开发区产业园区行业分析报告.docx

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开发区产业园区行业分析报告

2019年开发区产业园区行业分析报告

2019年4月

产业园区是一个国家或地区着眼产业发展规律，为吸引外部生产要素，促进自身经济发展而划出一定范围并在其中实施特殊政策和管理手段的特定区域。

产业园区开发与运营主体在该特定区域内规划产业定位、完善基础配套、开发产业载体，并向产业内落户企业及其雇员提供综合配套服务。

一、行业管理

1、行业监管部门和监管体制

开发区（产业园区）的建设与运营涉及土地、规划、工程建设、产业招商、进出口商品流通、劳动力、税收、基础设施配套等多个要素，因此开发区（产业园区）主要受国家发改委、商务部、科技部、环保部、国土资源部、住房和城乡建设部、海关、人力资源和社会保障部、财政部等部门的监管。

根据国家有关规定，我国开发区（产业园区）行业的主管行业协会为中国开发区协会，是经国家批准的以促进开发区发展服务为宗旨的全国性一类社团组织，各省市均相应成立省级开发区协会，指导所在地开发区（产业园区）相关工作。

国家及省级开发区（产业园区）所在地的城市人民政府，通常设立开发区管委会作为当地人民政府的派出机构，对园区行使行政管理职能，负责园区的具体规划和日常管理工作。

除管委会模式外，还有以紫竹高新、上海漕河泾、虹桥等国家级园区为代表，实行的公司制开发区管理模式。

2、行业主要法律法规及政策

二、行业发展概况

1、全球开发区（产业园区）行业概况

现代高科技园区最早起源于美国。

20世纪50年代初，在斯坦福大学附近创立了第一个高科技园区（后发展为全球最大的电子工业基地“硅谷”），开创了世界各国建设高科技园区、发展高科技产业的先河。

日本通产省于20世纪70年代末，提出建立“科技城”的构想，并将各种工业移植到通产省规划的乡村地区，产生了“筑波科学城”等开发区。

爱尔兰1959年设立的香农国际航空港自由贸易区，成为世界上最早出现的出口加工区。

据不完全统计，目前全球出口加工区约800多家，高新技术园区约1,000多家，至于各国内部设立的不同级别、不同规模的开发区更是不可胜数。

从二十世纪中叶开始，高科技园区随着新技术革命的推进而不断发展，并强劲推动产业发展以及区域经济发展。

2、我国开发区（产业园区）行业概况

20世纪50年代后，随着新技术革命的发展，高科技园作为科技、教育和产业的综合体，在全球迅速发展。

自20世纪70年代末我国第一个园区，蛇口工业园区建立以来，随着经济特区的兴办，各类园区以其顺应全球资本保持充足率和追求最大利润的特点，在全国快速发展，成为当地结合土地资源、廉价劳动力和国际资金、先进技术的理想场所，是国家出口战略的有利工具，带动经济发展。

我国园区开发行业经历探索、起步、高速发展和稳步发展四个阶段。

在1979年至1983年探索时期，我国第一个对外开放的工业园区，蛇口工业区在深圳诞生。

蛇口工业区大胆解放思想，进行全方位探索，积极尝试变革，改进劳工制度、聘用制度、薪酬福利制度、股份制度等。

在1984年至1991年起步时期，我国沿海城市纷纷建立起沿海经济技术开发区，14个开发区在1991年总共实现工业产值145.94亿元，税收7.90亿元，出口11.40亿美元，合同利用外资3.61亿美元，截至1991年底累计利用外资13.74亿美元。

在1992年至2002年快速发展时期，在邓小平同志南巡讲话后，我国园区发展驶上快车道，开发园区从沿海地区向沿江、沿边和内陆省会城市发展，基本形成由特区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、保税区、边境自由贸易区等构成的多层次、全方位园区发展格局。

在2003年至今的稳步发展时期，各类园区开始关注制度、业务、模式等多方面创新，进入了机遇与挑战并存的时代。

目前，高新技术产业开发区、经济技术园区、工业园区、文化创意园区等借助政策优惠和良好的基础设施建设迅速发展，持续吸引外资，并且在产业培育、城市建设、出口创汇、科技进步、创造就业、增加税收等方面都取得了显著的成就，成为中国经济极具潜力的增长点，不断向全方位、多功能、专业化的方向发展。

其中高新技术开发区地位日趋重要。

高新技术产业开发区一般建立在知识密集、技术密集的大中城市和沿海地区，通过集聚位于产业链上游的高端产业和总部类企业，打造具有高端性、知识性、关联性等特征的园区空间，在中国经济转型和产业升级的过程中扮演着重要角色，肩负培育战略性新兴产业的重担。

3、我国开发区（产业园区）行业特点

（1）政策主导性强

产业园区适应中国经济发展趋势，积极推动经济结构调整和产业升级，与国家战略发展相关性强。

各级政府通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控，引导与支持高新技术转型。

因此以高新技术产业开发为首的产业园区势必受到相关政策影响，园区主导产业的规划定位、招商引资等战略制定都需要接受地方政府政策引导。

（2）运营周期长，资金投入大、回收慢

产业园区从开发到成熟需要经历多个阶段，一般横跨初创期、发展期、成熟期、拓展期、转型期这五个阶段，周期长，一般为15至25年。

此外，产业园区开发通常分阶段分项目滚动开发，单个项目从土地储备、物业开发到招商引资、运营管理各方面都需要较高投入，开发成本动辄上亿，总资金投入量大。

但是，开发项目从征地、拆迁、安置补偿到规划设计、可行性研究、施工建设、竣工验收一般需要3年以上，企业投资回收慢，回收期大于住宅房地产和商业房地产开发的回收期，开发企业财务风险和现金流压力较大。

（3）产业兼具聚集效应和规模效应

产业园区可将政策、资金、技术、人才等各种企业发展所需的重要资源有效整合，吸引大量企业聚集其中，形成聚集效应。

在聚集效应的作用下，园区基础设施被充分利用，对应产业链上下游企业跟随落户，形成规模效应。

在聚集效应和规模效应同时作用下，园区竞争力提升，具备了高集中度的产业优势，提供了更加优质的投资环境，推进了地区经济的对外开放，成为区域经济和产业发展的重要支柱。

（4）收入多元，回报稳定

产业园区在不断发展的过程中，收入愈发多元化。

园区开发公司的主要收入来源广泛，包括工业房地产开发销售收入、出租收入、市政建设收入、工程代理收入、综合服务收入、财政补贴收入、创投业务收入等。

而成熟产业园区一般拥有特定、稳定的客户群体，为园区开发公司提供稳定的投资回报。

此外，随着国家推动重点工业园区建设，客户群体呈上升趋势，进一步保证产业园区开发公司拥有长期、稳定的回报。

（5）增值服务带来新的盈利空间

目前各园区相关优惠政策趋于同质化，对于入驻企业的吸引力正在减弱，但是创新的增值服务，如园区产业定位、配套环境设施、投融资服务等，吸引了更多企业入驻，为园区经营者带来更大的盈利空间，实现园区价值最大化，成为未来衡量园区竞争力的主要因素。

三、行业竞争格局

1、行业进入壁垒

（1）需与政府长期合作

我国产业园区目前主要有两种运作模式：

政府主体模式和企业主体模式。

政府主体模式是政府作为园区开发主体，对园区进行开发、运营，并获取收益。

但是由于园区开发资金需求量大、回收周期长，园区开发规模不断扩大，地方财政无力持续性投入充足资金用于园区开发建设。

在这种情况下，地方政府会逐步出让开发主体地位，若企业想在这种情况下接手园区开发，就需要与政府有良好的合作关系。

企业主体模式是企业作为开发主体，对园区进行开发、运营，并获取收益，是目前国家级和省级开发区一般采用的模式。

在这种模式下，开发企业需要根据政府规划开展土地开发、基础设施建设和招商代理业务，也需与政府签署长期合作协议。

（2）需雄厚的资金支撑

园区载体开发项目规模大、实施时间长，仅单一项目就需要投入上亿甚至更多资金，此外整体招商、运营管理等也需要较高资金投入，形成较高的行业进入壁垒。

（3）需专业的开发、运营能力

工业用地的开发与运营难度比住宅、商业用地的高很多，对开发企业要求更高。

其一，需要开发企业有卓越的招商引资能力，吸引国内外优质企业入驻，拉动地方区域经济，扩大就业面积。

其二，需要开发企业有专业的项目定位、开发、管理、质控、安全与环保经验。

其三，需要开发企业精通园区产业领域的背景知识并把握其发展趋势，为入驻企业做大做强提供有力保障。

2、行业竞争情况

开发园区行业的竞争体现在两个层面：

一是产业园区的竞争；二是园区开发企业的竞争。

（1）产业园区的竞争

近年来，产业园区数量不断增加，目前国家级高新技术产业开发区共有168家。

产业园区享有的政策优惠趋同，土地供给政策等趋紧，且随着“大众创新、万众创业”和“互联网＋”等规划的全面推进，各大园区均开始构建科技创新体系，打造孵化区、创业示范基地、创客空间等业态，园区之间同质性较高。

但是科创资源有限，故未来园区间的竞争必将加剧。

此外，随着国民经济从资源驱动向创新驱动转变，高新技术产业开发区的竞争将从过去优惠政策、廉价土地的竞争转向产业链发展、投资价值提升的竞争。

（2）产业园区开发企业的竞争

园区开发企业的竞争覆盖范围广，从拿地、开发土地、开发房地产，到建设基础设施、园区物业，再到招商代理、园区运营都存在较大竞争。

很多全国级的大型园区开发企业纷纷加大对开发区的投资力度以拓展业务，加剧了行业竞争程度。

根据申万二级行业分类结果，目前国内开发区行业上市公司主要有9家，其主营业务包括土地有关的房地产开发、各类房产租赁、物业管理、酒店经营等领域。

9家上市公司的基本情况如下表所示：

另外，国内还有部分从事园区开发经营业务的大型企业暂未上市，如开发建设了北京清华科技园的启迪控股股份有限公司、开发建设了中关村软件园和中关村生命科学园的北京科技园建设（集团）股份有限公司等知名企业。

四、行业发展面临的机遇和挑战

1、机遇

（1）政府大力支持

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化科技体制改革实施方案》，要求进一步促进科技与经济相结合，加强创新成果同产业对接。

因此，在国内经济迈向新常态的进程中，产业园区将助力创新成果与产业的对接，将与城市运营更紧密结合，获得政府财税、金融、投资、产业、贸易、消费等多方面的政策支持，取得更大发展。

国家给予产业园区以及入驻企业税收等方面的优惠政策，推动园区开发行业发展。

此外，随着“四新”经济迅速崛起，成为上海新一轮经济发展的驱动力，园区产业将得到进一步的政策扶持和资源供给。

（2）经济转型带来园区发展新任务

在我国经济从粗放型增长向集约型增长转变，从要素驱动向创新驱动转变的过程中，产业园区作为集土地、资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重大责任。

高新技术产业开发区一般建立在我国大中城市和沿海地区，以发展高新技术产业为主，顺应《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》提出的“战略性新兴产业是引导未来经济社会发展的重要力量”，势必在中国经济转型过程中扮演更为重要的角色，肩负起培育战略性高新产业的重担，获得新的发展机遇。

（3）生产性服务业上升趋势拉动园区需求

中国作为全球最大制造商业基地，生产性服务业不断深化专业化分工、加快服务产品和服务模式创新，已成为产业结构化升级的战略重点，迎来了黄金发展期。

从需求端看，消费类电子商务兴起、东部沿海产业升级和生产工厂中西部转移浪潮将产生对生产性服务业的巨大需求，产业园区作为生产性服务业的重要载体，需求量将不断增加。

（4）全球化进程增加国际需求

产业园区经过近三十年的发展，伴随中国全球化进程，已经成为跨国公司在中国最主要的聚集地。

高新技术产业开发区等国家级开发区将发挥示范引领作用，突出先进制造业、战略性新兴产业，主动对接国际通行规则，建设国际竞争力的高水平园区，打造具有国际影响力的园区品牌，进而吸引更多跨国公司入驻园区，设立研发中心，使之日益成为跨国公司在中国的聚集地。

（5）城市化进程推动园区进一步发展

随着我国城市化进程的不断推进，根据国务院印发的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，产业园区将通过科学规划功能布局，突出生产功能，统筹生活区、商务区、办公区等城市功能建设，促进新型城镇化发展，实现中国制造强国战略和创新驱动发展战略。

同时，在城市化进程中，随着不同区域城市定位的异质化，产业园区将逐步区分化定位，从而形成多个围绕“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设的转型升级示范产业园区。

2、挑战

（1）土地政策缩紧，上游供给有限

近年我国土地供应政策不断缩紧，上海市土地规划限制趋严，2014年上海市相继出台《关于进一步提高土地节约集约利用水平的若干意见》等文件，提出努力实现未来规划建设用地总规模零增长，重点盘活存量工业用地。

未来产业园区可供开发的土地资源将会十分紧张，土地储备不足将会影响开发企业的后续发展，造成企业经营业绩压力。

因此，产业园开发企业，应深耕增值服务、创新业务，充分利用品牌效应向外拓展，加大土地储备力度，改善土地供给不足局面。

（2）宏观经济周期波动

产业园区的开发经营以及产业投资业务受国内外经济环境变化的影响较大，与经济发展速度、通胀水平、资金供给、利率变动和消费信贷等因素相关度较高。

当全球经济景气时，境内外企业入区投资较多，对土地开发、房产租售、增值服务的需求上涨；当全球经济低迷时，境内外入区企业减少，对土地开发、房产销售和租赁、增值服务的需求下降。

（3）行业竞争加剧

目前行业存在同质化问题，园区开发过程“重数量、轻质量”，引入项目或企业时大多看重短期盈利能力，常以对入区项目的政策支持力度、税收减免力度作为选择标准，造成全国园区开发“千园一面”的特征，导致各园区聚集在同一发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。

此外，由于产业园区数量迅速增加，同一区域的优惠政策又具有趋同性，各园区招商引资的竞争因此加剧。

除了国内不同园区间的激烈竞争，国际市场上不同园区间的竞争也在加剧，许多国家放宽外资准入要求，扩大优惠范围和优惠幅度，吸引国际资本流入，争夺国际优质企业与资源。

因此，国内产业园区应尽快培育、打造良好综合的投资环境。

（4）资金与财务压力

产业园区开发与经营行业是资金密集型行业，广阔稳定的融资渠道和良好的流动性是开发企业正常运作和良性发展的主要保障。

由于工业房地产开发周期长、回收慢，国家财政、产业及银行信贷政策变化大，对于园区开发企业而言，有效控制财务成本、高效利用资金成为决定企业最终盈利水平的关键。

（5）人才稀缺

产业园区的开发、载体租赁和销售模式与住宅、商业地产的模式存在一定区别，与实体经济关联更强，对产业布局规划、招商引资能力及配套服务要求更高，对从业人员的专业能力和服务意识要求更多。

但是目前国内地产行业人才多数集中在住宅及商业地产开发领域，我国尚缺乏具备较强工业地产专业能力的人才，随着行业高速发展、竞争加剧，专业人才匮乏问题将更加凸显。

五、行业上下游之间的关联性

开发区行业的上游涉及开发成本，包括建筑材料、钢材、苗木、基础设施配套以及人工成本等；开发区行业的下游涉及主导产业企业的投资意愿，投资意愿既取决于国家政策、行业开放和成熟程度、要素市场的成本和质量、区域位置等刚性因素，也取决于投资者信心、市场景气指数、融入本土化经营的进程等柔性因素。

园区开发企业因开发园区的需求而存在，在为开发园区发展各项业务的同时也享受了园区发展的成果，包括土地增值、房地产业发展、服务业商业增长，形成互利双赢。