村企合作开发房地产项目合同doc.docx

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村企合作开发房地产项目合同doc

村企合作开发房地产项目合同

甲方：

惠州市惠阳区秋长街白石村黄屋经济合作社

地址：

惠州市惠阳区秋长街白石村黄屋

代表人：

黄伟东

乙方：

地址：

代表人：

电话：

1、甲方拥有位于惠阳区秋长街道办白石村民委员会黄屋小组秋宝路边的征地留用地约9701平方米，实际面积以办理出红线图为准，为搞好新农村建设改善村民居住环境，经本村民小组代表表决同意（具体同意见附件1）以村企合作方式，寻找有实力的企业，对上述土地进行房地产开发。

2、乙方具有资金实力和房地产项目开发经验，并在以上地块开发房地产项目，乙方有意向与甲方合作土地开发。

3、甲、乙双方本着互惠互利合作的原则一致同意共同出资成立项目公司（具体名称以政府审批核准为准，以下简称项目公司），项目公司的注册资本为人民币1仟万元。

4、甲、乙双方同意以项目公司作为开发主体，并将以项目公司名义进行开发、建设。

5、甲、乙双方同意在项目公司章程对股东权利义务所作规定基础上，就双方在项目开发过程中的权利义务约定。

为此，经甲、乙双方通过友好协商，达成如下协议：

第一条项目概况

1、项目名称：

（具体名称以政府审批核准为准）。

2、项目地址：

位于惠阳区秋长街道办白石村民委员会黄屋村民小组。

3、项目性质：

综合性商品房（含住宅，商业等）。

4、土地面积：

约9701平方米（最终面积以办理的《国有土地使用证》登记的为准）。

5、土地性质及用途：

土地属于村民征地留用地，需按程序办理用地手续、土地出让及挂牌手续等，并由项目公司办理《国有土地使用证》。

6、土地使用年限：

以土地出让合同及《国有土地使用证》为准。

7、项目规划

7.1容积率、绿化率、建筑规模等，无特别约定，经政府审批指标为准。

7.2办证时间：

从签订合同之日起，三年内办齐本项目的有关证件，包括但不限于土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等（非乙方原因除外）。

7.3建设周期：

领取《建设工程施工许可证》，两个月内动工，动工之日起三年内完工（非乙方自身原因除外）。

8、装修标准：

项目各项最低装修标准如下（最终以商品房买卖合同约定为准）：

外墙：

采用高级涂料或局部使用高级面砖；内墙：

电梯间、楼梯间及公共过道部分采用高级乳胶漆，室内墙面用砂浆批平；天棚：

电梯间及楼梯间天棚采用高级乳漆或吊顶，室内天棚采用混凝土结构层；窗：

采用高级铝合金；客厅阳台门：

采用高级铝合金门；电梯：

电梯门洞包不锈钢或大理石门套，安装好电梯：

入门采用钢质防火防盗门；水、电、电视管线、电话管线、燃气管道、电脑网络管线接驳到每套房（或商铺）的入门内。

建筑过程中标准可高于但不得低于以上标准，实际装修标准不低于以上标准。

并且甲方应分物业的建筑与乙方应分业务的建筑标准应完全相同。

第二条合作模式

双方合作分为三个阶段，具体如下：

（1）项目准备期

项目准备期内，双方共同完成以下事项：

1、在本合同签订之日起30日内，甲、乙双方共同出资成立项目公司，取得项目公司的企业法人营业执照。

注册资本人民币1000万元由乙方负责出资。

2、准备期内项目公司由乙方全面负责经营管理，甲方不参与项目公司的经营管理，不承担项目公司的一切内外债务。

但甲方对乙方的经营管理享有监督权。

3、准备期内乙方须完成前述项目的用地手续由国土部门按村企合作模式公开挂牌出让。

（二）项目的办证期

项目办证期内，双方共同完成以下事项：

1、项目公司的重大事项应当按本合同第七条约定执行。

2、办证期内乙方应当完成项目公司房地产项目开工前所需的全部合法手续，包括但不限于土地使用证、建设用地规划许可证、资质证书、建设工程规划许可证、《建设工程施工许可证》等。

因办理前述事项所需的全部费用由乙方承担并支付。

3、挂牌出让成交后，由乙方支付全部成交价款给政府，政府将其中应返还给甲方的款项返还给甲方后，再由甲方按本合同第八条第3项执行将款划入项目公司账户。

该款应当专项用于项目公司的开发建设，不得挪作他用，该款不涉及甲方股份及物业分配。

4、在项目公司取得土地使用证、规划许可证之日起60个工作日内，乙方应当提供项目的整体设计方案给甲方以供甲方预先挑选确定其中应分配给甲方的物业的具体位置。

甲方应当在乙方提供设计方案后12个工作日确定分配给甲方物业的位置。

甲方挑选物业经确定未经对方同意不得变更。

同时乙方提供的项目设计也不得变更并上报政府。

如政府最终审批的规划设计方案与原乙方提供给的方案发生变化的，乙方应及时告知甲方并应同意重新挑选。

5、乙方或项目公司应当首先办理分配给甲方物业的全部报建施工手续（包括但不限于项目规划设计、规划报建、施工手续等）。

（三）项目建设期

项目建设期内，双方共同完成以下事项：

1、甲方现状提供村民征地留用地约9701平方米（包括村民征地留用地可享的受优惠政策）作为合作投资，甲方分配所得按本合同约定。

除此之外，甲方不承担项目开发建设过程中的任何资金和费用，但增加容积超出部分按约定承担。

2、乙方负责项目开发建设的全部资金投入，包括转换用地性质，用地指标、缴交出让金、土地交易挂牌、补交地价款、办理土地使用证及相关证件，进行项目规划、设计、报建、以及工程建设（包括建筑工程、配套工程、绿化工程及其他配套工程等），并使项目竣工验收合格并达到交付使用条件，同时分配给甲方物业还须办理完毕备案登记手续。

因完成前述事项的所有资金均由乙方支付。

3、项目公司取得项目建设用地，并以项目公司名义进行项目规划、设计、报建、以及工程建设。

4、在履行本合同过程中，需要甲方配合的，甲方应积极配合。

5、在建设期内，乙方应确保资金按时将分配给甲方的物业按时按质按量交付给甲方。

确保分配给甲方的物业优先建设、优先完工、优先验收、优先备案、优先交楼。

第三条收益分配

1、甲方应分得建筑面积约为9506m²其中商业面积为：

1018m²,住宅面积为：

8488m²（地铺、二楼商铺按各楼层建筑面积各三分之一比例分配）：

室内停车位为：

60个。

除去甲方应得商铺面积其余建设面积作住宅分配，在规划建设方案获得政府审批后，由甲、乙双方共同进行确认物业的具体位置，朝向、面积。

分配给甲方的住宅、商铺原则上按照建筑物的栋数分配，该建筑物底层为商铺带地下室或地下停车室、上面为住宅，不足部分在其他物业中按比例就近补足，分配给甲方的物业应集中优先建设。

住宅、商铺、车位等均应合理搭配，分配方案由甲、乙双方本着公平合理、不影响房地产功能和价值的原则协商确定。

2、为保证甲方基本利益，乙方批的容积率以政府批准的规划设计条件为准。

3、甲方分得物业由甲方自行使用或作出处理，乙方不得干涉。

4、乙方负责办理甲方所分得物业产权证（包括商铺、住宅、）住宅的产权证，乙方按照第一套房的标准承担办证费用，如非第一套房产办证的，超出部分由甲方及各户产权人共同承担。

车位的产权证按政府规定办。

5、甲方物业由乙方委托的专业的物业公司管理，具备交房之日起3年的物业管理费由乙方承担。

之后的物业管理费由甲方及各户业主共同承担。

6、甲、乙双方对项目的分配比例分红保持固定不变，不作调整。

第四条项目运作步骤

1、本合同签订之日起30日内办理完成项目公司的注册登记手续，取得项目公司的营业执照。

2、本合同签订之后甲方应配合乙方协助尽快办理项目用地的土地使用证和相关证件以及申报项目规划指款等一切相关手续。

3、本合同约定的准备期加办证期和建设期原则上各分别为三年，但本合同的准备期加办证期总期限为五年，期限届满后，如乙方仍未完成相应的事项且甲方不同意延期的，本合同自动解除，因履行本合同造成的各方损失各自负担，不对对方做任何补偿。

本合同的建设期总期限为三年（不包含峻工验收办证时间），（如遇天灾、战争等不可抗力原因或政府政策因素、甲方原因及气候影响按当时法律规定处理。

）

第五条双方保证

1、甲方保证

1．1甲方保证配合乙方办理项目使用地的转换用地性质，补交地价款、办理土地使用证和相关证件，并应乙方及相关政府部门要求提供办理上述事项所涉的、所需的乙方持有的与该项目用地相关的包括不限于文件、文书、声明、承诺、证件、图纸、凭证等资料。

1．2甲方保证未与任何第三方签订土地使用权转让、抵押、合作、入股等协议，未对项目用地作出任何方式的处置，该项目用地没有纠纷并不受第三方追诉（用地清场除外），并保证今后不会作出类似的处置。

甲方保证在用地建设前村民不得抢建、抢种地上物，如有此类事件发生，甲方必须负全责处理。

1．3双方在合作过程中，因甲方部分村民故意阻挠该项目发展时，甲方保证负责解决，由此造成乙方或项目公司以及第三方的经济损失，由甲方负责赔偿。

2、乙方保证

2.1乙方保证按照本合同约定投入项目开发所需的所有资金，按时按质按量交付本合同约定分配给甲方的物业。

不得拖欠项目开发建设工程款及其他应付款。

所有该项目公司的债务与甲方无关。

2.2在该合作项目取得施工许可证后，甲方同意该地上现有厂房由乙方自行处理，所有债权债务、拆迁、安置、赔偿等均由乙方单独承担，与甲方无关。

在此之前的地租正常支付。

第六条甲乙方的权利义务

一、甲方的权利义务：

1、在本项目开发建设过程中，甲、乙双方应加强沟通、积极配合，甲方有权监督项目开发进展。

2、本合同签订之日，甲方应向乙方提供村民表决通过的合作开发项目的决议等相关文件（需由村小组各户村民代表签字同意并按指模）。

3、甲方自身原有和今后所产生的一切债权债务均由甲方承担。

二、乙方的权利义务：

1、乙方负责办理建设工程许可证后和筹集支付项目开发、建设过程中的所有资金。

2、乙方负责办理项目用地的转换用地性质，补交地价款、延长使用年限、办理土地使用证和相关证件以及项目勘探、规划、设计、报建、招投标、工程建设、房产销售、产权办证等全部过程管理及所有具体项目事项。

3、乙方自身原因和今后所产生的一切债权债务均由乙方承担。

4、在分配给甲方的物业验收合格且办理完毕备案登记前乙方不得全部或部分转让、质押项目或所持有的项目股份。

5、签订合同时乙方向甲方支付100万元项目启动诚意金，如非甲方原因无法办理用地手续100万元诚意金不退还，甲方收回土地。

在审批好容积率，取得相关批文，乙方再向甲方支付200万诚意金，在办理好报建手续领取《建设工程施工许可证》乙方再向甲方支付200万元诚意金。

上述诚意金在验收合格交房时，由甲方一次性无息退还给乙方400万诚意金，在办理完甲方所分得房产手续时，由甲方一次性无息退还给乙方100万诚意金。

第七条项目公司的管理

1、项目在项目准备期，由乙方全面负责经营管理，甲方不参与项目公司的经营管理，不承担项目公司的一切内外债务。

但甲方对乙方的经营管理享有知情权、监督权等。

2、自项目办证期起至本合同履行完毕止，有可能影响本合同的履行或甲方利益的项目公司重大事项应经双方协商一致同意。

第八条担保

1、双方同意项目公司取得前述合同涉及的土地的合法产权后，应将全部土地抵押给甲方作为乙方履行本合同义务的担保。

2、自项目公司取得项目用地的合法产权手续之日起七日内，项目公司及乙方应当配合甲方办理项目用地的抵押登记手续，费用由项目公司承担。

3、在前述抵押登记手续办理完毕后，五个工作日内甲方将本合同第二条第

（二）项第3点和第五条第1.3项约定的款项划入项目公司银行账户。

第九条违约责任

1、本协议生效后，任何一方不得擅自解除或变更协议内容，任一方违反本合同的任一保证或任一约定，须向守约方支付违约金200万元。

还应支付守约方所应承担的损失包括但不限于本合同约定的损失以及由此引起的诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师代理费、差旅费等损失。

2、项目用地土地使用权无法在本合同约定期限内，完成转换用地性质，补交地价款、延长使用年限、办理土地使用证和相关证件的，应由甲、乙双方协商适当延长申请期限，如经延长办理期限后，非因甲方原因或非因政府相关部门的原因，仍未完成的，则属乙方违约，应承担违约责任。

3、如因甲方及甲方村民的原因，造成本合同不能履行的，则由甲方承担全部责任，并按本合同约定的诚意保证金的双倍的金额作为违约金赔偿给乙方经济损失。

如乙方无故毁约，造成本合同不能履行的，乙方所支付的诚意保证金和相关费用不予返还。

4、乙方向甲方交付房屋并收齐甲方提供的办证材料后，未在1年内（具体以房屋买卖合同约定时间为准）办理房屋产权证给甲方的，逾期按在房产局备案的商品房买卖合同约定处理。

5、乙方向甲方交付的房产，如拖欠任何工程款或物业管理等费用的，造成甲方无法使用或造成经济纠纷的，由乙方承担全部责任，并赔偿甲方的经济损失。

第十条协议补充

竞标方必须在3日内与村小组签订合作协议。

甲、乙双方对本协议未尽事宜，经协商同意后可签订补充协议，补充协议及本合同附件与本合同具有相同法律效力。

第十一条争议解决

本协议适用中华人民共和国有关法律、法规、受中华人民共和国法律管辖。

甲、乙双方对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。

如果经协商未能解决，则任何一方当事人均有权向当地人民法院提起诉讼。

第十二条其它

1、本合同在签订前全部条款需由甲方股东及村民户代表书面表决通过，符合国家法律、政策、乡规民约，该《表决书》作为本合同的附件，是本合同的重要组成部分。

2、所有根据本合同要送达或给予的通知、文件等资料必须用中文书写，并以邮政快递方式送达本合同内双方当事人之约定有效邮寄地址。

本地邮件寄出二日（外地邮件寄出五日）后视为资料送达到。

甲方地址：

惠州市惠阳区秋长白石黄屋小组

收件人：

黄伟东，电话：

乙方地址：

收件人：

电话：

3、本合同一式八份，甲、乙双方各执四份，具有同等法律效力，自甲、乙双方签字盖章及甲方收到乙方支付的100万元诚意金时生效

甲方：

乙方：

代表：

代表：

日期：

2016年4月26日

签订地点：

[以下无正文]