房地产企业成本费用科目及核算.docx

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房地产企业成本费用科目及核算

房地产企业成本费用科目及核算  

一、开发成本

土地征用及拆迁补偿费               

       土地征用费       

       土地出让金       

       土地有关税费       

       拆迁补偿费       

前期工程费               

       勘察丈量费       

               地质勘察费

               文物勘察费

               地基勘察费

               水文勘察费

               沉降观测费

               日照测试费

               环境评估费

               交通影响分析费

               基础桩应变费

               防雷检测费

               拨地钉桩验线费

               复线费

               定线费

               施工放线费

               建筑面积丈量费

       规划设计费       

               总规设计费

               可行性研究费

               方案评审费

               效果图设计费

               规划设计模型制作费

               地质勘察设计费

               施工图设计费

               景观设计费

               智能化设计费

               综合管网设计费

               排水方案设计费

               制图晒图费

               其他规划设计费

       行政规费及规划报建费       

               项目报建费

               施工许可证费

               规划管理费

               拆迁管理费

               办证费

               安全监督费

               工程质量监督费

               工程造价管理费

               交易中心手续费

               消防配套设施费

               人防报建费

               散装水泥专项资金

               白蚁防治费

               市政设施配套费

               园林绿化费

               墙改专项基金

               招标代理费

               质量监督费

               施工图纸审查费

               劳动保险基金

               预算编制费（审核费）

               购航测图费

               定位放线费

               渣土费

               检测费

               勘察测量费

               可行性研究费

               抗震审查费

               消防审查费

               防雷检测费

               房屋测绘费

               房屋所有权登记工本费

               工程交易费

               地名费

               地籍地形图核地

               新材料基金

               其他行政规费及规划报建费

       招标费       

               招标费

       三通一平费       

               临时道路

               临时用电

               临时用水

               场地平整费

       临时设施费       

               临时围墙

               临时办公室

               临时场地占用费

               其他临时设施费

建筑安装工程费               

       建安工程费       

               基础工程

               主体工程

               甲供材料

       安装工程费       

               门窗工程

               水暖气电管线安装

               空调及通风工程

               消防安装工程

               火灾报警工程

               电梯工程

               公共部位装修

               室内装修

               避雷接地工程

               停车设备及安装工程

               其他安装工程费

       样板房/售楼处装修       

               样板房装修

               售楼处装修

       建安监理费       

               建设监理费

               安全监理费

       检验检测费       

               基坑监测

               桩基检测费

               工程主体沉降观测费

               其他

       工程造价咨询费       

               工程施工招标代理费

               工程设备招标代理费

               工程预算编审咨询费

               工程结算编审咨询费

基础设施费               

       市政配套费       

       给水系统费       

               管道系统

               水泵房

               用水增容

       雨污水系统费       

               管道系统

               雨污水泵站

       供电系统费       

               设备安装

               管道及电缆系统

               配电房

               用电增容

       有线电视工程费       

       电话通讯工程费       

       宽带工程费       

       智能化系统费       

               停车管理系统

               小区闭路监控系统

               周界红外防越

               小区门禁系统

               电子巡更系统

               电子公告屏

               室外背景音乐

       园林环境工程费       

                绿化建设费

                建筑小品

               道路及广场建设费

                围墙建造费

                室外照明

               室外其他设施

公共配套设施费               

       游泳池       

       幼儿园       

       学校       

       消防       

       公厕       

       自行车棚       

       露天停车场或停车设备       

       水塔       

       室外游乐设施       

       球场

二、开发间接费

员工薪酬

社保费

福利费

办公费

会务费

差旅费

车辆费用

通讯费

房租支出

维修费

培训费

资本化借款费用

水电物管费

其他费用

三、管理费用

职工薪酬

社保费

福利费

办公费

业务招待费

差旅费

车辆费用

房租支出

租赁费

运输费

折旧费

修理费

低值易耗品摊销

无形资产摊销

咨询费

审计和评估费

税金

劳务费

手续费

其他

四、销售费用

职工薪酬

职工福利费

办公费

广告费

营销宣传费

差旅费

车辆费用

通讯费

业务招待费

房租支出

水电物管费

营销物料制作费

固定资产折旧

登记费

维修费

培训费

销售服务费

其他费用

（一）开发成本    共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。

应根据当地有关法规标准估箅。

（二）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

主要包括以下三项：

（1）广告宣传费。

约为销售收人的2％一3％；

（2）销售代理费。

约为销售收入的1．5％一2％；

（3）其他销售费用。

约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

房地产开发企业产品成本的核算 

房地产会计核算流程

房地产会计核算的流程和（工业）企业会计核算流程完全一样，只是成本计算有所不同。

具体核算办法可参照财政部《房地产开发会计核算办法》。

           房地产开发的程序通常分为四个阶段，即一、投资决策分析阶段；二、前期工程阶段；三、建设阶段；四、租售阶段。

在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。

这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。

可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

一、开发产品成本的内容  开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。

它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。

开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1．土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。

2．房屋开发成本。

 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3．配套设施开发成本。

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。

 是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算对象       是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。

企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：

1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

              成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本项目    开发产品成本项目一般可分为1.土地征用及拆迁补偿费、2.前期工程费、3.基础设施费、4.建筑安装工程费、5.公共配套设施费、6.开发间接费等。

1．土地征用及拆迁补偿费：

    指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2．前期工程费：

   指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。

3．基础设施费：

  指建造各项基础设施发生的费用。

基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

4．建筑安装工程费：

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5．配套设施费：

指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。

凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

6．开发间接费：

指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

         目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。

比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。

所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

四、开发产品成本核算程序

（一）应设置核算的账户   为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

1．“4301开发成本”账户。

 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。

借方余额反映未完开发项目的实际成本。

本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

2．“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。

月末本账户无余额。

本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

（二）开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。

其一般程序是：

1．归集开发产品费用。

（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2．计算并结转已完开发产品实际成本。

  计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。

并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

五、土地开发的成本核算   土地开发也称建设场地开发。

通常有两种情况：

        一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；

         二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配

           企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。

分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

          这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。

如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。

预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。

实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3．开发间接费用的归集与分配。

  企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。

应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。

如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

（二）完工土地开发成本的结转    已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：

1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。

结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

（1）分项平行结转法。

   就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。

其会计分录是：

                              借：

开发成