美国金融危机对我国房地产金融市场的启示.docx
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美国金融危机对我国房地产金融市场的启示
美国金融危机对我国房地产金融市场的启示
本科毕业论文
内容摘要
房地产金融市场是我国金融市场的重要组成部分之一，完善健全该市场的秩序、促进市场有序健康发展是当前不容忽视的目标。
然而，自2007年美国次贷危机爆发后，市场与政府的角色再次被呼吁。
加之经济全球化的必然趋势，一国凭借自身的经济条件难以独善其身。
因此针对美国金融危机对我国房地产金融市场的启示，对于我国金融市场的健全发展和全球经济的稳步提升有着重要意义。
本文通过全面剖析美国金融危机并结合我国房地产金融市场的现况，通过调研和分析，发现并指出美国金融危机爆发的根源以及我国房地产金融市场的特点以及所存在的问题，并结合相关理论知识以及其实际情况提出相应的防范措施
关键词：
金融危机；房地产金融市场；风险防范
Abstract
RealestatefinancemarketisoneoftheimportantpartofChinesefinancialmarket,improveandperfectthemarketorder,promotetheorderlyandhealthydevelopmentofthemarketisthetargetthatnotallowtoignore.However,since2007,theussubprimemortgagecrisisbrokeout,theroleofthemarketandthegovernmentwasagaincalledfor.Combinedwiththeinevitabletrendofeconomicglobalization,acountrytoreviveitsowneconomicconditions.SoontheUnitedStatesfinancialcrisisonChina'srealestatefinancemarket,forthehealthydevelopmentofChina'sfinancialmarketsandthesteadyriseoftheglobaleconomyhasimportantsignificance.
Inthisarticle,throughcomprehensiveanalysisoftheU.S.financialcrisisandcombiningthecurrentsituationofourcountryrealestatefinancemarket,throughtheinvestigationandanalysis,foundtherootcauseoftheusfinancialcrisis,aswellasthecharacteristicsofrealestatefinancialmarketinChinaandtheexistingproblems,andcombinedwithrelevanttheoreticalknowledgeandtheactualsituationputforwardthecorrespondingpreventivemeasures
KeyWords：
TheFinancialCrisis；RealEstateFinancialMarkets；RiskPrevention
（二）分析美国金融危机的根源……………………………………3
（四）商业银行和其他金融机构存在的缺点………………………7
四、美国金融危机对我国金融领域的启示……………………………7
美国金融危机对我国房地产金融市场的启示
一、引言
（一）研究背景
2007年8月，美国次贷危机骤然爆发，致使美国陷入自20世纪30年代经济大萧条以来一场最为严重的金融危机。
接踵而至的是美国金融风暴席卷全球，引发了各种不同程度的全球性的经济社会危机，至今仍影响甚远，在更广的范围更深的层次演进。
目前，这场美国金融历史上最为严重的危机尚未见底，至于今后的发展会出现什么样的情况仍然需要进一步观察。
（二）研究内容
危机至今，人们最为关心的问题是：
这一场在美国爆发、影响触及全球的金融危机所带来的经济衰退是否已经见底？
世界经济何时能够走出低谷？
同时，关于这次全球性经济大衰退发生的原因更值得深究。
此次危机究竟根源于市场的失灵，还是政府的失败？
在“看不见的手”和“看得见的手”之间何者出现了问题才是关键。
古典经济学的鼻祖亚当•斯密的“看不见的手”和凯恩斯的国家干预主义，对于二者孰是孰非一直争论不休。
在美国次贷危机引发的全球金融风暴中，人们仿佛抛弃了亚当•斯密“看不见的手”，各国政府确是充分伸展了其“看得见的手”。
于是二者之争再次掀起。
从西方经济学的理论逻辑来看，“看得见的手”之所以会出现，是因为市场具有其一定的盲目性，完全的自由放任会使市场由理性走向非理性的一端，进而引起市场的无秩序，形成经济危机，这就是学界常提及的“市场失灵”。
因此，政府这只“看得见的手”在一定程度上适当、适时的干预可以纠正市场失灵，促使市场回归理性，实现市场的正常运行。
回归这次美国史上最大的经济危机，或者可以称之为一场经济灾难，到底是不是都由市场的失灵造成的？
一种流行的观点把这次经济危机归因于自由市场的失灵，特别是经济自由化导致的结果。
自危机出现之后，凯恩斯主义的国家干预经济政策在全球大行其道，各国政府都在余危的慌乱中出台形形色色的救市政策：
大规模扩大银行信贷、大幅度降低贷款利率、向处于破产的金融机构和企业注入巨额资金、无节制地增加公共工程投资、刺激消费、强化监管、接管私营企业等等。
但是，倘若关注当代奥地利学派的主要代表人物罗斯伯德的关于上世纪三十年代经济大萧条的经典著作《美国大萧条》，就会真正意义上明白，如同上一次大萧条意义，这一次的危机与其说是市场的失灵，或与其说是企业界人士人性上的贪婪所致，倒不如说是主管货币的政府官员在决策上的失误，而政府实施的应对危机的政策与其说是在解决危机，不如说是在延缓和恶化危机。
下文将浅谈此次美国金融危机的认识与我国房地产金融市场的现状。
二、科学认识美国金融危机及相关应对
（一）综述美国金融危机产生的原因
就此次危机产生的原因，可谓众说纷纭，各界发表的见解有很多。
有的认为，美国居民消费水平严重超过居民收入水平，加之无管制的市场、无节制地负债、无限制的投机和衍生金融工具、高额利润及高收入，这些因素是爆发金融危机的重要原因。
有的则认为，美国的消费模式、金融监管政策、金融机构的运作方式，美国和全球的经济结构等因素是金融危机的基本成因。
有的认为，美国房地产泡沫式金融危机的源头祸水，金融衍生品过多掩盖了巨大风险，金融监管机制滞后造成“金融创新”犹如脱缰之马一般，这些才是金融危机爆发的真正原因。
也有别家认为，金融危机时某些金融大亨道德缺损、人性贪婪所致。
或有认为，金融危机在本质上是美国新自由主义市场经济治理思想和运行模式上的严重危机。
当然资本主义固有的弊病也是不可或缺的因素，从资本的逐利本性和金融资本的贪性来分析金融危机的成因，在一定意义上涉及资本主义根本制度的问题。
在上述各家诸多见解中，将就“房地产泡沫致使危机发生”的观点进行略谈。
众所周知，在上个世纪九十年代中期的美国，其住房价格出现了较大幅度的上涨。
有如下一则广为流传的故事：
中国老太太和美国老太太相遇，中国老太太说：
“我辛苦工作了几十年，终于攒够钱买了一套房子。
”美国老太太说：
“我辛苦工作了几十年，终于将住房贷款还清了。
”从中，美国人崇尚负债生活的生活理念可见一斑。
他们认定，通过美国的金融机构进行贷款来购置住房，不需要再投资任何额外支出，即可实现以房还贷，更有甚者还能赚个盆满钵溢。
在这样美好的前景预期中，美国的住房需求大幅迅速增大，它甚至超越了实际人们对住房的刚需，人们进一步将住房作为一种特殊的商品或者资产进行投资来赢得利润。
美国的金融机构运用同样的思维方式，仅以简单的盘算认定在无关借款人信誉条件的情况下，住房价格的大幅上涨可以确保所有住房贷款获得完全的本息回归。
其中，金融机构贷款给信誉等级低的借款人可以追加更高的利息要求，这样就消除了信誉条件与贷款风险的关联，致使次级按揭贷款的快速增加。
在这样的境况中，美国人并不需要任何的辛苦劳作，就能够充分享受高质量的住房，同时还可能获得额外的高收益；金融机构在提供贷款和金融服务中也将获得高回报。
住房价格在大量需求的推动下一路暴涨，住房条件却丝毫不变。
美国金融机构大量提供贷款，在另一形式上增加了住房的需求，更大程度上推动了住房价格的上涨，并且金融机构还进行所谓的“金融创新”，以“次按贷款”为基础创造出了可流动的政权形式推向国际市场，扩展了更大的融资空间，将全球大量的投资者都引入美国国内的住房市场中，将其发展为全球性级别。
好景不长，当美国国内住房的价格水平持续下跌走势时，“次按贷款”的循环链遭受破坏，国内住房市场迅速缩水，借款人无力偿还贷款，大量贷款的本息无法如期收回，而相关投资者手持的证券价值跌至谷底，损失惨重，进而引发了金融危机。
但是总的来看，目前形成的最普遍的解释大多还停留在现象层面、非本质层面上，也即治理理念、运行模式、技术操作层面和管理体制层面上，例如超前过度消费、房地产泡沫、金融衍生品泛滥、金融创新过度、金融监管不严、新自由主义思想作祟等等。
运用马克思主义的立场、观点和方法，从本质上、制度层面上科学揭示危机的产生原因，预测危机的发展趋势，提出防范解救的措施，于此尚且远远不够。
（二）分析美国金融危机的根源
当前金融危机的根源仍然在于资本主义基本矛盾。
马克思在分析货币的支付手段时，曾指出：
在支付手段的链条中，隐藏着危机的可能性。
但只有在资本主义经济中，危机的可能性才会成为现实性。
当代资本主义经济发展中，金融、信贷业广为发展，虚拟经济空前扩大，支付链条不断拉长，支付链条的断裂就会发生金融危机。
马克思进一步指出，金融投机活动猖獗是引发金融危机的一个直接原因；扩大信贷而带来的营业活动过度扩大，是造成生产过剩的一个重要因素。
马克思对危机根源的深刻分析，对我们清醒认识当前的金融危机，具有更加直接的理论与现实意义。
1.马克思、恩格斯关于金融危机的理论，是建立在货币危机理论的基础之上的。
马克思认为，货币危机是商品经济内在矛盾的必然产物，在现实中表现为资金链条的断裂。
商品不能转化为货币，使商品贬值；债务不能转化为现实货币，使债务到期无法偿还；信用货币不足，银行和工厂纷纷倒闭。
马克思、恩格斯在论述金融危机时，频繁提到银行利用提高贴现率的办法来阻止或缓和金融危机与金融市场的恐慌。
在当时实行金本位的条件下，信用货币银行券（纸币）与黄金挂钩，银行券可兑换成黄金，发生金融危机的时候，人们都涌向银行，把纸币兑换成黄金；银行提高贴现率，即提高票据贴现时银行扣下的利息的利率，实际上是用以控制黄金的流出。
可见，马克思、恩格斯所论述的货币危机理论的核心，是支付链条的断裂、信用的破坏和商品的贬值。
在一般情况下，危机常常表现为两种类型：
一种是生产过剩的危机，另一种是银行信用的危机。
当前的金融危机表面上看似乎不是生产过剩的危机，而是银行信用危机或货币危机，但事实上却与生产过剩危机有着密不可分的联系，即银行家为了帮助资本家解决生产过剩问题，并从中分割超额利润，设计出了能够超现实买卖商品的金融衍生品，使之成为解决过剩的途径，结果造成了本来手中货币不足、支付能力欠缺的老百姓，在银行家设计的金融衍生品的诱导下超前消费，拉长了信用资金链条。
而信用资金链条过长，则为货币危机和整个社会的经济危机埋下了隐患。
马克思、恩格斯曾指出，严重的、大规模的货币危机往往都与工商业危机相联系。
再生产过程都是以信用作为基础，当信用突然停止，现金支付便会发挥作用，而现金支付体系若出现问题，危机便会发生。
表面上看，当前的危机表现为信用危机和货币危机，事实上却是生产过程的危机向信用危机的先期传导。
正如马克思所说：
“一切真正的危机的最根本的原因，总不外乎群众的贫困和他们的有限的消费，资本主义生产却不顾这种情况而力图发展生产力，好像只有社会的绝对的消费能力才是生产力发展的界限”。
马克思又说：
“在世界市场危机中，资产阶级生产的矛盾和对抗暴露得很明显”。
马克思还用生动的语言说明经济危机的表现和原因：
棉布充斥造成市场停滞，工人“当然需要棉布，但是他们买不起，因为他们没有钱，而他们之所以没有钱，是因为他们不能继续生产，而他们之所以不能继续生产，是因为已经生产得太多了”。
马克思的这些话，对于说明当前的金融危机和实体经济衰退是同样适用的。
2.资本主义制度会加剧虚拟经济的发展，使之与实体经济相脱节。
美国经济最大的特点是虚拟经济成分较高，即高度依赖虚拟资本的循环来创造利润。
虚拟经济本身并不创造价值，其存在必须依附于实体经济。
虚拟经济的产生，本意是要为实体经济筹集资金，为实体经济服务。
但虚拟经济一旦背离了实体经济，就会从生产和消费领域里面掏空资金，反而成为伤害实体经济的帮凶。
正如马克思所指出的：
“一旦劳动的社会性质表现为商品的货币存在，从而表现为一个处于现实生产之外的东西，独立的货币危机或作为现实危机尖锐化的货币危机，就不可避免。
”而实体的经济的衰退，又反过来加剧虚拟经济的波动，形成一种恶性循环。
当前的美国金融危机是经济过度虚拟化和自由化后果的集中反映。
马克思在《资本论》中最早对虚拟资本做出了系统论述。
虚拟资本以金融系统为主要依托，包括股票、债券和不动产抵押等，它通过渗入物质资料的生产及相关的分配、交换、消费等经济活动，推动实体经济运转，提高资金使用效率。
虚拟经济本身既不创造价值，也不创造使用价值，其存在必须依附于实体经济。
脱离了实体经济，虚拟经济就会变成无根之草，最终会催生泡沫经济。
3.虚拟经济危机的最终根源，也是实体经济危机的根源。
马克思、恩格斯曾对虚拟经济危机和实体经济危机的关系做过论述：
第一，之所以会出现作为现实生产过剩危机的先期表现的货币危机，是因为商业和工业危机的一切因素已经存在，货币危机是由商业危机所引起的。
第二，就作为生产过剩危机的先期表现的货币危机而言，金融危机是工商业危机的预兆、先声、序幕和第一阶段。
对此，马克思恩格斯不但指出，金融危机的根源或根本原因在于生产过剩及其过剩危机；而且还揭示了金融危机作为工商业危机的一个阶段，是工商业危机的最一般的表现，因而金融危机的实质也就是生产过剩危机。
第三，金融市场也会有自己的危机，这时，工业中的直接的紊乱对这种危机只起次要的作用，或者不起什么作用。
恩格斯还进一步指出，在金融市场中，总的说来是头足倒置地反映出工业市场的运动；根据历史唯物主义的观点，金融市场对工业市场具有反作用。
金融市场可能影响工业市场，从而影响到工业生产过剩的经济危机。
三、关于我国房地产金融的现状特点以及风险因素
（一）房地产价格上涨过快，超越居民的可消费能力
自2004年以来，我国房地产市场逐步进入一片繁荣期，各地房价有显著的大幅上涨。
然而我国居民年均收入的增长速度却远远不及住房价格的涨幅速度。
此处将提及一个概念“泡沫区”，其意为：
遵照世界银行的标准，房价超过户均年收入6倍左右的区域。
相比较而言，在我国某些城市房价和家庭年收入的比值可高达30倍以上。
可想而知，一旦国家宏观经济形势发生些许变化，或为经济增长速度放缓，房地产价格就会有所下降，进而给个人和金融机构带来巨大损失。
（二）风险过分集中于商业银行体系
在发展仍处于初级阶段的我国金融市场中，间接金融还占绝对地位，资本市场等直接金融在整个金融市场中的发展依旧相对落后，加之国有商业银行本身的改革还不够完善到位，造成了我国房地产融资主要依靠商业银行这一局面。
商业银行通过房地产开发贷款、住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中在直接或者间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险以及信用风险。
又因为资本市场发展的相对落后很难替房地产企业提供其他渠道，而且也不能通过将商业银行房地产信贷资产风险社会化来化解商业银行房地产信的风险。
（三）有关房地产金融在创新中存在的问题
经过20多年的探索，我国建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，有力地支持、促进了我国房地产业的迅速成长。
但是紧随房地产市场的发展，现今的房地产融资方式也逐渐暴露出了些许问题：
我国房地产金融产品种类单一无法满足房地产市场投资者的需求，单一的银行信贷融资方式又难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，房地产融资过分依赖银行不利于金融业和房地产行业的稳步发展。
言而总之，金融机构的产品创新受到一定程度的制约，将面临较大风险。
（四）商业银行和其他金融机构存在的缺点
自1998年以来，除去我国连续的8年降息外，另一方面伴随个人住房市场化，国家大力鼓励支持国有商业银行加大个人住房按揭贷款的力度，与此同时因为商业银行普遍把房地产信贷作为一种优良资产，所以在经营业务中商业银行易于倾向急功近利的状态。
四、美国金融危机对我国金融领域的启示
这次危机暴露出了市场的缺陷，因而应对危机不能依靠自由的市场运作，而是要靠政府的宏观手段。
并且必须重视实体经济的发展，抑制虚拟经济过度膨胀。
众所周知，在这次次贷危机爆发后，中国特有的金融业外汇管制及市场分隔的体系，已在金融领域中构筑了内外“防火墙”，在一定程度上抵制了这场虚拟经济危机对我国金融业的侵害。
但我国的实体经济由于对外贸的依存程度过高，受到的损害是显而易见的。
因此，在虚拟经济危机不断侵袭实体经济之时，为防患于未然，我们要重视实体经济的发展，构建防范金融危机向中国实体经济蔓延的“防火墙”。
当前，我们应从以下几个方面入手：
1.虚拟经济不能脱离实体经济，二者必须紧密结合。
事实表明，虚拟经济离实体经济越远，泡沫越大，泡沫破灭后的灾难也越大。
没有实体经济基础的虚拟经济，将是一个危机四伏的经济。
这次次贷危机爆发，美国政府采取紧急措施，一个重要的方面，就是为了缓解金融危机引发的实体经济的危机。
西方其他一些发达国家努力救市，也是担心金融危机过多地危及到实体部门。
而中国金融业有外汇管制及市场分隔机制，因此金融业受到危机的冲击并不大。
与欧美一些西方国家所不同的是，我国面临的危机不是来源于金融业，而是来源于由国外金融危机引发的、我国出口锐减导致的制造业的困难，中国更需要防止制造业发生危机，进而引发更大的金融危机。
马克思主义政治经济学告诉我们，脱离了实体经济的支撑，虚拟经济就有可能演变为投机经济，为经济运行带来不断增长的泡沫，美国近年来的网络泡沫和房地产泡沫的最终破灭，就是一个教训。
2.减少中国实体经济过高的外贸依存度。
在欧美等发达国家，国民经济对外贸易的依存度一般在20%-30%之间，即使像日本这样典型的出口大国，其外贸依存度也不过是20%左右，全世界平均的外贸依存度2003年是45%，而中国外贸依存度高达70%，一度逼近于80%。
这样，中国的经济就呈现出两个特点：
一是经济结构的外贸依存度远远高于其他国家；二是对外贸易增长速度呈直线发展。
1970年中国的外贸依存度只有5%，而多年的出口导向，导致我国的产业结构失衡，外贸出口企业占比重过大，且这一趋势还在延续。
从2000年以来，中国外贸平均增速26.7%，比GDP增长高出16个百分点，其对我国的负面影响也是巨大的：
随着美国和整个世界消费市场的恶化，较高的外贸依存度使得我国经济增长的外来压力越来越大。
据测算，美国经济下降一个百分点，中国经济将下降1.3个百分点。
3.防止金融危机进一步演化为严重的经济危机。
这次世界金融危机的爆发，对我国实体经济造成了较沉重的打击。
由于受到欧美经济衰退的影响，我国的出口贸易已先行陷入困境，部分实体经济步入了寒冬，尤其是南方出口型中小企业的大量倒闭，导致大量农民工失业还乡。
除国外订单减少这一主要原因外，生产成本的提高和美元贬值，也冲击了我国外向型企业的出口利润，使这些企业陷入困境，有的停业倒闭，仅广东东莞于2007年关闭或外迁的企业就达到了909家。
据国家发改委中小企业司的统计，2008年上半年，全国有6.7万家规模以上的中小企业倒闭，其中仅纺织行业就有超过2000万人被解聘。
这些实体企业的倒闭，除了危机的外因，也与中国经济增长的结构性失衡以及我国政府的政策调整相关。
例如，作为玩具企业巨头的广东合俊集团，仅人民币汇率的变化每年给其带来5%的损失，而原材料及用工成本的上升，又使合俊的总体生产成本抬升10%左右。
成本持续增长使合俊的毛利润逐年下滑，从2006年的13%下降到2008年的5%-6%。
金融危机爆发前，工厂一直订单不错，工人经常加班赶订单，次贷危机爆发后，随着国外消费需求的萎缩，公司以宣布破产告终，留下了7000名失业工人。
怎样摆脱这一困境，需要决策层出台有效的政策与措施，大力扶持中小企业、广开就业门路、扩内需、调结构，科学地、合理地分配国家新增资金的投入，以保证我国经济的适度快速增长。
4.防止当前金融危机的危害继续扩大，必须加强对虚拟经济的有效管理。
金融衍生产品的创新，本来可以分散风险、提高银行等金融机构的效率，但当风险足够大时，分散风险的链条也可能变成传递风险的渠道，美国的次贷风暴就很充分地说明了这一点。
当前，我国正在鼓励国有控股商业银行进行业务创新和产品创新，美国的教训警示我们，在开发金融衍生产品的同时，必须加强相应监管，避免金融衍生产品过度开发，从而控制风险的规模。
我们也应当看到，尽管虚拟经济危机的触角已伸到了我国实体经济中，但对我国来说，金融危机与经济严重衰退并不完全一致，我国的实体经济在这次金融危机中尚未受到很严重的冲击，这是由于我国经济的实体性较高，资金避险的空间较大。
科学分析当前金融危机的新特点及产生的根源，并采取正确的应对措施，我国就能够早日走出危机的阴影，使经济增长回到一个良性发展的轨道。
五、就美国金融危机简述房地产金融风险的防范对策
由于美国次贷危机愈演愈烈，其影响波及全球发展成为一场席卷全球的金融风暴，中国经济所受影响也逐步显现。
在这场危机中收货一些有益于房地产业的启示变得尤为重要和必要，结合我国房地产业的发展现况和次贷危机的经验，或从以下方面采取措施对房地产金融风险进行防范。
（一）对“假按揭”现象的治理防范
现如今，各家商业银行普遍遇到的一个问题是风险开发商会通过按揭套取甚至于骗取银行资金。
所以诸如公开披露骗贷企业的名单、建立对骗取按揭的开发商的惩戒机构、对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行负责人的违规行为给以强有力的追查和惩戒等方式皆可一用。
（二）优化房地产金融服务，加强有效监测
鉴于住房价格的持续上涨引发的楼市过热现象导致了美国次贷危机的爆发，美国次贷危机相对于我国而言同样是意味深远。
就目前我国的房地产行业，楼市过热已然成为不争的事实，所谓没有只涨不跌的市场，楼市也难逃其中。
一些中国购房者习惯于沉浸在房价只会上涨不会下跌的假想中而对逐渐上升的利率水平与宏观经济形势置之不理；部分金融机构迷失在高额利润前，无视了市场风险的存在；个别商业银行将房地产按揭贷款的资质审核视为形同虚设。
而以上这些无疑是危险的信号，所以建立完善健全的房地产金融监测机制来引导商业银行科学评估房地产行业的风险刻不容缓，并且在控制行业风险的前提下，进一步优化房地产金融服务，满足房地产行业的合理有效信贷需求，以促进房地产信贷市场的平稳运行。
（三）实施稳健的房地产金融调控政策
此次美国次贷危机警示我们维护房地产市场的正常有序发展至关重要，针对为应对经济周期而制定的金融宏观调控政策对某个特定时期市场造成的冲击必须被警惕。
纵观近年来，我国为打击遏制愈演愈烈的房地产市场的投机行为，采取了一系列金融调控手
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