二手房市场出现的问题及其对策.doc

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第一章引言

1.1概述

二手房市场又称存量房地产市场。

是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。

二手房市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。

随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。

二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又有许多不同于新开发房地产商品的特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。

同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。

二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。

近几年我国二手房价格随房产地行业升温一路上涨，二手房市场持续升温。

然而严峻的客观环境给二手房行业也带来了强大威胁，同时也是二手房行业趋向于规范化的历史机遇。

在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约下，二手房交易市场也面临一次次的洗盘。

同时，在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易提供服务。

如：

二手房咨询、价格评估、房产经纪、按揭担保活动，既为二手房销售提供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供服务，依附于二手房交易市场而存在。

但涉及其中的中介公司同时也存在着良莠不齐，行业收费标准不明确，监管不到位等问题有待改善和解决。

因此研究我国二手房市场和存在问题，从而为规范我国二手房市场促进其合理发展提出可行性建议的必要性愈发重要。

 回首二手房交易巿场十几年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段。

通过对二手房市场的挖掘，分析我国房地产销售现状以及我国二手房市场发展存在的主要问题的基础上，提出完善我国二手房市场健康发展的对策建议，以期推动我国二手房市场的快速发展。

作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经成为人们街头巷尾热议的话题，随着新楼盘的遍地开花，二手房市场也日趋活跃。

主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新建住房面积较大,新商品房总价偏高。

越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房，还有一些人改变观念不想使自己的生活被房贷压不过气选择租赁，二手房中介市场越发火热。

1.2研究背景

我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。

纵观30多年来房地产市场的发展历程，经历三个历史阶段的发展，使得城市百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。

第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。

这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。

第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。

第三阶段为1995年到1999年。

随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大部分居民的首选目标，许多居民开始调整住房需求，买条件更好一点房子的同时卖自己已有的住房。

房地产市场经历了这三个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介及二手房中介产业应运而生。

二手房中介业是房地产市场发展的重要组成部分。

随着改革开放以来中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的兴起，对全国房地产市场产生了深远的影响，二手房也在各地开始迅猛发展。

与此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。

房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。

由于福利分房的终止和货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。

不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介业尤其是二手房市场成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。

 房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是启动房地产市场，带动了上百个相关行业的生存和发展，还可以解决几千万人的就业问题。

而面对房地产业从以往集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。

其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起了市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。

广大百姓要住房从过去的找单位、找领导转向找市场、找中介。

各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。

中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。

事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。

房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。

而我国的住房制度改革，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。

特别是国务院1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了很大成就。

全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。

由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将发育成熟，逐步成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。

1.3研究意义

二手房市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，因此，我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。

二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域升值等因素都使得二手房需求量在逐年递增。

随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其房的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。

消费者需求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房产业的发展。

而二手房产业的发展，又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作用。

因为在任何一个国家和地区，二手房产业都是国民经济的一个重要构成部门。

研究二手房市场发展中存在的问题，认识市场机制和价值规律的调节作用，合理配置土地、资金以及劳动力等资源，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济效益，不仅可以及时避免一些尚在萌芽状态的问题，而且长远看来必将促进房地产业和国民经济的繁荣与发展。

但二手房市场存在的问题是不可避免的，和一手房不太一样，二手房交易流程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，风险无处不在，所以对我国二手房市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。

同时，通过运用经济理论和方法对我国二手房市场现状的研究，一方面可以了解和学习国家相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势；另一方面作者更希望的是可以通过对我国二手房市场交易的现状和对策的分析研究结果以及对我国二手房中介服务行业存在部分潜规则的揭示，为我国二手房的公平合理交易提供一些理论依据，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一些积极有效的参考信息和应该注意的问题，使其具有重要的现实意义和参考价值。

第二章二手房市场发展概况

2.1近年以来二手房交易发展

二手房市场从兴起至今，一直保持着较强的发展势头，特别是改革开放以来，房地产市场经过多年发展，一手房开发项目不断进入市场，为二手房市场提供了大量的潜在交易房源。

相对于传统单位的福利分房，二手房的发展的速度相当之快。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。

以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。

金融服务、连锁经营等发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。

2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业也面临一轮较大的洗牌。

政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。

市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。

国内五万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。

建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价，此举也意味着房产中介行业及其二手房产业即将面临着一次大规模调整。

2009年对于二手房市场来说是一个颇具标志性和传奇色彩的一年。

从年初悲观迷茫的市场观望到年中市场是否会转好的争论再至年底的恐慌性购房，房地产市场完成了从绝对低谷到盛世巅峰的逆转。

而作为二手房市场来讲，在全年稳增长、促发展的基调下，一系列针对性的惠市政策的出台，更加推动了二手房市场的发展。

2010年以来，随着二手房交易价格的持续上升，各城市的内外城区的价位差明显拉大，同时房地产市场也得到政府出台的各项政策的调控，二手房地产市场一直保持着快速健康地发展。

纵观近些年二手房市场的发展，二手房市场整体发展主要有以下几方面的特点：

一、沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。

如：

上海已有4000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近2000家中介商。

二、形成了包含二手房楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。

三、二手房中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。

与此同时，我国二手房交易状况也一直保持着较稳定的增速。

近年来，我国房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。

比如我国，仅2012年1-8月份，共办理各类房产交易25452件，面积283万平方米，交易额89.56亿元。

交易平均单价为39818.72元。

其中增量房16295件，面积193.54万平方米,交易额56.7亿元,存量房1157件，面积98.46万平方米，交易额29.86亿元。

二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了我国二手房需求量在逐年递增。

2.2市场需求旺盛的原因分析

二手房产业在发展过程中一直保持着良好的势头，市场需求总体保持旺盛态势，具体看来是以下几个原因使其市场需求旺盛：

首先，二手房的价格相对一手房而言较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。

住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公