厂房物业管理.docx

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厂房物业管理

物业管理制度

（2012年编制）

—————————————有限公司————————————

企业宗旨

提高物业管理意识提升物业价值

服务理念

微笑多一点，嘴巴甜一点。

　　做事勤一点，谈话轻一点。

　　效率高一点，行动快一点。

点子多一点，理由少一点。

脾气小一点，肚量大一点。

小事糊涂一点，人情味浓一点。

遇到困难冷静点，商业秘密保守点。

处理问题灵活点，待人接物热情点。

了解问题彻底点，工作紧用心点。

工作法慎重点，心胸大度宽容点。

—用心专心只为你，让我们做的更好！

1、汇众产业园物业使用人公约————————————————4-5

2、治安管理规定——————————————————————6

3、消防管理规定——————————————————————7

4、安全用电用水管理规定——————————————————8

5、环境卫生管理规定————————————————————9

6、商户装修管理规定————————————————————10-12

7、车辆管理制度——————————————————————13

8、人员进出园区制度————————————————————14

9、档案管理制度——————————————————————15

10、秩序维护员岗位职责—————————————————16

11、秩序维护队长岗位职责————————————————17

12、保洁员岗位职责———————————————————18

13、维修电工岗位职责——————————————————19

14、项目主管岗位职责——————————————————20

15、员工行为规及奖惩制度———————————————21-22

16、员工请假制度————————————————————23-24

17、租户入驻手续办理流程————————————————25

18、组织架构——————————————————————26

19、财务管理制度————————————————————27

20、租户退租流程————————————————————28

21、水电费、物管费及租金收缴流程————————————29-35

22、采购流程——————————————————————36-37

23、维修流程——————————————————————38

物业使用人公约

为加强园区的管理，维护全体物业使用人的合法权益。

维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据有关物业管理的法规政策制定本公约，全体物业使用人均须自觉遵守：

一、物业使用人在使用、经营、转让物业时，应遵守物业管理法规政策及出租与承租的约定；

二、委托物业管理公司负责房屋，设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理，全体物业使用人应遵守物业管理公司制定的管理规定；

三、全体物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作；

四、物业使用人对物业管理公司的管理工作如有意见或建议，可直接向物管公司提出；

五、加强安全防意识，自觉遵守有关安全防的规章制度，做好防火、防盗工作，确保商区人身财产安全；

六、物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业公司。

物业公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知租户。

租户违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等）应及时纠正，造成他人损失的，应承担赔偿责任，对拒不改正的，物管公司可采取相应措施制止其行为；

七、物业使用人委托物业公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护应支付相应费用；

八、凡房屋建筑及附属设备已经或可能妨碍，危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一，市容观瞻的，按规定由物业使用人整改，拒不进行整改的，由物管公司整改，其费用由当事物业使用人承担；

九、物业使用人转租时，应告知要求承租遵守本公约和物业管理规定，但不得将本物业的管理责任转让给第三；

十、在本物业围，未经物管公司同意，物业使用人不得有下列行为：

1.擅自改变房屋结构,外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）设计用途、功能和布局等；

2.对房屋的外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章，凿、拆、搭、建；

3.占用或损坏楼梯通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车停车场等公用设施及场地；

4.损坏、排除或改造供电、供水、供气供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

5.随意堆放杂物、丢弃垃圾，高空抛物；

6.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物质等；

7.践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林建筑小品；

8.在公共场所、道路两侧乱设摊点；

9.影响市容观瞻得乱搭、乱贴、乱挂，设立广告牌；

10.随意停放车辆；

11.聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

12.法律法规及政府规定禁止的其他行为；

13.人为造成公共设施、设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失；

14.按规定交纳水、电费及公共分摊水、电费；

15.按规定向物业公司缴纳城市垃圾处理费（含装修垃圾处理费和生活、经营垃圾处理费）；

16.自觉维护公共场所的整洁，美观。

畅通及公用设施的完好；

17.加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱和睦相处，共同创造良好的工作和园区环境。

有限公司

2012年3月12日

治安管理规定

为保障园区的公共秩序，维护商、租户的正常经营，防止商、租户的生命财产受到侵犯，根据《中华人民国治安管理处罚条例》以及有关行业管理规定，制定本规定：

一、园区商户要有足够的安全意识，积极配合物业秩序维护人员搞好商贸中心的治安保卫工作；

二、园区的治安保卫工作由辖区派出所负责，物业项目部秩序维护人员做好秩序维护工作，予以辅助辖区派出所，有权对违反园区管理规定的行为进行检查纠正；

三、商、各租户应当认真如实地填写“商、租户联络登记表”；

四、商、租户不得携带过大、过重非生活用品如：

易燃易爆、剧毒或有污染的物品进出商区；

五、禁在园区打架、斗殴、聚众赌博，一经发现将与当地派出所联系，交其处理；

六、商、租户应遵守《暂住人员户口管理条例》要按规定申报登记留用人口，不得留用三无人员，否则造成后果自负；

七、商、租户有权拒绝不持证，不佩戴工作牌人员的盘查和进入园区的要求；

八、商、租户在园区禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律行为，不得损毁、移动消防设备设施；

有限公司

2012年3月12日

消防管理规定

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的针，物业项目部负责园区公共区域的消防工作，协助商、租户处理火灾事故；有关规定如下：

1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传普及消防知识；

2、组织逐级防火责任制，落实有关防火措施，经常检查防火安全，纠正消防违章，整改火险隐患，监护明火作业；

3、管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道（走廊、楼道）要时刻保持畅通；

4、定人定时，定措施，组织制定紧急状态下的疏散案；

5、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行抢救，并协助消防部门查清火灾原因；

二、实行商、租户防火责任制，各商户作为防火责任人，负责做好各自生产、经营区域的防火安全工作；

三、消防通道及楼梯走道和出口，必须保持畅通，任单位或个人不得占用或封堵，禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其它杂物；

四、不得损坏消防设备和器材，妥善维护安全疏散指示，照明和通风设施；

五、园区禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆物品；

六、遵守安全用电规定，使用符合标准的家用电器，燃气灶具，禁超负荷用电；

七、园区公共部位均不得燃烧香火纸，织物纤维，塑料制品，木制品及其它废弃物，烟头及火柴要随时熄灭，教育小孩不要玩火；

八、商、租户进行室装修，增设电器线路时，须经物业项目部认可，禁乱拉，乱接临时用电；

九、发生火警应立即通知物业项目部或报火警“119”，并关闭电器开关、燃气阀门，商、租户及其他人员应有序的从楼道疏散，切勿惊慌拥挤；

十、物业公司定期对商、租户室消防设施、设备进行检查，商户应积极配合；

十一、公共区域商、租户室消防栓，物业所贴封条禁商租户或其他个人拆封，一旦发现违章行为，将对其追究相关法律责任。

有限公司

安全用电、用水管理规定

一、园区的供电、供水系统一律由物业项目部管理；

二、商户出门前应将电器开关、自来水阀关闭，避免发生事故；

三、园区电、水管线按科学设计，商、户不可随意更改；

四、商户需要增用电容量，须向高校产业公司工程部门提出书面申请，由工程部审查，确认符合要求后，可增容；

五、有以下现象均属偷电，偷水行为，项目部将予以如下处理：

1.私自增加电气设备容量，且造成商区电气线路故障的必须赔偿所产生的损失费用；

2.私装电表、水表，水、电除当场停用外，追计水、电费；

3.私自启动水表，水表的封印或改动电力运行回路，影响准确计量的，按用电负荷和入住时间计水、电费；

4.商户违反安全用电，用水规定，拒绝物业工程维修人员检查，不采纳意见造成事故，影响供水、供电系统对其它商户造成损失的，按实赔偿损失。

有限公司

2012年3月12日

环境卫生管理规定

一、商户需到指定的垃圾筒或垃圾站清倒垃圾，禁乱倒乱抛；（目前商户产生垃圾清倒在三、四区出口铁栅栏外垃圾坑）

二、要养成爱清洁，讲卫生的好习惯，不随地吐痰，不得向外泼水，丢抛果皮、烟头、垃圾；

三、要保持公共楼梯走道的整洁，不得在公共走廊过道停放车辆或摆放其他杂物；

四、室要力争做到门窗干净，无蜘蛛网、积尘、家具整洁条理化；

五、商区不得饲养家禽和牲畜；

六、要保持环境适度安静，开放各种音响、弹唱歌曲等应以不扰及其他商户为度；

七、要保持环境清新，商户的杂物，污水，要自行处理好，不能造成环境污染；

八、商户实行三包责任制，负责室及围各部位的卫生打扫；

九、公共部位垃圾桶专供游客丢放零星垃圾，商户生活垃圾及建筑垃圾应及时清倒在指定垃圾池。

有限公司

2012年3月12日

商户装修管理规定

为了维护园区整体面貌的美观统一，为了保障园区房屋结构安全，确保园区优美、整洁、安全、文明、舒适特对本园区物业使用人装修的有关事宜规定如下，望共同遵守。

一、装修必须办理报批手续

1、物业使用人若需装修房屋，必须向物业公司提出书面申请，待申请批准后可进场施工。

详细施工如下：

填写装修施工申请表，提供详细装修案和改造后的管线、水路、装修图纸，如装修容涉及违反（市第194号令）必须经房屋安全行政主管部门批准后，可按装修容实施施工；

2、物业使用人进行室装修时，禁擅自对房屋进行任形式的改拆建，如确实需要，必须按照《市房屋安全管理办法》办理相关报批手续。

要特别格遵守该办法第十三、第十四条的如下规定：

（第十三条）房屋使用中禁止下列行为：

（1）拆改承重墙；

（2）拆除、破坏承重的梁板柱；

（3）降低底层室标高建造地下室或半地下室；

（4）法律法规规定的其他禁止行为。

（第十四条）房屋装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构

有下列情况之一的房屋产权人应当持房屋安全签定机构审定的房屋安全结构安全装修案，向区房地产管理局物业科提出核准申请：

（1）在承重墙上开门，开窗或扩大承重墙的门窗，洞口；

（2）拆除或部分拆除承重墙体；

（3）在楼地面、屋顶、阳台砌筑或安装（放）承重物体，明显加大荷载的。

二、装修必须保证结构安全和外观统一

1、不得改变房屋的结构，用途，外貌（含外墙、外窗、阳台等部位、颜色、形状和规格）设计用途、功能和布局等，不准损坏商区所有的设施，保持房屋原有结构的整体和抗震性，不得影响毗邻房屋的安全；

2、本园区不得安装室外晒衣架、遮阳蓬和私自外接下水管、空调外机等；

3、不得破坏外墙结构和外墙立面的原貌，如：

破墙安装无烟灶台、窗式空调等。

不得随意搭建露天平台，棚子和其他构筑物；

4、不得阻碍毗连房屋的正常维修（如上层房屋管道堵塞需到下层物业使用人室疏通时，下层物业使用人对维修必须予以配合）否则应承担给他人造成损害的责任。

三、物业使用人进行室的管道、线路等装修时，必须遵守下列规定：

1、不得拆动和损坏共用上、下水管道、照明电路和其他线路；

2、不得拆动和损坏屋面隔热层和防水层；

3、插座、开关改变位置应穿管接线，不允部有接头；

4、冷热管改变位置后应试水，待不漏水，可封闭；

5、安装地板前应检查线路是否被破坏；

6、不可破坏地与墙，不能破坏防水层。

四、装修施工管理

1、装修中产生的建筑垃圾，物业使用人必须统一用袋子装好放在指定场地，定期自行清理，如需物业公司清理，物业使用人承担建筑垃圾清理费。

2、装修材料运输车辆应停放在停车场上，建筑材料倒放在停车场需经过物业公司指定位置，并采取铺广告布等防护措施，装修过程中除材料运进和垃圾运出外，一切活动必须在室进行，禁在房前房后道路上，楼梯平台上等共用部位搅拌和堆放装修材料，保持楼道洁净畅通；

3、装修房屋中搬运材料时，请注意室外、道路、绿化、楼道等共用部位的保护（墙面的涂料，梯扶手等）不得污损共用楼道；

4、禁从窗口阳台想外抛洒垃圾物和脏水，以免污染外墙，禁垃圾，子、水泥、沙浆、胶水放入下水道，保持下水道畅通；

5、为了保证各商户的安全，装修施工人员应由物业使用人提供身份证登记，并办理出入证，未予以登记的施工人员禁止进入园区；

6、物业使用人不得涉及到共用部位（加装防盗门、户外装灯等）的改动；

7、楼上室搅拌水泥砂浆时必须在搅拌处地面铺设一层塑料布，防止用水时间过长渗漏至楼下；

8、装修材料要分散堆放，不得超过楼板的单位负载；

9、施工时不得将垃圾和废料（松香水、汽油、油漆等）倒入下水道中；

10、装修人员的衣物、鞋帽不得晾晒在共用场所；

11、要求施工人员文明施工（不随地大小便、不大声喧哗、不乱丢垃圾和不裸背施工、休息等）。

五、违章装修处理

以上各项请物业使用人及施工单位格遵守如有违反上述规定，物管公司根据情节后果，有权作如下处理：

1、责令停工；

2、责令恢复原状，否则物业公司将向相关部门报告，直至恢复原状；

3、及时与区房屋安全行政主管部门联系，直至追究法律责任。

有限公司

2012年3月12日

车辆管理制度

1、各厂家车辆进入园区后，限速20KM/H，禁鸣；

2、各厂家车辆按规定停在固定的停车位上，或紧靠路牙30CM单边停放；

3、所有车辆凭车辆通行证进出园区；

4、商户车辆需到物业公司登记，并办理车辆通行证，缴纳制作工本费5元/；

5、外来车辆进入园区时，需提供驾驶证或行驶证，换临时通行证进入园区，出门前接受保安检查，换证离开；

6、各厂家车辆运货出门时，需提供商户确认的《物品放行单》；

7、园区车辆停放后，需关好门窗，物业公司无保管责任；

8、出租车和载人三轮车辆等载客车辆禁止进入园区；

9、商户若驾驶摩托车、电动车、自行车应按设计要求将车辆停放在固定车棚，锁好车子，物业公司无保管责任；

10、大门口禁止停车。

有限公司

2012年3月8日

人员进出园区制度

1、外来人员进入厂区会客，需向门卫提供身份证或驾驶证登记，填写《会客单》，执《会客单》进入园区，出门时凭会客单换证放行；

2、各厂家人员携带物品出厂区时，需向门卫提供所在单位开具的《物品放行单》。

3、衣冠不整者禁止入。

有限公司

2012年3月8日

档案管理制度

一、 为规园区档案管理，增强公司档案的实用性和有效性，特制定本制度。

二、 归档围

公司发文、会议记录、租赁协议、物业资料、政府发文、通知等具有参考价值的文件资料。

三、 所有项目档案一式二份，原件存档于公司档案管理员处，物业处留复印件存档，便于查阅。

四、 资料的收集与整理

所有的项目档案，由项目主管进行收集。

五、 资料的分类与归档

1.   所有档案按商户名称进行分类，每家商户用一个档案袋装。

2.所有档案需设置编号、目录，以便于查找。

有限公司

2012年3月8日

秩序维护员岗位职责

1、格交接班制度，做好执勤记录，认真履行职责，不无故离岗，维护好本区域安全，交通安全有序。

2、举止文明，熟悉环境，维护秩序，防到位。

3、格执行昼夜24小时执勤制度。

业主每天上下班高峰期间，确保交通畅通无阻；夜间加强巡逻，流动岗要及时处理管理区域所发生的问题。

4、熟悉园区地形、商户位置、业主姓名及特征，熟练掌握和规使用技防设备，学会使用消防器材，懂得一般救护知识。

发生突发事件，及时处理并上报公司领导及有关部门，做好现场保护工作，积极配合有关部门进行抢救和善后工作

5、对所管理区域执行巡逻任务，格按照规定巡逻路线行走，采集好每一处信息，不折不扣、高质量高标准完成巡逻任务。

6、对进入园区的车辆凭格执行汇众产业园车辆管理制度。

7、禁止任以推销为目的人员与盲流人员进入园区。

8、值勤时，按季节着制式服装，衣着干净整齐、姿态端庄大，保持良好的精神面貌和形象。

9、加强对装修施工人员及拾荒者的出入管理。

禁行乞者和形迹可疑者进入小区，防和制止各种不利于社会安定和人身安全的违法乱纪行为。

10、巡视时，必须保持高度警惕和责任心，凡园区出现的异常情况均应及时报告，及时阻止，确保园区平安。

11、执行及有效完成领导安排的其他工作。

有限公司

2012年3月8日

秩序维护队长岗位职责

1、负责执行商管部有关规定及公司工作制度。

2、负责监督各岗位工作，并对队员的执行情况进行考核。

3、负责队员的思想作风建设、及业务技能培训。

4、负责处理管理区域值勤时发生的一般性问题。

5、负责与客户之间的协调、沟通工作。

6、负责质量记录的监督与管理。

7、负责本班疑难问题及投诉的处理。

8、熟悉本辖区的车辆及人员基本情况。

9、执行及有效完成领导安排的其他工作。

有限公司

2012年3月8日

保洁员岗位职责

1、遵守本单位和项目单位的规定、要求，尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作；

2、负责保洁工作的具体实施，学习相关业务知识技能，接受培训，掌握清洁工具基本操作技能。

3、因任原因离开工作岗位事先征得班长同意，如对上级做的决定有不同意见，应先完成再进行讨论；对班长工作上的调动或安排必须绝对服从；

4、遵守正确的工作程序和法，根据人流量多少随时做好保洁工作，并定时巡视重点区域；

5、格按相应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时及时上报领班备案，由项目经理按有关规定处理。

正确使用各种清洁药剂，禁浪费。

6、积极参加卫生突击工作，如：

贵宾参观、门前积雨、积雪的清扫突击工作。

7、向客户宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为。

有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。

8、清洁时，尽量回避客户，对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈主管领导，禁正面拒绝；

9、执行及有效完成领导安排的其他工作。

有限公司

2012年3月8日

维修电工岗位职责

1、遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排。

2、遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

3、学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

4、所管辖设备的维修按时按质按量地完成，并填好记录表格。

5、发生故障，及时检修，并及时汇报。

6、做好相关工作记录。

7、发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

8、每月进行一次分管设备的维修保养工作。

9、确保汇众产业园园区的正常供电。

9、搞好高压电房的部保洁工作。

有限公司

2012年3月8日

项目主管岗位职责

1、全面负责汇众产业园日常管理工作；

2、负责汇众产业房租催缴、收取工作；

3、负责汇众产业园物业人员管理工作；

4、协调工程部做好汇众产业园相关维修工作；

5、配合招商部门的招商工作；

6、为客户解决相关的问题的协调处理沟通工作；

7、汇众产业园所有档案的收集、存档工作；

8、执行及有效完成领导安排的其他工作。

有限公司

2012年3月8日

员工行为规

一、员工守则

1遵守政策法令、法规，遵守潍坊市市民行为道德规，遵守本公司一切规章制度。

2办公室要如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。

3按照本公司《培训制度》的要求，接受业务指导、各类培训及考核。

4服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。

5格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。

6讲究社会公德和职业道德，守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。

7爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。

8勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。

9衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。

10关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

二、工作态度

1服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。

3正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。

4团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。

5勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

三、服务态度（十二字针）

1.礼貌——这是员工对客户和同事最基本的态度，在任时刻均应

使用礼貌用语，“请”字当头、“”字不离口。

2.乐观——以乐观的态度接待客户。

3.友善——“微笑”是体现友善最适当的表达式，因此以微笑来迎

接客户及与同事相处。

4.热情——尽可能为同事和客户提供便，热情服务。

5.耐心——对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6.平等——视地对待所有客户，不能有贫富之分、厚此薄彼。

四、仪容仪表

（一）　着装（保安员冬、夏装按公司保安统一服装着装）　　　　　　　　　　　　　　　

1、保安员上岗时按公司保安统一服装着装，穿黑色皮鞋。

2、保安员应佩戴工作证上岗。

3、上岗着装保持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。

4、制服外衣衣袖、衣领处，制服衬衣领口，不得显露个人衣物、饰品，制服外不得显露与工作无关的个人物品，衣袋不得装过大过厚物品。

5、除因工作或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区，下班后不得穿制服。

（二）仪容仪表

1精神振作、姿态端正，不准留长发、大鬓角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超过1.5CM。

2着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。

不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，衣不得外露，传呼机、锁匙扣

3物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。

4执勤时要佩戴好工作