阳光生态旅游度假区特色街区项目可行性研究报告.docx
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阳光生态旅游度假区特色街区项目可行性研究报告
阳光生态旅游度假特色街区
项目建议书
××市×××旅游局
××××年×月
3.3近郊旅游目的地市场发展现状及趋势分析11
6.2项目管理模式17
6.3资金筹措17
第一章概述
一、背景
为贯彻、深化、完善《四川省××市旅游发展总体规划》、《××市国民经济和社会发展“十二五”规划》和《××市“十二五”旅游规划》，落实《××市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见》、《××市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见》，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹一体化建设，促进城市可持续发展，对××旅游度假区项目进行可行性研究分析。
项目位于××市东区××镇××村一社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅8公里，依托××村地理、项目优势，按照社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结合××村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。
二、××村情况
（一）区位、交通
××村位于四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点上以及“南方丝绸之路”的重要交通枢纽和商贸物质集散地区域范围以内，北距××市749公里，南接××市351公里，有××铁路纵贯××市全境。
（二）人口及经济发展水平
××村是东区××镇的一个行政村，现有四个农业社：
大村社、北门社、冷水箐社、小坝塘社，有农户505多户，总人口1553人，其中少数民族人口1320人，占全村人口的85%，具有浓厚的民族特色。
××村辖4个农业合作社，2010年人均纯收入为7730元，同比增长15%。
3、阳光生态旅游度假特色街区情况
（一）项目选址及区位
阳光生态旅游度假特色街区位于在东区××镇××村一社，距市政府仅8公里，东临××村村民集中居住区，西临天寿湖，北临××村主干道，项目占地面积约120亩，是民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。
（二）项目定位
在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合××村民集中居住区建设，依托当地的民族特色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身的民族特色2A级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族风情的乡村旅游。
（3）主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
1
用地面积
㎡
80040
2
建筑面积
㎡
64000
其中
㎡
商铺
㎡
38400
乡村酒店
㎡
20600
公共服务设施
㎡
5000
3
容积率
0.8
4
建筑密度
%
20
5
建筑层数
层
4
6
绿地率
%
35
7
总投资
万元
24990
8
建设期
年
1
第二章项目现状及区位关系
一、项目区位
阳光生态旅游度假特色街区项目位于××阳光生态旅游度假区中北部，占地120亩，容积率0.8，建筑密度为20%。
该区域以相对独立的单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心、文化广场和歌庄广场，旁有一条景区主干道，交通便利。
二、地质地貌及气候条件
项目区域地形东北高西低，属中山山地为主的地貌，其中最低海拔1245米，最高海拔1279米，高差大，属山地地形地貌。
项目区域属以亚热带季风为基带的立体气候类型，夏季长，四季不明显，旱、雨季分明，（6月上旬至10月为雨季，11月至翌年5月为干季）。
具有昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照长（全年2300—2700小时），太阳辐射强（578—628千焦/平方厘米），蒸发量大，小气候复杂多样等气候特点。
年平均气温15.8-20.2℃，夏季日平均气温比市区低10—15℃，夜间则低15℃以上。
无霜期大于300天,具体雨量为800—1100毫米。
同时因受大气环流的影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。
与它纬度相当的贵阳、衡阳、赣州等城市相比，冬季平均气温高出9°C以上，比位置偏南的桂林、昆明要高出4°C以上，具备消夏、避暑、疗养、森林旅游开展的气候条件。
一、客源市场流量现状分析
××村目前主要以××市民为主，游客游览主要集中在天寿湖、村民委员会的区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心、周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到××村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。
目前到××村旅游者主要为在职工作者；出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主；游客重复性游览的欲望很强；总体消费力度比较低；逗留时间较短，半数以上集中在1天内。
由于××村旅游休闲接待设施、旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。
（一）××市旅游需求市场分析
1、游客现状分析
外地游客：
旅游资源较少，很少有游客直接将××市作为旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客会路过××市，一般住宿一晚就走，少数会到二滩参观。
市民远距离度假：
××市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。
距××市较近的西昌，有邛海、泸山等景点，其游客有50%来自××市。
市民近郊休闲：
××市的农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌的娱乐活动，档次不高，距离较远。
一般以家庭出行为主。
2、产品需求偏好
对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。
对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。
对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养管比较受欢迎，对太极、瑜伽管兴趣一般。
我们还对西昌、成都等外地市场进行了调查，调查显示，有30.5%的人对××亚热带风情感兴趣，23.4%的人对民族风情感兴趣，18%的人对城市观光感兴趣。
另外有一些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。
说明外地人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。
3、××市印象分析
我们对影响游客前往××市的因素做了调查。
结果显示，29%的成都人受距离影响较大，33%得人认为××吸引力不够，27%的人认为环境较差，11%的人认为受价格因素影响较大。
另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往××旅游。
4、××居民综合消费能力
2010年，××市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到1.84万元和0.77万元，年均增长12.2%和15%。
小结
××游客群体以中青年为主，学历层次中等。
冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情、民族风情最受外地游客欢迎。
××本地游客以中等收入为主体，89.8%的人月收入在1000-4000之间，基本为中等收入，充分说明××人旅游意愿越来越强。
他们是××旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。
他们对生态农业观光、养生保健、商务休闲、拓展运动等项目类型较为感兴趣。
××本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。
家庭团体中一般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。
消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。
（二）××供给市场分析
1、××周边旅游供给空间结构及其游客流向分析
目前××市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离××市区较近的××，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。
2、现状分析
××城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。
本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。
本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。
本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。
农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。
产品分析—产品结构、服务模式单一，主要集中在吃、住方面，游、娱、购产品单一。
由于大多数“农家乐的服务相似，旅游的代替程度高，旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同、长期不变，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。
这就造就了价格高低成为消费者选择的唯一条件的被动局面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面，又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高的经济效益。
许多游客都认为，增加特色，不要千篇一律是现在最急需解决的问题。
乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场的空缺。
由于××乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次、成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场的需求。
三、近郊旅游市场发展现状及趋势分析
随着人们的休闲意识的增强、出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。
国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单一的观光旅游活动向较高级的集观光游览、休闲和度假相结合进行整体提升的表现。
我国大规模的城郊旅游开始于20世纪80年代后期，90年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。
从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近、以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游（一般一日游或二日游）开始向规模化发展。
随着“广东人游广东”、“广州人游广州”活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。
根据全国假日办近日发布的“十一”黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展，城市郊区开发的主题公园、观光农业园、垂钓园、自然游览地、农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品之一。
北京、上海、广州、西安、武汉、成都等众多城市郊区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的开发前景。
四、旅游市场预测分期
人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。
由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。
美国有关研究表明，40英里半径为郊游区，占出游率的60%；125英里半径为周末景区，占出游率的30%，超过125英里的旅游占10%。
我国属于发展中国家，受可支配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。
尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，一方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另一方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。
××村区域最大的客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与××市现有市场状况符合。
同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看，××村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区（省）外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。
参照《××市旅游发展规划》以及相关国民经济规划，项目未来10年内市场需求量大致为（表3-1）：
表3-1项目2014—2020年游客量预测表
年份
2014
2015
2016
2017
2018
2019
202
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