土地司法鉴定估价报告.docx
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土地司法鉴定估价报告
土地司法鉴定估价报告
项目名称：
成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告（泸州市纳溪区）
受托估价单位：
四川天成土地评估有限公司
土地估价报告编号：
川天成（2016）（估）字第C095号
提交估价报告日期：
2016年11月15日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告
二、委托估价方
单位名称:
成都市中级人民法院
三、估价目的
受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。
四、估价期日
2016年11月2日
五、估价日期
2016年11月2日至2016年11月15日
六、地价定义
估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。
结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象用途为商业用地，结合估价目的，依据土地估价的合法性原则，此次评估土地用途我们按商业用地设定。
估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为2050年01月04日,至估价期日剩余使用年限为33.19年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即33.19年,自估价期日算起。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积14744.1396m2，根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按证载面积设定，即14744.1396m2。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：
5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率我们按土地规划容积率上限设定，即为2.0。
至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。
估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。
考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
综上所述，本报告估价对象地价定义为：
在公开市场条件下，估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让商业用地使用权，容积率2.0，有地下空间使用权，开发程度达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“场平”现状利用条件下自评估期日起未来宗地40年期使用权市场价格。
七、估价结果
我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和剩余法测算，经估价人员对当地地产市场分析，结合估价目的，确定估价对象在估价期日2016年11月2日满足价格定义、假设与限制条件及相应估价目的下的国有建设用地使用权价格为：
评估面积:
14744.1396平方米
单位地价：
964元/平方米
楼面地价：
482元/平方米
评估总价：
1421.34万元
大写:
人民币壹仟肆佰贰拾壹万叁仟肆佰元整
估价结果详见表1-1:
《土地估价结果一览表》
八、土地估价师签字
姓名资格证书号签字
丁永洪2004510023
文春蓉2013510080
九、估价机构
估价机构法定代表人签字：
估价机构（公章）:
四川天成土地评估有限公司
二Ο一六年十一月十五日
表1-1土地估价结果一览表
估价机构：
四川天成土地评估有限公司估价报告编号：
川天成（2016）（技）字第C095号
估价期日：
2016年11月2日估价目的：
司法拍卖（变卖）估价期日的土地使用权性质：
出让
序号
估价期日时的土地使用者
宗地位置
产权
证号
设定土地使用年期
估价期日用途
容积率
估价期日开发程度
土地面积（㎡）
单位地价（元/㎡）
地价总额（万元）
登记
设定
规划
设定
实际
设定
登记
评估
1
泸州兴鑫汽车销售有限公司
泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口
纳国用（2011）第04791号
33.19年
商业用地
商业用地
2.0
2.0
宗地外“六通”，宗地内“场平”
宗地外“六通”，宗地内“场平”
14744.1396
14744.1396
964
1421.34
合计
14744.1396
14744.1396
1421.34
1、土地权利限制：
所有权属国家，使用权均属泸州兴鑫汽车销售有限公司。
在估价期日，估价对象作为国有城镇商业建设用地使用权，无使用权异议无他项权利限制，土地剩余使用年限为33.19年。
2、基础设施条件：
土地实际开发程度详见下表，估价设定宗地外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），宗地内“场平”。
表1-2估价对象基础设施条件表
道路状况
上水状况
下水状况
供气状况
通电状况
通讯状况
场平状况
宗地外
规划道路
城市供水管网布设
城市排污管网布设
城市供气管网布设
城市电网
有线无线通讯网覆盖
/
宗地内
/
/
/
/
/
/
场平
3、规划限制条件：
符合城市规划、土地利用总体规划的现状利用。
4、其它限制条件：
应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。
二、其它需要说明的事项：
1、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供，土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则，结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。
3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，该估价结果应作相应调整或重新评估。
4、本次估价目的仅为委托估价方司法拍卖（变卖）提供土地使用权市场价格参考依据，不得用于权属确认、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的以外的其他目的。
5、本估价报告有效期为壹年，自估价报告提交之日算起，即2016年11月15日至2017年11月14日。
四川天成土地评估有限公司
二Ο一六年十一月十五日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
单位名称:
成都市中级人民法院
二、估价对象
估价对象为成都市中级人民法院因案件执行需要所涉及的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，证载泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有商业建设用地使用权，不包括市政设施和地下资源,土地使用权面积为14744.1396m2，用途商业用地,使用权类型出让，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,终止日期为2050年01月04日，四至：
东至房屋，南至其他宗地，西至蓝山郡，北至泸州济安医院。
三、估价对象描述
（一）土地登记状况
根据资产占有方提供的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，估价对象土地登记情况如下：
土地使用者
《国有土地使用证》证号
座落
地号
图号
地类（用途）
使用权类型
使用权面积（㎡）
泸州兴鑫汽车销售有限公司
纳国用（2011）第04791号
泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口
/
/
商业
出让
14744.1396
终止日期
发证日期
登记机关
发证机关
2050年01月04日
2011年9月19日
泸州市国土资源局
泸州市纳溪区人民政府
四至
东至房屋，南至其他宗地，西至蓝山郡，北至泸州济安医院
（二）土地权利状况
1、土地权利归属
在估价期日，所有权属于国家，使用权属泸州兴鑫汽车销售有限公司，估价对象来源合法，产权清楚。
估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有。
2、土地取得方式
泸州兴鑫汽车销售有限公司以出让方式取得土地使用权。
3、土地使用年限
根据纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》证载使用权类型为出让，批准使用年限40年，终止日期2050年01月04日，至估价期日已使用6.81年，剩余33.19年。
4、土地权利限制
根据1990年5月19日国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、第四条规定，估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围之内，出让土地的使用权在批准使用年期内，估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动，其合法权益受国家法律保护；划拨土地使用权若未经市（县）人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租、抵押。
5、土地他项权利
根据纳他项（2013）第074号《他项权利证》，土地他项权利人为平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。
根据（2015）成执保字第9号《四川省成都市中级人民法院执行裁定书》，查封泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权（权属证书：
纳国用（2011）第04791号，面积14744.1396平方米）。
根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》规定，为完整反映估价对象价值，本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响，设定估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整。
6、土地相邻关系权利
相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时，确保双方正常生产经营及利用。
（三）土地利用状况
至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。
估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。
考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：
5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%。
结合周边类似土地利用情况确定，估价对象宗地的最佳开发利用利用方式为商业综合体，用地面积14744.1396㎡，总建筑面积29488.28㎡，计容建筑面积29488.28㎡，其中商业建筑面积29378.28㎡，物业配套设施用房110㎡,地下车位281个，建筑层数为地下1层地上5层，建筑密度40%，容积率2.0，绿地率25%，并以此达到最高最佳利用。
估价对象最佳开发利用方式
类别
指标
土地用途
商业用地
土地面积
14744.1396平方米（22.12亩）
建筑规模
29488.28平方米
建筑面积（计入容积率）
29488.28平方米
地下建筑面积
/
房屋类别
多层商业用房
功能分布
地上为供地用地，商业用房，有地下车库
容积率
2.0
建筑密度
40%
绿化率
25%
地下机动车位
281个
建筑层数
5
建筑结构
框架
宗地外开发程度达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
综上述考虑到此次估价目的，按估价对象土地规划利用并以此达到最高最佳利用。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素说明
影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业税收金融政策、人城市口与城市发展、土地利用规划、房地产市场状况及地理位置等。
通过土地供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。
1、城市资源状况
（1）地理位置
泸州位于四川省东南川渝黔滇结合部。
泸州市东邻重庆市，南界贵州省、云南省，西连宜宾市，北接自贡市、内江市。
距省会成都267千米。
地理坐标北纬27°39′～29°20′，东经105°08′41″～106°28′，东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12243平方公里。
处于成都-贵阳-重庆-昆明直线连接中心位置，长江和沱江两江交汇处，是四川东南出川出海和重庆西南出海东南亚必经通道。
泸州是长江上游重要港口，为四川省第一大港口和第三大航空港，成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市，世界级白酒产业基地，国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市，中国唯一的酒城。
泸州市属亚热带湿润气候区，南部山区立体气候明显。
气温较高，日照充足，雨量充沛，四季分明，无霜期长，温、光、水同季，季风气候明显，春秋季暖和，夏季炎热，冬季不太冷。
但受四川盆地地形影响，泸州市夏季多雷雨，冬季多为连绵阴雨天气，多轻雾天气，而全年少有大风，多为0-2米/秒的微风。
（2）城市交通
公路方面：
泸州是国家公路枢纽城市之一。
按照《全国物流园区发展规划》，泸州市被列为国家二级物流园区布局城市。
四川省仅有成都市列入国家一级物流园区布局城市，泸州、绵阳、达州列入国家二级物流园区布局城市，泸州成为川南唯一入围的城市。
2013年末境内公路总里程13261公里，其中等级公路里程8914公里；其中国省干线577公里。
在等级公路中，高等级公路854公里（含高速公路312公里）。
公路营运车辆29506辆（未包括拖拉机），其中客车5015辆，货车24491辆。
农村公路建设成效明显，农村公路总里程12373公里，全年新增农村客运班线46条、农村客运车辆82辆；全市已开行农村客运班线539条，农村客运车辆发展到1872辆，乡镇、行政村客车通达率分别达到100%、88.8%。
目前已建成高速：
（G76）隆纳高速公路、纳黔高速公路、（G4215）成自泸赤高速公路、（G93）宜泸高速公路、（G93）泸渝高速公路、泸州绕城高速公路等贯穿全境，构成了泸州高速公路交通网络。
轨道交通方面：
据城市总体发展规划和客流需求，泸州市初步规划，2015—2020年规划建成3条轨道交通线路，总长79千米。
远期将建设泸县至合江、泸州至合江城市轻轨；泸州至重庆城市轻轨。
这将构建泸州大都市区高速交通环线，而泸县、合江将纳入中心城区同城化发展；对接滇黔渝、拥江发展、产城融合、生态宜居的路径，优化城镇化布局，增强城市综合承载能力，着力打造长江上游川滇黔渝结合部区域中心城市。
铁路方面：
泸州境内的铁路暂未开通客运业务，隆黄铁路提供货运服务。
2013年，铁路运营里程160公里。
建设中的川南城际铁路和规划中的渝昆高速铁路将在这里设泸州北站。
航空方面：
泸州蓝田机场，位于泸州市蓝田街道长江畔，为四川省第三大航空港（前全二为：
成都、绵阳）。
截至2014年已开通泸州至北京、广州、上海、深圳、昆明、贵阳、长沙、厦门、西安、南宁、杭州、海口、兰州、稻城亚丁等14条航线，机场飞行区等级为4C，属军民合用。
泸州云龙机场（军民合用机场）已经获得国务院和中央军委批复，机场按照飞行区4D和军用三级规划，地点建于泸县云龙镇和龙马潭区石洞镇结合部，预计于2016年投入使用。
（3）行政区划
泸州市行政区域面积12236.2平方公里，市辖区面积2133.1平方公里。
截至2014年，下设三区（龙马潭区、江阳区、纳溪区）和四县（泸县、合江县、叙永县、古蔺县），16个街道办事处，92个镇，36个乡。
在40个乡中，少数民族乡有8个，其中苗族乡6个，彝族乡2个。
社区265个，行政村1346个。
（4）人口状况
2013年末全市按公安户籍人口为508.42万人。
年末常住人口424.58万人（在本市居住半年以上），其中城镇常住人口183.8万人，乡村常住人口240.78万人。
人口城镇化率43.29%，比上年提高1.56个百分点。
2012年，泸州市中心城区常住人口达到100.97万，城市建成区面积达101.05平方公里，除成都市外在全省率先同绵阳市实现双百目标。
2、城市社会经济发展状况
2015年泸州市实现地区生产总值（GDP）1259.7亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%，增速比全省平均水平高2.5个百分点，GDP增速与雅安并列第一。
其中，第一产业增加值162.3亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值759.2亿元，增长12.2%；第三产业增加值338.2亿元，增长10.9%。
三次产业结构由上年同期的13.6：
60.0：
26.4调整为12.9：
60.3：
26.8，其中服务业占GDP的比重同比提高0.4个百分点。
第一产业：
2013年，泸州农业生产稳定增长，全市农林牧渔业总产值为252亿元，比上年增长4.4%;粮食总产量达到198万吨，比上年增加6万吨，增长3.3%;猪牛羊禽肉产量32万吨，比上年增长3.5%。
消费品市场较快增长，实现社会消费品零售总额411.9亿元，比上年增长14.9，增速高于全省平均水平1个百分点。
外贸进出口稳步增长，进出口总额22654万美元，比上年增长21.8%。
财政收入快速增长，公共财政预算收入109.6亿元，比上年增长32.4%。
农村居民持续增收，人均收入8455元，比上年增长13.3%。
第二产业：
泸州盛产水稻、小麦、糯高粱等粮食作物及甘美的泉水，为酿酒业的发展提供了得天独厚的自然条件。
尤以出产泸州老窖（浓香型）和郎酒（酱香型）而享有“酒城”的美誉。
2012年，在泸州老窖和郎酒集团等大型企业的拉动下，泸州市大中型工业完成工业增加值285.2亿元，同比增长21.6%，对泸州工业增长贡献率为71.7%，拉动工业增长15.1个百分点。
2013年国有及国有控股企业增加值175.13亿元，增长11.9%；集体企业增加值5.58亿元，增长11.7%，股份制企业增加值430.51亿元，增长11.3%，外商及港澳台商投资企业增加值7.77亿元，增长14.8%；私营企业增加值187.75亿元，增长12.4%。
从重点产业看，四大传统支柱产业实现增加值439.24亿元，增长11.0%，其中酒类制造业实现增加值356.55亿元，增长13.0%；能源行业实现增加值29.09亿元，下降5.2%；化工行业实现增加值33.78亿元，增长5.0%；机械行业实现增加值19.81亿元，增长13.6%。
从企业规模看，大中型企业增加值315.80亿元，增长10.8%。
第三产业：
泸州市2013年社会消费品零售总额411.94亿元，比上年增长14.9%。
按经营地统计，城镇消费品零售额303.98亿元，增长14.8%；乡村消费品零售额107.96亿元，增长15.4%。
按消费形态统计，商品零售额347.44亿元，增长15.3%；餐饮收入64.51亿元，增长12.8%。
限额以上批发、零售、住宿和餐饮业企业（单位）引领市场发展，实现消费品零售额197.13亿元，增长24.9%，其中限额以上批发、零售、住宿和餐饮业企业（单位）商品零售188.71亿元，增长25.2%。
在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类68.09亿元，增长30.8%；服装、鞋帽、针纺织品类12.30亿元，增长32.1%；日用品类2.87亿元，增长37.7%；金银珠宝类1.07亿元，增长179.3%；中西药品类6.92亿元，增长42.1%；家用电器和音像器材类18.03亿元，增长25.3%，家具类1.01亿元，增长76.3%，建筑及装潢材料类3.28亿元，增长10.4%；汽车类22.39亿元，增长28.6%。
接待国内外游客2111.65万人次，比上年增长37.7%，实现旅游总收入143.03亿元，增长34.9%。
外贸进出口总额22654万美元，比上年增长21.8%。
其中，进口2195万美元，下降21.7%；出口20459万美元，增长29.5%。
3、城市规划与发展目标
泸州市规划范围分为三个层次：
市域、规划区、中心城区，市域，包括四县三区组成，总幅员面积12246平方公里；规划区：
江阳区、龙马潭区和纳溪区，面积约为2132平方公里；中心城区：
宜泸渝高速公路、成自泸赤高速公路、隆纳高速公路围合的区域及周边相邻区域，面积约为548平方公里。
泸州市2011年现状城镇化水平为40.8%，规划预测市域城镇化水平2015年达48-50%、2020年55-58%。
规划提升中心城市区域核心地位，同时培育
4个县城为市域次级中心、积极发展22个重点镇，整合109个一般镇。
城市人口2015年为115-120万人，用地规模为120平方公里，2020年为145-150万人，用地规模为150平方公里，2030年为190-195万人，用地规模控制为200平方公里以内。
规划到2020年城市用地规模150平方公里，其中居住用地38.33平方公里，占25.27%，公共服务设施用地21.3平方公里，占14.05%，工业用地34.89平方公里，占23.01%，道路广场用地22.46平方公里，占14.82%。
重点东拓南联北进，拥江发展，形成东、北、南三条走廊。
产城联动，建设东、北、南三大产业战略新城。
优化提升中心地区，构建中心半岛环形拥江中心主城。
多中心、走廊式、组团发展。
4、不动产制度与不动产市场状况
（1）土地使用制度与土地管理政策
国土资源部2006年以（国土资发[2006]144号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用规范》（试行）的通知。
从操作上对招标拍卖挂牌出让活动所做的进一步细化与规范，增强了针对性、可行性和可操作性。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》明确规定了土地使用权可以分层，可以分别土地的地表、地上或者地下设立；明确规定土地使用权可通过出让或者划拨方式设立；明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向者用地的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。
国土资源部令39号发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，充分体现了《物权法》对国有建设用地招标拍卖挂牌出让范围和方式、权利设定的基本要求，又结合实践对招拍挂出让用了改进与完善。
国务院关于促进节约用地（国发[2008]3号），从土地利用总体规模和年度计划、
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