最新如泰运河地块房地产开发初步可行性研究报告.docx
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最新如泰运河地块房地产开发初步可行性研究报告
一、项目基本情况
1、项目位置
2、地块现状
3、土地权属
二、项目主要技术经济指标
1、用地规模
2、主要技术经济指标
三、项目开发宏观环境分析及区域房地产市场分析
1、泰兴市经济发展现状
2、泰兴市“十一五”整体发展目标
3、泰兴市区域房地产市场分析
4、泰兴市未来新兴住宅、商业区域分析
5、项目开发宏观环境评价
四、泰兴市城市总体规划描述及发展战略
1、泰兴市地理位置
2、泰兴市城市总体规划
3、泰兴市城区功能定位及规模
4、泰兴市城市综合发展战略
五、项目所在地的区域现状和今后规划分析
1、项目区域定义
2、项目区域现状
3、项目区域规划
4、2007年度政府对项目地规划分析
六、项目地块建设大型住宅区及商业网点S、W、T、O分析
七、项目产品概念性规划
八、项目开发投资分析与财务评价
九、项目无盈利原因分析
一十、相关建议
十一、迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析
十二、迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价分析
十三、方案对比
十四、附项目地周边环境照片
十五、附十一、十二有限公司指标评价分析表
1、项目基本情况
1.1项目概况
1.1.1项目位置
本项目位于泰兴市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又在桥头边，是政府新一轮规划的亮点。
项目地段南面距离泰兴市的一级商业中心区仅为1000米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。
1.1.2地块现状
迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街的多层结构，底层为商铺；后排主要以单层的小平房砖瓦结构，居住的主要以民工和当地的农民、小商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街房子要低2米多。
道路左边地块现主要是工业厂房、小平房还有一个采沙石的小码头。
这一地块不管是居住环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，具有明显的不协调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！
迎幸桥的北端道路两边地块现主要是临街的单层商铺、多层底层商铺及单层的小平房住宅，还有两个小市场。
其居住的主要是一些附近的小商贩、老人和民工。
其延河的地势比北边的根思路要底2米多。
如泰运河水质污染很严重，基本上在10米开外都能够闻到一股刺鼻的的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。
河岸两边地势太低，一旦下大雨对居民的生活影响很大，出入都很不方便。
迎幸桥年代已经久远，桥面太窄，影响交通。
1.1.3土地权属
（1）依据我们调查的，迎幸桥2005年列入市政府的年度改造计划，并于2006年年末需要竣工。
依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等待投资者先进行前期的投入。
（2）水务局现在所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计2公顷，包括1公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证和拆迁证。
（3）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也没有列入政府的2006年度计划当中。
依据水务局的说法，政府已经准备在2007年将项目地块挂牌出让。
（政府在等待有意向的投资者）
2、项目主要技术经济指标
2.1用地规模
运河和迎幸桥将项目地块划分为4块地块，4块地块的总建设用地面积为146亩，总的建筑面积为17.6万平方米，绿化面积3.46万平方米，综合容积率1.81。
整个项目依据4块地块分4期开发。
2.2主要技术经济指标
项目
面积（平方米）
备注
第一期开发项目
总用地面积
20582
住宅、商业用地总面积
7708
临街多层住宅底下两层为商用
住宅建筑面积
46605
临街商铺建筑面积
5640
总建筑面积
52245
绿化面积
6922
总建筑密度
37.5%
综合容积率
2.54
绿化率
33.6%
第二期开发项目
总用地面积
13899
住宅、商业用地总面积
4115
临街多层住宅底下两层为商用
住宅建筑面积
23889
临街商铺建筑面积
2975
总建筑面积
26865
绿化面积
5143
总建筑密度
29.6%
综合容积率
1.933
绿化率
37.3%
第三期开发项目
总用地面积
36248
住宅、商业用地总面积
12840
临街多层住宅底下两层为商用
住宅建筑面积
47742
临街商铺建筑面积
12688
总建筑面积
60430
绿化面积
13843
总建筑密度
35.4%
综合容积率
1.67
绿化率
38%
第四期开发项目
总用地面积
26601
住宅、商业用地总面积
7368
临街多层住宅底下两层为商用
住宅建筑面积
34254
临街商铺建筑面积
2656
总建筑面积
36909
绿化面积
8652
总建筑密度
27.7%
综合容积率
1.39
绿化率
32.5%
3、项目开发宏观环境分析
3.1泰兴市经济发展现状
2005年，是泰兴市实现“五年总量翻番、八年全面小康”的关键一年。
经济社会发展取得新的成绩，再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列。
主要指标增长创近年来最好水平，全年实现地区生产总值174.31亿元，比上年增长14.5%。
财政总收入再上新台阶，达到20.6亿元，完成年度计划的103%，同口经增长32.25%，实现三年翻一番，其中一般预算收入8.46亿元，完成年度计划的103.2%，同口经增长36.93%。
整个“十五”期间泰兴市经济社会发展呈现出了几个方面的显著特点：
一是经济发展全面提速。
全市地区生产总值年均增长15%，比“九五”期间高7.5个百分点。
财政总收入达到20亿元，是2000年的3.78倍，“十五”期间年递增30.4%。
二是产业结构进一步优化。
产业层次明显提升，品牌建设扎实推进，骨干企业和优势特色产业的支撑作用进一步增强，精细化工、机械电子和生物医药等一批产业已形成比较优势。
三是改革开放取得新进展。
机构改革、事业单位改革、行政审批制度改革和公共财政体制改革取得突破。
以“三置换一保障”为主要内容的企业改革基本完成并不断深化，民营经济加快发展，农村税费改革及其配套改革全面推进，农民负担大幅减轻，一系列历史遗留问题在改革中成功化解。
对外开放水平提高，2005年实际利用外资1.2亿美元，是2000年的3.43倍，五年外商直接投资累计达到3.84亿美元。
四是区域互动发展局面初步形成。
沿江开发步伐加快，重点园区和重大项目开发建设不断取得新突破。
五是基础设施建设实现新跨越。
全社会固定资产投资大幅增加，“十五”期间累计完成272.39亿元，是“九五”期间的2.48倍。
交通、能源、水利、通信等基础设施建设力度加大，旧城改造成效显著，新区框架全面拉开、各项工程进展顺利，城市形象明显改善，品位不断提升。
城乡居民收入较快增长，2005年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10200元和5170元，比2000年增加3659元和1700元左右。
3.2泰兴市“十一五”整体发展目标
通过“十一五”期间的努力，将泰兴建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块，沿江城市带中中等规模的重要节点城市；经济结构更趋合理，自主创新能力显著提高，产业和城市竞争能力明显增强；对外开放与区域合作迈上新台阶，加快崛起于苏中、融入苏南，成为苏中“第一方阵”中的重要一极；可持续发展能力增强，资源节约型和环境友好型社会建设迈出坚实步伐；城乡、区域协调发展取得新成效，居民收入持续增长，居住、交通、教育、文化、卫生、体育和环境水平明显提高；精神文明与民主法制建设不断加强，社会治安和安全生产状况进一步好转；社会保障体系比较健全，构建和谐社会取得积极进展。
到2010年，地区生产总值和人均地区生产总值比“十五”期末翻一番，以市为单位全面建成小康社会；资源利用效率显著提高，单位生产总值能源消耗力争比“十五”期末降低20%左右；就业形势保持稳定，确保城镇登记失业率控制在4%以内，城镇居民人均可支配收入达到16000元，农民人均纯收入超过8000元。
加快城镇化进程。
泰兴能不能在长三角城市群中有一定位置，关键看我们城镇化方向对不对，定位准不准，步伐快不快。
《“十一五”规划建议》提出要将泰兴建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块和沿江城市带中中等规模的重要节点城市。
这个定位明确了泰兴在长三角城市群中的地位，凸显泰兴在全省产业布局中的分工。
泰兴的城镇化必须坚持工业化与城市化互动并进，走布局集中、城镇集聚、用地集约的道路。
这是科学发展在推进城镇化实践中的体现。
《“十一五”规划建议》特别强调要强化规划的龙头作用，统筹城乡规划，认真修编和严格落实城镇体系规划、镇村布局规划，在两年内实现城乡规划全覆盖，以规划的前瞻性、科学性和法定性、权威性，来保证城乡科学有序发展，推进企业向园区集中，人口向城市集中，住宅向规划居民点集中。
《“十一五”规划建议》提出，要加快中等城市建设步伐。
完善提高主城区，加快建设城市东部新区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力和区域地位。
加强城镇功能建设。
按照保持城市文化特色和城市个性、营造优良人居环境的要求，设计城镇形象，完善城镇基础设施，改善城市生态环境。
提高城镇管理和经营水平。
建立和完善城镇长效管理机制，提高管理效率，降低管理成本。
坚持先规划后建设，先征地后配套，先储备后开发，先做环境后出让，运用市场经济的理念和手段，科学经营城市。
建设建筑强市。
进一步巩固建筑业在富民产业中的重要地位，实现建筑大市向建筑强市的转变。
大力调整建筑业结构，确立以施工总包为主、以专业分包为辅、以建筑劳务为补充的发展方向，引导建筑企业由单一的土建向装饰装修、市政建设、公路桥梁、水利水电、设备安装、电力改造、房地产开发等领域延伸。
深化建筑企业产权制度改革，通过引进战略合作伙伴、互相参股等途径，发展混合所有制建筑企业，规范和完善法人治理结构，加快建立现代企业制度。
强化企业资质建设和管理，推动各类建筑、疏浚企业资质不断上台阶。
3.3泰兴市城区房地产市场分析
3.31泰兴市城区住宅、商业房地产市场供给情况分析
泰兴市城区现在的住宅及商业房地产发展方向主要有两块：
一是中心城区的改建、扩建和围绕中心商业区周边的新建项目；二是东部新区新市政府周边的新建项目。
市政府对中心城区商业区的改建、扩建已基本上完成，鼓楼北路和鼓楼西路及大庆西路的交叉地段板块已经形成了整个泰兴城区的一级商业中心，并且已有相当的规模，沿街的多层建筑群体、商业大厦基本上是在这5年内改建和扩建的。
围绕商业中心区周边的新建住宅项目如：
鼓楼北路沿街东边地块、烈士墓地块、鼓楼西路上的庆云小区，以及环城东路和西路都是一些小规模的住宅小区，所推出的商品房有限。
因为土地因素的制约，周边大规模的新建住宅项目暂时还没有，基本上是一些以栋为单位的独立多层住宅。
到现在为止泰兴中心城区（不包括各个环城线路以外）基本上是处于一个无住宅楼盘可供的阶段。
（指规模比较大的楼盘不包括一些独立的多高层住宅小项目）
东部新区市政府周边的房地产项目已经正式开始走上规模化，这其中要以永大住宅房产为代表。
其从2001年到现在已经建设并且圆满销售完4期，正在策划5期项目，将近占到了整个新区住宅房产的一半。
以永大为核心周边迅速的新建了三个住宅小区和一个大润发超级市场，几个在建项目已经破土动工。
这里在未来的几年内每年都将会有新的住宅和商业楼盘推出，使这里形成一个真正的城市副中心。
依据泰兴市今年的土地挂牌信息预测今后5年内住宅市场供给量：
出让地块位置
出让地面积
（平方米）
用途
容积率
住宅面积
（平方米）
商业面积
（平方米）
学院路东侧
东润路西侧
91418
商住结合
1.4
112000
15985
东润路东侧
文江路西侧
190376
商住分离
商业1.5
住宅1.35
226073
31419
东三环东侧
南二环北
63027
住宅
1.3
81935
济川路东侧
电视台北侧
39950
商住结合
1.65
56843
8250
合计（万平方米）
47.6851
5.5654
3.32泰兴市城区住宅、商业房地产市场需求情况分析
城区的商业地产主要集中在鼓楼南北路和国庆路的交叉地段，在鼓楼北路步行街上就有两大购物商城鼓楼购物中心和泰兴商城，在其周边街道上又有新时代购物中心和沿街商铺，在鼓楼南路两边地块上会集了3家豪华酒店及两栋大厦。
对于一个县级市而言，如此庞大的商业圈已经趋于过饱和状态，致使鼓楼北路一级商业中心泰兴商城二楼商铺销售价格仅仅为6000元/平方米，租金仅为1元/平方米/天；对于城东新区的商业地产而言正处于起步阶段，今后几年随着住宅区域的不断扩大，配套设施的不短齐全，其商业的需求量应该是相当大的，机遇也是相当多的。
整个泰兴市城区的住宅房地产市场现在应该是处于一个供不应求的的阶段，商业中心地段因为土地因素的制约已经很难再推出新的大规模住宅小区；围绕其周边的环城东路和西路因为本地开发商和政府实力等因素制约，到现在为止也没有大型的住宅楼盘推出过，基本上是处于一个停滞不前的状况。
所以在中心城区住宅市场基本上是处于一个供不应求的状态。
这一现象由几个案例就可以看出：
鼓楼西路上的庆云小区2005年6月开盘到2006年1月已经收盘；烈士墓地块的雅院小区同样是2005年中旬开盘到2006年上旬已经全部销售完毕；在迎幸桥北端的距离项目地块只有500米距离的阳光苑算是一个规模比较大的纯住宅的小区，其处于二级区域，相关配套设施比较落后，环境相当的不理想，与各个城区的郊区并没有什么区别，但是2005年5月份开盘到现在已经销售掉90%以上，主要原因还是因为其距离商业中心距离比较近，只有一江之隔。
由此可见对于中心城区及周边的住宅市场需求量还是相当大的，潜在的市场比较乐观。
（具体数据如城区人均住房面积，实际需求量，潜在购买量等等相关数据因为时间紧迫没有收集到位，所以不能更加直观的给予解说）
对于现在的部分泰兴城区人来说，城东市政府周边是一个相当理想的新兴住宅基地，现在这里不仅仅房价便宜（普通住宅2200元/平方米，别墅2800元/平方米），而且规划的也相当别致，大面积的公园、湖泊，大型的大润发超级市场，新建的市政大道等等配套设施已经开始逐步新建。
永大4期已经圆满收盘，周边的3个小住宅楼盘也已经销售一空。
平均从开盘到收盘不足半年时间。
由于泰兴工业园区建设步伐的加快，推动了周边农村及乡镇的经济发展，增加了乡镇居民的收入，使得城镇化道路的不断加快，农村居民不断地向城区涌入，造成了泰兴整个房地产市场的相对热销现象；同时泰兴加大了招商引资的力度，使一大批投资客和个体经营户相继来泰兴投资，也促使了泰兴的整个房地产市场的迅速发展。
应该说在未来的两年内，泰兴的整个房地产市场会一直处于一种良好供求相平衡状态。
3.4泰兴市未来新兴住宅、商业区域分布
泰兴市政府高起点规划把东部新城区打造为泰兴融入长三角经济圈的一张名片，投入大批资金进行新城区建设。
随着市政配套的日益完善，大型高品质社区的陆续进驻，区域优势急速升温，将成为集生活、工作、购物、休闲娱乐于一体的全方位的城市副中心。
3.5项目开发宏观环境评价
（1）泰兴市是全国县域经济基本竞争力百强县市行列，其经济实力、基础设施、交通及发展速度在同级县市里面是处于领先地位。
（2）城镇居民2005年人均年纯收入达到了10000元以上，“十一五”规划显示到2010年城镇人均年可支配收入为16000万，依据这个数来计算和现在的住宅市场价格，普通一户人家用10到15年时间就可以买一套房子，这为今后几年整个泰兴市房地产市场的发展奠定了有力的基础。
（3）依据政府的发展政策，在这个“十一五”期间要将泰兴建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块，沿江城市带中中等规模的重要节点城市。
要建立中等规模的城市绝对离不开房地产业，这也为今后房地产业在泰兴的发展提供的机遇。
（4）现在泰兴的住宅结构比较单一，没有明显的特征，大型的楼盘又少，相关物业配套也没有跟上，这为以后房地产的发展带来了机遇。
4、泰兴市城市总体规划描述
4.1泰兴市地理位置
泰兴市地理区位优越。
泰兴位于江苏省中部，长江三角洲的北缘，地处沿海和长江“T”字型产业带的结合部，地理位置十分优越。
与长江三角洲地区最大的中心城市上海和江苏省省会城市南京的距离均在200公里左右，与南边的苏锡常都市圈隔江相望，从泰兴七圩港汽渡到常州仅需25分钟时间，是到苏锡常经济发达区距离最近的地区之一。
从陆上交通区位来看，纵向有宁通高速、宁靖盐高速及江平线、泰常线、姜八线等公路，横向有334省道，新长铁路已经建成并即将通车。
铁路和多条高速公路的开通，缩短了泰兴到全国最发达地区上海、苏南的距离，大大方便了泰兴与上海、苏锡常、南京等经济圈的联系，成为苏南经济向苏北延伸的桥头堡、产业梯度转移的首选区。
4.2泰兴市城市总体规划（2005—2020年）
（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。
（2）将如泰运河进行整体政治，河道休整，两岸进行大面积的绿化。
（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。
（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。
（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活，加大城市建设。
4.3泰兴市城区功能定位及规模
优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。
将城区的周边区域纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。
主城区——市域中心。
现期规划面积26平方公里，人口规模25万人。
远期规划控制范围：
南到南三环，北到北二环以北1公里，东到东三环，西到泰常路。
规划建设用地面积35平方公里，人口规模35万人。
合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。
4.4泰兴市城市综合发展战略
加快中等城市规划和实施进程。
按照工业化与城市化互动并进的总体思路，以建设中等城市为目标，以中心城市发展为主导，促进城乡统筹协调发展，走布局集中、城镇集聚、用地集约的城市化发展道路。
统筹城乡规划，认真修编和严格落实城镇体系规划、镇村布局规划，在两年内实现城乡规划全覆盖，节约和集约使用土地。
进一步强化规划的龙头地位，导入先进规划理念，拓展规划编制深度，提高规划的前瞻性和科学性。
严格依法编制和变更规划，强化规划实施的管理和监督，切实增强规划的法定性和权威性，坚决制止和纠正规划实施中的随意性，以规划来规范城市科学有序发展。
优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。
将城区的周边区域纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。
注重城镇功能建设。
着眼提高城镇发展的内涵和质量，不断增强城镇功能，提高城镇综合竞争力。
以特色明显、个性鲜明为目标，积极导入城市形象设计理念，做新做优做特每一个建设项目，塑造城市对外良好形象。
加大城市景观建设力度，形成点成景、线成荫、面成林的绿化景观；完善城市水环境，依水造绿、依水造景，以如泰运河、羌溪河、仙鹤湾风光带为重点，打造城市休闲景观。
建设高标准的宾馆、酒店等接待场所和教育、医疗设施，优化投资硬环境，完善城市功能。
加强城市文化建设，保护历史文化遗存，提升城市文化品味，塑造城市灵魂。
重视城镇环境整治，加快城市污水管网、垃圾处理设施建设，不断改善生态环境和人居环境。
着力提高城镇管理和经营水平。
理顺城镇管理体制，积极探索依法管理、长效管理的科学机制。
创新城镇管理方式，综合运用行政、法律、市场、技术等多种手段，推进城镇管理现代化，着力解决城市管理水平提高滞后于城市规模扩张的问题。
把市场机制引入到市政工程建设、城市绿化建设、城镇基础设施养护管理的各个环节，实行政企分开、建管分开，提高管理效率，降低管理成本。
积极引进和借鉴中等城市的交通管理理念和模式，改革和完善现有的城市交通管理机制和手段，大力实施“畅通工程”。
把市场经济的理念和手段更好地运用到城镇经营之中，坚持先规划后建设，先征地后配套，先储备后开发，先做环境后出让，全面提升城镇科学经营水平。
高度垄断土地一级市场，适度控制建设用地供应总量，最大限度凸现土地的资源价值。
积极开展城建招商活动，吸引外来资金参与城镇建设。
大力探索城镇无形资产经营和品牌特色经营，多渠道加大城镇建设投入。
创新中心城市开发机制，坚持做大项目、招大客商，积极探索以街区为单位整体连片开发的新模式，不断提高城市开发的水平。
5、项目所在地的区域现状和今后规划分析
5.1项目区域定义
本项目位于泰兴城区的西北部，鼓楼北路和如泰运河的交叉地段，根据政府的新一轮规划设想，本着政府优先中心城区的理念，本地段将会是一个新的亮点。
5.2项目区域现状
项目地南端沿着鼓楼北路步行街走10分钟就是泰兴一级商业中心也是都市中心，集大型购物商场、餐饮和休闲娱乐于一体的商业贸易中心。
项目地南端沿着大庆西路有新华书店、长途汽车站、大型购物商城大型菜市场，具备了平时生活、出门和学习的三大要素。
项目地南端东面大庆东路对面有中国农业银行、水电局、大型浴场和幼儿园。
居民只要步行就可以交水电费用，上银行存取钱，接送孩子上幼儿园。
项目地的北端现在是一个城乡结合地和工业生产区，有迎幸中学、迎幸小学、幼儿园、医院、制药厂、木材制造厂、纺织厂等一些小的生产企业，远距离的有水泥厂等。
整体环境整治及相关配套设施比较落后，居住的也以当地的农民为主。
5.3项目区域规划
（1）道路交通：
首先是迎幸桥的新建工程。
2005年迎幸桥新建项目已经列入当年的年度计划，到现在为止整个迎幸桥的新建审批手续已经完成，其中包括桥头两边的拆迁审批和桥体的设计图审批。
建成后桥宽度将达到23米宽，为运河南北地区的交通提供了有力的支撑也为今后北部的发展奠定了基础。
再就是根思路的扩建工程，根思路一旦拓宽就形成了与南面的国庆路南北相呼应，表明了政府准备大力度投资建设北部制造业基地的决心，这与政府的整个中长远期规划相一致。
（2）环境：
泰兴市政府已经把创建全国保护环境模范城市列入了当期“十一五”目标当中。
而如泰运河又位于中心城区，治理和改造可以说是迫在眉睫啊。
依据政府现行的规划，准备把迎幸桥南端运河沿岸建设、打造成为整个城区中心的景观工程，与鼓楼北路的商业步行街形成一个完整的商业广场中心。
（3）住宅：
依据政府中长远期规划，准备把迎幸桥北端的周边建设成为一个密集型的住宅基地，将整个北部的制造业基地和大型市场周边的居民往项目地块周边迁移，加快城市化进程。
5.42007年度政府对项目地块规划分析
（1）政府准备在2007年对
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