新疆维吾尔自治区城市房地产交易管理办法.docx

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新疆维吾尔自治区城市房地产交易管理办法

新疆维吾尔自治区城市房地产交易管理办法

第一章总则

第一条为加强城市房地产交易管理，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。

第三条在自治区城市规划区和独立工矿区范围内进行的各类房地产交易，均适用本办法。

涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，也适用本办法。

第四条自治区建设行政主管部门是自治区人民政府房地产交易主管部门。

县级以上房地产行政主管部门是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第五条房地产行政主管部门管理房地产交易的主要职责是：

（一）审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；

（二）办理房地产交易登记手续；

（三）确认交易标的物的价值；

（四）依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（五）提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动；

（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；

（七）负责实施国家房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度；

（八）贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。

第六条房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。

第七条房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

禁止私下交易房地产。

第八条各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。

第九条房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。

委托代理交易应当办理委托手续。

第十条任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。

对举报有功的，由县级以上人民政府给予奖励。

第二章房地产转让管理

第十一条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第十二条转让房地产，双方当事人应当持有关证件到县级以上房地产行政主管部门申请登记。

第十三条下列行为，视同房地产转让：

（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发房地产的；

（三）收购或者兼并企业时，房地产转移给新权利人的；

（四）以房地产抵债的。

第十四条下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的；

（四）未登记领取有关证件的；

（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的；

（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

（七）共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

（八）未取得商品房预售许可证的；

（九）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第十五条房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。

同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。

第十六条转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

第十七条租赁期限未届满出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

第十八条房地产开发单位预售的商品房，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）经向县级以上人民政府房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三章房屋租赁管理

第十九条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条租赁房屋，双方当事人应当签订书面租赁合同，并向房地产行政主管部门登记备案。

出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：

（一）租赁双方的姓名、住址；

（二）房屋的位置、建筑面积；

（三）房屋使用性质；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）房屋修缮责任；

（六）违约责任；

（七）双方约定的其他内容。

第二十一条下列房屋不得出租：

（一）未到房地产管理部门登记备案的；

（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；

（三）经鉴定属于危险房屋的；

（四）其他法律、法规规定不得出租的。

第二十二条出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同仍然有效。

购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订房屋租赁合同。

出售已租出的房屋，除租赁合同的约定外，在同等条件下承租人有优先购买权。

第二十三条经出租人同意承租人可以将租赁的房屋的部分或者全部转租第三人。

转租人与受转租人应当按本办法第二十条第二款规定办理手续。

受转租人不得将租赁的房屋再行转租。

第二十四条出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产行政主管部门办理租赁审核手续。

租赁合同的期限不得超过临时建筑物批准的期限。

第二十五条房屋租赁合同期满或者提前终止，当事人应当到房地产行政主管部门办理租赁注销手续。

第四章房地产抵押管理

第二十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第二十七条地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十八条抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并持有关证件到房地产行政主管部门申请抵押登记。

第二十九条抵押人以共同共有房地产设定抵押权的，必须取得其他共有人的书面同意；以按份共有房地产设定抵押权的，仅限于抵押人所有的份额。

第三十条抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效，但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。

第三十一条房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。

第三十二条房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第三十三条房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。

双方当事人应当在15日内到房地产行政主管部门办理抵押注销手续。

第三十四条房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法拍卖抵押的房地产，并有权优先受偿。

第三十五条房地产的拍卖由当地房地产交易管理机构办理。

第三十六条拍卖抵押房地产所得价款，以下列顺序分配：

（一）支付拍卖抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押合同偿还债务；

（四）剩余金额退还给抵押人。

第五章房地产交易监理

第三十七条房地产行政主管部门应当建立竞争有序的房地产交易市场，为从事房地产交易的单位和个人提供服务。

房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。

第三十八条房地产中介服务机构经房地产行政主管部门进行资质审查合格后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。

第三十九条房地产交易应当进行价格评估。

房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。

房地产评估涉及国有资产的，其评估结果应当经国有资产管理部门确认。

第四十条房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第四十一条房地产交易价格由交易当事人协商议定。

法律、法规另有规定除外。

第四十二条房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍买房地产，应当如实向房地产行政主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。

第四十三条交易当事人凭交易手续证明及其他有关的证件，到权属管理部门依法登记并换领房屋所有权证和国有土地使用权证。

第四十四条房地产交易当事人，应当按照规定缴纳房地产交易管理费。

房地产交易管理费的收取办法和标准由自治区建设行政主管部门会同物价、财政部门另行制定。

第四十五条行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法办理土地使用权出让手续。

第六章法律责任

第四十六条违反本办法规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产行政主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额1％以上5％以下罚款。

第四十七条违反本办法第十四条规定转让房地产的，转让无效，由房地产行政主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款1倍以下罚款。

第四十八条违反本办法第二十一条规定出租房屋的，租赁行为无效，由房地产行政主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款1倍以下罚款。

第四十九条违反本办法第四十二条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额1％以上5％以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。

第五十条房地产交易管理人员违反本条例规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依合同中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向房地产纠纷仲裁机构申请仲裁。

当事人未在合同中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

第五十三条当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章附则

第五十四条房地产交易应使用统一的房地产买卖合同、租赁合同、抵押合同、租赁登记证及国有土地使用权转让、出租、抵押合同等文本。

第五十五条依照本办法规定实施罚款处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没收据，罚没款缴同级财政。

第五十六条本办法由自治区建设厅负责解释。

第五十七条本办法自公布之日起施行。