万科财务分析总结报告.docx

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万科财务分析总结报告

万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。

本文针对万科集团2012年到2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。

为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。

关键字：

万科；房地产；财务分析

1公司简介及行业分析1

1.1公司简介1

1.2行业分析1

2资产负债表分析1

2.1资产负债表水平分析1

2.2资产负债表垂直分析4

2.3资产结构分析5

3.利润表分析6

3.1利润表水平分析6

3.2利润表垂直分析7

3.3项目分析7

4现金流量表10

4.1现金流量表水平分析10

4.2现金流量表垂直分析11

4.3现金流量投资水平分析12

4.4现金流量表筹资活动分析13

4.5项目分析13

5所有者权益变动表15

5.1所有者权益变动表水平分析15

5.2所有者权益变动表垂直分析15

6财务效率分析16

6.1偿债能力分析16

6.1.1短期偿债能力指标分析16

6.1.2短期偿债能力行业分析17

6.1.3长期偿债能力分析17

6.2盈利能力分析18

6.3营运能力分析20

6.4企业成长能力分析21

6.4.1成长能力指标分析21

6.4.2成长能力行业分析22

7.财务分析总结23

7.1基本财务状况及问题分析23

7.2改善建议24

7.3万科未来发展24

7.4房地产未来发展24

1公司简介及行业分析

1.1公司简介

万科企业股份有限公司（股票代码：

000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。

总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。

？

公司以中国大陆市场为目标、以

房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。

主要产品是商品住宅。

目前万科总股本为1,099,521.02万股，

其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。

1.2行业分析

万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65

亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。

2010年的主营业务收入为507亿元，

在行业内是第一位。

万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。

王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。

万科1991年成为深圳证券

交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入

深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15

个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩

展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发

展以及其它区域中心城市的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗

下四季花城”、城市花园”、金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的情景花园洋

房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系

认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2资产负债表分析

2.1资产负债表水平分析

表2-1万科地产资产负债表水平分析表

金额单位：

万元

项目

2013年

2012年

变动情况

对总额的影响（%

变动额

变动（%

流动资产：

货币资金

4436541

5229154

-792613

-15.16

-2.09

应收账款

307897

188655

119242

63.21

0.31

预付账款

2865367

3337361

-471995

-14.14

-1.25

其他应收款

3481532

2005792

1475740

73.57

3.9

存货

7596911

29.77

20.06

流动资产合计

7927285

21.85

20.93

非流动资产：

可供出售金融资产

246619

476

246142

51,671.47

0.65

长期股权投资

1063749

704031

359718

51.09

0.95

投资性房地产

1171048

237523

933525

393.03

2.46

固定资产

212977

161226

51751

32.1

0.14

在建工程

91367

105112

-13745

-13.08

-0.04

无形资产

43007

42685

323

0.76

商誉

20169

长期待摊费用

6351

4232

2119

50.08

0.01

递延所得税资产

352526

305486

47040

15.4

0.12

其他非流动资产

508062

21849

486213

2,225.31

1.28

非流动资产合计：

3715874

1602788

2113086

131.84

5.58

资产总计

26.51

流动负债：

短期借款

510251

993240

-482989

-48.63

-1.28

交易性金融负债

1169

2576

-1407

-54.63

应付票据

1478390

497713

980677

197.04

2.59

应付账款

6395846

4486100

1909746

42.57

5.04

预收款项

2449409

18.69

6.47

应付职工薪酬

245167

217775

27393

12.58

0.07

应交税费

457821

451559

6262

1.39

0.02

应付利息

29124

64969

-35844

-55.17

-0.09

其他应付款

5470429

3604532

1865897

51.77

4.93

一年内到期的非流动负债

2752179

2562496

189683

7.4

0.5

流动负债合计

6908827

26.59

18.24

非流动负债：

长期借款

3668313

3603607

64706

1.8

0.17

应付债券

739839

1.95

预计负债

4688

4429

258

5.84

其他非流动负债

296

1568

-1272

-81.15

递延所得税负债

67272

73381

-6110

-8.33

-0.02

非流动负债合计

4484407

3682985

801421

21.76

2.12

负债合计

7710248

25.99

20.35

所有者权益：

股本

1101497

1099555

1942

0.18

0.01

资本公积

853222

868386

-15164

-1.75

-0.04

盈余公积

2013541

1701705

311836

18.32

0.82

未分配利润

3670689

2668810

1001879

37.54

2.64

外币报表折算差额

50649

44099

6550

14.85

0.02

归属于母公司所有者权益

7689598

6382555

1307043

20.48

3.45

少数股东权益

2854344

1831264

1023080

55.87

2.7

所有者权益合计

8213819

2330123

28.37

6.15

负债及所有者权益

总计

26.51

分析如下：

2.1.1资产角度分析

本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流

动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：

一、存货

的大幅度增长。

存货净值增加了7596911万元，增长幅度为29.77%，总资产的影响为20.06%。

根据企

业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的

增加。

原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款增加了1475740万元,

变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的

增加。

三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了15.16%，对总额的影响为-2.09%。

资

料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于

增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。

投资性房地产的增加。

投资性

房地产本期增加933525万元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。

是由于经营规模巨大扩

增。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。

2.1.2负债角度分析

本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。

流动负债本期增长

6908827万元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加

大及财务风险的增加。

流动负债增长主要体现在以下几个方面：

一是预收款项的增加。

预收款项本期增

加2449409万元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。

二

是应付款项的增加。

应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度

分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。

由于优化支付方式使得应付票据增加，应

付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影

响。

三是其他应付款的增长。

其他应付款本期增长了1865897万元，增长幅度为51.77%，对权益总额影

响为4.39%，公司因此会面临较大的偿债压力。

非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为21.76%，

对权益总额影响为2.12%。

主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元，增长幅度为1.8%，

应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为2.12%。

对比去年同期应付债券为零的数额，我

们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。

2.1.3所有者权益角度分析

股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。

本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879万元，

两者合计对权益总额的影响为3.46%。

2.2资产负债表垂直分析

表2-2万科地产资产负债表垂直分析表

金额单元：

万元

项目

2013年

2012年

2013年（%）

2012年（%）

变动情况

（%）

流动资产：

货币资金

4436541

5229154

9.26

13.8

-4.55

应收账款

307897

188655

0.64

0.5

0.14

预付账款

2865367

3337361

5.98

8.81

-2.83

其他应收款

3481532

2005792

7.27

5.3

1.97

存货

69.1

67.36

1.74

流动资产合计

92.25

95.77

-3.52

非流动资产：

可供出售金融资产

246619

476

0.51

长期股权投资

1063749

704031

2.22

1.86

0.36

投资性房地产

1171048

237523

2.44

0.63

1.82

固定资产

212977

161226

0.44

0.43

0.02

在建工程

91367

105112

0.19

0.28

-0.09

无形资产

43007

42685

0.09

0.11

-0.02

商誉

20169

0.04

0.05

-0.01

长期待摊费用

6351

4232

0.01

递延所得税资产

352526

305486

0.74

0.81

-0.07

其他非流动资产

508062

21849

1.06

0.06

非流动资产合计：

3715874

1602788

7.75

4.23

3.52

资产总计

100

流动负债：

短期借款

510251

993240

1.06

2.62

-1.56

交易性金融负债

1169

2576

0.01

应付票据

1478390

497713

3.09

1.31

1.77

应付账款

6395846

4486100

13.35

11.84

1.5

预收款项

32.45

34.59

-2.14

应付职工薪酬

245167

217775

0.51

0.57

-0.06

应交税费

457821

451559

0.96

1.19

-0.24

应付利息

29124

64969

0.06

0.17

-0.11

其他应付款

5470429

3604532

11.42

9.52

1.9

一年内到期的非流动负

债

2752179

2562496

5.74

6.76

-1.02

流动负债合计

68.64

68.59

0.05

非流动负债：

长期借款

3668313

3603607

7.65

9.51

-1.86

应付债券

739839

1.54

预计负债

4688

4429

0.01

其他非流动负债

296

1568

递延所得税负债

67272

73381

0.14

0.19

-0.05

非流动负债合计

4484407

3682985

9.36

9.72

-0.36

负债合计

78.32

-0.32

所有者者益：

股本

1101497

1099555

2.3

2.9

-0.6

资本公积

853222

868386

1.78

2.29

-0.51

盈余公积

2013541

1701705

4.2

4.49

-0.29

未分配利润

3670689

2668810

7.66

7.05

0.61

外币报表折算差额

50649

44099

0.11

0.12

-0.01

归属于母公司所有者权

、人益

7689598

6382555

16.05

16.85

-0.8

少数股东权益

2854344

1831264

5.96

4.83

1.12

所有者权益合计

8213819

21.68

0.32

负债及所有者权益总计

100

2.3资产结构分析

1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。

根据该公司

的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资

产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目

变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。

3.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年

度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。

从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了

0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。

3利润表分析

表3-1万科地产利润表

金额单元：

万元

报告日期

2012/12/31

2013/12/31

增减额

增减（%）

营业总收入

3230254

31.33

主营业务收入

3181985.47

31.06

营业总成本

8302317

2913890

35.1

营业税金及附加

1091630

1154500

62870

5.76

销售费用

305638

386471

80833

26.45

管理费用

278031

300284

22253

财务费用

76476

89172

12696

16.6

资产减值损失

8382

6015

-2367

-28.24

公允价值变动收益

-872

-57

815

投资收益

92869

100519

7650

8.24

对联营企业和合营企业的投资收益

88979

99940

10961

12.32

营业利润

2101304

2426134

324830

15.46

营业外收入

14465

11897

-2568

-17.75

营业外支岀

8750

8930

180

2.06

非流动资产处置损失

607

682

12.36

利润总额

2107019

2429101

322082

15.29

所得税费用

540760

599346

58586

10.83

净利润

1566259

1829755

263496

16.82

归属于母公司所有者的净利润

1255118

1511855

256737

20.46

少数股东损益

311141

317900

6759

2.17

基本每股收益

1.14

1.37

0.23

20.18

稀释每股收益

1.14

1.37

0.23

20.18

3.1利润表水平分析

一、水平分析

万科公司2013年营业利润比上年度增长15.46%，增长幅度较大。

原因：

营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长21.0%。

投资收益的增加，主要是2013

年权益法核算的长期股权投资收益的增加。

资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的减少。

公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导致营业利润的增长

幅度只有15.46%。

3.2利润表垂直分析

表3-2万科地产利润表垂直分析

2012/12/31

占营业收入比

2013/12/31

占营业收入比

营业总收入

营业利润

2101304

20.38%

2426134

17.92%

利润总额

2107019

20.43%

2429101

17.94%

净利润

1566259

15.19%

1829755

13.51%

从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%,

比上年下降了2.46%;本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的下降了2.49%;本年净利润构

成为13.51%，比上年度下降了1.68%;可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下

降。

3.3项目分析

3.3.1营业收入与成本的品种构成

2012年

主营收入

收入比例

主营成本

成本比例

房地产

98.51%

6456833.75

98.70%

物业管理

85932.29

0.83%

72480.05

1.11%

合计

99.34%

6529313.8

99.80%

2013年

主营收入

收入比例

主营成本

成本比例

房地产

98.06%

9152850.89

98.63%

物业管理

147120.95

1.09%

116355.78

1.25%

合计

99.14%

9269206.67

99.89%

从表中可以看出：

1.以房地产为主

2•主营收入与主营成本都有所增加，营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入与主营成本所占比例稍有上升。

3.3.2营业收入与成本的的地区构成

2012年

主营收入

收入比例

主营成本

成本比例

北京区域

3366320.6

32.65%

2204894.17

33.70%

广深区域

2912502.52

28.24%

1728214.23

26.42%

上海区域

2202768.29

21.36%

1431283.12

21.88%

成都区域

1762312.57

17.09%

1164922.28

17.81%

合计

99.34%

6529313.8

99.80%

2013年

主营收入

收入比例

主营成本

成本比例

北京区域

3439384.36

25.40%

2557135.83

27.56%

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