华路仕国际教育新城项目设计任务书DOC.docx

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华路仕国际教育新城项目设计任务书DOC

华路仕国际教育新城设计任务书

目录

一、项目基本情况

二、项目定位

三、开发理念

四、项目技术经济指标

五、总体规划原则

六、交通组织原则

七、单体设计原则

八、户型设计原则

九、提交设计文件要求

十、附件

必须严格按国家设计规范、技术规程及湖南地区的有关规定进行方案设计，方案设计前设计师应到现场进行现场踏察，以全面了解现场及周边详情。

一、项目基本情况

1．项目概况

1）项目位置

1、项目位置

本项目位于湖南省常宁市。

西二环与西三环间，东北邻宜水，地理环境优美，交通便利，是理想的大型教育、商住一体小区建设用地。

一期规划建设用地500亩.

2．项目优劣势分析

项目优势

1）地理位置优越：

自然生成的宜水河流环绕着常宁市东南城区，沿江路,沿河至培元塔，沿河风光带更是锦上添花。

紫气腾腾的万山邻，夕阳斜照宜江,千年古建培元塔。

沿桃江路优宜阳完小，湖南省重点中学常宁一中，泉峰中学等多所学校，青阳建材大市场、技术监督局、常宁市人民政府、市城乡住建局、群英西路有常宁市建工局、；城市道路四通八达，交通便捷；项目周边环境空气清新，无工业园区，地质条件良好，有防雷、防震、防洪的自然天生功能。

2）项目规模及规划设计优势：

项目规划大型商业住宅中心，集购物、娱乐、教育为一体的大型综合新城；重力打造从幼儿园到高中的大型教育基地，围绕教育基地建设综合小区，小区规划以人为本，景观丰富，实行人车分流，为常宁市打造一个安全性好，舒适度高环境优雅的住宅小区；

3）实力强的开发商和高素质的管理团队：

开发商已成功地开发了一批优质项目，有丰富的地产开发经验。

公司拥有一批高素质的专业性管理人才和销售人员，具有较高的经营管理素质，能成功完成项目的开发。

4）园丁教育基地：

为方便常宁市莘莘学子，项目重点打造幼儿园到高中为一体大型教育基地，为常宁市广大学子创造舒适优雅的学习环境。

项目劣势

现阶段正处于大规模的开发建设时期，市政基础设施、居民生活配套等不是非常完善，会给项目销售带来一定影响。

2、项目定位

1．客户群为常宁市人民，以首次置业及二次置业为主；

2．主题定位以学校、商业住宅、小洋房为主导；

3．建筑风格由设计单位提出方案，供我放参考；

4．物业类型有商品住宅、小洋房、学校及配套；

三、开发理念

1．突出主题文化：

充分利用地段优势，营造一个大型高端的“学、住、商”一体综合项目；

2．独特性：

独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目成为常宁地区的璀璨项目；

3．人文性：

利用项目的独特概念，不仅仅创造一个舒适的教学、商住环境，更要引导一种全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。

5．舒适性：

舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、学校、住宅等。

6．实用性：

注重提高住宅的实用率及校区建筑分布的合理性。

7．经济性：

规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。

8．规范性：

设计方案必须遵守当地相应的有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

四、项目技术经济指标

1．技术经济指标：

总占地面积：

500亩，共分为六个地块，设计单位按我方要求区分每个地块的建筑功能，设计出一个合理的大型“学、住、商”一体综合项目；

1）地块六设计小洋房，设计100栋联体小洋房，每栋要设计露天游泳池及长廊、凉亭等设施，长廊与凉亭风格与洋房风格相同；每两栋洋房之间设计临时的简单连接，可用钢结构的形式做两层简单连接，一层为车库，二层为阳光房；钢结构的连接要考虑后期拆除，以简便的形式即可；

每栋占地面积：

600平方米

建筑面积：

350~450

层高：

三层半

2）地块五建幼儿园、教师公寓、招待房等设施；

设计一所可供800名幼儿上学的幼儿园区，由设计单位提供方案供我方参考；

教师公寓：

建可容300名教师居住的教师公寓，以单人间与夫妻房的形式，夫妻房占百分之18%，计54套；单身公寓246套；三栋招待房，层高三层半，独栋两户连体的形式，依地块旁的人工湖而建；

3）地块四、三为商业住宅区，总占地面积66亩

地上建筑面积120000平方米

建筑层高：

18层，建一层地下室车库，地上一、二层为商业中心；

容积率：

≤3

绿地率：

≥30%

4）地块二建小学、中学校区，不含教师公寓；校区有小学学位3500个，初中学位2500个；建图书馆一座；建文体中心一个座内涵（美术室、音乐室、多媒体教室、计算机教室）；估算学校建筑面积60000平方米；

5）地块一规划建教育宾馆一座，及其他设施；

2．配套设施

供电、消防、生化池等市政设施，警备室、垃圾收集点。

五、总体规划原则

1．满足城市设计要求。

建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计；

2．充分体现均好性原则。

做到户户有景，户户有良好的朝向；

3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；

4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；

5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；

6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；

7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；

8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；

9．学校设计功能布局合理，相关参数符合湖南省现行相关规定；

10.教室公寓设计要处理好各单体之间的关系；

六、交通组织原则

1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；

2．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；

3．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；

4．住宅与车库之间要建立方便的联系；

5．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小；

七、单体设计原则

1．结合项目主题文化确定建筑风格；

2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；

3．多角度、多层次体现人性化住宅设计；

4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计；

5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；

6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；

7．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；

8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；

9．校区相关建筑单体设计及小洋房建筑风格由设计单位提供方案供我方参考；

八、户型设计原则

1．总体原则：

1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；

2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；

3）满足住宅高舒适性要求。

每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；应充分提高南向户型的重要性，尽量减少或不出现全朝北的户型，或合理地处理好朝北的户型。

4）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；

5）校区相关设计由设计单位提供方案供我方参考；

2.平面布局：

1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；

2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；

3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；

4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；

5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；

3.各功能空间的设计要点：

1）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；

2）室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化一定要纳入设计；

3）起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；

4）主卧室——主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗/落地玻璃窗；

5）厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。

厨房采用集中竖向排烟道；

6）卫生间——卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；

4.细部设计应在图上表现出（文字和图案）：

1）家具布置

2）窗户

3）阳台/露台/花园

4）空调

6.设备专业要求：

1）管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；

2）立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；

3）套内无排水立管穿楼板现象；

4）每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；

5）水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；

6）水泵房、直饮水机房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；

7）应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；

8）变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；

9）空调机房应根据设备情况留足面积与空间；

10）发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；

11）强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；

12）每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；

13）各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。

九、提交设计文件要求

所提交的方案设计必须符合国家的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。

经过调整的方案设计应至少包括以下内容：

1、总平面图设计，包括：

1）用地红线位置及角点坐标，场地标高；

2）建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；

3）红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；

4）消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；

5）景观设计概念图。

2、单体建筑平面图（1：

100）。

1）标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；

2）绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；

3）各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；

4）标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；

5）车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；

6）剖切线位置及符号；

7）高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；

8）各防火分区的划分。

3、立面图（1：

100），注明外墙材料及颜色。

1）四向立面图并注明名称；

2）表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。

4、剖面图（1：

100）。

剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。

1）绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；

2）注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；

3）有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。

5、彩色透视图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）

6、建筑模型1：

300

7、设计说明书，包括：

1）设计依据：

a、计划投资立项批准文号。

b、土地用地红线图，《建设用地规划许可证》。

c、业主签发的设计招标书。

2）总图设计说明

a、工程位置和环境的说明。

b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。

c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。

d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。

e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表—项目主要技术经济指标表）。

华路仕教育新城项目主要技术经济指标表

规划指标名称

单位

指标数值

备注

总用地面积

平方米

总建筑面积

平方米

计容积率面积

平方米

住宅面积

平方米

其中：

层住宅建筑面积

平方米

层住宅建筑面积

平方米

层住宅建筑面积

平方米

层住宅建筑面积

平方米

层住宅建筑面积

平方米

配套设施面积

平方米

其中：

会所建筑面积

商业建筑面积

平方米

其它

平方米

一层地下室面积

平方米

两层地下室面积

平方米

半地下室面积

平方米

架空层面积

平方米

容积率

建筑覆盖率

%

小区道路占有率

%

地面绿化率

%

地面停车位占有率

%

立体绿化面积

平方米

总户数

户

总停车位

辆

停车位布置方式

车位比

停车位/户

f.说明按照《建设用地规划许可证》的汽车停车位数量与实际安排的数量。

g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。

3）建筑设计说明

a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。

b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。

包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。

c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表—Ⅰ.不同物业类型户型结构表；Ⅱ.整体户型结构表；Ⅲ.户型技术经济指标表）；

d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。

Ⅰ.不同物业类型户型结构表

物业类型

别墅

排屋

多层

小高层

高层

平均面积

面积比

套数

套数比

Ⅱ.整体户型结构表

户型

面积

性质

面积比

套数

套数比

Ⅲ.户型技术经济指标表

楼号

户型

户型技术经济指标及性质

户数

合计建筑面积

建筑面积

套内建筑面积

实用率

性质

合计

注：

套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。

4）结构设计说明；

5）给排水设计说明；

6）电气设计说明；

7）燃气设计说明；

8）环保设计说明。

8．提供方案设计建安成本估算。

格式请按附表《华路仕国际教育新城项目方案设计建安成本估算》，项目分项名称如实际需要可增加，但要和规划指标有对应关系，每分项成本估算值均要有其相应的建筑及结构说明。

9．乙方应提交5套调改后的方案设计文件给甲方。

另附电子光盘文件2套。

华路仕国际教育新城项目方案设计建安成本估算

序号

项目名称

成本指标

（元/M2）

项目成本

（万元）

建筑说明

结构说明

一

基础设施

1.1

场地平整、土方平衡

1.2

室外给水管网

1.3

室外排水管网（含化粪池）

1.4

室外电缆工程（小区内）

1.5

室外照明工程

1.6

室外煤气管道工程

1.7

室外弱电管道

1.8

项目道路工程（土方、路基、基层、砼面层等）

1.9

供配电系统工程费

1.10

外线高压电缆

1.11

水泵房设备及安装工程费

1.12

直饮水机房设备及安装工程

1.13

消防设备机房设备及安装（报警.CO2）

1.14

各项增容费

二

环境

2.1

绿化（含土方平整）

2.2

硬质地面（含基层处理）

2.3

主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）

2.4

构筑物及小品（含垃圾站等）

2.5

室外游泳池（土建、装饰、设备等）

2.6

室外网球场

2.7

空中连廊

2.8

围墙、大门、值班室

2.9

三

公建配套

3.1

地下室（含人防）

3.2

半地下室

3.3

会所

3.4

裙楼（商业）

3.5

架空层

3.6

地面停车位

3.7

四

建筑单体成本

4.1

高层住宅18层

4.1.1

基础工程

4.1.2

主体土建

4.1.3

主体安装

4.2

4.2.1

4.2.2

4.2.3

五

小计

※校区及小洋房区相关设计由设计单位提供方案供我方参考

十、附件

1、土地用地红线图。