房产投资分析试题.docx

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房产投资分析试题

一、单项选择题（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。

每小题1分，共24分）

1.基于房地产投资（    ）的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。

A.适应性强                                            B.受政策影响大

C.对专业管理依赖强                               D.不可移动性

2.房地产间接投资不包括（    ）。

A.房地产置业投资                                        B.投资房地产投资信托基金

C.投资于房地产企业债券                        D.购买房地产抵押贷款证券

3.权益投资收益率是衡量投资者（    ）收益水平的内部收益率指标。

A.投入的全部资本                                        B.投入的借贷资本

C.投入的全部现金                                       D.投入的自有资本

4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为（    ）。

A.0.146                                                 B.0.125

C.1.75                                                    D.1.50

5.（P/A，i，n）是（    ）公式的复利系数标准表示法。

A.一次支付现值                                    B.等额序列支付现值

C.等差序列现值                                     D.等额序列支付终值

6.第（    ）类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。

A.一                                                            B.二

C.三                                                          D.五

7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为（    ）。

A.2.0                                                     B.4.0

C.2.1                                                     D.0.5

8.在我国（    ）对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。

A.银行利率                                            B.社会资金供应量

C.土地供应计划                                    D.税收

9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在（    ）滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。

A.第一阶段和第三阶段初期                           

B.第三阶段和第四阶段初期

C.第二阶段和第三阶段初期                           

D.第一阶段和第二阶段初期

10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条（    ）直线。

A.垂直于横轴的                                     B.是斜率较小的斜

C.垂直于纵轴的                                     D.是斜率较大的斜

11.（    ）主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.投资计划与资金筹措表                        B.贷款还本付息表

C.营业利润表                                               D.资金来源与运用表

12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在（    ）。

A.15%-18%                              B.5%-8%

C.25%-35%                              D.35%以上

13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?

（    ）

A.接受委托                               B.投资机会研究

C.调查研究                               D.财务评价和国民经济评价

14.（    ）表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

A.基准收益率                                  B.内部收益率

C.成本利润率                                  D.净现值

15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为（    ）贷款。

A.消费性                                       B.投资性

C.经营性                                       D.周转性

16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到（    ）身上。

A.承建商                                       B.开发商

C.银行                                    D.购房者

17.存货周转率是反映企业（    ）能力的指标之一。

A.长期偿债                               B.短期偿债

C.经营管理                               D.获利

18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于（    ）。

A.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/平均资产总额］×100%

B.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/资产总额］×100%

C.（税后净利/所有者权益余额）×100%

D.（税后净利/所有者权益平均余额）×100%

19.零售商业与服务用房投资通常不包括（    ）。

A.写字楼                                        B.铺面房

C.中小型购物中心                           D.大型购物中心

20.房产税的税率,依照（    ）计算缴纳时,其税率为1.2%。

A.房产租金收入                        B.房产原值

C.房产现值                               D.建造成本

21.土地增值税实行（    ）。

A.幅度税率                               B.超率累进税率

C.差别比例税率                        D.固定比例税率

22.下列税种中（    ）的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。

A.增值税                                       B.所得税

C.营业税                                        D.消费税

23.商业铺面房投资的成功主要依赖于（    ）。

A.租客的业务的成功经营                 B.业主与租客的良好合作

C.铺面的内外部装修                        D.租约

24.中型购物中心的可出租面积大约在（    ）万平方米左右。

A.0.3-1.0                                               B.1.0-3.0

C.3.0-10.0                                      D.10.0-15.0

二、多项选择题（在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。

每小题1分，共10分）

25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括（    ），这些政策会对房地产投资产生较大影响。

A.个人收入政策                               B.土地供给政策

C.金融政策                                     D.财政税收政策

E.住房政策

26.房地产投资项目开发周期大体由（    ）阶段组成。

A.准备期                                               B.建造期

C.使用期                                               D.租售期

E.规划期

27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括（    ）等方面信息。

A.空置量信息                                        B.政策信息

C.金融信息                                     D.房地产税收信息

E.房地产存量信息

28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括（    ）。

A.建筑师及工程师                                        B.会计师及经济师

C.造价工程师及估价师                                  D.律师

E.物业代理

29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（    ）等方面。

A.租金收入                                          B.销售收入

C.减少纳税                                            D.股权增加

E.物业增值

30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在（    ）等方面。

A.土地开发费用高

B.环境污染较严重

C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势

D.流动人口日益增加

E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大

31.房地产金融是与房地产有关的（    ）等各种信用活动的总称。

A.租赁、转让                                               B.交换

C.各种货币资金的融通                                  D.金融工具投资

E.各种货币资金的筹集

32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据（    ）而定。

A.房地产开发周期                                        B.公司资产实力

C.房地产企业筹集资金的目的                 D.金融市场的规律和有关法规

E.企业素质

33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的（    ）。

A.成本                               B.费用

C.税金                               D.价外收入

E.损失

34.写字楼租约中的基本内容包括（    ）。

A.税费条款                               B.价格浮动条款

C.财产保全                               D.所含服务

E.转租

三、简答题（每小题6分，共30分）

35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？

36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?

37.简述房地产项目的资金来源。

38.什么是土地增值税和增值额？

税法规定的六项扣除项目的具体内容。

39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？

四、计算题（每小题12分，共24分）

40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。

已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。

写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。

试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值（设投资和经营期间的收支均发生在年末）。

41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?

五、论述题（12分）

42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。

一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.银行属于建成后的______物业。

（）

A.居住

B.商业

C.工业

D.特殊　

2.以下税种中，______不属于销售税金。

（）

A.营业税

B.城市建设维护税

C.增值税

D.教育费附加

3.已知某笔贷款的年利率为15%，若实际利率为15.87%，则该笔贷款是按______计息的。

（）

A.一年1次复利

B.一年4次按季

C.一年2次按半年

D.一年12次按月

4.某人预计5年后需要一笔5万元资金，现在市场上正在发售期限为5年的电力建设债券，年利率10%，一年计息两次，则他现在应该购买______元建设债券，才能保证5年后获得5万元的资金。

（P/F，5%，10）=0.614,（P/F,10%,5）=0.621，（P/F，11%，5）=0.593。

（）

A.31050

B.30700

C.33333

D.39200

5.按照国家有关法律规定，商业用地的出让年限为______年。

（）

A.70

B.50

C.40

D.60

6.根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以下______类型不可以通过划拨方式获得土地使用权。

（）

A.军事用地

B.城市基础设施用地

C.党政机关用地

D.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

7.房地产市场分析模型中第Ⅱ象限的目的是通过______来确定房地产资产的价格P。

（）

A.租金水平R

B.资本化率i

C.租金水平R和资本化率i

D.房地产开发成本C

8.影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三大类别，影响投资者具体投资决策的是（）

A.与整个宏观市场相关的经济、人文信息

B.与投资项目直接相关的信息

C.房地产市场运作过程中产生的直接信息

D.一定时期内某一房地产出售价格的信息

9.前期工程费中的规划设计费为建安工程费的______左右。

（）

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

10.项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期，______等对开发项目进行清偿能力分析。

（）

A.盈利能力分析

B.资产负债率

C.投资收益率

D.投资利润率

11.当项目用地面积一定时，______的大小就决定了可建设建筑面积的数量。

（）

A.辅助用房面积

B.覆盖率

C.容积率

D.标准层面积

12.分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，称为（）

A.盈亏平衡分析

B.概率分析

C.财务分析

D.敏感性分析

13.销售利润率这个指标反映了企业______的能力。

（）

A.投资收益

B.偿债

C.成本管理

D.销售管理

14.反映企业短期偿债能力的指标速动比率等于（）

A.（速动资产/负债总额）×100%

B.（速动资产/流动负债）×100%

C.（流动资产/流动负债）×100%

D.（流动资产/负债总额）×100%

15.企业的有形长期资产=（）

A.固定资产净值-待处理固定资产净损失

B.固定资产总值-待处理固定资产净损失

C.固定资产净值-待处理固定资产净损失+长期投资

D.固定资产总值-待处理固定资产净损失+长期投资

16.金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为称为（）

A.房地产贷款

B.房地产债券发行

C.房地产股票发行

D.房地产融资

17.房地产股票中的普通股股息（）

A.是固定的

B.视公司经营总收入的高低而升降，不予固定

C.视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定

D.视公司全年利润绝对值的高低而升降，不予固定

18.投资者对其所投资项目投入的资本金称为（）

A.自有资金

B.股本金

C.流动资金

D.建造成本

19.投资方向调节税的最终承担者是______的单位或个人。

（）

A.为固定资产开发投资

B.为固定资产开发融资

C.建设项目承包

D.最终购买、使用该固定资产

20.对于住宅小区的市政配套设施建设费用由______承担。

（）

A.政府财政

B.开发商

C.建筑商

D.消费者

21.财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，适用税率为（）

A.10%

B.15%

C.18%

D.20%

22.土地估价的基本方法是（）

A.市场比较法

B.成本法

C.路线价法

D.假设开发法

23.一个运行良好的房地产投资组合应包括（）

A.零售商业与服务用房

B.住宅及写字楼

C.购物中心及住宅

D.购物中心、住宅及写字楼

24.大型购物中心的规模通常在______平方米，面向1540万消费人口。

（）

A.30000～100000

B.10000～30000

C.3000～10000

D.1000～3000二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

1.从投资形式来说，房地产投资可分为（）

A.直接投资

B.开发投资

C.间接投资

D.置业投资

E.信托基金投资　

2.下列关于复利系数的关系式，正确的有（）

A.（F/A,i,n）=（F/P,i,n）×（P/A,i,n）

B.（F/P,i,n）=（F/P,i,n1）×（F/P,i,n2），其中n1+n2=n

C.（P/F,i,n）=（P/F,i,n1）+（P/F,i,n2），其中n1+n2=n

D.（P/A,i,n）=（P/F,i,n）（A/F,i,n）

E.1（F/A,i,n）=（F/A,i,1/n）

3.通常所说的需求和价格呈逆相关关系，指的是（）

A.价格下降，需求也下降

B.价格下降，需求则上升

C.价格下降，需求不变

D.价格上升，需求下降

E.价格上升，需求也上升

4.在项目的前期阶段，投资估算的范围包括______等。

（）

A.管理费

B.房屋开发费

C.前期工程费

D.维修费

E.土地费用

5.项目可行性研究报告正文中应包含的内容有______等。

（）

A.风险分析

B.项目规划用地红线图

C.土地使用权证

D.营业利润测算表

E.建设方式及进度安排

6.房地产贷款按资金的使用性质分为（）

A.流动资金贷款

B.单位贷款

C.中长期贷款

D.固定资产贷款

E.房地产开发贷款

7.开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑如下因素（）

A.对资金的调动和转移的灵活性

B.资金融出机构的办事效率

C.融出资金的币种

D.各项融资收费的合理性

E.资金融出机构的资金来源和财力状况

8.房地产开发企业的存货按其所处的状态一般分为以下哪几种？

（）

A.在产品存货

B.产成品存货

C.开发用品存货

D.原材料存货

E.已典当的存货

9.营业税的纳税人为在我国境内提供______的单位和个人。

（）

A.转让无形资产

B.产权转移书据

C.提供应税劳务

D.销售不动产

E.建筑工程承包合同

10.当以下哪些情况发生时，业主可以不需要其他程序而直接驱逐租客，并要求租客继续履约或进行违约赔偿?

（）

A.租客忘记交租

B.租客拒绝交纳房租

C.租客违反租约

D.业主违反租约

E.自然灾害等不可抗力发生

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）

1.风险分析的目的是什么?

2.简述城市规划和其他规划的关系。

3.通过房地产市场分析与预测，开发商可以达到什么目的?

4.间接融资的基本概念和特征是什么?

5.写字楼租金的最终决定因素是什么?

影响租金的因素还有哪些?

四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）

1.某投资者购买写字楼用于出租经营，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，该项目自有资金的现金流量表如下所示，试计算该项目自有资金的财务净现值，并判断该项目的可行性。

单位：

万元年末01234～1516～48

股本金收入9531.00

净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86

抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00

2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内