博白县永安镇农贸综合市场投资可行性研究报告.docx
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博白县永安镇农贸综合市场投资可行性研究报告
第一章总论………………………………………………………1
1.1项目概要……………………………………………………1
1.2可行性研究报告编制依据…………………………………4
1.3综合评价……………………………………………………4
第二章项目背景及必要性…………………………………………5
2.1项目背景……………………………………………………5
2.2项目建设的必要性……………………………………………6
第三章建设条件……………………………………………………8
3.1项目区概况…………………………………………………8
3.2项目建设条件优势劣势分析………………………………10
第四章建设单位基本情况…………………………………………13
4.1建设单位概况………………………………………………13
4.2研发能力……………………………………………………13
4.3企业财务状况………………………………………………14
4.4法人代表基本情况…………………………………………14
第五章市场交易量分析与销售方案………………………………15
5.1市场分析……………………………………………………15
5.2销售策略方案………………………………………………17
5.3风险分析……………………………………………………18
第六章项目建设方案………………………………………………19
6.1建设任务和规模……………………………………………19
6.2建设规划和布局……………………………………………19
6.3经营管理方案………………………………………………20
6.4项目建设标准和具体建设内容……………………………20
6.5项目实施进度安排…………………………………………24
第七章投资估算与资金筹措………………………………………26
7.1投资概算依据………………………………………………26
7.2投资概算……………………………………………………26
7.3资金来源与筹措……………………………………………27
7.4资金使用和管理……………………………………………27
第八章财务评价…………………………………………………29
8.1财务评价依据………………………………………………29
8.2经营收入和经营税金及附加估算…………………………29
8.3总成本及经营成本估算……………………………………30
8.4财务效益分析………………………………………………31
8.5不确定性分析………………………………………………32
8.6财务评价结论………………………………………………33
第九章环境影响评价………………………………………………34
9.1环境影响……………………………………………………34
9.2环境保护与治理措施………………………………………34
9.3环保部门意见………………………………………………34
第十章产业化经营与农民增收效果评价……………………35
10.1农业产业化经营……………………………………………35
10.2农民增收与农业增效评价…………………………………36
10.3其它影响评价………………………………………………36
第十一章项目组织与管理…………………………………………38
11.1组织机构与职能划分………………………………………38
11.2管理措施…………………………………………………39
11.3技术培训……………………………………………………39
11.4劳动生产率…………………………………………………40
11.5劳动保护与安全卫生………………………………………40
第十二章可行性研究结论与建议…………………………………41
12.1可行性研究结论……………………………………………40
12.2问题与建议…………………………………………………41
附表
附表1：
可研报告编写人员情况表
附表2：
固定资产投资估算表
附表2-1：
土建工程投资明细表
附表2-2：
设备投资明细表
附表3:
流动资金估算表
附表4：
投资计划与资金筹措
附表5：
总成本费用估算表
附表6：
固定资产折旧及地形递延资产摊销估算表
附表7：
利润及利润分配表
附表7-1：
营业收入和营业程金及附加估算表
附表8：
全部投资现金流量表
附表9：
敏感性分析表
附件
1、建设单位营业执照副本复印件
2、可研报告编写委托书
3、博白县发展和改革局项目豋记备案证
4、项目选址意见书
附 图
1、区域位置图
2、总平面布置图
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目单位基本情况
1.1.1.1项目单位名称：
博白县恒翔木业有限公司
1.1.1.2所有制形式：
私营
1.1.1.3财务状况：
2009年公司营业外收入600万元,利润总额90万元,上缴税金40万元，资产负债率0%，财务状况良好。
1.1.2项目建设内容
1.1.2.1项目名称：
博白县永安镇农贸综合市场
1.1.2.2建设性质：
新建
1.1.2.3建设地点：
永安镇永安村平山塘
1.1.2.4建设规模：
项目总建筑面积27717平方米,其中商品交易商行9000平方米,商品库房9000平方米,商行宿舍9000平方米,办公及其它用房717平方米.项目占地57.48亩。
1.1.2.5本期工程主要建设木制品、傢私、木材、林产品、蔬菜果品、肉类、畜禽、粗粮、饲料兽药、成衣、日常用品、家用电器、水暖器材、摩托及电动车、建材、农机农具等交易商行，共9000平方米（底层），配套建设商品库房、宿舍、办公服务用房、道路、给排水、供配电系统等配套设施。
1.1.3项目建设方案
1.1.3.1建设进度安排：
工程建设期限为1年，即2011年1月开始动工建设，2011年12月竣工，2012年1月投入使用，进行经营。
1.1.3.2组织管理：
本项目实行公司领导下的主任责任制，主任全面负责市场经营管理，并对公司负责。
1.1.4投资规模及资金构成
1.1.4.1投资规模：
本项目总投资3689.14万元，其中固定资产投资3681.97万元，流动资金7.17万元。
1.1.4.2资金构成：
工程固定资产投资3681.97万元，其中建筑工程2318.10万元，设备购置费32.50万元，其他费用996.65万元，预备费334.72万元。
1.1.4.3资金筹措
本项目总投资3689.14万元，分两个方面筹措：
1.1.4.3.1建设单位投入资本金209.14万元。
1.1.4.3.2公司的股东另外投入共3480.00万元。
1.1.5主要技术经济指标：
主要技术经济指标汇总表
表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
建设规模（建筑面积）
平方米
27717
全部建筑物
2
其中：
商行建筑面积
平方米
27000
含库房、宿舍
3
占地面积
公顷
3.83
4
劳动定员
人
20
5
总投资
万元
3689.14
5.1
建设投资
万元
3681.97
5.2
流动资金
万元
7.17
6
年耗电
万Kwh
56.94
7
年耗水
万吨
3.78
8
年均经营收入
万元
612.13
9
年均营业税金
万元
33.05
10
年均总成本
万元
103.30
11
年均利润总额
万元
475.78
12
年均利税总额
万元
508.83
13
投资财务内部收益率
％
11.45
14
投资财务净现值
万元
744.25
15
投资回收期
年
6.92
16
投资利润率
%
12.90
17
投资利税率
%
13.80
18
投资本金利润
%
9.86
19
盈亏平衡表
%
17.24
20
投资强度
万元/公顷
963.22
21
容积率
%
72.32
22
建筑系数
%
24.25
1.2可行性研究报告编制依据
1.2.1博白县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要。
1.2.2博白县发展和改革局项目登记备案证。
1.3综合评价
1.3.1本项目的建设解变了博白县永安镇近百年来没有市场的历史,并为群众提供一个现代化的农林工产品集散场地和购买生产生活用品好场所，使农民及时获得产品流通和销售价格信息，从而带动广大农民根据市场信息自觉和及时调整农业产品结构，对适销对路及市场前景好、潜力大的农林工产品形成产业化、规范化经营，并可以购进价格公平的现代化产吕.增加农民收入和地方财税收入，促进永安镇及周边镇的经济发展,并提高永安镇及周边镇人民的生活水平。
1.3.2拟采用的建设方案和管理方案是切合实际的，也是可行的，交易商行的布局和辅助设施的设备选型也是合理的。
1.3.3从财务效益测算结果看，项目投资的财务内部收益率为11.45%,财务净现值744.25万元，投资回收期6.92年（含建设期1年）,表明项目财务效益是较好的。
1.3.4项目为农林工产品的集散场所，在经营过程中不会产生有毒物质。
市场每天清扫后，把蔬菜落叶、烂果和禽畜粪便送到环卫部门指定的地点堆放，故市场在经营过程中不会对周围环境造成影响。
1.3.5综合评价认为，项目的建设符合加强农村农贸综合市场建设的需要，项目建设是必要的，也是可行的。
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
该项目位于广西玉林市博白县，博白县位于广西壮族自治区东南部，地处北纬21°38'－22°28',东经108°50'－109°47'之间。
博白县东邻陆川县,东南与广东省廉江市接壤,酉南与北海市合浦县相邻,西与浦北县交界,北与玉林市毗连.县政府所在地博白镇距广东省湛江市180公里,距北海市180公里,距广西首府南宁市250公里.博白县境内南北长95公里,东西宽63.75公里,土地总面积3824.19平方公里.2009年全县人口169万人,全县生产总产值110.35亿元。
永安镇位于博白县西北部，北与浦北县官垌镇接壤，西与那林镇交界，南与水鸣镇相接，东与浦北县平睦镇相连，距博白县城28公里。
全镇行政区域面积108.4平方公里，辖9个村委会，263个自然村，辖区总人口3.2万人。
永安镇交通便利，各自然村都有公路相通,通往县城和浦北县平睦镇的公路均是水泥硬化路,通往各行政村的公路正在硬化建设中。
永安镇是农业镇，全镇耕地面积1.88万亩，林业用地面积13.85万亩，水域面积0.26万亩。
林作物主要有彬木、红木、松木、竹、玉桂、八角、等，农业作物主要有稻谷、木薯、红薯等。
畜牧业主要有黄牛、瘦肉型猪、本地猪、鸡、鸭等,水产品主要有大草鱼等。
工业以木材加工业为主。
目前永安镇木材加工企业有三十多家，产品主要有园形餐桌、学生棹及刀座等。
2009年，永安镇生产总值13266万元，农林牧渔业总产值11675万元，工业总产值1591万元，财政总收入170元，城镇居民人均可支配收入13247元，农民人均纯收入4215元。
永安圩（镇政府所在地）这个集市在民国2年形成，至今差不多近百年了。
虽然现在人口增多了，人民生活水平提高了，各种物品的需求也随之增加，但是永安圩这个集市发展十分缓慢，至今仍然没有一个象样的市场，几乎本地的、外来的各种产品都是在仅有的一条街道中进行交易，毎蓬集日车辆无法通行，当地群众早就希望有一个较大的综合市场来进行内外的商品交易，一方面可以壮大城镇，一方面可以使本地大量的农林牧渔产品和外来的工业品有一良好的交易平台，一方面可以缓解永安圩的拥挤状况，一方面可促使永安镇经济更快发展。
在此状况下，博白县恒翔木业有限公司提出了筹资建设永安镇农贸综合市场，此项目提出后得到了永安镇广大群众的积极支持，也得到了上级相关部门的大力支持。
2.3项目建设的必要性
2.3.1.项目建设符合国家产业政策
全国农业和农村经济发展第十个五年计划（2007—2010）的建设重点项目中，提出要加快推进农村经济体系建设。
立足为农业和农村经济发展、农业结构战略性调整和农民增收提供及时、准确的服务，加快建立以农业部门为主体，覆盖全国省（区）、市、县（区）并延伸到绝大多数乡镇、农业产业优龙头企业、农产品市场、中介组织、经营大户的农业综合网络。
提出要认真组织实施“‘十五’农村市场信息服务行动计划”，要继续推进农产品批发市场建设，积极扩大批发市场的信息网络和电子结算等现代交易方式试点。
强调要积极推进农村经济监测与管理系统建设，要建设全国农业产业化经营信息网，为农业产业化经营的发展提供信息支撑。
2.3.2国家高度重视农村商品流通工作
国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》文件要求，要努力搞活农产品流通，加强农贸市场建设，加强农贸市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。
要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。
在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。
该项目建设是永安镇高标准、高起点，经营、管理小城镇的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。
2.3.3市场消费需求趋势的必然要求
经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。
居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农林工产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。
项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。
2.3.4整合物流资源增强市场竞争力的需要
通过农林产品深加工、工农业产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。
根据永安镇商业布局规划，对农贸综合市场进行整体规划，建立一座现代化、多功能的，集交易、检测、信息发布、农林产品深加工、供应链整合、物流配送、运输、仓储功能为一体的中型多功能农贸综合交易市场。
从而夺取市场竞争的制高点，逐步向规模化、集成化发展。
充分利用网络为农贸综合市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的产品物流中心。
充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方产品物流服务商。
2.3.5实现农林工业产业化、调整工农业结构的需要
按市场的需要组织工农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农村产业化的必经之路。
因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农村产业化发展。
永安镇农林业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农林产品优势变为商品优势，必须大力发展农贸综合市场，通过本地市场，不断向镇内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全镇农业经济的可持续发展,并通过购进现代化的工业产品来提高生产效率和生活水平。
同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大量农产品最便捷的渠道，也是解决农村产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。
而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。
永安镇农贸综合市场以永安镇的优势产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为永安镇和周边乡镇的工农业产品交易中心。
2.3.6适合农村经济发展的需要
当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。
在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。
通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农林工产品动态，进行网上交易。
农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。
应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济多方面的需要。
农民不仅要求有一个方便的工农业产品交易场所，还希望从市场上得到更多的农业科技服务，故市场应成为农村的“科技园地”。
目前博白县乡镇农贸批发市场尚处于初级阶段，落后的交易方式、信息传递发布功能都与农业经济以展需要存在着差距。
当前最迫切的间题为是，以最快的速度使农产品批发市场信息系统建立，管理上档次，功能更齐全。
目前永安镇和周边的水鸣、那林镇、浦北县的平睦、官垌镇五个镇773平方公里，18.58万人,均没有一个象样的市场.
综上所述，建设博白县永安镇农贸综合市场是十分必要的。
第三章建设条件
3.1项目区概况
3.1.1地理位置及区域范围
永安镇位于博白县西北部，北与浦北县官垌镇接壤，西与那林镇交界，南与水鸣镇相接，东与浦北县平睦镇相连，距博白县城28公里。
全镇行政区域面积108.4平方公里，辖9个村委会，263个自然村，辖区总人口3.2万人。
3.1.2自然资源状况
3.1.2.1水文
境内主要水系是水鸣江上游的支流永安河和太安河,两河流在永安村江口屯交汇并直出水鸣江,进入博白县最大的河流----南流江.
3.1.2.2气象
永安镇属南亚热带向热带过渡的季风气候，四季适宜农作物生长,一年可三熟。
年均降雨量1967.3亳米。
4至9月为雨季，降雨量占全年降雨量82.9％；10月至翌年3月为旱季，降雨量只占全年降雨量的17.1％。
气温为全县最低,1月平均11.7℃,7月平均26.8℃,无霜期350天.年平均日照1778.3小时，年平均太阳总辐射达110.16千卡／平方厘米。
3.1.2.3土壤
永安镇土壤多为微酸的黄、砖红壤土，土层深厚，土地肥沃，土壤有机质含量达2.75—4.56ppm，含氮含量0.123—0.181％，速效磷5—10ppm,速效钾22.2—85.6ppm，PH值5—6，土壤适合农作物的生长。
3.1.3社会效益状况
永安镇耕地面积18844.7亩，占全县耕地总面积的1.6％，其中灌溉水田14193.6亩，望天田169.6亩，水浇田29.7亩，旱地4449.3亩，菜地2.5亩。
全镇总人口3.2万人，绝大部分为农村人口。
2009年，永安镇生产总值13266万元，农林牧渔业总产值11675万元，工业总产值1591万元，财政总收入170元，城镇居民人均可支配收入13247元，农民人均纯收入4215元。
3.1.4项目建设地点选择
本项目建设地点选在永安村平山塘。
此处在永安圩的右侧并与永安圩相连.该地点具有以下优点：
3.1.4.1交通便利。
此处紧靠镇政府所在地永安圩并与永安至博白县城的主干公路相通，交通运输极为便利。
3.1.4.2市场地址有丘陵地，有洼地,地质稳定，市场土地平整后地势高于两旁的排水沟，不会受到洪涝灾害。
3.1.4.3项目地址这一片土地约有100多亩，而且在城镇总体规划中规划为市场用地，完全满足程建设的需要。
3.2建设条件优势劣势分析
3.2.1政策环境
广西为我国的西部地区，国务院制定实施西部大开发若干政策措施。
广西壮族自治区人民政府为贯彻实施国务院西部大开发政策措施制订了若干规定（桂政发[2001]100号《自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干的通知》）。
通知指出：
对设在我区的国家鼓励类企业，以及自治区确定的有色金属、电力、汽车、食品、医药和新高技术六个重点产业的企业，自治区支持用高新技术改造提升的机械、制糖、林产、建材、钢铁锰业、化工、日用品七个传统产业的企业和农产品加工企业，减按15％的税率征收企业所得税。
3.2.2资源优势
永安镇是一个农业镇，农产品十分丰富，品种众多，大宗产品有木薯、竹笋、大草鱼、木材、黑榄、果蔗、园形餐桌、柑橙、猪、鸡、鹅、鸭、等几十个品种，二OO九年全镇农产品产量超过20万吨。
随着农业结构的调整，其产量将逐年增加。
永安镇人口3.2万人，绝大部分是农业人口，农村强壮劳动力1万多人，劳动力充足。
改革开放以来,永安镇人民的收入有了很大提高,2009年城镇居民人均可支配收入13247元，农民人均纯收入4215元,其商品的购买力显著提高。
3.2.3市场优势
博白县永安镇农贸综合市场是两县五镇中唯一的农贸综合市场。
2009年永安镇农林产品产量超过了20万吨，除了自给外，每年有大量的外销，农贸综合市场是这些农林产品的集散场所，其市场优势十分明显。
3.2.4基础设施条件
3.2.4.1交通条件
市场地址位于永安村平山塘。
此处在永安圩的右侧并与永安圩相连.博白至永安公路与市场相通，车辆从公路进入市场和从市场进入公路均十分方便和快捷。
永安圩是博白至永安、博白至平睦、博白至官垌公路的交汇处，对农产品的扩散十分有利。
永安镇已实现了村村通公路，对农产品进入市场十分便利。
3.2.4.2供电条件
永安镇变电站已在2008年建成并投入使用，市场地址距变电站仅500米，用电可从变电站接出专线至市场，也可以从永安圩的输电线路接入市场。
3.2.4.3供水条件
市场在永安镇自来水公司供水范围，市场用水可以从自来水公司输水管道接入。
3.2.4.4通讯条件
博白县是桂东南地区比较开放的县，改革开放以来，全县的通讯通邮条件变化较大，全县实现了各自然村村村通电话，永安镇移动电话机站早已建成投入使用，移动电话信号也覆盖了95％的自然村，通讯条件良好。
3.2.4.5经营管理经验
博白县恒翔木业有限公司于2007年成立，经过几年的生产经营已积累了一定的经营管理经验，为农贸综合市场的管理打下了良好的基础。
3.2.5主要障碍因素及解决方案
3.2.5.1主要障碍因素
目前永安镇境内通村公路大部分还没有硬化，使得农产品运出稍为增加了一些运输时间。
3.2.5.2解决方案
目前博白县正在进行公路建设大会战，通村公路全部硬化，永安镇今年已有多条通村公路进行硬化，相信经过一两年的建设，全镇通村公路将全部硬化，届时过个障碍就可消除。
第四章建设单位基本情况
4.1建设单位概况
博白县恒翔木业有限公司是一家经国家批准经营木制品、锯材、家俱加工及销售、农副土特产品、陶瓷制品、纸品销售的股东合资企业。
公司注册资金50万元，公司拥有一栋240平方米的办公楼，2100平方米的车间、库房和30台电创、4台带锯、8台打磨机、4台切割机、3套发电机组等一批机械设备。
目前公司现有员工115人，其中，管理人员15人、生产工人100人。
公司总资产1000多万元，其中固定资产400万元，流动资产600多万元。
公司注重抓好生产经营管理和把握市场导向及加大技术投入，不断完善产业结构，实行规模化、产业化经营。
2009年，销售及营业收入600多万元元，实现利润总额100多万元，成为永安镇经济效益较好的企业。
4.2研发能力
博白县恒翔木业有限公司拥有5名专业产品开发人员，不断研发新产品，经常有新产品问世，其科研开发能力很强。
4.3企业财务状况
博白县恒翔木业有限公司生产经营状况良好。
2009年，销售及
升级会员 