商铺投资收益率四种算法共11页文档.docx

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商铺投资收益率四种算法：

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？

据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：

（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：

考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：

未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：

（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：

考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：

没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：

累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：

内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：

通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：

亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价

计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：

这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：

这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12％

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

7.5％

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？

也就是说，哪个数值是表示合理利润？

哪个数值是表示千万不要沾手？

哪个数值是表示它的收益非常好？

或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：

其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：

物业类别合理回报率投资临界点超高回报率（需审慎）

商住两用物业10－12％

ROI（投资回报率）是一个比较简单的概念，它指企业所投入资金的回报程度。

IDC称ROI是不同规模投资的净收益（包括降低的成本和增加的收益）。

标准的简化

ROI=收益/投资×100%

这是以前别人的回答，我看了不大满意。

我本人是搞技术的，没学过会计，但是现在做项目都要先考虑投资回报率，让我很头疼，这个投资回报率中的投资难道仅仅是本次投入的资金？

以前的固定资产投入是不是要计算？

如果计算按照折旧金额计算还是原价计算？

以前的人力成本和其它成本是不是也要计算进来？

这些其他成本是按照实际使用固定资产的比例来计算还是按照其他的方式（总不可能这个也折旧吧）？

哪位经济学高手能给个满意的回答呢？

期待......

如何计算投资回报率

以下介绍如何计算你的投资回报：

1首先计算某一个商业期满时你所拥有的财产额，称之为你的期末财产与A。

2扣除你对该公司的最初投资额。

最初投资额成为你的期始财产与B。

3所得的结果再除以你的期始财产。

4最后乘以100以表示你的回报的百分比。

公式：

A-BB×100=ROI（投资回报率）

比如说你查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。

他们需要为孩子们准备50件丝网印刷衬衫。

你去批发市场以每件4美元的价格买了50件衬衫，共花去200美元：

50件衬衫×4美元/每件=200美元

然后你以400美元的价格将衬衫卖给教会。

采用以上的4个步骤来计算你的该投资回报率为多少？

400美元-200美元200美元=200美元200美元=1×100=100%

该投资回报率为100%。

这里有一个简单的方法来记住该公式：

你的所得你的付出×100%=投资回报率

1.总公式为=年利润/投资总额

2.利润：

年利润表示你投资这个项目，预计每年平均净赚多少，这个可就是要你做项目的自己估计了，比如你这个项目一年卖出80万，你的投资成本是70万，则你今年的净利润就是10万。

3.投资总额：

=原始总投资+资本化利息。

其中，原始总投资是你项目建设时的各项花费之和。

资本化利息就是你这个项目如果是用借款建设的，那这部分借款从你开始建设一直到你项目交工所发生的利息就是资本化利息。

通俗的说

你企业打算做五年，前期的投入有：

固定资产10万，人工5万，其他前期投入5万。

（分五年摊，每年固定成本为4万）

第一年，净利润10万，费用、材料共计46万。

第一年的投资回报率=10/（46+4）*100%=20%

第二年，净利润20万，费用、材料共计46万。

第二年的投资回报率=20/（46+4）*100%=40%

这里的重点就是前期的投入分摊问题，如果你的前期投入受益年限更长的话，那每年分摊费用就更少。

1目前五年期以上的房贷基准利率是5.94%，对于第一次购房的用户通常可以打85折，也就是5.05%，个别银行还可以打7折，也就是4.16%。

2目前对于新购房的首付国家规定了最低不得代于2成，100万的房，也就是首付要20万。

3你没有提供贷款期限，就按常用的20年期，70万贷款，5.94%的基准利率来给你算一下吧，月供为4990元。

关于投资回报：

以藏会1号楼A栋8楼一房一厅单元为例：

房号：

802

建筑面积：

49.14㎡         套内面积：

43.425㎡

总房价：

314693元          单价：

6404元

一、        购房首会款：

按总楼款的30%算：

314693×30%=94693元

余款70%共计220000元做银行按揭贷款

二、        年/月供额：

贷款220000元按揭30年

  每月月供：

22万元×72.19元/月/万元=1588.18元

  每年月供总额：

1588.18元×12=19058.16元（首年免）

三、        投资者购房费用：

约总楼款×5%。

契税：

3%    其他办证费用约2%

314693×5%=15734.65元

购房费用明细如下：

1、合同印花税：

157.35 元（按总楼款的0.5‰计算）

2、契税：

9440.79 元（建筑面积不超过144平方套内面积单价不超过3500元的为楼价×1.5%；建筑面积超过套144平方内面积单价超过3500元的为楼价×3.0%,请客户自行到房管局缴交）

3、房屋测绘费:

 80 元【50平方米以下为80元/宗，50—100平方米为120元/宗（每递增100平方米则增加40元）】

4、房屋所有权登计费：

  80 元

5、《房地产权证》/《房地产他项权证》印花税：

 10  元，10元/本，每增加一本加收10元

6、《房地产权共有证》/《房地产他项权证》工本费：

 40 元，40元/本，每增加一本加收20元

7、银行按揭印花税：

 15.7 元；（按贷款额的0.05‰计算）

8、抵押登计费 80 元；（按建筑面积100㎡以内80元/宗，以上的100元/宗）

9、房地产查档费 20 元；（按建筑面积计算80㎡以内20元，80-120㎡30元，120-150㎡50元）

10、按揭合同工本费 50 元/套；

11、见证费 300元/套。

12、专项维修资金：

982.8 元；（按建筑面积住宅20元/㎡，不足购房款2%部分，由购房者按业主委员大会决定的方案交纳，请客户自行到市建设局缴交）

四、        投资者前期只需投入的款额：

首付款+购房费用=总投入

即：

94693+15734.65=110427.65元

五、        投资者资本年回报率：

年月供÷购房总房价=年回报率

19058.16÷314693=6.06%

六、        投资者实际资本年回报率：

年月供÷实际投入=实际年回报率

19058.16÷110427.65=17.26%

七、        经营酒店的盈亏平衡点：

酒店经营成本费用+投资者所购买房产的30年按揭12个月供

保守估算入住率达到35%即可满足平衡点。

35%入住率基本构成分别为：

1、  散客入住占5%以上

2、  旅游团入住占20%以上

3、  机关部门、企事业单位接待占10%以上

随着肇庆旅游事业的持续发展，市政府对鼎湖山的政策扶持，泛珠三角合作的深入，2007年旅游人次1024万、接待过夜人次610万、日均消费480元/人、旅游人数年均增长28.99%的庞大市场，藏会的价值与投资回报必然与日俱增。

八、        藏会以五星级作为标准的一个大中型酒店来经营，保守定收费400元/天，802房一年所产生收益为：

400元/天×365天×35%=51100元

九、        若入住率达到40%、50%、60%……

400元/天×365天×40%=58400元

400元/天×365天×50%=73000元

400元/天×365天×60%=87600元

投资者投资纯利润约为：

（年收益－酒店经营费用－年月供额）×70%

当入住率为40%时：

（58400－51100）×70%=5110元

当入住率为50%时：

（73000－51100）×70%=15330元

当入住率为60%时：

（87600－51100）×70%=25550元

十、        所以投资者实际投入资本年回报率为：

（年月供额＋纯利润）÷总投入=实际年回报率

   当入住率为35%时：

19058.16÷110427.65=17.26%

   当入住率为40%时：

（19058.16＋5110）÷110427.65=21.89%

当入住率为50%时：

（19058.16＋15330）÷110427.65=31.14%

当入住率为60%时：

（19058.16＋25550）÷110427.65=42.78%

希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：

：

1、世事忙忙如水流，休将名利挂心头。

粗茶淡饭随缘过，富贵荣华莫强求。

2、“我欲”是贫穷的标志。

事能常足，心常惬，人到无求品自高。

3、人生至恶是善谈人过；人生至愚恶闻己过。