和其它群众自治组织（居委会）的最大区别在于其行业特色，加之一些小区业委会工作效率低，很难行使职权，与不能有效地开展工作和人员素质关系极大。
因此，业主委员会不能脱离政府指导，建议建立业主大会、业委会指导小组，并作为政府行业主管部门的常设机构，指导组建业委会和业委会的日常工作。
2）建立有效的协调机制。
业委会工作涉千头万绪，决非政府主管部门一家便能独立协调解决，应建立由政府各相关职能部门共同参与的协作整体，注重整合各方资源优势，加强沟通，形成合力，齐抓共管。
解决社区管理服务中不断出现的新情况、新问题，集中力量来化解因物业管理引发的各类矛盾，完善机制，注重常效。
3）建立、完善业委会监督制约机制。
居民小区通过建立一个《业主公约》，对违章搭建、装修破坏、群租、物业管理费欠交、维修基金使用等进行具体规定，如违反规定，业委会可举行听证、讨论，达成初步意见后，交政府有关部门处理。
业委会的工作要向全体业主公开公示，对于物业公司是如何監督的、預算开支、会议记录都要向全体业主公开。
在此基础上还可以召开小区联席会议，形成制約。
4）整合行政管理和社区管理。
结合本区的实际情况，制定出切实可行的政策法规的实施细则，明确业委会的责权利，使其在公平、公开、透明的机制下正常运行。
对业委会委员的选举、业委会主任的产生提出严谨、完善的细节要求，将业委会置于有效的监督和管理之下。
3、建立健全维修资金使用监管机制
1）建立大修或专项维修工程的备案机制。
凡小区有大修或专项维修工程，都须向当地的房地部门申报。
由其审查相关程序并予以备案后，小区才能开始实施大修或专项工程，以保证维修资金准确的使用范围及规范的使用程序。
2）建议出台对房屋维修的相关强制措施。
维修资金的使用是一项专业工作。
为解决好“惜用”问题，建议有关部门出台住宅小区共用部门和共用设施定期维修的标准。
加强对业委会、物业公司、开户银行的指导和监督，明确违规使用维修资金的法律责任，解决好“滥用”问题。
加强对业委会的业务培训，指导他们如何按程序规范使用维修资金，并定期公布维修资金的使用和其增值保值情况，接受广大业主的监督。
3）加强使用流程规范，引导业主民主监管，业委会自我监管。
引导小区业主加强民主监管、业委会进行自我监管，规范维修资金的支取流程。
建议行政管理部门出台业主大会使用维修资金的业务指导手册，业委会根据手册中的流程按程序规范使用维修资金。
业主也可根据流程监督业委会动用维修资金的程序。
4）加强中介组织监管作用的宣传。
引入专业机构对维资使用的施工监理、资金审价和年度审计，并允许审价及审计费用在维修资金中列支，引导广大业主接受专业监管这一方式，从而使维修资金的使用逐步走上正轨。
对政协上海市徐汇区委员会十二届一次会议第0022号提案的答复
台盟区委
贵委（会）提出的关于“规范业主委员会管理模式，提升居民区和谐指数”的提案收悉，现将办理情况答复如下：
您的提案指出了我区业主大会和业委会组建难、业委会缺乏专业管理能力、业主缺乏理性维权意识、政府监管队伍力量薄弱等，并建议通过将业委会工作纳入社区管理体系、加强政府职能部门的指导、协调和监督机制、落实相关管理措施等方法创建“和谐小区”。
你的建议使我们认识到了工作中存在的不足，为我们今后开展相关工作提供了许多建设性的思路。
对此提案，局领导和相关科室给予了充分重视，并对您提出的问题和建议进行了调研和讨论，现我们就您的提案作以下答复：
一、以党建工作为契机，社区管理与业主自我管理齐管共抓
1、党建联建，加强社会各方协同管理。
近年来，服务群众的任务越来越多地落到了社区，因此市委作出了构建区域性党建新格局的重要部署。
为了应对物业管理方面的新趋势、新问题，2007年我们将全面贯彻《中共上海市委关于加强社区党建和社区建设工作的意见》和《关于进一步加强区域性大党建工作的若干意见》精神，更有效地发挥居民区党组织的政治优势和组织优势，整合社区管理资源和服务资源，努力构建社区物业管理党建联建工作新机制。
在组织方面，居民区党组织分别与物业企业、业主委员会签订党建联建协议，各单位指派党建联络员或者成立党小组，依靠街道社区，加强业主大会建设，指导业主大会、业主委员会的日常运作。
在运作方面，建立并完善街道及居民区的物业管理联席会议制度，形成联系沟通、信息反馈的联动机制，这包括：
物业公司和业委会定期向居民区党支部汇报工作；业主大会筹备组主动接受居民区党支部的监督和指导；居民区党组织对物业公司服务质量和业主委员会运作规范的日常考核等。
2、社区共建，优化业主自我管理模式。
住宅小区是社区管理的基本单元，也是城市管理的重要组成部分，市局以提高市民居住生活质量的需求为根本，提出加强住宅小区管理三年行动计划，其中优化业主自我管理模式是三年计划中的重点任务。
通过明确街道社区监督职责、规范业主大会运作和决策程序、建立多方参与的矛盾化解机制等措施，实现科学合理的业主自我管理模式。
如，对于目前我区部分业委会在组建和运作中存在的业委会人选把关难问题，我们将依靠居委组织做好选举前期宣传工作，通过民主协商的方式推荐产生具备一定管理能力、热心公益、履行模范业主义务的适当人选。
二、依法行政，有效行使主管部门监督职能
1、规范业主大会、业委会组建和换届工作。
作为行业主管部门，我们的职责是与街道（镇）依据《物业管理条例》、《业主大会规程》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规共同组织指导、监督业主大会、业主委员会筹建工作，对筹备组人员进行相关法律法规的宣传，使他们了解业委会、业主大会成立的必要程序和具体要求，并按照小区的实际情况召开业主大会，进行业委会成员选举。
在年度工作计划中，我们合理安排业委会和业主大会的组建、换届工作进度。
对于由于业主与业主之间、业主与物业或开发企业之间存在矛盾，或者受自身管理条件限制、缺乏业主积极配合等多种原因而未顺利开展组建、换届工作的小区，我们将在日常管理中加大协调、解释和指导工作的力度，以保障、维护业主合法权益为目的，以法律法规为准绳，在做好小区日常物业管理监督工作的同时加快工作进程。
2、建设基层行政管理队伍。
基层行政管理队伍的工作水平直接影响着主管部门对于业委会、业主大会指导和监督的效果。
因此，在市局以提高市民居住生活质量为目的的《加强住宅小区管理三年行动计划》中，加大房屋行政管理力度也是重点任务之一。
根据市局的指导思想，我们将通过建立网格化工作制度，以分区域负责的方式明确房地办事处职责和人员配置要求，制定监督、指导业委会和业主大会日常工作的相应流程、宣传并引导业主遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》、开展业务培训考试、组建业主大会和业委会指导小组等一系列措施，加强房地部门的基层建设，充实房地办事处力量，提高基层工作质量和效率，同时将业委会、业主大会组建指导工作列入办事处年度考核项目，使房地办事处切实担负起创建和谐社区的重要使命。
3、加强维修基金监督管理。
关于维修基金审计问题，为确保公证性、准确性，业主大会可依据《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》等相关法规，聘请有专业资质的中介机构进行审计。
在维修基金监管方面，我们主要有三项措施：
（1）注重日常管理。
发放商品住宅维修资金业务指导（业主委员会专用）手册，抽查住宅小区维修资金支取、分摊情况、公布情况，对违规操作、使用不当或帐目未按要求定期公布的小区提出整改意见和要求；
（2）完善培训体制。
分街道对部分业委会负责人和物业企业维修基金管理员进行培训，结合法规政策与实际案例展开教育，以纠正不规范的操作行为；（3）多形式监管。
按市中心要求每季度抽查20%的小区，于上下半年检查小区公布维修资金帐目的情况。
同时，利用网络资源，对于网上支取资金量较大或有投诉的小区进行即时监管，及时化解矛盾，提高工作效率。
4、加大房屋综合整治力度。
为了进一步推进全市旧住房专项维修工作，解决老百姓居住“急、难、愁”问题，全市将继续开展就住房综合整治计划。
按照房屋修缮“业主出资、企业维修、政府督修”的原则，针对本市住宅物业的完损情况，制定修缮计划，由物业管理企业组织制定修缮方案，在充分听取广大业主意见的基础上，确定修缮标准和施工方案，推进旧住房专项维修工作。
三、普法守法，提高业委会成员自身素养
1、开展业委会负责人培训活动。
随着近年来房地产行业的迅速发展以及物业管理制度的不断深化，业委会在物业管理中逐渐扮演起重要角色，由于业委会日常工作既繁复又重要，其日常运作是否规范、有效，直接影响小区居民生活质量的优劣。
为了增强委员们对物业法律法规的学习，以此提高监管意识、增强管理能力，我们将配合行风建设工作，集中开展具有人性化特色的业委会负责人培训活动。
培训内容不仅包括学习相关物业法律法规，还有由专家学者提供的案例讨论，个别具有先进经验的业委会负责人也将与大家一同分享日常管理心得。
2、向居民普及业委会、业主大会相关法律政策。
我们将根据国务院、建设部以及市房地局颁布的各项法律、法规、条例等制作贴近普通百姓阅读品位的《业委会、业主大会知识百问百答》，在全区范围内发放给住宅小区业主，使更多居民们通过这种简易、轻松的方式了解包括业委会、业主大会的义务职责，业委会、业主大会的组建和换届程序，如何与选聘、续聘、解聘物业公司等内容，引导业主对小区日常事务进行有效管理、合理维护自身权益。
最后感谢您对房地局工作的关心和支持。
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