绿维创景度假交换系统模式探索.docx
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绿维创景度假交换系统模式探索
度假交换系统模式探索
旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商
北京绿维创景规划设计院
NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.
官方网站：
旅游运营网
版权声明：
该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
度假交换系统模式探索
北京绿维创景规划设计院
在度假时代来临的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。
但现在的度假地产基本是销售型住宅地产，业主居住时间较短，一般在1-2个月内，甚至是几天、十几天，房屋大部分时间处于空置状态，但每年还要缴纳物业管理费，这无疑是对资源的一种浪费，对投资收益的一种侵蚀，也不利于房产的保护及维护。
另外，如果年复一年都在自己购买的旅游地产所在地度假，会让人觉得单一乏味，人们期望到更多的地方去度假。
要想解决以上问题，让不动产真正的动起来，必须实现度假地产的交换。
因为，第一，交换能将房产空置的时间利用起来，使购房者除能获得房地产的升值效益外，还能拥有一定时间段免费的入住权，并获得经营性收入，拓宽了业主的收益渠道，优化了旅游地产的投资价值；第二，交换为业主提供了更多的空间选择，可以在其他度假地区实现同等价值的房产交换；第三，业主在居住期间能够享受很好的物业服务，不居住的时候也能保证房屋得到很好的维护。
未来，随着拥有度假物业群体的扩大，度假交换市场的发展前景良好。
一、可参与度假交换系统的物业对象
度假交换系统指的是一个可以为会员提供交换服务的平台或系统。
注册成为本系统的会员后，可以将自己拥有的度假地产的使用权进行发布，并与其他会员进行交换。
发展伊始，参与交换的对象主要是酒店，后来逐渐扩展到休闲居住地产、度假居住地产等第二、三居所。
度假居住地产
（第三居所）
休闲居住地产
（第二居所）
产权式酒店
地理位置
一般远离大城市，位于环境良好的度假胜地，
一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带
位于旅游城市中心城区、商务区或度假区、景区内
置业用途
适合度假、养生养老、防寒避暑性居住，每年在此消费一定时间
适合周末或假期居住，是一种郊区休闲居所
通过返租或委托管理公司，获取经营收益及物业增值
主要产品形式
滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产等
郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等
产权客房、产权公寓、产权别墅、产权四合院、产权独栋会所等
二、时权交换与产权交换
交换系统起源于分时度假，购买分时度假产品的客户，可将自己购买的时段通过交换系统，换取系统内相同等级，但位于其它地区的度假房产的另一时段。
对于分时度假来说，客户购买的仅是物业未来若干时间的使用权，由于没有任何实物保障，而且我国的法律体系、诚信体系还比较缺失，消费者的消费观念或习惯与西方也不大相同，同时，我国通货膨胀速度过快，2-3年后，运营商根本无法正常经营，因此分时度假及其交换系统在我国并没有形成很好的发展局面。
而分权度假将每间客房的产权，划分为若干份，出售给投资者，投资者拥有产权证，且可将自己部分的物业委托酒店管理公司统一出租经营，获取经营利润，同时还享有一定时限的免费入住权，并将这份入住权与交换系统内的其他物业进行交换入住。
产权度假以物业产权为背书，不仅能够抵抗通货膨胀，还能使业主多样化使用，提高了物业的性价比。
可见，分权度假及在此基础上形成的交换，更加切合我国的发展实际，也将是未来旅游地产发展的一种重要模式。
三、交换如何进行
实现交换的第一步是将旅游地产转化为标准化的酒店式经营地产，实现产
权与时权的分离，即业主通过托管、出租等方式，将自己的物业交给第三方机构来管理，只有这样才能形成交换的基础；在转化为酒店式经营地产的同时，形成时权回报结构，比如一定时间的免费入住、经营收益分成、租赁收益分成等；最后参与全国乃至全时间的度假居住交换，即将自己拥有的某一处地产的时权的一部分，与另一处的地产的时权进行交换，这对于运营方来说，可以提升经营收益，对于业主来说，可以一处置业、多处度假。
四、交换系统的运行模式探索
目前，市场上主要有两种交换系统形式：
一种是第三方的交换服务平台，也可称为“交换俱乐部模式”。
此机构旗下拥有多家酒店、度假村、别墅、公寓等，会员可以在这些地产中实现等值交换，比如易度网、旅游财富网等；另一种是地产开发商自行建立交换系统，会员可以在这一品牌下的不同地方的地产进行交换，交换选择相对来说较少，比如红树林酒店。
这些交换系统从不同的角度分析，会有不同的运行模式。
比如从业务角度划分有单交换模式、混合交换模式、一站式交换模式；从交换方式来看，有点数制交换、积分制交换、期权制交换等。
以下我们将结合案例，对我国现有的几种运行较好的模式进行分析：
（一）“分时分权一体化”模式
将每间酒店的产权划分为若干份出售给业主，业主除拥有这若干份之一的可转让、可继承、可盈利的房屋产权外，每年还享有若干天具有专业酒店服务的使用权，并可换住系统内各地的酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲度假权。
这种模式，对于业主来说，既拥有产权，又可以消费，又可以出售，从投资角度是获利的。
另外，这种模式下，销售房子就相当于发展会员，吸纳的会员越多，整个交换系统就越活跃，增值空间也就越大。
因此，这种模式不仅是在销售地产，还可以销售后续的服务。
代表案例：
重庆美尔
重庆美尔集团以产权式物业（依托中心城市一小时经济圈，定制开发与经营的精品酒店式公寓）为基础、以全球宜居景区为支撑、以生态养生为依托、以健康管家及现场硬件为配套，以养生为目的，为客户提供全球旅居的国际度假生活方式。
其产品可概括为：
40年产权+40年*28天健康度假+40年委托经营。
即，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊享具有专业酒店服务的28天度假时光，并可换住美尔酒店管理公司体系内各地酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲旅游养生度假权。
在享受度假的同时还拥有一份可转让、可继承、可盈利的房屋产权。
面向的物业
目前以成熟酒店为主，主要分布在海南，山东，广东，广西，贵州，安徽和海南等地
产品设计
分权+分时+交换：
将酒店一个房间的产权分割成10份。
业主购买后，将享有1/10的产权，28间夜的免费居住，并可与美尔旗下的全球酒店实现交换
价格
目前，有7.98万元、10.98万元、11.98万元三个级别
投资价值
拥有40年每年28天积分自由入住权益；
拥有度假酒店产权一份，享受该产权继承、转让、买卖及增值的权益；
拥有中国人保20年养老保险一份，享受等额购置本金的养老金收益权益；
锁定通货膨胀、锁定未来40年不断上涨的旅游度假费用，拥有超过百万元的未来服务价值权益；
享有美尔公司提供的全方位度假服务，打破传统旅游地产度假模式一次性投入高、房屋空置时间长、地点长期固定、异地装修繁琐、后期维护保养麻烦等诸多弊端；
交换模式
积分制，例如：
物业管理
现阶段由酒店管理公司统一管理经营，未来有可能美尔自己来管理
（二）间夜权资产证券化模式
将酒店的入住权益设计在一张度假卡中，跟股票、期货一样，在交易所上市，进行交易售卖。
当购买者有度假、商务需求时，可以交割，交割完成后到系统寻找合适的洒店入住。
这种模式销售的是酒店的期权，使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。
代表案例：
山东蓬达CPE度假网
CPE度假网以蓬达自主经营酒店（度假村）为主体，以加盟酒店及度假村为辅，研发出CPE度假卡，在杭州叁点零易货交易所进行上市交易售卖，并推出易货币易通。
这一模式，根据酒店所处的城市区域、交通位置、硬件设施、客户评价等，将其分为3S、4S、5S、6S、7S、8S六个等级，1单位易通对应6个3S间夜、5个4S间夜、4个5S间夜、3个6S间夜、2个7S间夜、1.6个8S间夜。
度假卡购买者在交易市场上交割后，可以按照标准从交换平台挑选任意酒店使用。
可见，一张度假卡既可以实现全国乃至全球交换住宿，又可以作为金融衍生品进行交易，还可以换取酒店内的物资。
面向的物业
酒店：
一部分是自有经营的，一部分是加盟的
公寓：
开发商加盟、个人业主加盟
产品设计
时权+交换：
一张CPE度假卡5间夜，可按照酒店级别，进行交换；公寓返租时，业主拥有160间夜，可按照酒店级别进行交换
价格
目前，一手1000-1100元之间
投资价值
消费者花经济酒店的钱住4S酒店
资本市场的投资客户有保底保障
投资消费者对于旅游消费品种的增多
住宿一卡通
交换模式
交割后，按“S”级别进行间夜换算
物业管理
目前，自有物业由旗下的“家家”进行统一管理。
未来将由“家家”对其平台上的所有酒店进行管理
（三）“销售+租赁+托管+交换”的一站式模式
从前期的开发、到后期的销售、租赁运营，再到交换、物业管理、度假预定等多种业务均有涉及，一般自身不开发也不拥有度假酒店、度假村等度假地产，而是通过吸纳酒店、房地产开发公司或经纪公司、物业管理公司、旅行社加盟的方式，销售、租赁系统内的产品，并组建内部交换系统，为会员提供一站式全程服务。
其盈利主要来自于销售、租赁业务，交换作为核心附加服务，成为吸引购买的决定性因素。
代表案例1：
旅游财富网
旅游财富网是旅游地产投资及休闲度假产品电子商务全程交易和资讯服务平台。
网站以互联网新媒体为平台，借助专业的线上和线下业务，为旅游地产项目和休闲度假产品的营销推广、地区旅游形象推广及旅游项目招商引资、会员的房屋租赁及度假交换等提供全方位服务。
其运作模式，可以概括为“O2O2O”，即“线上到线下再回到线上”的一个完整闭环。
线上：
让旅行社和物业运营公司的产品上线。
旅行社推出“度假置业游”、旅游地产项目运营公司推出“旅居度假游”，为旅游地产项目的线上推广和招募看房客户提供渠道。
另外，旅游地产项目的运营公司入驻平台设计网站，并在线上设立“业主物业委托租赁系统”，解决物业销售后的“空置率”难题。
线下：
核心是旅行社提供的线下服务，其次是物业运营公司在旅游者度假过程中提供的管家式服务和社区服务。
由旅游财富网制定统一的服务标准，指导旅行社设计度假置业游产品，并负责导游培训工作等。
从而使得开发商销售了物业、旅行社推出了置业游和度假游等新产品、物业运营公司将销售后的物业重新出租，获得收益、财富网作为整合者，获得各部分的服务收益。
最后再回到线上：
提供旅居交换，让购房者享受一地置业，多处旅居度假的增值服务。
联盟项目所有业主可以通过这一旅居交换系统，发布旅居交换信息，如房屋交换财富点数、交换目的地、住宿类型需求等详细参数，系统实现自动匹配，确定交换对象。
除此之外，旅游财富网还提供项目定位与渠道整合等前期服务：
对旅游地产项目进行产品定位，制定完善的度假配套和运营模式，并帮助培训物业公司。
面向的物业
酒店：
包括产权酒店、酒店式公寓、服务式公寓等
住宅地产：
度假公寓、度假别墅等
产品设计
产权+租赁经营+交换：
业主购买度假地产，享有产权。
购买后如果空置时间较长，可以借助旅游财富网的租赁系统，找到物管公司，进行物业托管，获得租金收益，同时还可以借助旅游财富网的交换系统，实现及时、跨季度、跨年度，跨物业类型的交换度假。
投资价值
避免了度假地产的高空置率
可获取租金收益
可解决物业管理不方便的难题
可在旅游财富网系统下进行等价的度假交换
交换模式
点数制：
业主注册会员，把所属物业的客房资源在交换系统上登记，交换系统参照一定的标准进行等值点数换算（1元=1点），并将最终折合成的总点数充值到该会员帐户，会员即可通过物业进行预订或交换（这些物业的消费价格已经折合成点数），所需房费由交换平台直接从会员帐号中扣除等值点数。
物业管理
旅游住宅地产：
由第三方物业托管公司接受业主物业委托经营服务，并与业主采取约定的收益比例分成。
业主支付房屋装修、基本电器及家具购置安装等费用，第三方物业托管公司承担床上用品、清洁打扫、布草洗涤、市场营销推广等费用。
另外，第三方物业托管公司不承诺任何最低收益，而是采用合作经营分成，出租不成没有任何收益，双方共同承担奉献，并实现利益共享。
酒店：
由酒店管理公司统一管理。
在整个过程中，旅游财富网只起到一个资源整合的作用，并不进行实际的托管。
（有关旅游度假、度假地产的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）
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