国际物流园多式联运中心项目可行性实施报告.docx
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国际物流园多式联运中心项目可行性实施报告
国际物流园多式联运中心项目
可行性研究报告
前言…………………………………………………………………………………1
第一章项目背景及调研概述
一、本次调研概述
1.1调研目的及意义………………………………………………………………1
1.2调研区域及策略………………………………………………………………2
1.3调研数据采集、研究工具……………………………………………………3
1.4调研工作概述…………………………………………………………………3
1.5研究成果摘要…………………………………………………………………3
二、项目调研背景……………………………………………………………………5
2.1项目发展背景…………………………………………………………………7
2.2项目地块价值分析……………………………………………………………8
三、前期已开展工作概述……………………………………………………………12
3.1前期已进行的开发建设筹备工作…………………………………………12
3.2某市物流市场前期调研工作……………………………………………13
第二章项目宏观市场环境调研
四、中国物流产业发展概况及前景………………………………………………16
4.1中国物流仓储产业发展概况………………………………………………16
4.2中国第三方物流市场发展情况……………………………………………19
4.3中国物流园区发展及运营情况……………………………………………22
4.4中国物流产业发展政策环境研究…………………………………………31
5、省、市物流产业政策及市场发展情况………………………………………37
5.1省物流产业发展现状及政策环境…………………………………………37
5.2市物流产业发展现状及政策环境…………………………………………42
6、某市区域经济运行情况研究………………………………………………45
6.1市域情况简介………………………………………………………………45
6.2市域经济主要数据指标调研………………………………………………48
第三章市域重点行业物流需求及产业发展调研
七、市域重点行业经营及物流需求调研…………………………………………54
7.1工业制造业发展及物流需求调研…………………………………………54
7.2钢贸行业发展及物流需求调研……………………………………………56
7.3农副产品销售加工行业发展及物流需求调研……………………………58
7.4商贸行业发展及物流需求调研……………………………………………60
8、某物流产业经营与发展前景专项分析……………………………………62
8.1零担物流行业专项调研分析………………………………………………62
8.2第三方物流行业专项调研分析……………………………………………63
8.3电子商务物流市场专项分析及预测………………………………………64
8.4城市配送业务市场专项分析及预测………………………………………66
8.5仓储业发展现状及前景预测………………………………………………68
8.6某在、筹建物流园区个案调研…………………………………………69
第四章项目运营市场环境综合调研
九、重点物流行业对本园区入驻需求情况综合调研……………………………79
9.1零担物流行业客户入园需求综合调研……………………………………79
9.2第三方物流行业客户入园需求综合调研…………………………………80
9.3钢贸客户入园需求综合调研………………………………………………82
9.4本园区仓储及停车需求综合调研…………………………………………84
9.5重点物流行业对园区入驻需求综合情况小结……………………………85
十、市域物流行业市场规模预测及园区吸纳能力………………………………86
10.1重点行业物流宏观经济数据统计及预测…………………………………86
10.2基于各重点行业发展的物流需求规模预测……………………………88
10.3本园区对全市物流服务吸纳与提供能力预测……………………………90
第五章项目运营定位与执行战略建议
十一、园区运营战略定位建议……………………………………………………91
11.1园区战略定位体系构建……………………………………………………91
11.2园区业态构成及行业定位…………………………………………………96
11.3园区配套战略与盈利模式定位……………………………………………99
十二、园区规划建设方案及开发运营周期规划…………………………………100
12.1园区规划建设方案建议…………………………………………………100
12.2园区开发建设及发展周期规划…………………………………………104
十三、园区招商营销执行策略建议………………………………………………106
13.1园区招商营销战略总体定位……………………………………………106
13.2园区销售与招商价格定位………………………………………………113
十四、结语…………………………………………………………………………118
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称:
新合作某国际物流园多式联运中心，以下简称：
“本项目”。
建设地点:
某经开区铁路东站区域
建设规模:
项目总占地424.58亩,规划总建筑面积328797.31平方米；
建设周期：
预计64个月（计划2014年6月正式开工建设）
项目总投资：
15000万元
开发单位：
某国际物流有限公司
公司法人代表：
公司地址：
某市
1.2开发单位概况
某物流有限公司，公司注册资金10000万元。
法人代表益中，公司位于某市经济技术开发区创业大厦。
某物流有限公司是由某市经建贸易有限公司和某国际物流开发建设有限公司共同出资组建，股份比例为9:
1。
公司现有员工30人，其中本科以上学历15人，高、中级经营管理人员5人。
公司坚持现代化企业管理模式“以人为本，科学管理”的企业宗旨。
公司现主要致力于开发建设新合作某国际物流园多式联运中心项目。
该项目占地400多亩，总投资约6亿元，依托本市的资源优势及铁路公路的运输优势，拟与铁路集团某省湘通物流有限公司共同建设某国际物流园多式联运中心（广铁集团战略装车点）。
某国际物流园是某省政府核定的省十大物流园区，由我司与中国供销集团旗下的某国际物流开发建设有限公司共同联合打造。
其中多式联运中心的主要功能为货物的集运、转运、联运等配送功能，商品的仓储动态管理功能，信息配载服务功能，集装箱整箱与拼箱的作业功能，公路、铁路的口岸功能，商品的增值服务功能等。
园区的建设将有利于优化某产业发展结构，降低物流成本，提升某商贸物流水平，并对拉动某市经济增长，提升城市品位，增加税收和就业有着积极的意义。
1.3项目的建设背景
1.3.1某国际物流园项目概况
某省政府对现代物流业极为重视，2010年在《某省政府工作报告》中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。
某某国际物流园区是《某省“十二五”物流业发展规划》确定的十个省级重点建设物流园区之一。
位于某经开区铁路东站区域，由中国新合作集团投资建设，总投资约60亿元，总占地面积约2400亩，总建筑面积约300万平方米，是省市两级重点建设项目。
将建设成为融商流、物流、资金流和信息流于一园，集仓储转运、物流配送、流通加工等于一体，设施完善、功能齐全，对市域与某中部形成强大辐射带动作用的某现代化综合性物流中枢基地、某中部国际物流中心、某地区物流产业增长极和区域性重要物流节点。
实现多式联运和无缝衔接，具备货运枢纽、商贸服务、口岸服务等功能，形成物流企业集聚的区域，建成辐射带动作用大、增值服务能力强、信息化和现代化水平高的中国中南综合服务型物流园区。
园区建设分3个阶段。
2012年为前期阶段；到2015年，整体基本框架结构形成；到2020年，将基本实现某国际物流园区发展战略目标，形成基础设施完善、产业发达和经营环境良好的国家级物流示基地。
目前项目建设正全力推进，已与红星美凯龙、麦德龙等国际国主力商家达成了合作意向，与广铁集团某湘通物流形成了战略合作关系。
这充分说明建立现代物流对于某的发展十分必要，特别是对于某的发展有着积极的推动作用。
发展现代物流对于某经济的腾飞，某中部经济的持续跨越式发展将起到重要作用。
1.3.2多式联运中心项目概况
项目由某国际物流园投资开发有限公司和某湘通物流有限公司投资开发建设。
项目位于某国际物流园区西北角处，总投资约3亿元，总占地424.58亩，总建筑面积328797.31㎡，项目建成后年运能可达400万吨。
项目毗邻某火车东站。
由东侧的城市主干道迎春路，南面秋蒲街、西侧江龙路紧紧环抱其中。
与湘黔、洛湛铁路无缝连接（是某地区唯一的铁路枢纽），是真正意义上实现了公路与铁路联运。
项目以某火车东站为依托，与铁路集团合作，将把某火车东站建设成为广铁集团战略装车点，此举能有效整合铁路货物、提高运输组织效率、促进地方经济发展。
某某国际物流园多式联运中心建成后将是集仓储、零担专线、供应链物流、公铁联运、口岸、城市配送、信息服务等功能为一体的综合性物流信息服务平台。
1.3.3主要技术经济指标
主要技术经济指标
1
总用地面积
283048.68㎡
2
总建筑面积
328797.31㎡
3
其中
地上总建筑面积
306203.26㎡
城市配送区建筑面积
65229.14㎡
零担仓储建筑面积
35728.74㎡
仓储建筑面积
17702.16㎡
立体式货架仓储面积
24362.58㎡
综合服务楼建筑面积
48703.61㎡
司机之家建筑面积
83672.65㎡
园区服务楼建筑面积
12844.65㎡
铁路及站场办公楼建筑面积
17602.57㎡
构建物建筑面积
357.16㎡
4
地下室建筑面积
18578.65㎡
5
半地下室建筑面积
4015.40㎡
6
计算容积率建筑面积
310780.39㎡
7
建筑基底面积
54606.96㎡
8
绿地总面积
28746.81㎡
9
容积率
1.1
10
建筑密度
19.29%
11
绿地率
10.16%
12
其中
总停车泊位数
1010辆
小车地上停车泊位数
246辆
小车地下停车泊位数
356辆
大车停车以及装卸车位数
408辆
1.4报告编制依据、原则和围
1.4.1报告编制的主要依据
（1）《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）
（2）《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（3）国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》
（4）全国物流标准2005-2010年
（5）GB/T18354-2006物流术语
（6）《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（7）《某市城市总体规划（2000-2020）》
（8）《某市人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见》
（9）某国际物流园多式联运中心项目总平面图；
（10）国家
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