博隆科技园项目可行性研究.docx
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博隆科技园项目可行性研究
博隆科技园项目可行性研究
第二章博隆科技园项目概况
2.1项目地理位置
项目地块位于创新路以东，揽月路以北和以西，开泰大道以南（详见下图）。
项目
东面紧邻双向六车道的揽月路，与项目距离约50米的正东面为山体绿化林大炮台和在
建的广东电力设计院科学城项目基地。
项目西面紧靠为双向六车道的创新路，目前为山
体保护狮子岭。
西南面为广州科技创新基地。
项目北面紧邻双向六车道的开泰大道，目
前地块北面为待建景观区地块和山体保护边岗岭。
北面规划的是高新科技成果展厅，以
及在建的综合研发孵化区A、B、C组团。
项目南面紧靠双向六车道的揽月路，目前为
揽月路公交车站。
南面目前为山体保护岭。
2.2地块规划指标
本项目用地现场地已清理完毕，地块已平整；地块形状为不规则的菱形，总用地面
积65,320平方米，规划用途为研发、办公、生活配套用地，预计容积率4.9，总建筑面
积约为387,000平方米。
主要经济指标如下：
7
2.3地块区位件分析
项目所在的萝岗区科学城位于广州市东部，与广东奥林匹克中心及世界大观等风景
区相邻，南以广深公路和碧山变电站以南的一条规划路为界；东以规划的北二环高速公
路为界；北以广汕公路为界；西以大观路为界；用地跨越天河、白云、黄埔三个行政区。
广州科学城于1998年12月28日正式奠基启动，总体规划面积为37.47平方公里，
是以高新技术研究、开发和高新技术产品产业为特色的现代化新城区，是广州高新技术
产业开发区中的核心园区，重点产业发展方向是：
计算机及软件产业、生物医药产业、
光电子产业、新材料产业、环保设备产业等。
科学城在功能结构上通过现状的山体和道路划出六个功能组团：
微电子信息产业区
组团、生物工程产业区组团、新能源新材料产业区组团、居住区组团、管理服务科研中
心区组团及南部其它产业组团，通过山林地相互分隔，形成有机疏散的功能结构。
根据“东进”的城市战略规划，广州以东30公里将建成一条由经济技术开发区、高
新技术开发区、出口加工区组成的产业带，目前已有大量国际顶级科研机构与生产企业
进驻。
本项目地块同时位于萝岗区重点规划建设的“10公里地带”核心区域。
所谓的“10
公里带”是指，萝岗区政府开始规划建设的“10公里地带”，处于萝岗区核心地区，是萝
岗区政府未来3-5年内重点建设发展区域，将成为萝岗区政治、经济、文化的中心地带。
“10公里地带”位于萝岗区中南部，是萝岗中心城的核心地带，东西长10公里，总用地10平方公里，包括三个组团，从西向东依次是科研孵化中心、公共服务中心以及文化教
育园区。
项目位于科研孵化中心区，是政府重点建设的区域之一。
广州市设立萝岗区的意图是整合广州东部地区，“10公里地带”的建设是实现这一宏
观战略的排头兵。
“10公里地带”将科研孵化、区域服务、文化教育三大核心功能融为一
体，它是广州开发区走向世界、影响珠三角、带动东部地区的战略高地。
“10公里地带”
是把萝岗新城建设成为服务萝岗、面向广州、走向世界的以行政办公、科技研发、商业
金融、文化教育为主体，宜居创业、富有岭南山水特色的广州东部副中心。
在功能定位
上，“10公里地带”是广深经济走廊上的科研孵化中心、广州东部地区的现代化服务中心、
萝岗区的文化中心。
?
科学城中心区范围内的总部经济区、科技创新基地、中心孵化区、孵化器等项目
的开发建设，将为“大力推进自主创新，加快创新型广东建设”提供一流的平台、一流的
环境、一流的设备，吸引更多的世界各地的高科技研发机构的进驻，加快广州市产业结
构升级的步伐，成为珠三角高科技产业研发的引擎之一，是广州经济发展与国际接轨的
窗口。
“10公里地带”将是未来几年内萝岗区政府精心打造的核心发展区域，未来将有包
括萝岗区政府、国税大楼、跨国公司总部、星级酒店、商业中心、美国人学校等，本项
目则于“10公里地带”心脏部分的科研孵化中心组团中轴线位置。
可以预见，借助于整个
“10公里地带”所带来的联动效应，以及项目所在区位，本项目将拥有良好的发挥前景和
发展潜力。
第三章项目的SWOT分析
3.1项目优势
1、自然环境优美
科学城整体规划强调生态、园林式建筑，周边绿化环境优美，具有高质量的生态环
境，规划保留6平方公里的自然保护区，实现人工绿化与自然风景区有机结合，适合研
发、创意类等高新科技企业办公。
科学城内建筑密度、容积率、建筑高度普遍较低，与
城市CBD中心的高密度、高容积率的超高层写字楼相比，凸现“城中林”的生态建筑，
更适宜需要思考空间的研发类企业。
2、良好的行业聚集效应
科学城园区是重要的高科技企业和高层人才的聚集地，区内已吸引了众多高科技的
研发中心，成为高科技产业的基地，形成良好的聚集效应，具有浓郁的高科技氛围。
3、城区规划起点高
科学城为政府统一规划的新发展城区，城市总体规划和地块分区上，按“分区布局、
集中开发”的总体规划，功能分区合理、明确，适应不同类型高科技项目的需求，也符
合城市发展的要求；道路规划上，多为双向六车道或八车道，道路明显较老城区开阔，
视线效果较好。
4、税收优惠政策
科学城是国家批准的高新科技园区，区内的IT、生物制药等高新科技企业除了享有
国家、广东省、广州市高新技术企业的税收政策，还享有区内地方的税收优惠，适合利
于投资者和创业者在科学城发展。
5、道路交通便利
科学城内有科学大道和开泰大道两条交通干道呈十字纵横穿过中心区，并规划有环
绕中心区外围的景观交通环路，区内道路与科学城其他产业组团紧密相连。
本项目正处
于此道路网的中间，交通环境极为便利。
在科学城中心区之外，有更多道路网穿越科学城其间。
北二环高速公路、广深高速
公路、大观路和广汕公路环绕在科学城的外部。
北侧有广汕公路，南侧广深高速公路自
西向东横贯城区，与环城高速公路汇合于大观路，并开设有下线口，通过广深高速公路，
与深圳和香港联系十分便利，丰乐路、珠吉路、科翔路和萝南大道穿越在科学城内部，
并辐射到整个珠江三角洲地区。
3.2项目劣势
1、远离城市中心
项目所在的科学城位于广州的东北部，与市区的高科技园区和城市CBD天距离较
远，区域发展不成熟，心理距离较远，周边配套不成熟，缺乏商务氛围，对业务交流有
一定的影响。
2、公共交通不便
项目所处的科学城，虽然城内及与珠三角地区交通联系紧密，但与广州市区交通联
系不便利。
目前，科学城内公交车仅有三条线路可达市区，极其缺乏的士，也没有地铁
站，影响企业外出办事；而上下班时间，公交车非常少，对于在园区内办公人士造成很
多不便。
根据调查和访谈的数据显示，企业因担心交通不便而导致员工流失，是目前企业迟
迟不敢落户科学城的首要原因。
可见，交通因素成为了目前科学城发展的瓶颈。
3、周边配套不完善
目前项目周边乃至科学城内多个科技园区配套不完善，缺少会议、餐饮、超市、酒
店、居住等基本配套，使在园区内办公人员感觉极为不便。
4、对比科学城建筑，容积率相对较高
本项目用地规划指标为容积率4.9，限高100米，而科学城已建成的建筑容积率多
在2-4之间，建筑高度多在70米以下，相比之下，本项目容积率和建筑高度相对偏高，
难以规划成错落有致的建筑群。
5、非政府项目
作为经营性商业运作项目，相比其他政府科技园区项目，享有得的租金等优惠较少。
3.3项目的机遇
1、国家重点发展区域
科学城所属的广州高新技术产业开发区是1991年经国务院批准成立的首批国家级
高新技术产业开发区之一，是国家级高新科技园区。
科学城是广州乃至华南地区科技创
新与高新技术产业发展的核心区域，是国家、广东省、广州市、萝岗区政府重点扶持发
展的高新科技区，享有多种企业优惠政策和良好的创业服务。
2、市政府东进发展战略
早在2000年，广州市就率先在全国编制城市发展战略规划，提出了“南拓、北优、
东进、西联”的发展战略，目标直指建设以“山”、“城”、“田”、“海”为自然生态特征的适
宜创业发展、适宜生活居住的现代化中心城市。
2005年广州城市区划进行调整，“东进”的战略再获重大突破，广州经济技术开发区
升格为萝岗区，使之成为广州经济未来的“经济发动机”。
根据规划，萝岗区将依托广
州开发区强大的产业基础和发展动力，把萝岗区建设成广州实施东进战略的核心主体和
整合广州东部各种发展力量的发展平台。
2005年广州城市区划的重新调整是城市重点向东、向南发展的信号，给东部的崛起
提供千载难逢的大好机遇和难得的发展契机。
3、区政府重点建设地带
萝岗区政府2007年3月份重点规划建设“10公里地带”，分为科研孵化中心、公共
服务中心、文化教育园区三个组团中心。
本项目位于科研孵化中心组团，该组团以科研
文化、跨国公司总部、星级酒店、商业中心为发展主题，区内将吸引众多高新科技企业、
跨国公司、高星级酒店、品牌商店，形成配套相对齐全的多功能区。
4、便于开拓海外市场
科学城与紧邻的广州经济技术开发区、广州出口加工区和广州保税区同属萝岗区，
其他三区经过十多年的稳步发展，目前已经吸引超过100家跨国企业进驻萝岗区。
得益
于优越的地理位置及政府发展战略，科学城也将会继续吸引更多的跨国公司进驻，为本
项目所在园区的企业开拓海外市场打造契机。
5、道路网扩大科学城的辐射力
目前科学城内员工上下班主要依靠公司班车或公交车，但公共交通非常不便，随着
2012年地铁的开通，将大大改善公共交通网络。
规划的科学城地铁站仅邻本项目约５分
钟路程，对项目本身是极大的利好。
另一方面，四通八达的道路网，使科学城的辐射力得以扩大，其中包括五大项目的
建设：
云溪路工程（华南路—云溪路）、丰乐北路延长线（姬堂—罗南路）工程、珠吉路延
长线（广园东路—黄云路）工程、科韵北路（云溪路—北环立交）工程和笔村立交改造工程。
科韵路的打通将直接拉近与天河软件园的距离，对吸引天河软件园的客户有很大的意
义。
通过良好的交通网，科学城与广州整个东部地区形成有效互动。
3.4项目的威胁
1、高唐软件园
高唐软件园是天河软件园近期建设的重点项目，由于政府大力支持、产品规划较新，
吸引了一定数量的大型知名软件公司进驻。
区位上，高唐软件园位于科学城的西北面，
交通同样存在与市区联系不方便的不利因素，但由于已有七家知名企业进驻和政府的不
断推波，预计将会引入更多的大型企业，是本项目引入大型总部型企业的有力竞争对手。
2、综合研发孵化区
科学城综合孵化区A、B、C组团是政府规划建设的最新一期综合孵化区，与本项
目同在“10公里地带”的科研孵化中心组团，交通和配套水平相近。
虽然A、B、C组团
产品和规划一般，但由于由政府负责招商，而且租金预计将会比市场水平较低，因此也
成为本项目在区内的强大的竞争威胁。
3、总部经济区
与本项目同在科学城综合孵化区内的总部经济区，首期工程建筑面积约8万平方米，
计划今年年底竣工，规划成为大型企业及机构办公总部，结合科研、中试、金融等生产
服务及部分配套服务功能的“科技中心”核心区。
总部经济区由政府规划建设、统一招商，
租金预计将比市场水平较低，由于低租金和政府的强大支持，也将成为本项目在区内的
另一强势竞争威胁。
3.5项目定位难点和策略
根据项目开发背景和SWOT分析结果，可从以下方面寻找项目定位的难点和要点。
1、交通配套不完善
目前制约本项目发展的最大瓶颈为市政交通不便利。
根据我们的问卷调查和访谈，
大部分的企业因为交通不便担心员工招聘困难和人员流失，而暂时不考虑进驻科学城办
公；其次科学城餐饮、购物、居住配套尚待完善，也成为企业止步于科学城门前的重要
原因。
2、高唐新建区及广州信息港的新增竞争
作为天河软件园新投入使用的高唐新建区及广州信息港，产品已经达到甲级写字楼
的水平，进驻的企业多为国际知名的通讯、软件等大型跨国公司总部。
在吸引和抢夺大
型企业客户（尤其是软件外包类企业）方面将对本项目造成一定的冲击。
3、科学城内众多竞争
科学城内未来综合孵化园区A、B、C组团约30万平方米和广东总部经济区约34
万平方米的供应，与项目距离较近，入市时间有所重叠，政府项目租金售价较低，对项目实现较高的租金、售价水平和理想的投资回报带来一定压力。
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科学城目前仍处于规划建设早期，各方面生活、办公条件需要一定的市场培育时间，
尤其是随着交通完善才能让该区域逐渐成熟。
如果目前强硬入市，市场认受能力较差，
租金承受能力也较差，将直接影响本项目的投资回报。
从目前科学城整体发展进程来看，在外部资源有限和交通、公共配套不完善等不利
因素的情况下，本项目宜避开以上的不利因素，等待2012年地铁开通及交通、公共配
套相对完善后，选择最佳时机入市。
根据我们对目前市场调查结果，天河软件园为发展较成熟的园区，科学城则是未来
发展势头最强劲的区域。
目前各科技园区各种档次的产品都有供应，但大多数产品由于
早期建设，仍保留不少商住楼或丙级办公物业，各园区内高档次物业供应均不足；科学
城新规划的园区，基本为政府投资建设，尽管环境优美，受投资目的和运作理念的限制，
产品品质一般，管理水平有限，而且大多仅设置最基本的配套设施，科学城内现有园区
大多租户认为现有配套方面非常欠缺，硬件和管理上也需要提升。
本项目未来可能面临的竞争压力主要来自高唐软件园、科学城综合研发孵化区A、Ｂ、Ｃ组团以及总部经济区。
因此，本项目将以产品档次和客户群的错位作为突破口，
针对市场渐向高端的需求，寻找市场空间。
第四章项目的总体发展战略
4.1项目总体定位及发展方向
企业总体战略是通过一种模式，把企业的目的、方针、政策和经营活动有机地结合
起来，使企业形成自己的特殊战略属性和竞争优势，将不确定的环境具体化，以便较容
易地解决各种问题。
在目标市场上，由于各个企业的定位差异，它们所面临的主要竞争
对手和企业自身所拥有的资源也不相同，因而根据各自的战略目标所制定的整体战略导
向也不相同（姜翰等，2008）。
本文综合以上对博隆科技园实施的优势、劣势，面临的机遇和威胁的分析，提出本
项目的总体定为，如下图：
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4.2客户群定位
在前文项目资源条件和SWOT分析的基础上，以项目的市场定位为出发点，本项
目办公物业的客户群定位如下：
1、核心客户
（1）包括跨国、国有、民营的软件/电子/通信、生物制药、新材料新能源以及其他
高新科技等较快速发展的中型企业。
该类型企业具有较强的承租能力，面积需求将主要集中在1000-2000平方米之间，
由于正处于迅速发展和扩张的黄金时期，其发展潜力及其办公面积扩租空间巨大。
目前此类型企业在各科技园区均有分布，其中以科学城和天河科技园内分布最多，
但目前各科技园区的扩租空间均有限，能够同时满足其扩充面积和其他各方面需求的办
公物业非常稀缺，以上区域的租户是本项目非常重要的潜在客户群。
（2）包括跨国、国有、民营的软件/电子/通信、生物制药、新材料新能源以及其他
高新科技等较有实力的大型企业。
该类型企业属于相对稳定的发展阶段，面积需求在2000-5000平方米。
经过一定时
间的发展壮大，办公地点和空间的选择相对稳定。
由于企业搬迁成本较大，一旦入驻合
适的办公地点，不会轻易更换，其承租稳定性较强，租金支付及时，对项目的稳定和持
续经营非常有利。
综上所述，根据广州各科技园区的租户特征，本项目预计核心大型租户所占面积将
达到本项目总面积的50%以上。
2、重要客户
包括国有及民营软件/电子/通信、生物制药、新材料新能源大型企业总部，以及跨
国、国有大型企业数据安全中心/研发中心。
该类大型企业，包含办公功能和部分生产功能，面积需求较大，租用面积在5000
平方米以上或整栋（2-4万平方米）。
此类型企业的入驻一方面有助于形成较为浓厚的高
新技术企业办公氛围，将带动中小企业入驻的信心和兴趣，具有显著的带动作用和示范
效应；另一方面，一旦这类型企业由于某种原因迁离写字楼，可能会带走与其业务相关
的上下游企业，形成一定量的空置，对其他租户在信心上造成一定程度的负面影响。
同
时，该类型企业由于发展非常成熟并具有一定的知名度，其议价能力较强，对单位面积
的费用预算偏低。
该类企业除了租用写字楼之外，部分实力雄厚的企业甚至会购买写字
楼自用。
在科学城已投入的物业中，A1-A4组团约有8万平方米的供应量，实行可租可售的
策略，而销售目标也瞄准了大型公司，客户必须购买半栋以上才可销售，可见大型企业、
跨国总部这类型的客户已经成为新一轮的市场目标。
综合考虑上述因素，本文认为该类客户的比例要适当控制，以免影响写字楼的总体
经济收益、增加经营风险，在项目纯租赁的前提下，占用面积比例控制在20%-30%。
3、普通客户
包括国有、民营的软件、生物制药、新材料新能源、其他高新科技以及相关的专业服务公司（会计、律师、咨询）等各类中小企业。
该类型企业，租用面积通常在1000平方米以下，虽然承租面积相对不大，但随着
业务及员工的增长，其对办公面积的需求会有所拓展，会向更大的办公面积发展；同时，
该类型企业由于良好的发展，对原来办公物业有一定的忠诚度，多在原办公物业考虑续
租或扩租，发展潜力大。
综合以上考虑，本项目预计普通客户比例约在10%-20%。
本项目潜在客户组成比例见下表：
以上客户群定位是根据对市场客观事实调研及分析后得出的结论，是基于项目可完
全市场化运作情况下的方案。
然而，鉴于本项目受非市场因素、政府政策的影响较大，
政府要求本项目大型总部企业类客户（即上述核心客户）的面积比例须超过一半以上，
故本项目将在政府政策硬性规定前提下，结合客观市场环境和客户需求，确定项目合理
开发的规模、比例及分期原则。
4.3项目总体开发功能定位及组合
本项目未来规划为科技园区，主要功能为办公，同时可能涵盖公寓、商业配套等。
本节定位针对办公、商业、居住及其他配套设施展开，确定项目各开发功能比例和档次。
项目主要以租赁为主要经营方式，因此，项目内部功能主要包括经营类项目、配套
类项目和服务类项目。
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主要经营类项目——是实现本经济效益的关键，所占规模、配置水平等方面均占项
目的主导地位，主要指办公功能。
次要经营类项目——主要目标是改善项目的开发条件、为办公功能提供更成熟的环
境，辅助目标是为通过自身收益，实现项目更好的经营收益。
主要包括对外租赁商业功
能（包括餐饮、超市、书店等）、会所等功能。
由于市场条件的限制，本项目将限制开
发专业服务式公寓或酒店式公寓功能，而通过设置会所式酒店客房解决一部分住宿接待
的需求。
配套类项目——服务顺序是首先主要经营类项目，其次是次要经营类项目，最后才
是自身收益的目标。
主要包括片区内停车场、商务会议中心、展览中心及部分带有福利
性质的针对园区内办公人群服务的其它设施（如篮球场、乒乓球桌等）。
4.4办公物业定位
4.4.1办公物业功能定位
作为本项目的主要经营类项目，是最为重要的物业类型，是项目的灵魂。
按照项目
的总体定位，办公物业应设计为高品质的精品写字楼，特别在硬件设备和物业管理上达
到国际化的水平，充分满足高层次客户的各种需求。
与一般市区内的甲级写字楼有所区别，本项目的“国际化”定位，具有以下三大特点：
1、高新科技企业聚集科技园区
作为高新科技企业，讲求实实在在的硬件条件，如有充足保障的电力、电信、中央空调、层高、电梯、公共空间、24小时空调等客户最关心也最实用的大厦硬件需求；以
及注重空气质量、绿色建筑、公共交流区域等可以改善员工的工作环境，并具有国际性
公司注重的环保节能可持续发展元素。
2、非市区CBD的甲级写字楼
从区域上说，科学城远离城市的CBD，同时高新科技企业比较注重实用性和效率，
与市区的甲级写字楼不同，省去了不必要的豪华包装（豪华大堂、昂贵的装饰材料如大
理石），其国际化体现在企业本身与国际接轨的科技含量。
3、国际企业总部
项目潜在客户包括IT、高新科技等国际大型企业总部的进驻，对于提升本项目整体
形象具有战略性意义。
如有可能，为该部分战略客户特制办公物业，将增加其落户的可
能性。
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4.4.2产品定位
针对客户群的不同特点，本项目办公物业产品的定位会相应有所侧重，适合处于不
同类型的企业使用。
作为经营性商业运作项目，发展商将持有大部分物业的产权并长期
经营，从保障发展商获得理想的长期稳定回报的角度，本项目可以加强物业品质、生活
配套、物业管理、软硬件设施等各方面，在各方面水平达到甲级写字楼水准，提高物业
整体档次以期吸引高素质、大中型企业入驻，从而实现长期、稳定、可持续的租金水平
和预期回报。
1、核心客户
国际大型公司出于对公司形象以及员工舒适度的考虑，对办公物业的要求更为细
致、严格，对写字楼的品质要求更为高层次；除了物业的外立面和内部装修、软硬件设
施、物业管理水平要达到甲级写字楼的标准，还需要较高档次的商务会所等配套设施。
2、重要客户
该类型企业对于企业自身形象和入驻物业的品质也逐渐重视，对物业品质、物管水
平、软硬件设施和周边配套均较为关注，高档次写字楼对于此类型企业将具有较大吸引
力。
3、普通客户
该类型企业对员工所需的基本生活配套（如饭堂、员工宿舍等）比较重视，与其他
两类客户项目，对项目的物业品质、商务配套及物业管理的要求不高，对硬件设施、大
厦管理水平、大厦的产权和业主状况均没有特殊要求。
4.5商业配套定位
科学城内现在基本无商业配套可言，目前在建的科学城商业中心是科学城内最大的
商业配套设施，根据政府发展规划，该项目将发展成为科学城的商业核心，辐射范围将
超越科学城本身进而影响周边区域。
此外，全球零售业排名仅次于沃尔玛、家乐福，位列世界零售业第三、英国第一的
零售企业“Tesco（乐购）”已经将其华南区总部设置在广州科学城，并准备在科学城内开
设品牌店，计划引进Tesco大型综合仓储式商场。
本项目处科学城科研孵化组团，本项目组团内日常工作生活人群可达2万人左右，
而周边辐射范围人群接近20万人。
鉴于目前科学城内大型商业配套已经由政府先行建
设，规模达9万平方米，且距本项目距离很近、可较为便捷地辐射至本项目提供一定的
配套功能，因此本项目不适合也没有必要发展风险相对较高的大型商业配套，只设置社
区型商业配套为本园区及临近园区的消费人群服务即可，而其他大型商业配套可作为科
学城范围内商业配套不足的有益补充，增强本项目在整体市场环境及商业配套上的吸引
力。
鉴于以上市场环境、竞争状况及消费人群分析，出于本项目发展潜力和竞争力及不
同类型物业投资回报等综合因素考虑，本项目商业部分将适宜发展成为社区型商业模
式，即为园区内办公人群提供服务型商业配套为原则，提供全方位工作、科研、商务、
生活所需配套服务设施。
本项目的商业配套可分为生活及休闲型配套和商务型配套两大
类。
1、生活及休闲配套定位
在我们所做的问卷调查中，园区内配备必要的餐饮、生活和休闲健身配套设施成为
企业和员工最大的诉求点。
这点正与本项目的总体定位不谋而合，具有完善配套是本项
目的其中一个大卖点。
企业和员工是项目的终端客户，多角度、全方位的了解使用者对
舒适度的切身感受、评价和建议，从使用者的实际需要考虑，使本项目能充分满足未来
使用者的需求。
2、商务功能配套定位
作为国际性的科技园区，企业将有大量的会议需求，尤其是中型企业和孵化型企业，
从节约成本考虑，写字楼内较少会租赁大面积会议室，这种前提下，租赁式的会议中心，
将会有极大的市场空间。
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