房地产投资分析课程设计报告墨色临江购物广场项目设计报告.docx

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房地产投资分析课程设计报告墨色临江购物广场项目设计报告.docx

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房地产投资分析课程设计报告墨色临江购物广场项目设计报告

房地产投资分析课程设计报告

1项目概况…………………………………………………………………………………3

1.1宗地现状3

1.2项目背景3

1.3项目建设规模及建设内容4

1.4宗地建设条件4

1.5经济技术指标4

2市场分析预测……………………………………………………………………………5

2.1总体社会经济状况5

2.2市场需求5

2.3市场供应5

2.4项目经意范围及规模5

3项目选址………………………………………………………………………………5

3.1项目地址及环境因素5

3.2地块拆迁安置6

4规化设计方案……………………………………………………………………………6

4.1规划要求6

4.2规化设计方案6

5市政建设条件……………………………………………………………………………7

5.1道路条件7

5.2交通条件7

5.3市政管线8

5.4综合评述8

6工程建设实施计划………………………………………………………………………9

6.1闽侯县规划9

6.2施工进度总体规划9

6.3施工进度安排9

7投资估算………………………………………………………………………………..10

7.1数据来源10

7.2投资估算结果14

7.3资金使用及筹措表14

8经济评价……………………………………………………………………………16

8.1收入估算16

8.2利润估算17

8.3清偿能力分析18

9风险分析………………………………………………………………………………..20

9.1敏感性分析20

9.2临界点分析21

10综合评价………………………………………………………………………………..22

10.1社会效益22

10.2环境效益22

10.3经济效益22

1项目概况

1.1项目名称、性质、开发方式

墨色临江购物广场为一幢多层建筑，沿用福州近几年越来越流行“artdeco”的建筑风格，其初步定位为：

集休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）。

墨色临江购物广场是万旭房地产开发有限公司独家开发。

依托大学城独特地理优势，虽以商业盈利为目的，却又不失深厚的文化历史底蕴。

1.2项目背景

1.2.1地段优势

本项目地处大学城的黄金地段，商业基础好，气氛较浓；项目临江而建，并向整个大学城辐射。

1.2.2交通便利:

项目位于浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥，交通方便，满足项目商业的可达性要求；

1.2.3规模优势:

项目总建面达到X万多平方米，包含了休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）类型，商业面积X万平米，具有规模优势，其规划设计在周边单一的临街商业形态中独树一帜，独占鳌头；

1.2.4未来发展前景:

等到福州地铁开通；届时将带来巨大的人流量，加上大学生群体与常住人员及白领阶层，这势必是个巨大的市场，而且将有众多知名品牌入驻，进一步带来人气，提升商业价值与注入文化附加值。

该项目是万旭房地产开发有限公司开发的商业项目之一，其地块位于大学城，地处黄金地块，凭借其对购物广场的专业化管理，专业化的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。

目前该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。

1.3地理位置和现状

该项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。

最为重要的是处于地铁出入口处，一旦线路开通，势必带来巨大地人流量。

1.4项目建设规模及建设内容

按照规划局下达的规划条件要求，该项目占地面积31553㎡，总建筑面积94650㎡，绿化率30%，墨色临江购物广场位于闽侯县上街镇，处于大学城的黄金地段。

建筑面积94650m²，计划投资万元，地下一层，地上四层。

地上四层为综合性的购物商场。

具体布局如下：

负一层超市

1层商场室外步行街

2层娱乐场所影院

3层图书馆咖啡厅茶吧

4层餐饮

1.5经济技术指标

用款计划表

项目

金额（万元）

土地费用

1515

100%

前期工程费

1090

100%

基础设施建设费

503

100%

建筑安装工程费

12013

10%

33%

57%

公共配套设施建设费

63%

33%

开发间接费

管理费用

453

33%

销售费用

1419

17%

50%

32%

开发期税费

3519

41%

33%

26%

其他费用

55%

33%

12%

不可预见费

453

33%

2市场分析预测

2.1总体社会经济状况

2.1.1城镇居民收入分析

全县各级各部门在县委、县政府正确领导下，积极实施“推动闽侯科学发展新跨越，建设幸福和谐新市区”的战略，凝心聚力，服务全局，攻坚克难，积极进取，全县经济运行总体走势稳中有升，呈现持续、协调、有序的发展态势。

其中，全部工业总产值436.68亿元，增长17.9%，其中规模以上工业总产值371.93亿元，增长19.2%。

财政总收入（含基金）72.48亿元，增长23.5%,财政总收入（不含基金）39.43亿元，增长17.7%，其中地方财政收入24.12亿元，增长30.7%，地方财政税性收入17.26亿元，增长13.8%。

全社会固定资产投资242.73亿元，增长40.6%。

社会消费品零售总额66.01亿元，增长22%。

内资到资59.55亿元，增长14.6%。

实际利用外资7670万美元，增长13.1%。

合同外资6870万美元，下降70.3%。

进口（1-7月）27661万美元，下降0.1%。

出口（1-7月）64675万美元，增长26.4%。

城镇居民人均可支配收入20235元，增长14.4%。

2.1.2大学生生活费用分析

随着社会的进步，大学生作为一个消费群体，其物质消费与精神消费有了很大的变化，针对大学城大学生的调查显示，75%的学生生活费集中在1000-1500元，800-1000元的占百分十，1500-2000的占百分之十二，800元以下及2000元以上的相对较少。

2.1.3白领阶层及流动人员

白领阶层是相对较高端的消费群体，追求高品质的生活，其生活水平与消费能力较强。

由于收入较高，新白领在生活方面可说是游刃有余，比如不少人拥有私家车、自己的房子等等。

由于地铁还未开通，所以现阶段流动人员的人流量较少，但将会成为未来的一主力消费群，其收入很难统计。

2.2市场需求分析

2.2.1目标市场定位

墨色临江购物广场选择的目标市场客户群为大学城学生，常住居民，及周边各办公楼的白领阶层与流动人口。

其中大学生是主要目标客户。

2.2.2购买动机

1求实动机：

表现为追求商品使用价值，注重商品的内在质量和效用，讲究实用实惠和使用方便，不过分强调外观、花色、款式等

2求美动机：

表现为追求商品的欣赏或艺术价值，即注重商品的造型、色彩、包装装璜等外在美，讲究对人体的美化作用和对环境的装饰作用。

3求新动机：

表现为追求商品的时尚和新颖，不大计较商品的价格。

4求名动机：

表现为追求名牌产品，注重产品的牌号、产地及其声誉，舍得花时间和精力选购。

5求廉动机：

表现为追求廉价商品，喜欢选购折价、优惠价、处理价商品，不大计较产品外观质量，如花色、款式及包装等

随着大学城各高校的扩大招生政策，大学城的人口不断增加，大学城配套设施的不断完善，常住人口直线上升，对各种日常生活用品及各类消费品的需求与日俱增，市场潜力巨大。

2.3市场供应

福州大学城的综合性商超业相对匮乏，仅有博士后购物广场一家综合商场为消费者提供购物，其他均为小型商场和服装店等，不够规模也不够档次，这就给墨色临江购物广场的建设提供了有利的时机，再加上政府的大力支持，将会给墨色临江购物广场带来很大的发展空间，使其成为大学城的又一大型购物商场，提高档次、提高服务，为广大消费者服务。

再者，墨色临江准确定位大学生这一特殊消费群体，也会给其带来巨大市场。

2.4项目经营范畴及规模

拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前沿：

集文化、娱乐、休闲、餐饮于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物真正成为一种享受。

这一定位的主要特征：

（1）墨色临江购物广场集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。

平时看不见的、想不到的东西应有尽有。

（2）附属的各项配套功能齐全。

如美食城、电影院、书屋、咖啡屋等是必备的。

也就是说，去墨色临江购物广场实质上是一种体验性生活，是商业、娱乐等各个产业的复合体。

购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。

（3）从人性的角度来看，墨色临江购物广场所倡导的生活方式，除了购物，它所提供的娱乐休闲等一站式服务是吸引人们无限时逗留的主要原因。

它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入大学生的消费范畴，是一片专属大学生的空间。

因此，墨色临江购物广场实际上引领了一种商业文化、商业时尚。

3项目选址

3.1项目地址及环境条件

该项目为商业购物广场，项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。

项目临近商务中心和居住小区人流大客源丰富区位优势明显。

自然水景与人工水景相结合是广场的突出特色，结合建筑功能设置不同主题的水景、喷泉、雕塑等，并在活动场地内设置休闲及康乐设施。

项目东临乌龙江，视野开阔，景色宜人，夏季凉风习习，清爽舒适，沿岸设置亲水平台及栈道室外餐厅、水吧等，三层设大型临江长廊结合图书馆、咖啡厅、茶吧，使水岸形态丰富多样并可更好的满足客户的亲水愿望。

使项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体。

3.2地块现状及拆迁安置

地块现已完成拆迁安置等工作，已具备“七通一平”的建设条件。

根据给定的条件。

该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。

4规化设计方案

4.1规划要求

4.1.1以建造具有现代先进水平的优质城市购物广场为目的，满足人们生休闲购物条件的舒适性、安全性、生态性、人文性要求。

4.1.2合理组织绿化、交通体系、完善室外步行街设计和楼宇分布，使整个广场具有良好的空间布局形态。

吸取各项目好的广场规划特点，创造有特色的能满足休闲购物需要的环境功能。

4.2规化设计方案

经保定市规划局批准审定，墨色临江购物广场占地31553㎡，总建筑面积94650㎡，容积率3。

绿化率30%。

广场以商铺出租为主，出租1/3，出售1/6,自营1/6

4.2.1负一层为家乐福超市，停车场。

4.2.2一层商场，室外步行街，江边设室外餐厅如印象江南等。

商场引进各知名品牌商家如麦当劳、美特斯邦威、特步等各色产品。

4.2.3二层为娱乐场所，IMAX影院。

4.2.4主打楼层3层以越洋图书馆、星巴克咖啡厅、茶吧交错结合，设临江长廊居高望江，读书品茗，墨色临江。

4.2.5四层餐饮如私房公邸。

川香馆、大丰收等各色中餐馆、科斯塔牛排等西餐厅、XX自助烤肉、北海道铁板烧自助餐等、帕帕罗蒂、美乐多DIY厨房、甜品时间等糕点店

5.市政建设条件

5.1道路交通

该项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。

5.2市政管线

5.2.1供水系统

供水全部由城市自来水管网供给。

5.2.2供气系统

采用中压直供方式供应燃气为主。

5.2.3供气系统

采用中压直供方式供应燃气为主，供气来源由福州燃气公司直接供气。

5.2.4其他

该项目周边已到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信等配套设施管网，具备有利的市政配套条件。

5.3综合评述

该项目完成“七通一平”的条件，可以开工。

6进度安排

该项目拟三年建成施工进度表

第一年第二年第三年

2012年2013年2014年

7891011121234567891011121234567891011121234567

征地

一期基础

一期结构

一期装修

二期基础

二期结构

二期装修

三期基础

三期结构

三期装修

说明：

该项目从2012年7月1日开始施行，开发期未两年。

其中分为一期基础、一期结构、一期装修、二期基础、二期结构、二期装修、三期基础、三期结构、三期装修。

7投资估算

7.1投资估算结果

序号

项目

总投资

开发建设总投资

22119

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

1.10

1.11

1.12

土地费用

前期工程费

基础设施建设费

建筑安装工程费

开发期税费

公共配套设施建设费

开发间接费

不可预见费

管理费用

销售费用

财务费用

其他费用

1515

1090

503

12013

3519

453

1419

367

183

449

722

开发费用

3021

2.1

2,2

2,3

管理费用

销售费用

财务费用

453

1419

1147

项目总投资

22119

3.1

3.2

3.3

开发产品成本

固定资产投资

经营资金

19098

（一）开发成本估算

（1）土地取得成本：

基准地价×占地面积：

480.3元/㎡×3.1553万㎡=1515.50万元

（2）前期工程费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

规划设计费

建安工程费×3%

12013×3%=360.39

可行性研究费

建安工程费×1.5%

12013×1.5%=180.20

水文地质勘察费

建安工程费×0.5%

12013×0.5%60.07

通水通电通路

建安工程费×2.5%

12013×2.5%=300.33

场地平整费

60元/㎡

60×3.1553=189.32

总计

1090.31

（3）建安工程费：

用单位指标估算法：

每平方米建安成本：

1269.27元

合计：

1267.27×9.465万㎡=12013万元

（4）基础设施费：

序号

项目

单价（万元/公顷）

计价数量（公顷）

合计（万元）

供电工程

3.155

205.09

供水工程

3.155

47.33

道路工程

42.13

0.2413

10.17

绿化工程

5.4

0.1501

0.81

其他

占建安工程费的2%

240

合计

503.4

（5）开发期税费：

序号

项目

依据

金额（万元）

分散建设市政公用设施建设费

建安工程费×12%

1441.4

建筑工程质量安全监督费

建安工程费×4%

480.48

供电用电负荷费

商铺8KVA/百方米，100元/KVA

757

电话初装费

建安工程费×2.5%

300.33

绿化建设费

建安工程费×2.5%

300.33

其他

建安工程费×2%

240.26

合计

3519.8

（6）不可预见费：

取

（1）~（4）项之和的3%

则：

（1515.50+1090.31+12013+503.4）×3%=453.67万元

开发成本小计：

19098.68万元

（二）开发费用估算

（1）管理费用

其上

（1）~（4）项之和的3%

则管理费用：

（1515.50+1090.31+12013+503.4）×3%=453.67万元

（2）销售费用：

销售费用主要包括：

广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%：

28395×2%=567.9万元

销售代理费占销售收入的2%：

567.9万元

其他费用占销售收入的1%：

283.95万元

销售费用合计：

567.9+567.9+283.95=1419.75万元

（3）财务费用：

指建设期借贷款利期：

第一年贷款10000万元，贷款利率5.6%，每年等本偿还同时支付利息，要求从建设期第二年内还清，建设期贷款利息如下：

第一年应付利息：

（0+10000/2）×5.6%=280万元

第二年开始分两年等本偿还则：

Ic=本金+利息=10000+280=10280万元

则各年偿还额为：

10280/2=5140万元

第二年应计利息：

10280×5.6%=579.88万元

第二年还本付息额：

5140+579.88=5719.88万元

其中原本金为：

5000万元；应付利息：

719.88万元

第三年应计利息：

（5140+0/2）×5.6%=287.84万元

第三年还本付息额：

5140+287.84=5427.84万元

其中：

原本金为5000万元应付利息：

427.84万元

则财务费用为：

719.88+427.84=1147.72万元

开发费用小计：

3021.14万元

总成本费用合计：

19098.68+3021.14=22119.82万元

（三）投资与总成本费用估算表：

序号

项目

金额（万元）

估算说明

开发成本

19098.68

以下①~⑥项合计

①

土地取得成本

1515.50

②

前期工程费

1090.31

③

基础设施建设费

503.4

④

建安工程费

12013

⑤

开发期税费

3519.8

⑥

不可预见费

453.67

开发费用

3021.14

以下①~③项合计

①

管理费用

453.67

②

销售费用

1419.75

③

财务费用

1147.72

合计

22119.82

7.2资金使用及筹措表

税费利率表

税费项目

税费率（%）

营业税

城市维护建设税

教育费附加

企业所得税

房产税（按租金）

公益金

法定盈余公积金

任意盈余公积金

不可预见费

土地增值税

30，40，50超率累进税率

资金使用筹措表

序号

项目

合计

总投资

12391

1983

3824

6119

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

自营资产投资

自营资产投资借款建设期利息

自营资产投资方向调节税

经营资金

开发产品投资

其中：

不含财务费用

财务费用

12391

11669

　722

1983

1968

3824

3754

6119

5947

172

资金筹措

12391

1983

3824

6119

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.6.1

2.6.2

2.6.3

资本金

预售收入

预租收入

其他收入

其他

借款

固定资产投资长期借款

自营资产投资人民币借款

自营资产投资外币借款

房地产投资人民币借款

自营资产投资建设期利息借款

经营资金人民币借款

3000

5501

3891

1500

483

1500

941

1383

4094

2025

10.环境保护与节约能源

10.1环境保护

10.1.1设计依据

《水综合排放标准》〈GB8978-1996〉（二级标准）

《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准

《城市区域环境噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准

《企业设计卫生标准》JBZ-2002

《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》中有关规定

《建设项目环境保护管理条例》中有关规定

10.1.2项目改造期环境保护

（1）废气处理

施工期向大气排放的主要污染物有CO、NO2等和粉尘。

CO、NO2等来源于运输车辆和施工机械排出的废气；粉尘和扬尘主要来源于建筑材料水泥、白灰、黄沙等的运输、装卸、堆放、搅拌过程中，由于风力作用产生的粉尘和扬尘；车辆运输过程中产生的地面扬尘；施工垃圾在堆放和清运过程中产生的扬尘。

控制扬尘对环境的不良影响，可采取以下防治措施：

对施工现场进行科学管理，水泥应建专门库房堆放，砂石料统一堆放，尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；施工现场和堆场适量喷水，使其保持一定的湿度，减少扬尘量；运输车辆避免装载太满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，对车辆及时冲洗；土方施工时可在上风向建围栏，减少施工扬尘扩散，如遇风速过大的天气应停止这部分的施工。

（2）废水处理

施工过程中产生的污水主要有：

施工生产污水，包括开挖土方产生的泥浆水和施工机械运转的冷却和洗涤用水，主要含有大量泥沙和少量油污；生活污水，施工人员洗涤及卫生污水，主要含有一些耗氧污染物；现场和车辆清洗水，主要含有泥沙和油污，污水排放量较小。

项目在建期间，建立污水沉淀池，对污水作简单处理，以减少对环境地表水的影响。

（3）噪声处理

噪声主要来源于汽车运输和施工设备，预测昼间施工噪声影响范围为厂界50米，夜间施工噪声影响范围为200-300米，夜间施工影响范围更广，应严格按照施工规范加以控制。

对产生强噪声的设备尽量安排在白天使用，深夜一般不得使用此类设备。

汽车晚间运输尽量用灯光示警，禁鸣喇叭，此外应对产生噪声的设备加强维修和维护。

（4）固体废物处理

项目在施工过程中，产生的固体废弃物为建筑物施工时的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。

建筑垃圾主要由碎砖头、混凝土和砂土组成，无有机成份，无有毒有害物质，只要施工单位清扫及时，充分利用（如用作回填土、铺路材料等）或由政府部门统一安排处理利用，不会对环境造成任何影响。

施工期的生活垃圾收集后由环卫部门送到垃圾填埋场进行卫生填埋处置，也不会对环境造成影响。

施工期固体废物污染防治应采取的措施：

a对施工过程中产生的碎石、碎砖等碎建筑材料及场地挖掘产生的土方应尽快利用，减少堆存时间，若在不能确保其全部利用时，需对不能利用部分及时清运出场并按建筑垃圾管理规定进行处置，以免因长期堆积而产生二次污染。

b现场配制砂浆、水泥时应按用量进行配料，尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒。

c生活垃圾应集中收集，及时清运出场。

10.1.3项目运营期环境保护

（1）废气处理

本项目无生产性废气，废气主要为商场餐饮类门店油烟气。

商场餐饮类门店油烟气采取集气并加装油烟净化装置，净化效率90%

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