年度报告年月南昌房地产市场分析报告.docx
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年度报告年月南昌房地产市场分析报告
（年度报告）年月南昌房地产市场分析报告_
2010年9月南昌房地产市场分析报告
一、本月相关政策法规信息链接
1国家相关房地产信息
1.1发改委证实正研究房产税，称给地方稳定税收
国家发改委财政金融司司长徐林24日透露，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。
在谈到房产税改革时，徐林说我国将推进房产税改革，“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种”。
1.2银监会:
坚决遏制房地产投资需求，支持保障住房建设
中国银监会表示，将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。
叶燕斐表示，银监会在坚决认真做好信息服务，积极进行舆论引导的同时，还正在推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。
银监会曾表示，压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。
1.3南昌出台多项政策遏制房价过快上涨
8月南昌市政府出台多项政策，遏制房价过快上涨，改善城镇居民居住条件，促进南昌市房地产市场持续健康发展。
商业银行要严格控制购房贷款
南昌市规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
税务部门及时清算涨幅过快楼盘
南昌市要求，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
对不符合规定条件的，不得给予相关税收优惠。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
回收闲置土地优先用于普通商品住房建设
国土部门要及时制定并公布以住房为主的房地产年度供地计划，年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
加大闲置土地清理力度，重点对闲置房地产开发用地进行清理处置。
对土地闲置满两年的依法收回，并优先用于普通商品住房建设。
同时，采取促开工、促上市措施，加快商品住房有效供应。
对已批未建、已建未售的商品住房项目，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。
取得预售许可证10日内必须全部销售
严格商品房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。
已取得预售许可的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，明码标价对外销售。
加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的查处力度，问题严重的降低或吊销开发企业资质。
稳定房价不力的领导干部要被诫勉谈话
此外，南昌市还将全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的领导干部、工作人员，要进行诫勉谈话，问题严重的，要依法依规追究责任。
1.4江西省多项政策支持棚户区改造
江西省近期出台《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》。
据介绍，江西已从2009年开始，并将用三年时间，即到2011年，全省将完成2030万平方米城市棚户区的改造任务，可解决23.8万户、86.2万人的住房困难问题。
还将从以下方面对城市棚户区改造予以政策支持城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房，应列入省保障性住房建设年度计划，并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。
城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
被拆迁人选择实物安置的，在办理产权证时，对原拆迁面积部分免征契税。
1.5江西8月份CPI同比上涨3.1%——吃、住是推动CPI上涨的主要因素
8月份全省居民消费价格总水平（CPI）环比上涨0.8%，同比上涨3.1％，其中翘尾因素影响1.3个百分点，新涨价因素影响1.8个百分点。
1～8月份，与上年同期相比上涨2.6%。
8月份，全省居民消费价格八大类同比指数六升两降。
其中居住类、食品类、医疗保健及个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、烟酒及用品类、衣着类分别上涨6.5％、4.3％、2.7％、0.2％、0.4％、0.1％，共同影响价格总水平上升3.2个百分点。
因受洪涝灾害的滞后影响，食品中鲜菜价格同比涨幅达22.6%。
交通通信类、家庭设备用品及维修服务类则分别下降0.9％、0.7％，共同影响价格总水平下降0.1个百分点。
2南昌市规划及热点播报
2.1南昌地铁1号线10月全面开工
8月5日，江西省发改委宣布，南昌地铁1号线一期工程可行性研究报告已正式获得国家发改委批复，这意味着南昌地铁建设通过了最后一道“政策关”。
南昌市轨道交通公司有关负责人表示，争取在9月中旬确定施工单位，10月全面开工建设。
2.2南昌航空城开工，江西大飞机项目正式启动
8月16日，由江西省人民政府、工业和信息化部、中国航空工业集团公司、中国商用飞机有限责任公司共同主办的江西省航空制造产业合作推进会在南昌开幕，同时，南昌航空工业城项目开工，江西大飞机项目正式启动。
南昌高新区昌东镇和麻丘镇交界处的农地将在数年后变成一个25平方公里的航空工业城和南昌卫星城。
江西去年底出台的《十大战略性新兴产业规划》中，将航空制造产业列入全省战略性新兴产业和科技创新“六个一”工程予以重点支持，成立了以省政府主要领导为组长的江西省参与大飞机项目和南昌航空工业城建设推进领导小组，出台了一系列文件，从土地出让、税收优惠、规费减免、人才扶持、完善配套等11个方面给予优惠政策。
2.3青山湖区将打造一批特色街
南昌青山湖区传出消息，公布了《关于大力繁荣现代服务业和发展新型工业促进绿色崛起的若干措施（征求意见稿）》。
按照规划，该区将构建“一核六中心”的现代服务业发展布局，吃、喝、玩、乐、商务、金融服务尽在其中。
据了解，“一核六中心”中的“一核”即以湖坊、塘山、京东三大片区为核心建设全区商务圈。
“六中心”即现代商务商贸中心、总部经济中心、金融保险中心、服务外包中心、文化旅游休闲中心、特色市场物流中心。
另获悉，围绕现代服务业的总体布局，青山湖区还将打造一批特色街。
二、八月份土地市场分析
JDP1019
朝阳新城
永富路以东、丁家洲街以南、永乐路以西、桂殿路以北（控规D10-03地块）
居住用地
70.5
346
346
2359
南昌世欧
容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥30%
JDP1020
朝阳新城
抚生路以西、丁家洲路以南、永乐路以东（控规D10-02地块）
居住用地
33.3
350
350
2386
南昌世欧
容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥30%
JDP1021
朝阳新城
金鼎路以西、滨江辅路以东（控规D17-03地块）
办公商服
18.1
388
388
1663
北京东亚信安
容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥35%
JDP1022
朝阳新城
金鼎路以西、滨江辅路以东（控规D17-04地块）
办公商服
22.3
388
388
1663
煌上煌
容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥35%
JDP1023
市区
上海南路以西、洪婺路以北
商住综合
34.46
265
265
1589
江西绿腾
容积率≤2.5；建筑密度≤30%；绿地率≥28%，90/70
JDP1024
市区
绿腾公司用地以西、菊圃路以北
商住综合
24.33
96
222
1665
奇峰标准厂房投资
容积率≤2.0；建筑密度≤35%；绿地率≥30%
JDP1025
昌北
海棠路以东、规划路以北
商住综合
114.3
58
113
1130
江西嘉业房地产
容积率≤1.5；建筑密度≤30%；绿地率≥35%
JDP1026
昌北
海棠路以东、规划路以南
居住用地
278.4
56
82
820
江西新力置地、江西省华东建设
容积率≤1.5；建筑密度≤30%；绿地率≥35%
JDP1027
昌东
昌东大道以东、紫阳大道以南、ABB地块以北
商办综合
20.88
200
200
667
江西康富置业
容积率≤4.5；建筑密度≤35%；绿地率≥25%
JDP1028
朝阳洲
滨江大道以东、团结路以西
居住用地
13.3
386
386
1654
江西江铃
容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥30%
JDG1009
青云谱
昌南大道以北、青山湖南大道以东
居住用地
180.6
106
194
1617
郑州绿都置业
容积率≤1.8；建筑密度≤28%；绿地率≥35%
JDP1029
红谷滩
红谷滩新区周边区B-35地块
商服用地
38.35
150
150
1875
江西运通汽车
容积率≤1.2，建筑密度≤55%
JDP1030
高新区
创新一路以东、紫阳大道以南
商办用地
20.84
200
361
902.5
刘树子熊国金
5.6≤容积率≤6.0；建筑密度≤35%；绿地率≥25%
南昌09年1-2010年8月土地交易市场主要特征：
从下图看，09年土地成交量由于房地产二级市场的井喷，导致土地市场在9月份成交达到高峰。
进入2010年，政策影响面较大，1月份延续着火爆；2月份土地成交不多，地方政府观望国家“两会”召开；三月份由于两会未出台高压调控政策，土地市场再次掀起“购地热”，特别是朝阳洲万科821元/亩的价格刷新历史，四-五月份受新国十条新政的影响，土地市场出现冷却。
但6月初上海世茂1000余万/亩拿红谷滩地块再次刷新南昌单价记录，引发市场热议。
随着地王的落地，7月份土地市场出现了冷却，只成交了一宗土地，相信土地市场冷却的背后是即将疯狂的前兆。
8月份土地市场随着南昌楼市量价齐升，土地市场出现极度疯狂，土地成交宗数达到13宗，成交面积869.7亩，达到了近两年土地市场新高。
南昌土地市场趋势：
从新政出台的4月份以后的数月，国家和地方出台新政及措施细化，导致一级市场和二级市场影响较大，土地市场成交处于一定低潮，进入8月份随着楼市量价齐升的局面出现，土地市场随之升温，且成交率较高。
随着8月份疯狂与国家二次调控的风声之后，预计未来数月土地市场将出现一定程度冷却。
三、八月份南昌市整体住宅市场行情分析
3.12010年1-8月份南昌商品房供应情况分析：
2010年8月南昌市获得预售许可证的住宅房源共计15.5万平米，环比减少4.2%，随着9-10月份金九银十的到来，市场预售供应量将大幅增加。
3.2南昌市8月份各片区成交一览表：
南昌市商品房住宅成交量在22.32万㎡
东湖区
173
20368
高新区
77
8067
红谷滩区
621
64882
昌北经济技术开发区
203
19720
青山湖区
443
47861
青云谱区
360
32279
英雄开发区
69
10806
桑海经济开发区
8
979
湾里区
39
3696
西湖区
129
15594
总计
2122
约计22.32万
从上面图可以了解，红谷滩新区8月份成交依旧占据市场的1/3强，红谷滩片区项目受到较大亲睐，此区域项目将在未来较长时间引领成交形势走向。
由于香溢花城和魏玛峰尚销售良好，导致8月份青云谱，青山湖区成交形势较好，分别占到17%和21%。
2010年1--8月份南昌市住宅成交走势分析
南昌市2010年8月商品房住宅成交22.32万平米（不含四县），比7月份有大幅度增加，增幅达43.2%，成交量回暖迹象较为明显。
预计进入9-10月份成交量将进一步提升。
2010年1-8月份南昌市住宅成交均价分析：
注：
数据选取未含内销房
进入8月，南昌商品房住宅成交均价环比下降5.4%，为5899元/平米。
由于本月魏玛峰尚与恒茂英伦国际，奥克斯盛世经典，绿地香颂等郊区项目持续去化，拉低了整体市场均价。
南昌市场供求量价走势分析
从1—8月份，市场供应量在4月份达到巅峰水平，进入5-6月份处于下滑状态，7月份呈现小幅上升，8月份与7月份基本相当，预计到9-10月份市场供应将愈加放大明显。
8月份，市场成交量出现回暖迹象，成交量实现大幅攀升，达到22.32万平米。
4月份成交量为2010年最高峰，此后到7月份，成交量一直稳定在15万方档位。
5月份以来，南昌市场高端项目较多，万科青山湖，新地阿尔法，皇冠国际成交持续，拉高了整体市场价格，使得价格一直处于高位。
8月份郊区大盘普遍集中推售房源，高价豪宅项目推售较少，使得低价位房源占比较大，拉低市场成交价。
四、八月份南昌楼市新推供求分析
4.1本月新推、续推楼盘一览表——推盘量大，产品丰富，部分项目多次推售
香溢花城
22208
189
54%
5500
7000
两房88-129三房136-173
高层
住宅
8.1
8.28
万科青山湖
1244
4
100%
31000
双拼311
双拼别墅
住宅
8.1
皇冠国际
13762
122
58%
8300
两房93
三房132
高层
住宅
8.14
恒茂英伦国际
10522
112
42%
常规4850
1F4200
两房80
三房94-118
四房145
多层
住宅
8.13
8.28
中凯蓝域
6265
66
74%
4300
两房85-94
三房112
小高层
住宅
8.6
京东国际花园
26097
255
57%
多层6500
小高6000
两房84-91
三房115-131
多层、小高
住宅
8.7
新地阿尔法
3850
23
13%
11000
三房136-148
四房160-180
复式204-250
小高精装住宅
8.17
联发江岸汇景
11906
91
63%
5900
两房99
三房143
高层
住宅
8.20
奥克斯
盛世经典
14062
132
42%
5300
一房62
两房88
三房132
高层
住宅
8.20-21
东方海德堡
10184
96
64%
7300
两房82-90
三房110-140
四房144
多层、洋房
住宅
8.29
美罗嘉苑
17982
179
57%
3300
两房85-92
三房134-143
多层、小高
住宅
8.8
南天阳光
29067
306
12%
4000
两房88-89
三房110
小高层
住宅
8.17
保集半岛
10927
125
67%
3600
2+1房85-89
高层住宅
8.7
罗马象湖一号
13567
128
42%
3900
2+1房93
3+1房120
小高层
住宅
8.7
幸福时光
5534
69
93%
3500
2+1房80
多层住宅
8.14
不含内销房、商业，不含四县（除象湖新城）
8月份南昌市（不含四县），共有15个楼盘推出住宅产品，分布区域较为广,且产品较为丰富包括别墅大宅；
市场推盘量和销售量环比均有较大增幅；
南昌市8月份新推商品房住宅（不含四县）17.75万平米，本月新房源销售8.34万平米，销售率47%；
（数据选取含象湖新城，产品选取仅指新建商品房住宅）
8月市场整体新推商品房供求分析
（数据选取包含象湖新城，产品选取仅指新建商品房住宅）
8月份南昌市新建商品房新开盘供应量环比增幅较大，增幅接近一倍,南昌新盘供应量从4月份以来呈现下滑走势,8月份止跌回升.
成交量经历了7月份的低谷之后,8月份强势反弹.
随着推售量的增多,市场可供选择产品较为富余,销售率相应出现下滑.
8月份市场新推房源分片区供销情况
数据选取含象湖新城，产品选取仅指新建商品房住宅）
8月南昌市昌北区域新推供应最大，红谷滩区新推量明显下降，位列第二。
从短期去化率来看：
市区和象湖新城,京东销售形势较好，红谷滩区域下降尤为明显，昌北项目关注度低，去化速度较慢。
8月份房地产楼盘新推项目均价图示
（高能首座仅66平米公寓为精装修，标准2000元/平米,阿尔法精装标准：
4000元/平米）
8月份市场新推项目较多，在这些项目中，部分项目出现提价现象，如联发江岸汇景,皇冠国际等项目均有不同幅度提价现象.
五、八月主要楼盘营销活动分析
5.18月份楼盘开盘（或新推房源）活动一览表
市区
皇冠
国际
高层
13762㎡
122套
两房：
93㎡
三房：
131-132㎡
8300
58%
115
8月1日推出T7第二单元，开盘当天一次性97折、按揭98折，折后8300元。
青山湖
香溢
花城
高层
22208㎡
189套
两房：
88-129㎡
三房：
136-173㎡
7000
54%
115
8月1日推出1-13F，8月28日推出14-22F，开盘当天成交享受98折，一次性付款再98折，按揭99折。
万科
青山
湖
联排
独栋
1244㎡
4套
双拼310㎡
31000
100%
5
8月1推出11、12#双拼，最低94折优惠。
红谷滩
新地
阿尔
法
小高
层
3850㎡
23套
三房：
136-148㎡
四房：
160-180㎡
复式：
204-250㎡
11000
13%
4
8月17日推出CO1#：
精装修交房，标准3000-4000元/平米
联发
江岸
汇景
高层
11906㎡
91套
两房：
99㎡
三房：
143㎡
5900
63%
135
8月20日推出24#楼：
VIP卡优惠1.5万，另享99折优惠
奥克
斯
高层
14062㎡
132套
一房：
62㎡
两房：
88㎡
三房：
132㎡
5300
42%
131
8月20-21日推出10、15#楼：
购房一次性付款96折，按揭付款97折优惠，另拆迁户凭相关证明额外享受1%的优惠。
东方
海德
堡
多层
洋房
10184㎡
96套
两房：
82-90㎡
三房：
110-140㎡
四房：
144㎡
7300
64%
61
8月29日推出6、9#：
按揭总价优惠6000，一次性总价优惠10000；买两房再优惠两万，三房优惠三万
青云谱
恒茂
英伦
国际
多层
10522㎡
112套
两房：
80㎡
三房：
94-118㎡
四房：
145㎡
48501F4200
42%
138
8月13日内部解筹9、20、25#，8月28日推出1F房源：
优惠100-200元/平米。
京东
中凯
蓝域
小高
6365㎡
66套
两房：
85-94㎡
三房：
112㎡
4300
74%
49
8月6日推出29#楼，一次性付款97折，按揭98折
京东
国际
花园
多层
小高
26094㎡
255套
两房：
84-91㎡
三房：
115-131㎡
65006000
57%
145
8月7日推出1、7#楼小高层、5#多层，开盘VIP5000元抵20000元，从购卡开始（7月12日起）至开盘当日，可享受每天增值100元的优惠（最多2600元）
昌北
美罗
嘉苑
多层
小高
17982㎡
179套
两房：
85-92㎡
三房：
134-143㎡
3300
57%
102
8月8日推出1、2#楼，无其他优惠。
南天
阳光
小高
29067㎡
306套
两房：
88-89㎡
三房：
110㎡
4000
12%
86
8月17日推出26、27#、46、48楼，95折优惠。
象湖新城
保集
半岛
多层
10927㎡
125套
2+1房：
85-89㎡
3600
67%
129
8月7日推出1#新房源：
货币补贴中签家庭专享额外优惠1千元户；老带新老客户送1年物管理费，新客户直减500元房款。
开盘VIP2千抵2万，前一百位成交客户再送1000元购房基金，赠送面积10-17平米，“两房变三房”。
罗马
象湖
一号
小高
13567㎡
128套
2+1房：
93㎡
3+1房：
120㎡
3900
42%
65
8月7日推出36、37、38#：
享受两重优惠，一、老带新活动升级（原老业主带一个客户并签订，免一年物业，最高免五年，现不但可享以上活动，老业主还可获2000现金卷，新业主获得1000现金卷，或者各获得2000积分卡，此卡可当作以后购停车位使用），二、认筹客户当场下定总价优惠3000元，另购买三房客户可享受价值3000元的家电，购四房的客户享价值4000元的家电，均赠送20平米房间。
幸福
时光
多层
5534㎡
69套
2+1房：
80㎡
3500
93%
259
8月14日推出38、39、40#：
均为80平米“2+1”房（赠送10平米左右面积）
市场小结：
1、南昌市场8月份特点：
供应量：
供应量增加，供应板块较分散；
销售价格：
市场在售房源种类丰富，整体成交均价保持稳定，但8月中下旬有反弹的苗头；
成交量：
6-7月份供应断档（市场房源稀缺）、8月份供应增加，但供应区域分散、房源产品线丰富，加上市场需求量有所上升（“金九银十”），使得市场房源基本得到良好的去化。
2、新政后市场总结
市场表现：
首先部分“带头大哥”全国性“迎合”新政降价，8月后涨价抬头，并迅速蔓延。
降价成因：
本次调控措施力度空前，中央数次重申其“不降价不罢休”的坚决性，开发商分析结果：
1、降价不可避免，且会每况愈下，不想重蹈08年覆辙；2、提早降价，占据有利先机，抢占市场客户。
涨价成因：
1、政策方面：
出现松动——“三套房”松动、省内买房限制放宽；
2、土地方面：
全国“地王级”9成属央企制造，炒热市场，拔高楼面价；
3、供应量：
6-7月份整体供应量断档，拉锯战进入实质性阶段；
4、保障房：
落实不到位（同比不及09年，回落1.7%），目前资金告急；
棚屋改造、旧城改造等如火如荼，但各项指标只显示拆的情况；
5、供求促使：
由于6-7月的供不应求，8月初供应房源短期快速去化；
6、区域表现：
8月份虽整体市场供应量有明显提升，但产品线丰富，且单体供应量小、区域供应不集中，就区域而言，存量房仍表现稀缺；
目前现状：
1、全国性价格抬头引起中央关注（李克强多次坚决抑制楼市炒作）；
2、保障房建设引起高度重视，预计将严抓落实问题。
5.22010年8月南昌住宅项目销售排行榜
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