戴德梁行别墅顾问合同.docx

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戴德梁行别墅顾问合同

中国武汉

「XXX项目」

物业管理顾问合同

二零一零年九月一日

中国武汉「XXX项目」

《物业管理顾问合同》

甲方：

XXX公司（下称：

甲方）

地址：

邮政编码：

电话：

传真：

乙方：

戴德梁行房地产顾问（武汉）有限公司（下称：

乙方）

地址：

武汉市建设大道568号新世界国贸大厦I座4910室

邮政编码：

430022

电话：

027-68850868

传真：

027-68850698

鉴于：

（1）甲方系依据《中华人民共和国公司法》规定在中国境内设立并合法存续的企业法人单位，依法从事房地产开发及经营。

甲方是下述物业的产权拥有者。

（2）乙方系依据《中华人民共和国公司法》规定在中国境内设立并合法存续的公司机构，依法从事物业管理业务。

甲方有意委托乙方对甲方拥有的下述物业提供物业管理顾问服务，乙方亦同意接纳有关委托。

（3）甲乙双方本着互惠互利，真诚合作的原则，经过友好协商，就武汉「XXX项目」之顾问服务事宜，达成以下协议，并签订本合同以资共同恪守。

（4）有关物业是武汉「XXX项目」，详细地址：

XXX（以下简称“该物业”）。

（5）根据中华人民共和国的相关法规，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对上述物业提供物业管理顾问服务，因此订立本合同。

第一条：

注释

除合同内文或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下之意义：

1.1「该物业」指武汉「XXX项目」，该物业的详细情况如下：

……。

1.2「物业管理顾问合同」指《中国武汉「XXX项目」项目物业管理顾问合同》，即本合同。

1.3「物业管理顾问」指以本合同中约定的方式、时间完成本合同规定工作内容的整个工作形式。

1.4「物业交付使用日」指该物业可由承建单位以外之人士使用之日期。

1.5「管理规约」指从物业交付使用日起至业主委员会成立前，甲方及物业之各业主均须遵守之管理约定。

1.6「业户」指该物业之业主及用户。

第二条：

物业管理顾问期限

2.1物业管理顾问期从XXXX年XX月XX日起生效，为期两年，共24个月（即XXXX年XX月XX日-XXXX年XX月XX日）。

2.2本合同期满前1个月，双方应就是否续约协商进行商讨。

如双方同意续约，应于期满前1个月签订一份补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。

第三条：

物业管理顾问的内容

3.1乙方向甲方提供之物业管理顾问服务内容包括：

3.1.1前期物业管理顾问服务（该物业一期交付使用前）

3.1.1.1机电工程顾问方面

1.评估项目规划设计及设施设备

2.评估项目建筑设计

3.建筑材料设备的适用性之专业意见

4.物业智能化管理功能之建议

5.优化该物业设计方案

6.跟进该物业质量管理

7.帮助建立科学的设施、设备运行档案

8.评估项目绿化\景观及环卫规划设计方案

9.协助该物业的竣工验收与接管验收工作

3.1.1.2物业管理顾问方面

1.协助组建物业公司及制定发展策略

2.制定该物业管理服务方案及内容

3.协助完成该物业的管理招投标工作（如有需要）

4.订定管理规约

5.配套设施的安排及管理

6.协助建立完善的员工培训体系并执行培训工作

7.财务预算及建议管理费标准，并提供成本控制建议

8.建议会所功能设置及经营模式（如有需要）

9.停车场管理建议

10.移交单元予租用户之程序

11.装修工程及物料运送控制之程序

12.物业交付期间之安管控制

13.物业交付期间之迁入控制

14.物业交付期间之安全控制

15.协助建立ISO9000国际质量管理体系

16.物业管理人力资源

3.1.1.3配合销售物业

1.设计与该物业销售配合之管理模式

2.协助甲方培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售人员在促销时答复认购人的查询

3.从物业管理的角度，协助甲方完善该物业整体之专业形象

4.营销中心管理顾问服务

3.1.2后期实质物业管理顾问服务（该物业一期交付使用后）

1.建议物业保险事项

2.建议物业管理人力资源

3.建议安管安排

4.建议清洁服务之程序

5.建议维护保养服务之安排

6.建议财务管理之程序

7.建议处理用户投诉之程序

8.建议园艺保养及节日布置之安排

9.建议用户联系及管理报告之安排

10.管理运作进程

11.建立工作考核机制

3.2上述3.1的具体内容将在本合同附件中详细解释。

第四条：

物业管理顾问服务方式

4.1从本合同生效日起，乙方在为期两年的顾问服务期内，对武汉「XXX项目」将根据工程进度以合理的时间间隔分别各十二次到该物业现场与甲方及其他相关部门举行顾问会议，报告上述3.1的顾问服务内容的工作进度、讨论有关问题并提供专业意见。

每次顾问会议将有不少于两名（物业、工程各一名）成员参加。

4.2乙方须按甲方之要求，安排助理董事级高层人士出席甲方该物业的媒体宣传活动，如签约仪式、开盘仪式、新闻发布会等，此等活动安排不计入总的顾问会议次数，但甲方须提前十个工作日将活动时间、活动主题、乙方的配合工作等内容以书面的形式通知乙方，以便乙方做好相关安排。

在本合同期间，乙方相关人员参与武汉「XXX项目」之上述活动的次数以不超三次为限。

4.3除正式顾问会议及上述配合销售活动外，乙方于服务期间须每月安排一次现场工作，就甲方人员的现场管理工作进行指导，发现并解决与顾问工作相关的问题，每次巡视完毕后将向甲方提交书面的巡视报告供甲方参考实施。

4.4除正式顾问会议、人员培训、巡视检查及配合销售的媒体宣传活动外，乙方于服务期间对甲方提出的与物业管理相关的问题咨询须以电话、传真、电子邮件等形式及时提供专业顾问意见。

第五条：

物业管理顾问服务费用

5.1乙方于物业管理顾问服务期间之服务费用总额为人民币伍拾贰万元整（RMB520,000.00），分四期支付：

首期-

二期-

三期-

四期-

上述费用已包含乙方人员参与顾问会议之费用及国内营业税费。

5.2以上所述相关费用由甲方根据本合同及乙方发出之缴款通知书向乙方支付。

乙方于款项到帐后七个工作日之内，将已收金额之发票给于甲方。

5.3如甲方逾期支付的顾问费，甲方向乙方支付滞纳金每日每仟元伍元（即日息千分之五）。

5.4本合同期内，武汉「XXX项目」工程中途因甲方原因导致施工暂停而延迟物业的交付，合同均可在合同期限以外免费延展一个月（但甲方必须提供有效的证明），若延期超过一个月，则自第二个月起必须在当月3日前，按每月人民币壹万元整（￥10，000.00）支付品牌使用费。

第六条：

双方责任与义务

6.1甲、乙双方在武汉「XXX项目」之物业管理顾问合作中应精诚合作，以保障物业公司高效的运行和维护该物业的权益。

6.2甲、乙双方均允许对方于签订本合同后并于履约期内使用其公司或集团名称、图片资料相关内容进行商业宣传。

在使用前均需就位置、形式、规格等内容书面通知对方记录及存档。

所有相关物质和标志图像须在本合同完结时交还物品所属对方，如有缺损按物品原有价格予以赔偿。

6.3甲方责任：

6.3.1甲方应成立工作组与乙方进行顾问工作衔接，相关文件、资料以及物管方案由甲方指定专人签字认可，如甲方工作人员有变更，甲方应提前十个工作日书面通知乙方。

甲方工作人员有义务告知乙方工程进度情况，以配合乙方根据该物业的工程进度提供顾问服务内容。

6.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务。

此处所称机密仅限于上述项目乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。

6.3.3甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关。

6.3.4甲方不得利用乙方品牌在合同期内对武汉「XXX项目」以外的其他物业、机构、个人等进行宣传与推广并在本合同期以外持续使用乙方之品牌。

否则,乙方将收取每年不少于人民币壹拾万元（￥100,000.00）的品牌接收使用费或乙方保留通过法律追索经济补偿的权利。

6.3.5甲方应按本合同5.1条支付乙方顾问服务费用。

6.3.6甲方有权对乙方顾问工作小组成员进行评估考核并反馈至乙方公司。

6.4乙方责任：

6.4.1乙方应按本合同在武汉「XXX项目」物业管理顾问期限内就本合同第三条约定的“物业管理顾问的内容”向甲方提供相关文件资料及可行性建议。

6.4.2乙方负有为甲方严守商业秘密的义务。

此处所谓机密，包括甲方向乙方提供的有关武汉「XXX项目」的图纸、文字资料以及乙方为甲方制定的各种物业管理策划、制度、方案等。

6.4.3乙方将不会以任何方式出让或转让本合同。

第七条：

合同终止事由

7.1本合同可在下列情况下终止：

7.1.1若甲、乙方之公司解散，停止经营，转让或因重组等原因而清盘时，惟责任方须于事前给予对方书面通知。

7.1.2若甲方未能按本合同第五条按时支付顾问报酬时，乙方于提出书面通知三十日后仍未收到甲方应付款项，可终止本合同。

7.1.3若乙方未能按本合同和双方确定的工作计划按时、按质完成顾问工作内容时，甲方有权要求乙方于五日内回复书面改进方案，三十日内要求乙方改进，若超过三十日乙方仍未改进，可终止本合同。

7.1.4签约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力或第三方原因而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明及相关证据后，本合同自动终止。

第八条：

违约责任

8.1如甲方或乙方非因第7.1.1或7.1.4条所列明之原因而终止合同（处理的方式已于该条款中注明）的同时,不影响双方向对方追索在此之前产生的其它合法费用的权利。

8.2如甲方或乙方因第7.1.1或7.1.4条所列明之外的原因终止本合同，违约方或责任方应赔偿对方所有由此而发生的合理支出、费用及因终止本合同而受到之直接经济损失和其它损失。

第九条：

争议解决

9.1甲乙双方在履行本合同时，如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可提请该物业项目所在地人民法院裁决。

第一十条：

其它事项

10.1除去本合同所述之物业外，若甲方于服务期间需要乙方增加其它服务或增加管理、顾问其他物业，双方可协商签定有关之服务费用及工作安排。

10.2如因甲方原因不能如期举行顾问会议，应提前七个工作日书面通知乙方，双方可协商另行安排顾问会议时间，但甲方不得以此作为延期支付或拒绝支付乙方顾问费用的理由。

在本合同期间，甲方因上述原因提出延迟顾问会议、巡视、培训等顾问工作次数以不超两次为限，每次不得超过三个月。

10.3任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、传真、电子邮件或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。

10.4本合同一切条文必须经过双方当事人共同协商取得一致意见后方可做出修改，合同中未尽的事宜，经双方友好协商后签订补充合同约定。

10.5双方通过协商一致后可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充合同，双方签字确认后有关之补充合同与本合同具有同等效力。

10.6若本合约内有任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行时，本合约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

10.7本合同所列附件均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力，甲、乙双方均必须严格遵守执行。

10.8甲、乙双方均为本合同的履约方。

10.9本合同是根据中华人民共和国的法律制定。

第十一条：

合同生效

11.1本合同自签订之日起并按照本合同第二条约定的生效条件起正式生效。

11.2本合同一式四份，具有同等法律效力。

甲乙方各持两份存档。

合同双方：

吾等同意本管理合同所载之条款及条件。

甲方：

XXXXXXXXXX有限公司

（负责人签署及公司盖章）

日期：

乙方：

戴德梁行房地产顾问（武汉）有限公司

（负责人签署及公司盖章）

日期：

附件：

物业顾问服务内容

（一）前期物业管理顾问服务（该物业一期交付使用前）

是项服务将于物业交付使用前提供予甲方参照，其主要功能为：

⏹于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之问题，使甲方能有时间考虑增减设施；

⏹减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理运作；

⏹于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

一.机电工程顾问方面

1、评估项目规划设计及设施设备

●从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。

●从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。

●站在使用者和管理者的角度对项目配套设施设备之工程设备之选择提供意见。

●定期与项目工程部联络并召开会议（顾问会议），对可能影响日后执行管理工作的事项，提供建议。

2、评估项目建筑设计

在前期，乙方专业人员将站在今后管理和使用的角度评估项目的建筑设计，并提出相应的改善意见。

3、建筑材料设备的适用性之专业意见

建筑材料的选择，对物业日后的管理工作，有着深远的影响，适当的配套，对日后维修保养，带来方便及合符经济效益，故此，在前期设计及施工阶段应予以重点考虑。

●提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

●提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增加。

●建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。

●协助物业管理公司工程人员提前熟悉物业中的各种设备和路线，保证楼宇的安全启用，正常运行。

4、物业智能化管理功能之建议

随着当今科技水平日新月异，智能化的管理已经成为发展项目的必备项目。

乙方将本着甲方投资成本和国际及国内市场需求的考虑上，作出建议，例如对一卡通系统、停车管理系统等方面提出专业意见。

5、优化设计方案

向发展商提供最新的房地产市场资讯；会审设计图纸，根据工程现状，对环境不足、管网配置等提供优化建议；对智能化设计方案、新工艺的采用等提供专家意见。

共选关键设备\材料、推广采用新装备、新材料；推广最佳的系统\设备配置；参与关键设备的选型和招投标工作。

6、跟进质量管理

参与隐蔽工程验收；根据有关规程\标书，审核设备\系统的竣工验收大纲\方案；定期巡视工程现场，对发现的质量隐患提出整改建议；提供后配套工作的建议。

7、帮助建立科学的设施\设备运行记录

协助甲方建立科学的设施\设备运行记录。

8、评估项目绿化\景观及环卫规划设计方案

从物业管理的角度对项目的绿化设计、景观设计及环卫规划设计方案提供建议。

9、协助该物业的竣工验收与接管验收工作

在该物业的竣工验收阶段，乙方将提供相关建议及派专业人员协助验收工作的进行，协助建立遗漏工程记录档案，使物业接管工作顺利进行。

二.前期物业管理顾问方面

1.协助组建物业公司及制定发展策略

乙方将协助甲方建立物业公司的架构及该物业管理中心的架构，招聘相关人员，建立工作流程、制度等，并根据公司的实际情况及市场情况，制定长期及短期的发展策略。

2.制定该物业管理服务方案及内容

乙方将根据武汉「XXX项目」的规模、定位、业主消费习惯、管理费标准等制定切实可行的物业管理服务方案及服务内容，并制定相关的执行方案。

3.协助完成该物业的管理招投标工作（如有需要）

协助完成物业公司接管武汉「XXX项目」的招投标工作，包括提供邀标书的样本、建议邀请单位名单、提供投标书样本等。

4.订定管理规约

⏹物业之管理规约将作为公约条款之一部份，乙方依据国外之专业管理规范配合国内之特定环境，订定符合武汉「XXX项目」所设定之管理规章。

⏹除附设于公约条款之管理规约外，乙方将会制定武汉「XXX项目」业户手册及装修流程和规约予各业户，令业户于使用及搬进物业前对管理运作能充份了解，加强对物业之信心。

5.配套设施的安排及管理

按照物业销售对象为目标，为该物业建议有关之配套设施，亦并于在规划中予以考虑，以便合理布置及日后管理安排。

同时，乙方亦将就该物业内物业管理用房、垃圾房、智能化安防系统等的设置提供建议。

6.协助建立完善的员工培训体系并执行培训工作

乙方认为物业管理是一项由人力作主导之服务行业，所以物业管理担当第一线之管理人员，如客服人员、工程人员、安管人员等，必须接受专业之特定训练，而是项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。

培训计划将为理论与实务并行，并配合适当之演习，使之能熟习及实际体会突发事故之应变措施及程序。

就物业管理员工之培训，乙方设有健全之训练项目，详细内容如下：

序号

培训主题

培训内容（参考）

01

戴德梁行简介及顾问内容介绍

1、DTZ戴德梁行公司简介；

2、DTZ戴德梁行物管顾问优势及特点；

3、DTZ戴德梁行管理项目介绍；

4、物业管理基本概念的讲解。

02

物业管理基础知识培训

1、物业管理的产生与发展；

2、物业管理的基本概念；

3、物业管理的性质、特征与特点；

4、物业管理的作用；

5、物业、物业管理的分类；

6、物业管理的基本内容；

7、物业管理的基本环节；

8、物业专有名词注释。

03

《物业管理条例》简介与解析

1、《物业管理条例》简介；

2、《物业服务条例》解读；

3、案例分享。

04

《物权法》简介与解析

1、《物权法》简介；

2、《物权法》解读；

3、案例分享。

05

物业人员服务礼仪

1、服饰礼仪；

2、言行举止；

3、办公礼仪；

4、待客礼仪。

06

有效沟通

1、沟通漏斗图的分析；

2、沟通技巧的解释；

3、造成沟通困难因素的分析；

4、沟通技巧的详述。

07

成功团队

如何打造一支成功的团队

08

物业管理之工程前期介入

1、前期工程介入的重要性；

2、前期工程介入的主要内容；

3、常见物业管理前期工程问题案例分析。

09

工程基础知识培训

民用房屋中常见的各系统设施设备与实例介绍。

10

客户管理

1、客户管理；

2、客户沟通；

3、客户满意。

11

环境管理

1、日常保洁；

2、园林绿化；

3、消杀管理。

12

安全管理

1、公共秩序管理；

2、交通秩序管理。

13

交楼入伙

1、交楼前的准备工作：

2、交楼期间的工作；

3、交楼后的工作；

4、入伙工作的注意事项；

5、将出现的问题及对策。

14

装修管理

1、物业装修管理之意义；

2、装修管理相关政策法规文件；

3、物业公司装修管理审批权限；

4、装修管理之流程设定；

5、装修施工过程之管理；

6、装修巡检注意要点；

7、有效避免装修干扰的策略。

15

物业管理档案的建立与管理

1、用户档案建立；

2、物业档案的建立；

3、物业档案的管理。

16

客户投诉处理技巧

1、如何理解客户投诉；

2、处理客户投诉的基本程序与注意事项；

3、客户满意服务的过程；

4、典型案例探讨。

17

优质物业管理服务之体现

1、业主满意度内容分析；

2、现代优质物业管理服务之体现；

3、优质物业管理服务之管理方针；

4、优质物业管理服务之管理原则；

5、优质物业管理服务之新型管理思路。

18

突发事件处理预案及处理程序

1、突发事件处理预案；

2、突发事件处理程序。

以上培训乙方将根据项目工程进度及物业人员到位情况合理安排开展，相关课程的具体内容与时间可根据实际情况予以调整，每个课题的培训时长不少于2个课时。

乙方将于每次培训结束，对所有参训人员进行培训效果反馈调查，并将反馈意见统计报告发予甲方参阅及存档，以作为乙方培训效果的考核凭证。

7.财务预算及建议管理费标准，并提供成本控制建议

现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外，整个项目之财务管理，尤为重要。

精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。

物业管理预算应要把握各项物业支出及定期收入，订定出一套完整而合理的预算案，并积极按市政府规定收取管理维修基金，以确保该项物业投资能达致极限。

乙方被委托后，将会针对物业日常运作支出，做出评估，制定首年管理费预算案，并依据预算案，建议管理费金额。

同时，乙方将提供全面的管理成本控制方案供甲方参考。

8.建议会所功能设置及经营模式（如有需要）

甲方将根据会所的面积、结构以及消费者的消费习惯、市场情况等建议会所的功能设置及平面布局、装修方案等，同时对会所的经营模式、管理架构等提供专业意见。

9.停车场管理建议

根据现存的停车场规划做出管理顾问意见，内容包括订定停车场整体经营策略，如营运的安排及收费标准等；就选定的停车场设备做出管理者角度的分析及建议，包括人力安排及维修保养服务等。

10.移交单元予租用户之程序

管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由管理处主管级员工与用户作移交程序，提示应知事项，如单位内各项设施、装修需知、运送对象安排等。

单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间内知会管理公司作适当修葺。

11.装修工程及物料运送控制之程序

为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情况，要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免妨碍物业之正常操作，确保业主及用户之权益。

12.物业交付期间之安管控制

此期间之安管顾问工作，将包括小区内全部公共地方、机械及机电室及物业外围范围等之安管评估。

物业管理员须严格执行由上级指示之各项安管措施，以确保物业于此期间之安全运作。

13.物业交付期间之迁入控制

为防止物业楼板承重超过建筑法规，管理处应知会各用户有关资料，而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器材之明细，以便审核其有否违规。

另搬迁期之安排及运送方法等，管理处将须订定适当程序及运作模式以配合用户之迁入搬运安排。

14.物业交付期间之安全控制

乙方特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守管理公司订定之安全规约，以防发生意外。

如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之规条监管，以策安全。

15.协助建立ISO9000国际质量管理体系

乙方将配合甲方在武汉「XXX项目」推行ISO9000体系，并提供ISO9000体系文件供甲方参考。

16.物业管理人力资源

配合物业所需，协助聘请及培训合适人员负责日常管理、安保及维修等工作，以确保高品质服务；制定员工编制表、当值时间、员工手册及各项运作报告等；于物业正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作依据，配合日后管理服务。

三.配合销售物业

1.设计与该物业销售配合之管理模式

于该物业销售期间，乙方将针对该物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案，以便于甲方销售宣传及解答购房者对该物业日后管理之疑问。

销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求，亦要求甲方依市场需要对物业的使用功能进行适当之调整及变动；乙方将配合甲方之调整而调整管理方案；以配合日后管理之顺利进行。

如在销售现场建议物业公司设置物业管理助理，让买家提前感到项目物业管理的优质服务，使他们对项目充满信心。

乙方将对这方面向甲方提供意见。

2.协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售人员在促销时答复认购人的查询

专门针对销售期间