物业项目设备管理方案.docx
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物业项目设备管理方案
**中心设备
管理方案
一、项目基本信息
**位于郑东新区龙湖湖心位置，规划面积约1.07平方公里，总建筑面积325万平方米。
内环为沿湖商业（不超过24m），中环为金融办公建筑（60m），外环为办公、酒店建筑（120m）。
其中，内环沿湖商业建筑面积309840㎡，机动车停车位1944个。
本项目设备配置主要有供配电系统、消防系统、供水系统、排水系统、视频监控系统、停车场管理系统、电梯系统、BA系统、入侵报警系统。
二、项目设备设施管理特点
1、由于**在安全设计、智能控制、通风照明等方面的要求，项目特有的园区管理系统、设备集控系统、交通指挥系统、空调集中供给所带来的高风险因素，对工程管理团队的安全标准及管理水平要求较高。
2、项目共分为四个区，项目体量较大、业态众多，每个区都有独立的消防系统、空调系统、电气系统，公用设备数量庞大，分布区域广，设备运行维护工作量大。
3、本项目商业及写字楼为毛坯交付，装修期较长，二次装修监管难度大。
4、设施设备系统种类多，智能化程度高，对工程维护人员专业素质要求高。
三、项目设备设施管理的工作思路
1、建设标准化设备机房（详见附件《标准设备房创建方案》），建立设备台账与工程档案。
A、按照公司设备房管理标准，项目接管后落实标准设备房创建方案；
B、严格按照公司档案管理制度，对移交的工程资料，设备台账进行存档。
2、设置以智能化监控中心为指挥中枢的工程调度平台。
A、金融中心项目智能化监控中心集成了暖通空调、给排水、变配电监视、火灾报警、视频监控、防盗报警、门禁管理、电子巡更、公共照明、夜景照明、电梯监视、停车管理、信息发布、背景音乐、能源管理等智能设备系统的控制管理功能。
B、智能化监控中心对各子系统进行统一管理，通过预设的控制逻辑，使机电设备按照要求实现自动节能运行。
C、通过实时监控各子系统报警信息，出现异常情况时，运行值班人员可以第一时间获取信息，并通过集成平台远程排查，了解设备现场情况，及时通知相关人员前去现场处理，跟踪处理结果。
D、工程管理人员定期分析监控中心综合汇总的各子系统信息数据，找出能耗漏洞，修正运行控制逻辑，达到节能降耗的目的。
3、开展以《年度维修保养计划》为基础的设备设施维修保养工作。
A、坚持“预防为主”和“维护与计划检修”相结合的原则，做到正确使用，精心维护，使设备经常处于良好状态，保证设备设施的长期、安全、稳定运行。
B、实行设备维护保养责任制，责任人必须以严肃的态度和科学的方法维护好设备。
C、各级设备管理人员必须对各种设备维护保养制度的贯彻执行情况进行定期检查，认真总结设备运行、维修工作的经验教训，不断改进设备管理工作。
4、打造学习、务实、创新型团队
A、定期开展部门的培训、沟通、交流工作，使每个员工都能加快知识更新，优化知识结构，丰富知识储备。
注重学习专业知识，提高业务工作水平；关注行业的最新变化，了解行业的新材料、新方法、新技术，提高部门员工的综合素养，把团队的每一个人培养成为适应公司需要的复合型人才。
B、坚持和倡导“用精细的思想去思考问题，用精细的工作去发现问题，用精细的方法去解决问题”，把精细管理的思想贯穿于设施设备管理的全过程，渗透到用、管、修的每一个环节，全面推行设施设备精细化管理和健康模式管理，从而使**项目的设施设备管理一直保持行业先进水平。
C、在工作上不断创新，突破旧观念和旧思想的束缚，创造出适应公司发展的新思路、新方法、新经验。
从思想上树立奋勇当先、争创一流工作业绩的意识.树立主动服务、优质服务的意识。
四、工程部人员编制
1、工程部组织框架
2、人员编制
序号
专业
职务
人数
一、管理人员：
1
管理人员
工程经理
1
2
文员
1
3
维保工程师
1
4
运行工程师
1
5
智能平台运行管理
运行班长
4
6
运行技工
12
合计
20
一、综合维修班
1
综合班组
综合维修班长
4
2
强电技工
16
3
弱电技工
8
4
综合维修技工
12
5
暖通班组
暖通班长
4
6
暖通技工
16
合计
60
总计
80
3、工程部岗位职责
序号
专业
职务
人数
工作职责
直接上级
一、管理人员：
1
管理人员
工程经理
1
安排工程部工作，协调其他单位
总经理
2
文员
1
部门日常文字工作及档案管理
工程经理
3
维保工程师
1
1.负责综合班组，水暖班组团队的管理
2.负责编制设施设备年度维保计划
3.负责所有设施设备维修、维保实施的监督
4.负责装修图纸审核、装修过程的监管、验收
5.负责消防设备简称制定、实施
6.负责审核日常材料的采购计划，备件的储备
7.负责维保班组维修工具的配备、采购和管理
工程经理
4
智能平台运行管理中心
运行工程师
1
1.负责编制智能平台各系统运行模式，上报公司审批
2.负责智能平台各系统设备日常运参数、运行方式的监控
3.负责智能平台各系统设备的完好性，发现问题通知运行班长前往查看，并跟踪查看结果
4.负责跟踪智能平台有关设备问题的处理
5.按照《智能平台运行标准》要求对设备运行参数进行存档
工程经理
5
运行班长
4
1.负责协助运行工程师编制智能平台各系统运行模式，上报公司审批
2.负责协助运行工程师监视各系统设备日常运行参数、运行方式
3.出现问题及报警信息，负责前往现场查看，并汇报查看结果
4.如设备出现故障，应与维保工程师联系维修，并跟踪设备的问题处理
5.协助运行工程师按照《智能平台运行标准》要求对设备运行参数进行存档
运行工程师
序号
专业
职务
人数
工作职责
直接上级
6
智能平台运行管理中心
运行技工
8
1.负责监视各系统设备日常运行参数、运行方式
2.出现问题及报警信息，负责前往现场查看，并汇报查看结果
3.如设备出现故障，应与维保班组联系维修，并跟踪设备的问题处理
4.按照《智能平台运行标准》要求对设备运行参数进行存档
运行班长
二、综合班组：
1
综合维修班组
综合维修班长
4
1.负责强电、弱电、电梯设备、土建装饰的维修、维保计划的实施
2.根据工作的轻重缓急，安排好组员的工作，督导和检查工作的完成情况
3.编制设备维保计划，并按计划实施，使设备经常处于良好的技术状态
4.做好本班组材料的采购计划及公用具使用、管理
5.负责装修实施的监督，包括材料审核、与装修单位的对接、现场的监管、装修验收
维保工程师
2
强电技工
16
1.负责设施设备的维修工作
2.负责处理其他部门的报修工作
3.配电设备、强电井设备维保工作
4.EPS应急电源柜放电测试工作
5.照明、景观、夜景等照明灯具的维修
6.安全用电检查工作
7.配电室、强电井、弱电井、公共区域设备巡视工作
综合维修班长
3
弱电技工
8
1.视频监控、消防报警、停车场收费系统、停车场诱导系统、门禁、防盗报警、背景音乐、LED大屏幕、燃气报警等设备的维修，维保
2.消防单点测试及联动测试工作
3.负责电梯的日常巡视、所管辖区电梯机房卫生清洁
4.对电梯紧急故障如关人等进行应急处理，及时通知维保单位处理并对处理过程、结果进行跟踪
综合维修班长
4
综合班组
综合维修技工
12
1.负责地面、墙面、天花的维修、维护
2.负责地下室交通设施的维修、维护
3.负责休闲座椅、垃圾桶等设施的维修、维护
4.负责石材景观、道路设施的维修、维护
5.负责幕墙玻璃、电动窗、玻璃门等设施的维修、维护
6.负责防水设施的维修维护
7.配合上级进行土建项目的交接、验收和整改工作
8.负责垃圾房日常维修及维保工作
综合维修班长
三、水暖班组：
1
暖通班组
暖通班长
4
1.对空调及给排水的工作安排、运行维修进行监督、检查，配合维保工程师工作
2.负责空调系统、给排水系统的维修，维保工作
3.根据工作的轻重缓急，安排好组员的工作，督导和检查工作完成情况
4.做好本班组材料采购计划及公用具使用、管理
5.完成其他部门的报修工作
6.与综合班组配合做好防水维修工作
7.气动窗维修维保工作
8.卫生间巡查巡视及维修工作
维保工程师
2
暖通技工
16
1.负责暖通设施设备的维修工作
2.负责处理其他部门的报修工作
3.中央空调设备维修、维保工作
4.风机房设备的日常巡视工作、维修、维保工作
5.地下室污水井、隔油池、水泵房、湿式报警间设备巡视工作
6.消防水系统的维修、维保工作
7.与综合班组配合做好防水维修工作
8.气动窗维修维保工作
9.卫生间巡查巡视及维修工作
暖通班长
4、工程部招聘、培训阶段工作策划
序号
工作节点
工作内容
目的
责任人
1
招聘阶段
1、新招聘工程部员工需达到HR入职条件外，还要经过工程管理部门专业知识考核，经考核合格后方可试用；
2、建议工程部员工年龄限制在45周岁以下。
1、工程员工具备一定的专业基础知识，才能更好的提高工程管理效率，保障设备安全高效运行；
2、金融中心机电设备智能化程度高，专业性强，年龄较大员工接受能力差，另外可规避用工风险。
工程经理、运行工程师、维保工程师
2
培训、考核阶段
1、设施设备操作及保养规程培训；
2、各专业设施设备维修知识培训；
3、节能降耗管理培训；
4、消防管理专业知识培训；
5、培训内容考核。
1、确保设备安全，杜绝事故发生；
2、提高员工专业能力和技术水平；
3、提高员工的节能意识。
工程经理、运行工程师、维保工程师
五、智能化监控中心管理方案
1、智能平台标准运行班次
工程部智能平台系统值机采取4班2运转方式，每班2名值班人员
1.1智能平台智能化运行管理中心管理标准
1.监控中心实施24小时值班制度，每班设置2名值班管理人员，（具体见《智能平台管理模式人员配备标准》）；
2.监控中心需制定监控中心管理和技术操作规范、应急处理流程（预案），对智能平台值机人员的工作进行有效的监管；
3.管理中心须采取有效措施保证温度控制在23摄氏度（上下浮动3摄氏度），相对湿度45%-65%;
4.严禁无关人员进入监控中心，非值守人员进出须登记备查；
5.设立各类值班、运行的记录并真实填写，定期统计并上报主管领导。
2、智能平台智能化系统运行管理标准
2.1用户分类
智能平台集成管理界面依据用户管理权限进行设置，根据操作人员在工程管理、物业管理过程中不同职能和角色，将操作权限分为以下三类：
运行技工：
负责日常监视系统的监视巡查，设备的启停、故障报修、应急处理等；
运行班长：
根据系统运行参数诊断系统运行状况，优化、改进系统的运行策略。
运行工程师：
负责安排工程师及助理工程的工作，对用户权限进行设定，分析各机电系统运行报表等。
三种用户有不同的运行管理要求。
智能平台界面包含三类界面，分别针对上述三类用户的使用需求进行设定，以保证日常运行、系统按时检修和维护、工程管理、物业管理等不同应用，使其能够便捷、高效的完成。
2.2权限的划分
智能平台智能化管理平台的管理分运行技工、运行班长、运行工程师三级界面，依次为运行班长界面、工程师界面、运行工程师界面。
三级界面功能的简要对比见表1。
表1：
三类界面功能对比
监控项目
运行技工界面
运行班长界面
运行工程师界面
各子系统运行模式
可浏览/可选择
可浏览
可浏览
特殊运行模式
—
可浏览/可选择
可浏览/可选择
报警信息
可浏览
可浏览
可浏览
对应报警信息的详细系统运行信息
可浏览
可浏览
可浏览
对应报警信息的系统手动控制
可控制
—
可控制（优先级高）
重要运行参数
可浏览
可浏览
可浏览
系统详细运行参数
—
—
可浏览
手自动控制切换
—
—
可编辑
局部控制逻辑
—
—
可编辑
系统运行模式编辑
—
—
可编辑
能耗报表
—
可浏览
可浏览
财务报表
—
—
可浏览
用户权限管理
—
—
可浏览/可编辑
在运行技工界面中，用户只能对运行模式进行手动切换，只能浏览机电系统的重要运行参数；能弹出报警信息，并能在与报警信息对应弹出的界面中，手动操作部分设备运行状态，以实现应急操作。
运行班长界面是日常运行维护使用，界面追求简单一目了然。
在运行班长界面中，用户可浏览的机电设备的详细运行参数；能够切换手/自动模式；并能够在手动模式下，手动修改机电设备的启停状态，修改设定值，能够修改局部控制逻辑；能够修改、编辑运行模式。
运行工程师界面是在系统需要维护、优化、更新时，才会有专业人员使用此界面。
专业人员可以将系统运行切换到手动模式，通过手动来改变部分机电系统的运行状态来调试系统。
也可以调整运行策略，包括局部实时控制逻辑，设备启停时间表，子系统的运行模式等。
在运行工程师界面中，用户可以看到各子系统的当前运行模式，可以选择一些特殊系统模式，（如消防演习等）；能够浏览机电系统的重要运行参数；在运行工程师界面中，用户可以建立不同机电子系统与不同用户的对应关系；可以定义不同用户的浏览、修改权限，实现对三种界面访问用户的权限管理。
访问权限设计
用户访问三种界面都有权限管理，对“运行技工界面”和“运行班长界面”的用户，不同权限的用户只能浏览、修改不同机电子系统。
对“运行工程师界面”的用户，可以看到所有机电设备信息，并能修改其他用户的权限。
相同界面部分
以下内容，是”运行技工“”运行班长“”运行工程师“共同的：
1.用户登录界面及用户信息，只有用户登录后才能根据权限进入相应类型的界面。
进入界面后，用户身份信息会显示在界面中；
2.各子系统图标，包括：
暖通空调、给排水、变配电、火灾报警、电梯、公共照明、夜景照明、停车场管理、客流统计、视频监控、门禁系统、电子巡更、背景音乐、LED信息发布、能耗管理平台。
用户选择某个子系统，可以看到子系统的相关信息。
3.报警信息栏。
界面中有一部分显示陆续弹出的故障报警信息。
报警信息栏是各个子系统共用的，所有子系统的报警信息都按照先后发生的顺序显示在报警信息栏。
并且选择任意一条报警信息后，与该报警信息相关的机电系统重要运行信息、视频等都会在弹出窗口中显示；
4.子系统模块图标。
在选择某个子系统后，界面中会出现相应子系统的若干种运行模式图标以及相应的操作管理界面。
2.3运行管理要求
1.智能平台必须24小时不间断运行，且实施24小时轮岗制，确保系统的安全、正常运行。
2.智能平台值机岗位实行轮岗制，交接班时接班员须对系统状态进行确认，确保系统的安全、正常运行。
3.应填写《智能平台值班记录表》，交接班时，工程师应检查填写情况，并签字确认，工程部经理至少每周检查一次，工程管理部每双周检查一次；
4.正常情况下智能平台应处于自动控制模式下；无特殊情况，不允许转入手动控制模式；
5.运行管理人员应熟练掌握智能平台智能化系统的运行操作，熟悉各子系统设备的运行参数，所有相关人员需经过岗前培训考核合格后方可上岗；
6.每日应对已导入系统的运行策略的执行情况进行全面跟踪，发现问题或出现差异需及时修正和调整策略；
7.每月汇总月度能耗曲线图，分析能耗使用的趋势，提出合理化节能建议，形成《月度能源报告》，调整运行模式和运行策略，保证设备处于良好的运行模式；
8.每月25日前组织维保单位、工程经理、工程师、维保工程师召开沟通对接会议，总结、评估当月各子系统的设备运行状况，提出设备存在的问题，优化解决方案，并明确整改责任人、整改完成时间等。
形成会议纪要，安排专人跟进落实情况；
9.每年11月30日前制定《智能平台维修保养计划》，按照审批流程上报工程部总部工程物业中心工程部分管副总经理进行审批。
2.4运行策略的管理
1.每月结合项目需求，设备运行能耗变化，天气状况等情况调整设备运行策略，经总经理审批后实施，过程和结果需有记录存档；
2.每年组织工程经理、工程师、维保工程师召开运行策略评估、分析、修订会议，对原有的运行策略进行优化，形成下一年度《设备运行方案》，每年11月30日前上报工程部总部工程物业中心工程部分管副总经理进行审批。
2.5故障情况处理
1.如系统、设备出现故障，弹出报警界面时，值机人员应对问题进行初步判定，如属末端设备故障，应由维保组负责维修，如属系统设备故障，应由维保单位负责处理；
2.故障情况处理应按照故障处理程序的要求进行分类，并根据规定修复时间进行跟进，超期未完成维修的应逐级上报；
3.设备修复完毕需及时将处理结果反馈给工程师，工程师应在智能平台中核实完成情况，并记录；
4.当故障确认短时间无法修复时，工程师可进行故障隔离处理，并书面记录，待故障完全修复后，解除隔离并作书面记录。
2.6异常情况处理
1.发生异常情况，如开机不成功或启动不正常时，应即刻停机，请维保组人员到场检查故障原因；
2.工程师应对问题进行初步判定，如属末端设备故障，立即通知维保班组，如属智能平台故障，应通知维保单位进行处理；
3.维保班组修复完毕需及时将处理结果反馈给工程师，工程师应在智能平台中核实完成情况；
4.当故障确认短时间无法修复时，应通知维保单位进行处理，待故障完全修复后，解除隔离。
2.7资料档案管理要求
1.智能平台移交时，物业公司应收集、整理设备及软件使用说明书、竣工图纸、设备检验报告等技术文档，存档以便后期维修使用；
2.物业公司应建立完善智能平台设备设施台账，包含但不限于：
设备编号、规格型号、技术参数，生产厂家、维保开始时间、安装位置等信息；
3.设备技术档案应纳入物业公司档案室进行统一管理；
4.工程师负责每月收集维修保养工作计划、工作记录、检验报告、自检报告等，按季度装订成册并存档；
5.每台重要设备须设置病历卡，每次维修、保养或停止运行后必须填写病历卡。
2.8培训与考核
1.每月由运行工程师组织进行业务培训，培训人员包括：
工程师、运行班长、维保工程师、维修领班，培训内容包括但不限于如下内容：
Ø智能平台运行管理标准
Ø智能平台维修保养标准
Ø16个子系统工作原理及设备运行管理的注意事项
2.每季度由工程经理对智能平台操作人员进行运行标准、运行操作的业务理论及实际操作的考核；
3.公司行政人事部应建立智能平台操作人员的档案进行管理，并对考核进行备案，登记有效时间，并至少预留一名后补人员，确保值机操作人员的充沛；
4.每年对智能平台操作人员进行考评，如不达标，应更换其工作岗位，并向人事行政部备案。
3、智能化管理系统16个子系统操作运行标准
3.1暖通空调子系统操作运行标准
1.运行技工应检查空调子系统设备运行是否正常，有无出现离线、故障等情况；
2.运行技工应关注各子系统运行状况，制冷季每4个小时到冷水机房巡视检查设备运行状况1次；
3.空调全部开启后，维保班组应安排专人现场巡视设备末端运行情况，对出风口温度及环境温度进行测温，将结果反馈运行技工，并详细记录；
4.运行技工每2小时检查中央空调的运行数据，及时发现问题；
5.运行技工应填写《智能平台值班记录表》值机交接班时，运行班长应检查其填写情况，并签字确认，运行工程师至少每周检查一次，工程部经理至少每双周检查一次；
3.2给排水子系统操作运行标准
1.检查上一班次的工作记录，查看上一班次的能耗用量，运行技工应在开启前检查子系统设备运行是否正常，有无出现离线、故障等情况，并记录；
2.运行技工应填写《智能平台值班记录表》值机交接班时，运行技工应检查其填写情况，并签字确认，运行工程师至少每周检查一次，工程部经理至少每双周检查一次；
3.运行技工应实时监控控制平台数据反馈及视频信息反馈的情况。
每隔2小时需将平台各取样数据按正常运行记录及报警记录进行手动（自动）存盘留档。
数据包括：
每个给水泵出水压力、给水水池液位、个减压阀前后压力值、各污水井液位值、各隔油池液位值等；
4.维护人员对水泵房内浮球阀、水箱水位、出水压力、稳压罐、水泵运行状态、阀门、控制柜设定的手自动状态进行实时监控，确保计量准确。
3.3公共照明子系统运行操作标准
1.运行技工在交接班时检查上一班次的工作计录，核对公共照明开启关闭的时间，查看上一班次的能耗用量；
2.运行技工检查公共照明系统是否按照既定的运行模式运行，并现场检修设备是否运行正常，如有偏差应由运行班长在营业开始前完成调整，并查明原因，完成计录；
3.公共照明开启后，维保班组应安排专人现场巡视灯具开启及灯具完好情况，如出现故障，应在营业前完成维修，并反馈运行班长；
4.运行技工应在营业结束前收集夜间保洁作业区域的夜间工作计划，通过审批流程，调整相应区域的公共照明运行时间；
5.公共照明关闭后，维保班组应安排专人及时完成对公共照明关闭的巡查，反馈运行技工；
6.运行班长应每日通过能源管理平台查询公共照明设备运行的能耗曲线，分析是否存在异常情况，如异常，查明原因，跟踪处理；
7.工程师应每月检查公共照明子系统控制部分设备现场运行状况，设备维保情况并记录。
3.4夜景照明子系统运行操作标准
1.检查上一班次的工作计录，核对景观照明开启关闭的时间，查看上一班次的能耗用量；
2.运行班长应预先掌握当日室外气象情况，并根据天气情况、节假日情况、正确切换到相应模式，并记录；
3.运行技工应在开启前检查景观照明子系统设备运行是否正常，有无出现离线、故障等情况，并记录；
4.运行技工应在开启前检查当日照明开闭的时间是否按照需求进行设定，如有偏差，应通知工程师完成调整，并记录；
5.景观照明全部开启后，维保班组应安排专人现场巡视灯具开启及灯具完好情况，如出现故障，应在营业前完成维修，并反馈运行技工；
6.景观照明全部开启后，运行技工应每2小时在智能平台智能化系统上检查一次景观照明的运行状态，并记录；
7.按照景观照明关闭时间维保班组应完成对景观照明关闭时间的巡查，反馈运行技工；
8.运行班长应每日通过能源管理平台查询景观照明设备运行的能耗曲线，分析是否存在异常情况，如异常，查明原因，并记录；
9.运行技工应填写《智能平台值班记录表》值机交接班时，运行班长应检查其填写情况，并签字确认，运行工程师至少每周检查一次，工程部经理至少每双周检查一次；
3.5变配电监视子系统运行操作标准
1.运行技工每隔4小时到现场抄录各变电所高压、低压运行数据并记录在《变配电室运行记录表》上；
2.运行班长每周统计变配电能耗数据，最大负载情况，并绘制能耗使用曲线图；
3.运行工程师每月汇总月能耗曲线图，分析能耗使用的趋势，提出节能合理化建议，形成《月度能耗报告》；
4.维保组强电技工每天巡视一次室内强电竖井及分散电箱柜，每周巡视一次室内强电竖井及分散电箱柜，每月对商铺用电进行安全检查，每季度对广场进行一次热成像检查；
5.智能平台每2小时将变配电运行数据自动生成，运行班长应每日通过能源管理平台查询能耗曲线，运行技工应填写《智能平台值班记录表》值机交接班时，运行技工应检查其填写情况，并签字确认，运行工程师至少每周检查一次，工程部经理至少每双周检查一次。
3.6电子监视子系统运行操作标准
1.运行技工核查电梯监控上传数据与现场数据是否相符，存在异常及时通知维修组进行检查修复；
2.运行技工应在开启前检查当日电梯运行数量是否按照需求进行设定，对电梯监视主机、视频监视主机及五方通话完好性及时检查，并记录；
3.电梯全部开启后，运
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