房地产经纪相关知识.docx
《房地产经纪相关知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经纪相关知识.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产经纪相关知识
《房地产经纪相关知识》出题规律
1、考试注重教材和大纲的变化内容
出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。
2、《房地产经纪相关知识》这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。
3、考试内容涉及到教材的边边角角
从2002年到2009年的变化趋势来看，2003年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。
因此大家要注重教材大面内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。
4、注重综合知识内容的考核
本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。
这种试题的题型是以下列形式出现：
“下列关于*****的说法正确的有（）”在下面的题枝中就包括了综合的知识点。
5、通过增加计算题的出题量加大考试通过难度
从2004年考试加大对计算题的出题量，主要涉及房地产价格和估价知识和金融知识的内容
2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况
【本文导读】：
2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化较大，打破了过去教材框架，是近年章节调整变化较大的一次。
主要包括：
1、删去内容
（1）删去了原第一章“法律基础知识”，并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材。
（2）删去了原第二章“房地产法律法规概述”中的物权法、合同法、消费者权益保护法，并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材，其余内容列为第一章内容。
（3）删去了原第三章“建设用地制度与政策”中的“集体建设用地”。
（4）删去了原第四章“房地产开发建设经营管理制度与政策”中的：
①勘察设计单位的资质管理；②勘察设计市场的管理；③勘察设计的发包与承包；④建设工程的招标投标管理。
（5）删去了“房地产中介服务管理制度与政策”中的“房地产估价师执业资格制度”。
（6）删去了第六章“房地产权属登记制度与政策”“中的“四、房地产登记的任务”。
2、增加内容
（1）第六章“房地产权属登记制度与政策”增加：
“第三节房屋权属登记信息查询”。
（2）第九章“房地产税收制度与政策”中增加：
①关于个人销售住房收土地增值税问题
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税字[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
②自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
③2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局发布财税【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
3、调整内容
（1）第五章“房地产交易管理制度与政策”中，将“商品房预售的概念”调整为：
商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。
1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立了商品房预售许可制度。
《城市商品房预售管理办法》（原建设部令第131号）对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定。
在存量房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。
房地产经纪相关知识考试要点
来源：
考试大 【考试大：
中国最受欢迎的考试教育王国】 2007年12月27日
考点1：
是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
形成供给有两个条件：
一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
考点2：
对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
1．该种房地产的价格水平。
2．该种房地产的开发成本。
3．该种房地产的开发技术水平。
4．开发商对未来的预期。
它们对房地产供给量的影响分别如下：
1．该种房地产的价格水平。
一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
2．该种房地产的开发成本。
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
3．该种房地产的开发技术水平。
在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
4．开发商对未来的预期。
如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
考点3：
房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。
在下图（a）中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。
由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。
如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。
如下图（b），以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
考点4：
房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。
一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
考点5：
弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。
其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。
房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
即：
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比
在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比
房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 / 人口数量变化的百分比
房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。
考点6：
可将房地产的供求状况分为4种类型：
1．全国房地产总的供求状况；
2．本地区房地产的供求状况；
3．全国本类房地产的供求状况；
4．本地区本类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。
考点7：
弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。
在经济学里，将弹性数值分为5种类型：
1．弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。
2．弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。
3．弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。
4．弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。
5．弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。
需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。
一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。
替代品：
一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。
如经济适用性住房与普通住宅之间。
互补品：
对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。
就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。
房地产供给弹性有：
房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。
房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比来
开发周期长的房地产，供给弹性较小。
考点8：
资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：
1．通货膨胀。
通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。
2．承担风险。
收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。
3．资金增值。
把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。
4．机会成本。
机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。
资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。
所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。
考点9：
资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”（通常简称利率）。
利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。
利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：
利率=单位时间内的利息÷本金。
计算利息的单位时间称为计息周期。
计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。
习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。
年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。
计算利息的方式有以下单利和复利两种。
考点10：
单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。
在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算期末的本利和，则：
I＝P×i×n F＝P（1＋i×n）
式中 I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和
考点11：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。
在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为：
F＝P（1＋i）n
复利的总利息计算公式为：
I=P[（l＋i）n－1]
考点12：
单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。
假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：
由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
房地产经济相关知识
知识点
1、对建筑物的基本要求：
安全、适用、经济、美观
2、建筑物的分类
1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。
居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
2）按层数，住宅分为底层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层及以上）。
3）按建筑结构，建筑物一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和其他结构。
具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土机结构和预应力混凝土机结构等）、砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
如以组成建筑物结构的主要结构形式来划分，建筑物可分为墙体结构、框架结构、深粱结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构（包括折板结构）、悬索结构、舱体结构。
4）按施工方法，建筑物分为现浇、现砌式建筑，预制、装配式建筑，部分现浇现砌、部分装配式建筑。
5）建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能最好，四级的耐火性能最差。
6）以主题结构确定的建筑耐久年限分为四级：
一级耐久年限100年以上，二级耐火年限50—100年，三级耐火年限25—50年，四级耐火年限15年以下。
7）按完损等级，房屋分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋五类。
3、建筑构造
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、粱、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。
此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。
4、墙体应具有的基本要求：
足够的强度和稳定性、满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能、具有一定的隔声性能、具有一定的防火性能。
5、根据专业内容和作用的不同，一套完整的施工图一般分为：
1）图纸目录 2）设计总说明 3）建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） 4）结构施工图 5）设备施工图
6、建筑工程造价的构成有:
设备及工器具的购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税。
7、引起误差的因素有：
观测者、测量仪器、外界环境。
8、阅读地形图时应注意：
测绘日期、比例尺、地物符号、地貌符号及其含义。
9、房地产图包括:
地籍图、宗地图和房产图。
10、宗地图应包括：
宗地号、地类号、宗地面积、界址点、界址点号、界址边长、邻宗地号及宗地界址示意线等内容的专业地图。
11、房产图按房产管理的需要可分为：
房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图。
12、房屋面积主要包括：
建筑面积、使用面积、套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积、预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。
13、房屋面积测算的一般规定：
1）房屋面积测算是指水平投影面积测算
2）房屋面积测量的精度必须达到《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定的房产面积的精度要求
3）房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果
4）量距应使用经检验合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具
5）边长以米为单位，取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01㎡
14、计算建筑面积的一般规定：
1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋
2）层高应在2.20m以上，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积
15、计算全部建筑面积的范围:
1）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积
2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度应在2.20m以上部位计算建筑面积
3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算
4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然面层计算面积
5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围投影面积计算
6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。
属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算
10）属永久性建筑有柱的车棚等，按柱的外围水平投影计算面积
11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算
12）有伸缩缝的房屋，如果与其室内相通的，伸缩缝计算面积
16、计算一半建筑面积的范围主要有：
1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算
2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算
3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算
17、不计算建筑面积的范围：
1）层高在2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室
2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等
3）房屋之间无上盖的架空通廊
4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台
6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋
9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线
10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
18、分幢建筑面积均等于：
分层建筑面积的总和、分单元建筑面积的总和、分户建筑面积的总和。
19、成套房屋的建筑面积组成有：
套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
20、成套房屋的套内面积包括：
套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。
21、根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积分为：
幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积。
22、面积测算的方法主要有:
图解法和解析法，具体方法主要有：
几何图形法、坐标法、求积仪法、求积透明膜片法。
23、常见的城市功能分区有：
中心商务区、商业区、居住区、工业区、工业区、仓储区、文教区、风景区、综合区、卫星城、开发区。
24、中国城市土地利用类型包括：
居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域或其他用地、保留地。
25、城市人口分析包括：
城市人口数量、人口结构、人口分布、人口密度及其变化等方面的分析。
26、城市化分为向心型城市化、离心型城市化、外延型城市化、飞地型城市化
27、常见的城市规划术语和控制指标包括：
用地性质、用地面积、用地红线、建筑高度、容积率、绿地率、交通从出入口方位、停车泊位、道路红线、建筑控制线、建筑后退红线距离、建筑间距、日照标准、日照间距系数、城市绿地、城市紫线。
28、居住区按居住户数或人数规模分为：
居住区、居住小区、居住组团。
居住区的规划布局形式主要有:
居住区——小区——组团、居住区——组团、小区——组团、独立式组团。
29、居住区的规划布局包括四点：
1）居住区住宅的规划布置 2）居住区公共服务设施的规划布局 3）居住区内道路的规划布局 4）居住区内绿地的规划布局
30、居住区经济技术指标主要包括：
1）居住户数 2）居住人数 3）户均人口 4）高层住宅比例 5）中高层住宅比例 6）人口毛密度 7）人口净密度 8）住宅建筑套密度（毛） 9）住宅建筑套密度（净） 10）住宅建筑面积毛密度 11）住宅建筑面积净密度 12）居住区建筑面积毛密度（容积率） 13）住宅建筑净密度 14）总建筑密度（居住区建筑密度或建筑毛密度） 15）拆建比
31、环境分为：
自然环境、人工环境和社会环境
32、景观分为：
自然景观和人文景观
33、环境污染分类：
1）按环境要素分为：
大气污染、水污染、土壤污染等
2）按污染物的性质分：
物理污染（声、光、热、辐射等）、化学污染（有机物、无机物）、生物污染（霉菌、细菌、病毒等）
3）按污染物的形态分：
废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等
4）按污染产生的原因分：
工业污染、交通污染、农业污染、生活污染
5）按污染的空间分：
室内污染、室外污染
6）按污染物的分布范围分：
全球性污染、区域性污染、局部性污染
34、环境污染源分为：
1）按污染物发生的类型分：
工业污染源、交通污染源、农业污染源、生活污染源
2）按污染源存在的形式分：
固定污染源、移动污染源
3）按污染物排放的形式分：
点源、线源、面源
4）按污染物排放的空间分：
高架源、地面源
5）按污染物排放的时间分：
连续源、间断源、瞬时源
35、大气污染物种类按照污染物的形态分：
颗粒污染物、大气污染物
36、大气污染源主要包括：
工业污染源、交通污染源、生活污染源
37、
升级会员 