物业管理零售商业物业的租赁管理.docx

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物业管理零售商业物业的租赁管理

零售商业物业的租赁管理

制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

一、租户选择（掌握）

理想的租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。

理想租户所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一零售商业物业内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。

理想的租户要有良好的信誉和财务状况。

另外，物业管理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或服务的类型及其对物业的特殊要求，因为这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个具体位置安置更合适。

总之，在选择零售商业物业的租户时，物业服务企业要对许多因素进行权衡，主要包括：

声誉、财务能力、组合与位置分配、需要的服务等。

（一）声誉

声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

体现零售商声誉的几个因素：

（1）零售商的顾客服务质量（对待消费者的态度）；

（2）零售商柜台中商品更迭频率；（3）销售人员的素质；（4）零售商的广告宣传。

对于一个新的发展中的企业，物业管理企业可以评估其经营思想和策略，作为评价其声誉好坏的依据。

（二）财务能力

（1）大型零售商在某一个连锁店经营的成功，并不表明其母公司、其母公司的母公司或其相关权益人的成功。

（2）物业服务企业对承租人开展每一项新的商业经营项目必须进行认真的分析研究。

经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出，对于转移经营地点的零售商，迁移成本和迁移过程中的停业损失也考虑在经营成本之中。

（3）潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力的一个方面。

（三）组合与位置分配

1．组合

一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。

关于组合问题，主要包括以下几个方面：

（1）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式

换句话说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。

（2）在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，要注意同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求。

（3）要注意不同租户之间销售商品的搭配

将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。

2．位置分配

位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。

鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的入口或与快餐店为邻；较小的、较高销售密度的零售业务，例如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，例如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。

当一个新的购物中心落成时，合理地为每个租户确定位置，对于提高该租户乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处。

（四）需要的服务

1．零售商需要的通常服务

是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。

2．零售商需要的特殊服务

某些租户有一些特殊的要求，如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务等，是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。

二、租金确定与调整（掌握）

（一）基础租金

基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

【例题6：

11年单选】零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。

A．每月每平方米B．月营业额C．季度营业额D．年总营业额

答案：

A　

（二）百分比租金

当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。

百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。

由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

【例题7：

11年单选】零售商承担的百分比租金常常作为（　）的附加部分。

A．物业服务费B．基础租金C．代收代缴费用D．储备基金

答案：

B　

收取百分比租金时，没有统一的百分比标准。

例如，超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的营业额就可以产生一个非常大的百分比租金；相反，男女时装店的营业额相对来说很小，但其毛利水平非常高，也许其l0%的营业额作为百分比租金才比较合适。

在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。

（1）通过自然平衡点确定百分比租金

自然平衡点的计算：

用基础租金除以百分比，得到自然平衡点。

【例1】某承租人的基础租金为10万元/月，营业额的5%作为百分比租金。

如果零售商在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为

【解】自然平衡点：

10万元/5%=200万元

应支付的百分比租金：

10+（250-200）×5%=12.5万元

（2）通过人为平衡点确定百分比租金

【例2】某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。

　　A．13.2　　B．15.9　　C．19.5　　D．20.4

解：

根据前面的分析，此题应缴纳的租金应是基础租金加上超出人为平衡点的营业额乘以3%，即

15+（180-150）×3%=15.9万元

【例题8：

10年单选】某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（）万元。

A．9B．10C．11D．20

答案：

B

【例题9：

11年单选】某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（　）万元。

A.10B．12.5C．15D．17.5

答案：

C　

（三）代收代缴费用和净租约

净租的形式一般有以下几种：

（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项。

（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费。

（3）包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等所有经营费用，都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

不论是哪种情况，租户在租金外，还需支付的费用项目都要在租约中详细规定。

租户为了保护自己的利益，有时还会和业主就租金外的一些主要费用项目（如公用面积维护费用）协商出一个上限，以使租户对自己应支付的全部承租费用有一个准确的数量概念。

【例题10：

10年单选】在零售商业物业的租赁中，净租的形式有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

D．租户仅按比例分摊业主的所有税项

E．租户不分摊税费

答案：

ABC

（四）租金的调整

由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。

像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。

租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。

对于主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次。

三、租约制定（熟悉）

零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的，目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体约定。

租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。

1．关于每一独立承租单元的用途。

如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。

制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。

2．限制经营内容相似的租户。

设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。

业主一般不会同意新的租户经营与原租户雷同的商品；从租户的角度来说，除非是那些特别抢手的旺铺，否则也不愿以咄咄逼人的架式进行公开的竞争。

所以该条款发挥作用的机会并不多。

3．限制租户在一定地域范围内重复设店。

该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内（通常为4～8km），重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。

业主做出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响。

4．营业时间。

同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。

制定该条款的目的在于授权物业管理企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作。

统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。

有关营业时间的条款可能还包括随季节变化对营业时间的调整、节假日营业时间的具体规定等。

5．公用面积的维护。

该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成，说明租户为此应支付哪些费用。

该条款往往还授权业主增加、减少或调整公用面积分布的权利。

大型购物中心内的公用面积一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。

公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。

例如，某租户承租了3000m2的面积，占整个购物中心可出租总面积30000m2的10％，该租户就要分担10％的公用面积维护费用。

6．广告、标志和图形。

业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。

由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此租户通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。

7．折让优惠。

同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。

在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低，因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降。

折让优惠的具体方式包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。

8．其他条款。

除上述条款外，零售商业物业的租约中还经常包括中止租约条款和持续经营条款（保持商业经营活动的连续性和稳定性），有时还有对租户承租面积的变更、租户经营风险投保做出规定的条款。

对租户使用停车位的权力和限制条件的规定、租户为整个物业统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期沿展、租约中止的处理等也常常出现在租约的条款中。

第四节零售商业物业的现场管理

一、策略与计划（熟悉）

零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。

其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。

在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

（一）现场管理策略

1．经营策略

（1）树立品牌形象，参与市场竞争。

树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，是企业经营策略的中心。

（2）与开发商建