重庆市房地产信息月报.docx
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重庆市房地产信息月报
5月重庆市房地产信息月报
月度信息综述：
■七部委联合出台房产新政
■ 重庆市商品房销售网上签约办法（试行）出台
■ 盘点2005年春季房交会
■ 外来资金强势入渝
■ 解放碑商圈特色商业萌芽悄动
《目录》
本月重庆房地产开发环境1
稳定住房价格——七部委联合出台房产新政1
规范市场——《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》出台2
商务部下发《关于加快我国社区商业发展的指导意见》2
本月重庆房地产市场态势3
重庆市房地产春季盛会3
外来资金强势入渝4
征收营业税时间将致二手房市场放量4
新营销模式——个人住房团购有望年内推行5
月楼盘放量分析5
主城热点板块房地产市场动态8
解放碑商圈8
南滨路板块8
大学城板块9
本月重庆房地产开发环境
稳定住房价格——七部委联合出台房产新政
2003年121文件出台，以期控制房价上涨过快与规范房地产市场，中央政策不断，分别从行政手段、经济手段等方面进行控制，但控制效果没有达到政策出台的初衷。
今年一季度，全国房价又同比上升12.5%，在经济发达的上海等地区，住宅均价已经超过了每平方米1万元。
各方认为，商品房供应结构不合理，投资需求比例过大，是推动了房价进一步上涨的主要原因，国外游资豪赌人民币升值也是一个关键因素。
2005年5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
《意见》要求切实制止“炒买炒卖”土地行为；为了抑制投机性和投资性购房需求，《意见》还规定，从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。
7部委联合出台房地产新政，从操作层面真正显示出了中央政府挤出地产泡沫、规范市场、从而保证房地产行业与整个国民经济维持健康发展的决心。
旭日研究认为：
7部委政策期望达到在尽量不抑制购房者正常住房需求的前提下，来打击过热投资以及供给改变结构性不平衡的目的，一般认为此次政策执行力度非常强，对于市场的控制具有“狠招”的性质，但定义“软着路”更恰当一些。
征收营业税对炒房者来说是一枚重磅炸弹，短期炒房成本激增，而长线投资者对于市场不明使得其投资欲望大打折扣，被动投资者对于买方的价格、面积等因素将更加谨慎，无疑房地产市场投资需求比例将大大减小，同时对于开发商的供给结构性调整起到间接指示作用。
在政策“软着路”的大势下，市场会更加健康理性的发展，对于普通购房者来说是一个利好消息。
对房地产相关行业而言，也将面临新一轮的优胜劣汰，房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持，市场信息收集和市场分析研究，尤其对于房地产行业前瞻性的指导作用，将直接降低开发商地决策风险，在激烈竞争市场中创造性的服务于房地产项目，减少开发风险。
应该说，7部委政策的出台，标志着专业市场顾问研究公司价值体现时代的真正到来。
规范市场——《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》出台
本月，市国土房管局公布了《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》，从6月1日起，渝中、江北等主城九区新建商品房销售（包括预售和现售）签订商品房买卖合同、定金协议，都要在上进行网上签约， 按规定，项目入网要提供项目基本情况、土地使用权信息、房屋信息三个方面的详细资料。
与此同时，为规范商品房预售市场，市国土房管局就《商品房定金协议》向社会征求意见。
按照协议规定，开发商与购房者签订《协议》后乱涨房价，将双倍返还购房者定金。
旭日研究认为：
此项措施的出台是7部委政策的直接外延，是中央与地方政府加大规范政策执行力度的一个直接体现。
从中可以明确看出，一切可能扰乱市场秩序的行为都将作为监管重点而制订相应规范措施。
政府的“软着路”思路又决定这些措施的出台是一个循序渐进的过程而非全盘端出，因而其规范的方向也是各个方面，这无疑指示了房地产市场各微观单位的决策原则。
具体到“网上签约和《商品房定金协定》的出台，一定程度打破楼市信息不对称的弊端，为有效杜绝一房多售和哄抬房价现象的发生开了好头。
这对于普通购房者又是一个利好消息。
商务部下发《关于加快我国社区商业发展的指导意见》
商务部日前下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，称将用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造，基本满足社区居民购物、餐饮、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，使社区商业成为新的经济增长点。
旭日研究认为：
就目前重庆市商业地产而言，五大商圈已发展成熟，而社区商业却相对比较落后，空置面积较大，社区商业建设已成为城市商业发展中较为薄弱的一环。
《社区商业发展的指导意见》出台将有助于社区商业的发展，从规划，网点布局等方面进行科学合理的指导。
本月重庆房地产市场态势
重庆市房地产春季盛会
本月12日-15日，重庆市2005年春季房交会在会展中心隆重举行，本届房交会共有230家单位参展，196个商品房项目参加展销。
共成交商品房3523件，总面积38.35万平方米，成交金额达到13.73亿元。
本次春交会参展企业规模创下历史新高，但商品房成交价格却出现下滑。
房交会综合均价3580元/平方米，与去年秋季房交会4071元相比，下滑了491元，这主要是由于参展商品房档次结构变化，中档楼盘带动整体价格走低，但是同档次楼盘与历史纵向比较却没有价格下滑迹象。
商品房住宅成交均价3116元/平方米。
其中，商品房现房成交面积11.72万平方米，成交均价2899元/平方米；商品房期房交易成交面积24.99万平方米，成交均价4022元/平方米。
本次房交会商业用房再次遭受寒流，成交面积仅1.81万平方米，成交金额11998万元，与去年秋季房交会相比，分别下滑了5900平方米、3402万元。
本次房交会表现出以下特征：
Ø 成交总量较上届房交会有所上升，这是重庆置业者正确认识重庆房地产市场的直接体现；
Ø 价格出现下降，这与参展企业供给结构、区域结构有直接关系，也说明越来越多的开发商以市场为导向进行决策，同时也是众多开发单位正确解读政府调控政策的市场反应。
Ø 展示楼盘所占比例较大，下半年将集中放量；
Ø 80-100平方米之间的中等户型仍是消费主体；
Ø 商业用房的销售形势不容乐观。
外来资金强势入渝
本月，上海复地发布公告，将斥资约2.45亿元，收购重庆润江置业全部股权，以此为平台全面进军重庆房地产市场；韩国CJ公司与重庆渝庆旧城改造有限公司签订了韩国企业来渝的第一个房地产开发项目：
双方将共同投资7亿元开发新华路片区。
此外，中国石油和大庆巨豪将合力开发北碚三溪口的“香溪美林”；山西华美地产将在五黄路修建“御景天成”；香港泰平在大坪开发“渝中名郡”；北京的宝田地产在金开板块圈地开发“爱加丽都”。
并且开发体量较大、开发档次都是走中高端线路。
旭日研究认为：
在目前调控加紧的大环境下，大量“二外”企业入渝显示出他们对于重庆市场仍报有极大信心。
目前房地产行业的风险因素较多，但较之于上海等泡沫成分较多地区，重庆房地产市场也比较健康，土地成本相对较低，，外来企业进入重庆市房地产行业仍有比较乐观的利润空间。
征收营业税时间将致二手房市场放量
自本月国家七部委关于“个人购买住房不足两年转手将按售房收入全额征收营业税”的政策出台后，我市二手房市场开始出现波动，房源信息大幅度放量。
仅春交会上，中介机构就提供了比去年多出80%的房源信息，大量房源信息积聚二手房市场。
但从我市中介机构近段时间的二手房交易量来看，整个二手房市场目前处于一种不愠不火的状态，成交量没有大幅上升，也没有明显的下降，市场交易比较平稳。
旭日研究认为：
7部委政策直接调控点就是住房投资需求，“六一”大限之前抛售二手住宅是投资者的必然反应，这部分住宅大部分以“未住二手房”的形式上市，在短时间内造成市场供给量突然增加的局面，部分急于回收资金的投资者会采取保本甚至降价的策略，因而他们手中的住房具有较强的市场竞争力，不过目前重庆市购房者观望态度居多，使得出售难度较大。
六一以后相信大部分投资者会将手中住房转向租赁市场，但是由于重庆市投资需求比例不大，因而整体租赁市场价格不会出现太大幅度波动，区域性租金价格上涨与下跌都是正常的。
新营销模式——个人住房团购有望年内推行
由银行牵头和协调，组织客户团体购房，年内可望由建行重庆分行推出。
目前，该模式是由建行山东省分行于日前在国内首个推出的。
该模式的操作流程为：
银行与房产商签订合作协议，由银行组织一定量的客源，集体到房产商处购买，并根据购买量的多少享受不同的优惠。
但是，该模式也设置了门槛，目前山东的基本要求是：
首先要求购房者是建行客户，其存折或卡上至少要求有50万元价值的现金、债券、股票等，或者卡上日均余额超过20万元，才有资格申请。
月楼盘放量分析
总量分析
据旭日地产研究最新统计，2005年5月重庆市主城区共推出新项目27个，较上月相比放量有所减少，其中高层电梯住宅所占比重最大，达到68%。
具体楼盘信息见附表：
附表：
5月份新开盘项目列表
区域
楼盘名称
物业形态
主要户型
均价
备注
渝中区
水晶石国际公寓
高层公寓
29-58㎡
3000元/㎡（建面）
——
华宇·渝州新都6号楼
高层
三房二厅84㎡
3700元/㎡
——
桂花景苑
高层
二房二厅57㎡
三房二厅130㎡
——
——
星河城
高层
——
6300元/㎡
位于较场口轻轨车站旁
轻轨名店城
商铺
9000㎡
55000元/㎡
位于轻轨临江门车站出口（地下商铺）
南岸
区
俊逸江南2期5号楼
高层
二房二厅70㎡
三房二厅90㎡
3100元/㎡
——
天龙广场3期
高层
一户室32㎡
三房二厅93㎡
2300元/㎡
高层小户型电梯公寓
竞地·朔源阁
高层
三房二厅104㎡
3180元/㎡
——
江北区
大川水岸B组团
花园洋房
三室二厅107㎡
四室二厅140㎡
4400元/㎡
——
理想大厦
商铺
——
8498元/㎡
——
渝北区
东原·中央美地2期
花园洋房
二房二厅70㎡
四房二厅180㎡
4000元/㎡
——
渝安龙都
高层
一室一厅44㎡
三室二厅98㎡
3180元/㎡
——
北城·清迈阳光二期２组团
小高层
一室一厅43㎡
二室二厅65㎡
三室二厅112㎡
3300元/㎡
——
盛景天下
小高层
二室二厅75㎡
三室二厅91㎡
1800元/㎡
——
恒运·青河湾2组团
花园洋房
四室二厅158㎡
4000元/㎡
项目位于回兴农业园区
锦域蓝湾
多层
三室二厅115㎡
2100元/㎡
——
大众·御湖苑
高层
二房二厅87㎡
三房二厅109㎡
3200元/㎡
——
沙坪坝区
书香世家
高层
一室一厅40.74㎡二房二厅63.42㎡
价格未定
户型以夹层为主，目前处于放号阶段，每平方米享受50元折扣
光华·阳光水城2期
花园洋房
三室二厅112㎡
四室二厅131㎡
3500元/㎡
——
华宇·林泉雅舍14、15号楼
高层
3500元/㎡
卓越·美丽山水
高层
——
3700元/㎡
——
九龙坡区
左林右舍
高层公寓
一户室30.82㎡二房二厅75.59㎡
3650元/㎡
位于大石杨板块袁茄路上，紧邻重庆奥体中心。
广夏城森林峰
高层
——
3500元/㎡
——
骏逸新视界16、17号
高层
两室两厅73㎡
三室二厅111㎡
3600元/㎡
——
盾安九龙都·非常住宅
高层
一房一厅23㎡
二房二厅76㎡
3300元/㎡
地处杨家坪步行街
高新区
渝州新城
高层
84-92小跃层为主
3000元/㎡
该项目是一个集住宅、五金专业批发市场、餐饮、娱乐为一体的复合项目
其他区域
北温泉九号
联排、叠拼别墅
168-479㎡
3400元/㎡（建面）
——
旭日研究认为:
5月，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及六月一号之前重庆市政府将出台具体细则，部分开发商推迟开盘时间，根据市场动态“见机行事”，这是其可采取的对策之一。
目前重庆市消费者会有一个购房观望期，这个时间段是他们重庆市场正确认识的时期，相信时间不会太长；目前重庆市住房价格正处于各方博弈期，政策的相继出台使得市场价格标准可能会暂时发生变化，开发商无法准确把握价格，就可能直接造成项目失败。
因而推迟开盘，等待市场稳定，适时推出，也是躲避风险的一招。
楼盘供应量下降成为暂时的市场现象不足为怪。
新推项目区域分析
附表：
项目所在区域分布比例
类别
渝中区
南岸区
江北区
渝北区
九龙坡区
沙坪坝
个数
5
3
2
7
5
4
比例（%）
19%
11%
7%
26%
21%
16%
旭日研究认为，在5月份开盘的所有项目中，区域楼盘放量均衡，三北区域（包括江北、渝北、北部新区）仍占有较大比重，达到33%。
从三北区域楼盘的放量情况来看，北部新区新牌坊板块、回兴——一碗水板块最为活跃，中央美地、清迈阳光相继推出了后续产品。
回兴转盘附近的盛景天下总建筑面积达47.8万平方米，但住宅均价仅1800元/平方米，攒足了眼球，开盘当日销售161套，销售金额达3300万元。
渝中区、沙坪坝区楼盘放量较上月相比有所上升。
本月，渝中区楼盘放量大多集中在较场口片区且产品供应都是以小户型公寓为主。
而沙坪坝区，随着202国道（杨—双）段改造工程的动工，杨公桥板块房地产市场开始升温，光华·阳光水城推出二期花园洋房，填补了沙区花园洋房的空白。
此外，该区域的书香世家推出了小户型夹层住宅，种种迹象表明，沙区产品供应开始朝多元化发展。
房地产优惠政策：
受国家宏观调控影响，在目前重庆房地产市场发展趋势尚未明朗的情况下，大多购房者均采取观望态势。
各开发商为吸引购房者眼球，所谓八仙过海，各显灵通，促销手段更是层出不穷：
广厦城购江景二、三房，四通全减免；
日月山庄超值优惠，买房送车；
金色世纪·白金宫购三房零首付，购二房首付一成；
韵动人家特惠（免税费，9.3折）；
水木青华五一购房免1%契税，买跃层送车位，一次性9.7折优惠；
兰湖天精装修，免费赠送厨卫精装修；
盛景天下一次性付款9.8折，免3年物管费，按揭免1年物管费；
主城区热点板块房地产市场动态
解放碑商圈
本月，国贸摩登商业街、轻轨名店城相继亮相，虽然摩登商业街临街门面爆出了起价200万的价格，但投资者仍普遍看好。
再加上年初亮相的黑格·金界、香榭里、洪崖洞巴渝传统民俗商街等项目，预计今年解放碑片区面世的商业项目面积大约有10万平方米左右。
虽然解放碑商圈是商业地产空置率最高的区域之一，但这些商业项目都没有再走传统百货的路线，而是位于休闲、娱乐、体验式商业的路线。
这些特色商业街的打造，将为解放碑商圈带来新的生机，并形成立体的商业氛围。
同时，轻轨捷运系统的开通，将使解放碑商业的辐射半径和力度加强。
南滨路板块
本月，从南岸区旅游局获悉，南岸区将投资上亿元，在南滨路开建嘉年华娱乐城。
南岸区政府加快了南滨路的城市形象设计和升级换代的步伐。
目前，南滨城市形象设计规划被以法令的形式确定下来；南滨路的产业定位得到进一步完善——除了中央商务区的概念，总部经济、会展经济的发展被确立为主要目标外，已完成重庆喜来登国际中心、慈云老街等项目的招商；开工了美心国际网球中心等九大项目；并在一年时间内投资6000万元建成了全国最长的江岸公园——南滨公园。
从现在起到2010年，南滨板块将迎来发展的第二个生命期，它将在房产业和商贸业方面重点突破。
2010年以后的南滨，临江的地方都将是商业区、写字楼、高档宾馆、公园绿地，集中展现山水园林城市形象……
大学城板块
本月底，市地产集团储备的大学城首批3000亩经营性用地在市土地交易中心挂牌出让。
此次出让的土地位于大学城公园周边，属于一类居住用地。
地产集团经过近两年的基础设施建设，储备的1万亩经营性土地，已经由“生地”变为“熟地”，土地均价也由原来20万元/亩，增值到目前的60万元/亩以上。
按规划，大学城总面积达2193公顷，规划人口将达到43万人。
同时与大学城配套的高新技术产业区也已经启动建设。
而大学城所处地段，正好位于主城规划中的西部新城，与中央商务区和北部新区的结点上，并称为我市都市发达经济圈的三个增长点。
优越的地理位置，已经吸引了龙湖、华宇、金源、和记黄埔等房地产大腕参与竞标。
可以预计，大学城板块将成为我市未来房地产开发的又一个热点区域。
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