房地产法练习题答案.docx
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房地产法练习题答案
房地产法练习题一参考答案
一、填空题
1、土地出让金
2、事务管辖
3、客体
4、《国有土地使用证》
5、合法
6、房改政策
7、30
8、法律规定
9、可以
10、注销登记
11、合并
12、《中华人民共和国城市房地产管理法》
13、房租
二、单项选择
1、A
2、C
3、A
4、B
5、D
6、C
7、A
8、A
9、D10、A
11、C12、C13、A
三、多项选择
1、ABCD
2、ABCD
3、ABC
4、ABCD
5、ABC
6、ABCD
7、ABCD
8、ABCD
9、ABCD10、BCD
11、ACD12、ABCD13、ABCD
四、名词解释
1、房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权,是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利,包括房地产所有权和房地产他物权。
2、土地增值税是以土地增值额为课税标准,对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。
3、房地产法是指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律关系的总称。
4、土地征收是指国家基于公共利益的需要,而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。
5、商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
6、房地产开发,根据《城市房地产管理法》规定,是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
7、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。
8、预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
9、房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。
10、房地产法的渊源是指房地产法律规范的表现形式。
11、出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。
12、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。
转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
13、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
五、简答题
1、土地使用权的转让是不动产物权的转让,该行为除可能涉及合同法的诸多规定外,还具有不动产物权变动的各项特点。
包括:
1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。
2、权利义务一同转移。
这里的权利义务,是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。
3、土地使用权的转让需办理变更登记。
我国现行立法对物权变动采取登记要件主义,即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转,土地使用权的移转以登记为要件,转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后,而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。
2、房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权作为将来行使而设定的权利,非即时行使的权利,必须符合以下三个的条件,抵押权人才能行使之。
①、房地产抵押权的存在。
②、债权已届清偿期而未受清偿。
③、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。
3、房地产的法律特征表现在:
第一、房地产是特定物。
不管是地产,还是房产,均属于特定物。
第二、房地产具有永久性。
土地和房屋区别于其他不动产的主要特点是其能够持久存在。
第三、房地产具有固定性和安全性。
房屋和土地是最典型的不动产,它总是固定于某一个地方,不能随意移动其位置。
正因为房地产的固定性,使房地产成为最安全的财产,它不能被隐匿,也不能被偷盗。
第四、房地产具有必要性和供给有限性。
房地产是人类社会存在必须依赖的财产,是每个人生存必备财产。
人类生活、生产需要房屋和土地,而且土地被认为是一切财富之母,是一切生产和生活得以开展的前提。
但是土地的供给是有限的,因而,导致房屋供给的有限性。
第五、房地产具有资本价值。
由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要永恒性,房地产的价格通常会持续上扬,使房地产具有保值和增值性。
4、根据我国《物业管理条例》的规定,业主作为物业服务合同关系的委托方,
在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面:
（1）按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
（2）提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
（4）参加业主大会会议,行使投票权;
（5）选举业主委员会委员,并享有被选举权;
（6）监督业主委员会的工作;
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同;
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;
（10）法律、法规规定的其他权利。
当然,业主在享有上述权利的同时,也应服从物收管理企业的合法管理,合理使用房屋和公用设施,维护物业的效用和价值,自觉遵守有关管理规章,约束自己的行为。
5、划拨土地使用权有以下特征:
第一、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
不论是何种形式,土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
第二、除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制,但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
第三、取得划拨土地使用权,必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
第四、在国家没有法律规定之前,在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地,除出让土地以外的土地,均按划拨土地进行管理。
6、物业服务企业的权利如下:
（1）物业管理公司可以根据有关规定,结合实际情况,制定小区管理办法,建立具体管理制度;
（2）依照《物业管理条例》和物业管理合同对住宅小区实施管理;
（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业服务报酬;
（4）有权制止违反业主公约及损害业主公共利益的行为;
（5）有权选骋专营公司,如保险公司、保安公司等承担专业管理业务;
（6）有权要求业主委会协助管理公共事务。
7、作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。
根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,“有下列情形之一的房屋不得出租:
（一）未依法取得房屋所有权证的;
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
（三）共有房屋未取得共有人同意的;
（四）权属有争议的;
（五）属于违法建筑的;
（六）不符合安全标准的;
（七）已抵押,未经抵押权人同意的;
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
”
有上述情形之一的房屋不得用于出租,能够作为房屋租赁法律关系客体的房屋必须是有关法律、法规允许出租的。
8、房地产相邻关系的主要内容包括:
①相邻土地使用关系。
对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
②因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
③权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
④权利人建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
⑤权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污
染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
⑥权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
⑦因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
9、我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点,偏重于权利登记制度。
其主要特点为:
（1）登记的强制性。
（2）登记的不可推翻性。
（3）登记审核的实质性。
（4）登记的公信性。
（5）登记簿的编成采取物的编成主义。
（6）授予土地所有权、使用权证书。
（7）登记的动态性。
（8）土地登记不包括地上的建筑物和附着物。
10、房地产法律关系依房地产法律规范调整对象的不同可以分为:
第一,房地产开发法律关系。
房地产开发法律关系是指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系。
如土地征收、征用法律关系、土地使用权转让法律关系等。
第二,房地产交易法律关系。
房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法所形成的权利义务关系。
如房地产转让法律关系、房地产租赁法律关系等。
房地产管理关系。
房地产管理关系是指房地产管理机关与房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权利义务关系。
如房地产项目审批法律关系。
第四,物业管理关系。
物业管理关系是指物业管理公司于业主之间在物业管理过程中依法形成的权利义务关系,如房地产修缮法律关系。
六、论述题
1、依据我国有关法律的规定,房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面:
1、依照合同约定向承租人收取租金。
2、在租赁合同有效期间,有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。
3、在租赁合同期满时收回出租的房屋。
出租人在行使上述权利的同时,负有以下义务:
1、按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。
不能按期交
付使用的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
2、保证出租房屋的安全使用,出租住房的自然损坏,合同约定由出租人修缮的,出租人负有及时修复的义务,出租人不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应承担赔偿责任。
生产经营用房的租赁,修缮责任由双方当事人在合同中约定。
3、不得损害承租人的利益,出租人在租赁期限内,转让房屋所有权的,房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定,出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。
4、依法缴纳有关税费。
（二）承租人的权利和义务
根据有关法规的规定,房屋租赁的承租人享有以下权利:
1、在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。
2、在租赁合同有效期内,房屋发生自然损坏时,有要求出租人及时修复的权利。
3、在租赁合同有效期内,出租人将出租房屋转让时,承租人在同等条件下有优先购买权。
4、在租赁合同期限届满时,出租人继续出租房屋的,承租人在同等条件下有优先承租权。
承租人在享有上述权利的同时,负有以下义务:
1、按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金,违反约定的,应承担违约责任。
2、爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆扩建或增添。
确需对承租房屋进行改动或增添的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。
3、因承租人的过错造成房屋损坏的,承租人负有修复或赔偿的义务。
4、甲承租人在使用房屋期间,不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。
5、承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收人的义务。
当家庭收人超过当年最低收人标准时,应及时报告房地产主管部门,并按期腾退已承租的廉租住房。
房屋租赁的双方当事人,应正确行使权利,认真履行义务,否则都应承担法
2、房地产抵押权实现中的特殊要求
由土地资源的特殊性和我国土地使用制度的特殊性所决定,房地产抵押权的实现,有一些特殊的要求。
根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定,房地产抵押权的实现应符合下列要求:
1、依照担保法的规定,抵押人以承包的荒地使用权抵押的,或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。
2、设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,抵押权人应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,然后才能优先受偿。
3、在实现抵押权时,抵押房地产上设有租赁权的,区别不同情况作出处理。
租赁权先于抵押权成立的,抵押权实现后,租赁关系继续有效,也即通过拍卖方式取得抵押房地产的权利人,要继续维持与原承租人的租赁关系。
租赁权后于房地产抵押权成立的,抵押权实现后,租赁关系应解除,当事人另有约定的除外。
3、“业主”通常是指一定物业的主人（自然人、法人）,即物业享有所有权的人。
在我国目前条件下,“业主”是人们对物业产权人的习惯称谓,而非法定概念。
根据我国《物业管理条例》的规定,业主作为物业服务合同关系的委托方,在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面:
（1）按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
（2）提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
（4）参加业主大会会议,行使投票权;
（5）选举业主委员会委员,并享有被选举权;
（6）监督业主委员会的工作;
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同;
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;
（10）法律、法规规定的其他权利。
当然,业主在享有上述权利的同时,也应服从物收管理企业的合法管理,合理使用房屋和公用设施,维护物业的效用和价值,自觉遵守有关管理规章,约束自己的行为。
业主还应履行以下义务:
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则;
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金;
（5）按时交纳物业服务费用;
（6）法律、法规规定的其他义务。
房地产法练习题二参考答案
一、填空题
1、土地性质
2、标准合同
3、可以
4、土地承包经营权合同生效
5、登记
6、三
7、十分珍惜、合理利用和切实保护耕地
8、省、自治区、直辖市
9、签订
10、业主
12、取得方式
二、单项选择
1、A
2、B
3、A
4、A
5、C
6、C
7、D
8、D
9、A10、A
11、A12、A
三、多项选择
1、ACD
2、ABD
3、ABCD
4、AB
5、ABC
6、BC
7、CD
8、ABCD
9、ABCD10、ABCD
11、ABCD12、AD
四、名词解释
1、土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时,利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属,从而解决土地使用权争议的行为。
2、兼营房地产开发企业,是指在经营其他种类营业范围的同时,兼做房地产开发经营的房地产开发企业。
3、城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收人家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
廉租住房的租赁是政府为建立和完善多层次的住房供应体系,解决城镇最低收人家庭的住房问题而采取的一种社会保障性质的房屋租赁方式。
4、房地产纠纷是指公民之间、法人之间、公民和法人相互之间以及他（它）们与房地产管理机关之间有关土地和房屋权利义务的争议。
这里的公民和法人包括涉外房地产关系中的外国公民、外国法人和港澳台当事人。
这种纠纷主要涉及到房地产的所有权、使用权、经营权、管理权,以及由于买卖、租赁等引起的经济权益争议。
5、房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
基于该行为而形成的房地产抵押法律关系,是抵押人和抵押权人之间的权利义务关系。
6、房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性独立行业。
7、房屋赠与是指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人）,他人愿意接受的民事法律行为。
8、房地产登记中的房地产权利人,是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织。
9、物业管理法律关系是物业管理企业与物业的产权人、使用人之间依法律规定或合同约定而确立的一种权利义务关系。
10、土地承包经营权是指权利人对集体所有或国家所有由集体使用的土地,享有依照法律和合同的规定,从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。
11、房地产抵押权的实现是指当债务人不能履行到期债务时,房地产抵押权人依法处分抵押的房地产,并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。
它是特定条件下债权实现的一种方式,房地产抵押权因实现而归于消灭。
12、土地纠纷,是指当事人之间因土地的权属、交易或其他法律问题而发生的纠纷。
这类纠纷按其内容又可分为土地权属纠纷、土地交易纠纷和土地侵权纠纷。
五、简答题
1、商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式,主要具有以下特征:
①、房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。
②、房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。
③、房地产预售法律关系的产生、变更和终止均要受到国家法律较严格的限制。
2、处理房地产纠纷的原则可分为两个方面:
一方面是我国法律规定的处理民事、行政和经济纠纷案件所必须遵守的各项法律原则,主要是诉讼法的各项原则,这方面的法律原则主要有:
以事实为依据、以法律为准绳的原则,调解与审判相结合的原则,当事人在适用法律上一律平等的原则等;另一方面是与房地产法相关的原则,也就是基于我国房地产法的本质要求,在处理房地产纠纷时所必须遵循的特殊的原则,这方面的法律原则主要有:
①、公民住宅利益优先原则
②、消费者保护原则
③、利益协调和兼顾原则
3、根据《房产税暂行条例》的规定,房产税的免税范围包括以下几种情况:
（l）国家机关、人民团体、军队自用的房产;
（2）宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
（3）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
（4）个人所有非营业用的房产;
（5）经财政部批准免税的其他房产,包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。
除此以外,纳税人缴纳房产税确实有困难的,还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。
4、设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
①.有自己的名称和组织机构。
②.有固定的经营场所。
③.有符合国务院规定的注册资本。
④有足够的专业技术人员。
⑤法律、行政法规规定的其他条件。
5、土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止,一般有四种情况:
1.使用年限届满,未经批准续期,土地使用权即告停止;2.情况特殊,根据社会公共利益的需要,国家在给予合理补偿的前提下,依法提前收回土地使用权;
3.土地灭失;
4.土地使用权受让人逾期未全部支付土地出让金的,出让方依照法律和合同规定,终止其土地使用权。
6、土地权属变更一般有以下几种情形:
1、依法征用或划拨土地,依法有偿出让、转让土地;2、新建、扩建、改建、买卖、继承、赠送、交换、分割地上建筑物或其他附属物;3、依法增减、交换、调整土地或分割、合并土地;4、机构调整、企业兼并;土地使用权的收回。
7、我国房地产登记的性质具有以下特点:
①、登记的范围特殊。
②、房地产权属登记属于强制性登记。
③、登记部门对登记申请实行实质性审查,无异议时方予登记。
④、登记具有较强的公信力。
8、房地产抵押的有效设定,必须以合法为前提,并符合下列条件:
1、抵押人对其用以抵押的房地产依法享有处分权。
2、抵押权人通常是国家法律允许从事贷款业务的金融机构。
3、用以设定抵押权的房地产必须是符合法定范围和法定要求的。
9、城市房屋拆迁的特征主要表现在:
第一、城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市。
第二、城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于国有土地上。
第三、城市房屋拆迁的当事人具有法定性和特定性。
城市房屋拆迁双方当事人是指依据拆迁法律法规参与拆迁法律关系,享有权利和承担义务的个人或者组织。
一方面,双方当事人是由国家城市建设规划部门、建设计划以及国家批准用地文件直接规定的,并最后以房屋拆迁许可证加以明确。
其法定性显而易见。
另一方面,房屋拆迁人是从事该项建设工程法的建设单位或者受其委托的单位或个人,被拆迁人是拆迁范围内的被拆除房屋及附着物的所有人和被拆除房屋及附属物的使用人,无论是拆迁人还是被拆迁人,均具有特定性。
第四、房屋拆迁行为是必须经过批准、领取拆迁许可证并在房屋拆迁管理部门监督管理下依法进行的法律行为。
第五、拆迁人可以自行拆除房屋,也可以委托他人拆除房屋。
第六、拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。
任何拆迁势必损害被拆迁人的合法权益,因此,作为对被拆迁人所受损失的救济和补偿,拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。
10、商品房预售的条件如下:
1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定了施工进度和竣工交付日期。
4、办理预售登记,取得商品房预售许可证。
六、论述题
1、建设用地使用权人的权利表现为,1.占有和使用土地。
建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利,因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。
建设用地使用权人对土地的使用权,应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。
2.权利处分。
建设用地使用权人可以处分其权利。
这主要有以下几种情形:
（1）建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。
既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的,则其必须与建筑物共命运,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
但是,在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制,则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。
（2）抵押。
建设用地使用权可以为抵押权的标的物,此时,其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。
另外,当地上的建筑物或其他工作物抵押时,其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。
（3）出租。
建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。
在建设用地使用权出租后,建设用地使用权人（出租人）仍须向土地所有人履行义务。
3.附属行为。
建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为,如修筑围墙、种植花木、养殖等。
4.取得地上建筑物或其他工作物的补偿。
我国物权法规定,建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的土地出让金。
2、房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。
依据我国法律的规定,
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