住房抵押贷款论文.docx

住房抵押贷款论文.docx

《住房抵押贷款论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住房抵押贷款论文.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

住房抵押贷款论文

住房抵押贷款论文

我国住房抵押贷款证券化的风险及防范

摘要:

住房抵押贷款为中国经济的持续增长提供了动力，然而随着规模的扩大，次级抵押贷款通过住房抵押贷款证券化被打包成各种证券化衍生产品出售，导致了信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险，从而引发全球性的金融危机，经营次级贷款的各种金融机构纷纷破产，而购买次级抵押债券及其衍生产品的金融机构也遭到重创，对冲基金停止赎回，投资银行面临倒闭，商业银行、保险公司和养老基金等遭到巨额亏损，其信用风险问题也越来越引起金融机构、政府部门及学者的关注。

在了解和剖析中国房地产市场的现状及特点的基础上研究影响住房抵押贷款违约的因素，并结合我国实际情况对我国开展住房抵押贷款证券化合规避风险提出相关建议和策略。

关键词：

住房抵押贷款、信用风险、策略

ThediscussionofChina’housingmortgage-backedsecuritization

Abstract:

HousingmortgageloansprovidespowerforChina’ssustainedeconomicgrowth,however,withthescaleenlargement,subprimemortgagethroughhousingmortgage-backedsecuritizationispackagedinvarioussecuritizationderivativesforsale,ledtothecreditriskinestatefinancialinstitutionsistransferredtothecapitalmarket,causingglobalfinancialcrisis.Thefinancialinstitutionswhichhavebusinessinsubprimeloansarebankrupt,andthefinancialinstitutionswhichhaveboughtsubprimemortgagesanditsderivativesalsosufferedacrushingdefeat.Hedgefundsstopredemption.

认识到住房抵押贷款证券化所带来的风险并且加以防范。

美国的次贷危机，从表面上来看，是因为利率的不断提高和房价的逐步下跌，但根源却是由于资金的提供方降低了信贷的门槛、忽略了风险管理，与此同时，资金的需求者进行过度借贷和反复的抵押融资。

因此，我国需要引起注意，在我国，住房抵押贷款一直被认为是优质资产，正是美国的这次次贷危机，使我们应该敲响警钟，重新审视这笔优质资产。

近年来，我国住房抵押贷款的申请门槛较低，使得许多信用不好的人也进入了该市场，当房价不断上涨时，高房价会掩盖潜在的风险，一旦房价下跌，这些潜在的风险必然暴露无疑，国内银行因此会面临严重危机。

（二）国内外研究现状

1、国外研究现状

国外对于住房抵押贷款证券化的研究已经有了许多成熟的经验和较科学的理论。

对于住房抵押贷款证券化风险问题的研究主要包括提前偿付风险、价格风险以及违约风险等。

关于提前偿付的研究：

Dunn&McConneU（1981）在研究抵押支持证券定价时，在定价方程中，引入提前偿付作为边际条件，并认为只有再融资因素影响提前偿付。

他们假定当抵押贷款的市场价值大于该帐户的实际余额，且利率小于抵押贷款的合同利率时，理性的借款人会选择提前偿还贷款余额。

Jerry．Green&JohnB．shoven（1986）首次引入生存分析法对提前偿付行为进行研究，利用比例危险函数描述提前偿付行为的特征，并将其他因素作为协变量，认为如果没有外来影响，抵押贷款的提前偿还率是一个常数。

EduardoSSchwartz&WalterNTorous（1989）考虑到提前偿付行为具有时间性，于是把季节性因素加入到其影响因素中。

SttmRHikim（1994）把现行利率、借款人的收入、宏观经济等因素加入到了所建立的提前偿付风险模型中。

Deng，Quigley&VanOrder（2000）利用竞争风险模型，对借款人中断贷款行为和提前支付期权、失业率、违约期权、离婚率等因素进行了实证分析。

2．关于价格风险的研究：

Boudoukh，Wmtelaw，Richardson&Stanton（1997）模型使用非参数化、多变量密度估计的方法，对住房抵押贷款支持证券价格进行了定价和风险对冲机理的研究。

描述了贷款的价格与长期利率及利率期限结构形状这两个变量之间的函数依赖性。

只要有足够的数据，利用该模型估计的住房抵押贷款支持证券的价格与观察值之间的误差，能够小于1％。

3．对违约风险的研究：

VonFurstenberg（1994）通过研究，认为决定违约风险的主要因素是贷款价值比、房地产的类型和抵押贷款的年龄，并且违约率通常在贷款发放后的三到五年间将会达到最大。

Mortan（1995）对由于借款人特征所带来的违约行为进行了分析，得出违约行为往往取决于借款人的支付能力这一重要指标。

Compbell&Dieterith（2003）对违约行为进行了宏观层面的分析，得出违约行为将受预期失业影响这一结果。

Quertia&Stegman（2001）调查了抵押贷款违约的相关文献，发现贷款价值比、住房权益或相关指标对违约行为有重要影响。

YonghengDeng（1997）假定现行利率遵从马尔可夫随机过程，并且借款人是理性的，采用比例危险模型对违约行为进行研究，认为当住房价值小于抵押贷款的市场价值时，借款人将理性违约。

2、国内研究现状

戴鹤忠将住房抵押贷款证券化的风险分成三类：

一是投资者面临的风险，既有系统风险，也有非系统风险，其中前者主要是指利率风险、市场风险以及政策风险等，后者主要是指提前偿付风险、信用风险以及法律风险等。

二是特殊机构所面临的风险，主要是价格风险、收益风险、市场风险以及资本风险。

三是监管者及市场组织者面临的风险，包括监管风险、信用风险、社会风险和制度风险等。

他认为可以通过扩大住房抵押贷款组合规模、健全抵押贷款的社会保险机制、完善住房金融方面的法规体系等一系列措施防范住房抵押贷款支持证券的风险。

于长秋认为可以对信用保障机制进行强化，给证券化特设机构建立内部控制机制，同时通过建立住房抵押贷款证券化监管机制及市场风险防范机制来规避上述风险。

刘超、张听、李友华（2003）将住房抵押贷款证券化的风险分为五类：

第一类是指真实出售等购买环节面临的风险；第二类是债券发行与交易环节所面临的风险；第三类是经营环节所面临的风险；第四类是违约风险等资产管理环节所面临的风险；第五类是政策和法律方面的风险。

谢东海等（2003）认为提前偿付是为了保护借款人，并对不同国家的银行法关于提前偿还的方法进行了比较。

林建华（2003）通过提前偿付的收益模型，说明对提前偿付的借款人应该征收违约金。

宋晓春（2004）认为商业银行可能会设计新的金融产品，来减少借款人的提前偿付。

凌常峰等（2002）通过分析多种提前偿付行为，认为银行可以通过罚款或者征收贷款手续费等方法来防范提前偿付行为的发生。

曾江洪（2004）把住房抵押贷款证券化作为我国银行业资产重组和实施资产证券化的切入点，由于国内并没有完善的运作环境，住房抵押贷款的证券化必然存在诸多风险，包括提前还贷风险、利率风险以及流动性风险等，并提出相应的防范措施。

回杨星、麦元勋（2003）提出了一些指标体系，对个人住房抵押贷款的信用风险进行度量，并通过多元回归，研究了该体系的影响因素，得出信用风险与住房价格波动比和贷款与住房价值比正相关，而与无风险利率负相关。

王福林（2003）认为防范信用风险，可以依靠建立住房抵押贷款证券的双层保险制度，建立符合我国国情的个人评级制度，建立控制个人住房抵押贷款违约风险的指标体系，以及银行信贷信息实现网络共享。

黄小彪、黄曼慧（2004）认为可以通过合理的激励机制以及有效防范道德风险来达到防范信用风险的目的。

周天芸（2005）认为利率市场化以及机构投资者的日益增加，致使规避利率风险的要求也不断的增加。

因此，为满足特定投资者需求并且减少利率风险，可以设计对利率敏感性不同的证券。

王燕、霍学喜（2006）认为由于提前偿付风险的存在，很难确定基础资产的预期现金流，从而难以合理且准确的对资产支持证券进行合理的定价。

他们分析了提前偿付行为所带来的不良影响，以及各种影响该行为的因素，提出了对提前偿付风险进行管理的方法。

从目前学术界对于住房抵押贷款证券化的研究可以看出，大多都是关于结构设计和国际经验等问题进行研究，而对于证券化风险问题的研究正逐步受到关注，其中对提前偿付风险的研究较多。

但这些研究也是基于国外面临的风险，很少有根据我国现实的房地产市场而进行的研究，同时也没有比较系统的风险防范机制。

（三）研究思路及主要创新

本文对住房抵押贷款证券的一般表现进行描述，并对住房抵押贷款证券化，次级抵押贷款被打包成各种证券化衍生产品出售，导致了信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险，从而引发全球性的金融危机，经营次级贷款的各类金融机构纷纷破产，购买次级抵押债券及其衍生产品的金融机构也遭到重创，对冲基金停止赎回，投资银行濒临倒闭，商业银行、保险公司和养老基金等遭遇巨额亏损。

次贷危机不仅造成了全球金融市场的动荡，还波及到了实体经济。

我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，不能因为07年的次贷危机而放弃，本文通过住房抵押贷款的风险性分析，结合我国实际情况对我国开展住房抵押贷款证券化和规避风险提出相关建议和策略。

第一章我国住房抵押贷款证券化的现状

1992年海南推出的三我国的住房抵押贷款证券化可以追溯到亚地产投资券，这是我国在住房抵押贷款证券化领域的首次尝试和探索。

1998年，中国人民银行牵头组织“住房抵押贷款证券化研究”，表明中央银行开始关注这项业务。

2000年，中国人民银行正式批准中国建设银行、中国工商银行为住房抵押贷款证券化试点单位。

但是由于当时诸多条件和因素的影响，这两家银行上报中国人民银行和国务院的住房抵押贷款证券化试点方案均没有得到成功实施。

从2002年开始，中国建设银行加快了住房抵押贷款证券化业务的准备，经过几年的不断学习和研究，建行的住房抵押贷款证券化条件逐渐成熟。

2005年3月，国务批准中院国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点。

2005年12月建行成功发行国内首个个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005．1个人住房抵押贷款支持证券”，标志着住房抵押贷款证券正式进入我国银行间债券市场。

此后，2007年12月14日，中国建设银行再次成功发行“建元2007．1个人住房抵押贷款支持证券”，这是建设银行继“建元2005．1’’MBS之后在金融创新领域的继续探索。

“建元2005．1”MBS和“建元2007．1”MBS均是采用了抵押担保证券（CMO）的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。

“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，其发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定；“次级资产支持证券"发行人向发起机构（中国建设银行）定向发行。

种类

发行金额（人民币）

占比（%）

发行利率

法定最终到期日

评级

A级资产支持证券

2，669,764.500元

88.50

浮动利率

2037年11月26日

AAA

B级资产支持证券

203,626.100元

6.75

浮动利率

2037年11月26日

A

C级资产支持证券

52,791,900元

1.75

浮动利率

2037年11月26日

BBB

次级资产支持证券

90,500,638元

3.00

2037年11月26日

无评级

总计

3，016,683,138

100

表一“建元2005-1”MBS发行规模

资料来源：

建元2005-1住房抵押贷款支持证券发行说明书

种类

发行金额（人民币）

占比（%）

发行利率

法定最终到期日

评级

A级资产支持证券

3,582,348,600元

86.10

浮动利率

2039年1月26日

AAA

B级资产支持证券

356,154.500元

8.56

浮动利率

2037年1月26日

A

C级资产支持证券

82,381,500元

1.98

浮动利率

2039年1月26日

BBB

次级资产支持证券

139,799,108元

3.36

2039年1月26日

无评级

总计

4,160,683,708元

100

表二“建元2007-1”MBS发行规模

资料来源：

建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行说明书

中国人民银行数据显示：

截至2009年3月末。

购房贷款余额为3.49万亿元。

同比增长10.6％。

比上年同期低19.2个百分点，购房贷款新增1149亿元，同比多增146亿元。

随着美国次贷危机的爆发，以及我国房价上涨过快。

房地产市场出现需求不足的状况，住房空置率不断上升。

为了提高住房购买需求，商业银行不断放松个人住房抵押贷款的条件，但是住房抵押贷款却没有显著增长。

据学者分析．个人房贷增加有限与目前的市场结构有关。

改善型和投资型购房者会更多使用银行贷款，以起到资金杠杆作用。

但是目前这部分人还保持观望态度。

买房者大多是刚性需求者，刺激政策对这些人的个人住房需求无法起到立竿见影扩张的效果。

可以看出，我国房地产市场仍然存在需求不足的问题。

第二章我国住房抵押贷款证券化存在的问题

从住房抵押贷款证券化的运作模式并结合建行试点工作来看，我国实施住房抵押贷款证券化还面临着一些方面的缺失和亟待解决的问题：

（一）制度和政策方面

由于住房抵押贷款业务涵盖一系列的法律法规，假如法律制度和社会保障制度不健全，那么银行对失信或违约的控制就会存在漏洞，从而导致还款风险增加；对房地产商的控制力度不够也会影响住房抵押贷款的风险。

制度的不完善还可能造成会计核算方法与信息披露准则的不一致，导致风险的低估。

房地产市场对我国经济增长有着举足轻重的作用，政府只有在保证其健康有序的发展才能促进国民经济较快的发展，所以，一般来说政府对房地产业的调控力度较大，这也使得住房抵押贷款的违约风险产生了许多不确定性。

（二）利率方面

利率风险是指金融市场的利率波动造成的银行资产价值变动的风险。

当存款利率上升时，住房抵押贷款的利率也会随之上升，住房抵押贷款利率的上升直接使借款人的还贷压力增加，违约风险也随之增加了；当存款利率下降时，住房抵押贷款的利率也会随之下降，住房抵押贷款利率的下降可能会使借款人从当前资本市场中进行再融资，就会有提前还款的情况发生，使银行遭受损失。

在2007年和2008年两年中，由于美联储连续17次加息造成利率大幅连续攀升，加重了购房者的还贷负担。

从而美国房地产市场持续降温，很多贷款人无法按时还款，导致了次级抵押贷款机构的亏损。

利率上升还会影响房地产商的投资意愿，对住房抵押贷款风险的形成具有极大地作用。

（三）银行管理风险方面

银行内部控制制度不健全，风险防范意识较弱，银行业务操作人员对贷款的必要审查程序的忽视等，都会扩大住房抵押贷款的风险。

国外的住房抵押贷款一级市场发育已经很成熟，对风险管理方面也进行了深入的研究，探索出了一套有效控制住房抵押贷款的风险的措施。

但是由于美国很多房贷机构降低信贷门槛，对风险没有进行合理的控制，需求方过度借贷等原因造成了次贷危机。

许多银行和贷款机构，为了赚取利息，利用流动性过剩，不断地向不符合银行贷款条件的家庭发放抵押贷款，这就是基础风险管理没做好的表现。

在贷款业务迅速发展的情况下，银行应加快管理水平的提高，降低贷款风险。

（四）个人还款方面

住房抵押贷款的个人还款风险可分三类：

1、理性违约。

因为房价的下跌，或利率的上升，使借款人在房产上的权益资本减少，只有放弃还款才能带来更大的收益，于是借款人即使有能力去还款也不会去还。

2、被迫违约。

由于贷款期比较长，借款人的未来收入情况无法预测，一旦借款人收入水平不足以支付贷款，或者由于其他原因导致还款人五法按照银行规定还款，就会被迫造成损失。

3、提前还款。

当贷款利率下降，借款人可能会利用再融资进行提前还款。

提前还贷意味着银行资金的提前回流，破坏了原来银行计划好的资金投资渠道，银行就必须再次寻找合适的投资伙伴，从而会有一定的损失。

（五）抵押物的处置方面

当借款人没有能力继续还款时，银行可以处置抵押房产来进行还款。

在房价较高的情况下，银行变卖抵押房产能够获得较高的款项，来弥补所遭受的损失；但是，房价一旦下跌，抵押贷款利率又上升两种情况同时出现时，借款人的违约率将大大增加，处理后的房产价值也可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，在这种情况下，商业银行的坏账比率将显著上涨，对商业银行造成不利影响。

同时，由于抵押物抵押时间较长，会产生一些无法预测的产权问题，从而增加了商业银行的处置成本，抵押物的价值也有可能随着时间的推移而下降，导致银行的资金不能马上回笼，降低了商业银行资金的流动性，给银行的经营管理造成了很大的风险。

第三章我国开展住房抵押贷款证券化的策略

我国商业银行个人住房不良抵押贷款相较于3％的警戒线来看，仍为银行的优质资产。

但个人住房抵押贷款的违约风险是客观存在的，导致违约风险的因素也是客观存在的，因此须高度重视对个人住房抵押贷款的违约风险管理。

（一）扩大及完善住房抵押贷款一级市场

一个具有相当规模的一级市场是对推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，反之就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。

1．抵押贷款应该具有标准化的条款。

美国于1934年成立的联邦住房管理局设立了贷款的基本标准，只对那些符合FHA基本标准的贷款申请予以保险，FHA的做法为住房抵押贷款的证券化提供了一个非常重要的前提条件，因为只有标准化的产品才能够进行流通和转让。

目前在我国，中国人民银行虽然颁布了《个人住房贷款管理办法》，但主要是在贷款的利率、期限结构上予以规定，而对于贷款的合同标准并没有统一的规定。

标准化是住房抵押贷款能够流动的一个前提，将一组具有相同或相似贷款特征的住房抵押贷款组合在一起，才易于把握住房抵押贷款的还款特点和规律。

因此。

应对住房抵押贷款的合同制定一个统一的标准，使住房抵押贷款成为一个标准化的金融产品。

2．调整抵押贷款一级市场上的贷款方式。

如果要进行住房抵押贷款证券化试点，就应当首先选取现金流（本金与利息）相对较为稳定的贷款品种进行组合上市。

显然，贷款利率的一年一定以及对贷款利率调整幅度限制的缺乏使得未来的现金流会随着市场利率的变化而很难预测。

这将导致投资于住房抵押贷款证券的风险较大，也使得在技术上对抵押贷款证券进行定价的难度增大。

对于可变利率抵押贷款证券化，具体的操作设想是：

首先，做好对可变利率抵押贷款数据的统计工作，例如平均还款速度、贷款损失率等，将那些按照可变利率发放的住房抵押贷款遵循贷款的期限进行分类。

然后，按照当前的预测对每一类期限的浮动利率贷款定出一个统一的远期利率，利用Black—SchoIes定价法对每一类期限的浮动利率抵押贷款证券进行定价。

这样便在一定程度上克服了可变利率住房抵押贷款证券的现金流很难预测这～问题。

3．建立高效运作的信息系统。

在一个证券化的住房抵押贷款组合中，通常包括上千份贷款合同，要保证每一笔还款都能进入证券化机构指定的账户，就必须要借助有效的信息系统。

此外，证券化是一个动态过程，必须通过严密的体系来保证证券化的完成。

住房抵押贷款的信息系统主要包括收集还款、管理还款和监控抵押贷款的信息。

4．建立和完善信用担保机构。

成立抵押担保机构，对不同情况的借款人给予一定的担保，当发生借款人信用风险时，由担保机构代为偿还，降低了金融机构的风险。

此外，还可以和保险公司联合，借款人投保后取得贷款，当借款人出现信用风险时。

由保险公司代投保人偿还。

同时，进一步完善对拖欠和违约的处理，建立借款人信用档案，完善对抵押物的处置方法，加强借款人的信用观念。

以降低银行风险。

（二）建立证券化专门机构

专业操作资产证券化的中介机构SPV（SpecialPurposeVehicle）在资产证券化运作中处于一个核心的地位。

在我国，设立SPV受到诸多的限制，但没有SPV就难以实现资产证券化的“风险隔离”。

《信贷资产证券化试点管理办法》明确了通过信托进行资产证券化的方式。

不论是华融资产管理公司、工商银行，还是目前作为资产证券化试点的国开行和建行，都采用了信托的方式来实现“真实出售”和“破产隔离”。

因此，在遵照《信托法》赋予信托财产的独立性和《信托投资公司资金信托暂行管理办法》对信托公司的固有资金和信托资金应分设不同的部门、由不同的高管人员负责等规定的基础上，我国信托业应严格执行《信贷资产证券化试点管理办法》，同时，要加强政府部门的监管力度和信托业自律约束，确保我国信托业严格按照上述法律、法规运作资产证券化，使其成为SPV的合格载体。

因此，我国应加快在政府主导下设立SPV的进程。

（三）健全完善信用评级机构及评级制度

在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。

国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术。

借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。

由于受法律的限制，政府无法提供担保，我国缺乏主导的信用增级方式。

现阶段我国信用增级可采用如下方式进行：

可以尝试采用银团担保的形式来取代政府担保，这样既可以增加信用等级，又可以分散各家银行的风险；另外。

采用多家保险公司联合保险的形式来实现信用增级也是一种有效的方式。

我国还应该采取多种措施完善信用评级制度及其运作。

首先，政府应当出台相应的规章制度，规范我国现有的一些金融中介机构。

其次，可以考虑由政府出面设立一家专业从事证券化信用评级服务的机构，或选择一家或几家国际上运作规范的具有较高资质和声誉水平的金融中介机构，参与到我国的资产证券化业务服务中来。

（四）促进流动性并加强信息披露制度

市场流动性是住房抵押贷款证券化在二级市场持续发展的前提，如果债券市场缺乏流动性，住房抵押贷款债券在投资者手中滞留时间过长，投资者会产生心理上的恐慌，减弱投资者的购买动机。

扩大市场交易主体规模，使投资主体多元化，以此来提高市场的流动性。

在交易主体增加的同时，交易数量上也应有所增加，特别是机构投资者，在活跃市场的同时，其分散投资组合的策略还增加了市场的套利机会。

另外，市场信息披露不真实或者不完全都会使投资者对证券的价值提出质疑，从而削弱投资热情。

我国可以参考国外先进经验，制定发债时间表。

严格企业债券债信评级机构管理。

增强信息透明度，使企业债券的发行与转让实现“三公”，提高债券市场的运行效率。

（五）大力培育机构投资者

机构投资者参与到住房贷款证券化的投资中，能大大提高债券市场的流动性。

由于资产证券化的复杂性、风险性、期限性，个人投资者没有能力对资产证券化的证券进行深入的分析，无法进行投资组合来防范风险，获得最大收益，更重要的是个人投资者的资本数量有限，很难支撑规模庞大的资产证券化市场。

因此，现阶段要进一步推动我国资产证券化的发展，既需要通过市场自身的发展完善来培育和发展更多成熟理性的机构投资者。

更需要政府通过改革现有的政策规定，进一步放宽对机构资金包括保险资金、商业银行资金、外资等入市限制，使机构投资者成为市场的主体，提高资产证券化市场的运行效率，推动我国资产证券化进一步发展，应有计划、分步骤的允许保险基金和社保基金进入政府担保的住房抵押贷款债券市场。

（六）构建住房抵押贷款证券化的法律制度环境

住房抵押贷款证券化涉及多个经济领域，具有系统性、复杂性、综合性的特点，为了住