XXXX娱乐城建设项目项目可行性研究报告.docx

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XXXX娱乐城建设项目项目可行性研究报告

XX“XX娱乐城”建设项目项目可行性研究报告

2009年2月

一、项目概况

1、项目投资人、项目总投资

项目投资人：

香港XX企业有限公司

XX轻纺市场发展有限公司

XX市XX街道办事处城郊居民委员会

项目计划投资额：

50038.36万元人民币（约5亿元）

2、项目公司与用资计划

本项目由三个投资方共同组建项目公司，股权分配方案待进一步协商确定。

用资计划由两部分组成：

一是企业自有资金，二是销售收入用于再投资部分。

开发商陆续投入自有资金3亿元，剩余部分由销售收入补充。

3、项目选址、占地面积

项目四至：

项目东临环城东路、气象局；

北沿苎萝东路、新世纪花园住宅小区；

南靠新安家园住宅小区、；西接37亩待开发商业宗地、东兴路。

东北方是规划的行政中心，部分行政机关以在建设中。

西北方向是祥生新世纪广场（台湾大润发卖场）。

项目占地面积：

35亩（23500平方米）。

东西长180米，南北长140米。

4、项目建筑面积、建筑层数

项目总建筑面积：

97000平方米；

项目主楼地上8层地下1层，附楼9-30层；

地下停车场：

200个车位，室外停车场：

1200个车位。

5、项目容积率、建筑密度、绿化率

项目总建筑面积：

9.7万平方米

项目容积率：

4.13

项目建筑密度：

46%

项目绿化率：

23%

二、XX市商业地产研究

1、区位优势与交通状况

XX位于浙江省中部，与绍兴、杭州萧山区，嵊州，义乌、东阳，浦江等7个县市区接壤，总面积2318平方公里（全省第8位），辖28个镇乡（街道），106万人口（全省第7位）。

XX城市建成区面积达32.9平方公里，城市绿化率达到56.4%，中等城市框架基本形成。

XX交通便利，浙赣铁路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，诸永（XX至永嘉）高速、XX至绍兴的高速公路正在兴建中。

XX距XX仅298公里，杭州98公里，距萧山国际国际机场仅30分钟车程。

XX市辖3个街道、23个镇、1个乡：

XX街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。

共有32个社区、34个居委会、467个行政村。

市人民政府驻XX街道红旗路26号。

2、自然条件及资源优势

XX地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。

位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。

钱塘江流域中段，介于东经119°53′～120°32′，北纬29°21′～29°59′之间，属XX经济开发区。

全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。

四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。

境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。

东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔1194．6米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔1015．2米，为境西部最高峰。

中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。

浦阳江纵贯南北，境内干流长67．6公里，东西8条支流呈叶脉形展开。

市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。

2001年年平均气温17.4°C，降水天数158天，总降水量1393毫米，蒸发量1235．3毫米，日照时间1666．7小时。

3、历史传承与人文底蕴

XX，为我国古越民族聚居地之一。

史传：

禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为"XX"，意即天下诸侯到达驻留议事之所。

夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，XX属越。

至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。

吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。

秦王政二十五年（公元前222年），以越地置会稽郡，设XX县。

西汉时，属扬州刺史部会稽郡。

新始建国年间，更名疏虏。

东汉建武初，复原名。

东汉兴平二年（公元195年），分部分地入丰安、汉宁二县。

三国吴时，改汉宁为吴宁。

西晋属会稽郡。

东晋属会稽国。

南朝复属会稽郡。

隋文帝开皇中，属吴州。

九年（公元589年），吴宁县废，原XX地复归XX。

大业中，仍属会稽郡。

唐时，属会稽郡及越州。

高宗仪凤二年（公元677年），划XX、会稽部分地置永兴县。

武后垂拱二年（公元686年），复分XX县之吴宁故地入东阳县。

光启三年（公元887年），XX改称XX。

五代属吴越国越州东府。

吴越王天宝三年（公元910年），复名XX。

宋初，属两浙东路越州。

南宋绍兴元年（公元1131年），属绍兴府。

孝宗乾道八年（公元1172年），分东北10乡置义安县，治今枫桥。

淳熙元年（公元1174年），废义安，其地复入XX。

元属江浙等处行中书省绍兴路。

成宗元贞元年（公元1295年），升为XX州。

至正十九年（公元1359年），改名诸全州。

二十六年，降州为县，仍复旧名。

明、清时，均属绍兴府。

民国元年（公元1912年）废府，直属浙江省。

民国3年省下设道，XX属会稽道。

16年废道，直属浙江省。

民国24年9月至37年4月，属浙江省第三行政督察区；37年4月至38年，属浙江省第二行政督察区。

1949年5月6日XX解放，至6月22日，XX属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。

6月13日～11月16日，归第十专署管辖。

其后，XX属绍兴专区。

1952年1月，绍兴专区撤销，直属浙江省。

1953年2月，划归金华专区。

1957年9月，划归宁波专区。

1964年9月，复属绍兴专区。

1968年5月，属绍兴地区。

1983年7月起，属绍兴市。

1989年9月，经国务院批准，撤销XX县，设立XX市。

越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。

XX历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人；现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。

4、地方经济及市民收入

改革开放以来，XX经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最发达县（市）第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。

农业是XX的传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等优质农产品不断销往香港、XX等国内大中城市和国外市场，涌现了“绿剑”名茶、“枫桥”香榧等一批全国、省级名牌农产品，被命名为“中国珍珠之乡”和“中国香榧之乡”。

工业经济发展紧紧抓住了大企业、大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业106家，有省级以上高新技术企业102家，上市公司4家。

大唐袜业、店口五金、枫桥衬衫、山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的70%左右。

目前，XX拥有国家级品牌16只，省级品牌112只，总数列浙江省县级市第一。

XX有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。

XX连续两次被评为浙江省“建筑之乡”。

凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业发展迅速。

随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。

2006年，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到20056元和9050元。

5、商业发展环境与业态状态调查

近年来，XX市以连锁超市为代表的新型业态发展迅速，一方面本地一些规模较大的商场如雄城商贸、第一百货等都不断发展连锁超市，一些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头；另一方面，国内著名的连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店、专业店、便民店等多种业态也得到较快发展。

2005年，XX市政府出台了《XX市商业网点发展规划》，围绕把XX市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位、制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理、业态设施先进、服务体系完善、信息化程度高的现代化商业网点体系。

2007年2月《XX市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见》出台。

《意见》对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。

XX市商贸服务业呈现出前所未有的发展势头。

据统计，全市商贸服务业建设项目总数达285个，计划投资总额63.39亿元，其中，2000万元以上重点商贸服务业建设项目共有26个，分别分布在XX、浣东、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次坞等9个镇乡（街道）；投资5000万元以上的有20个，投资项目规模之大、范围之广、品位之高，为历年之最。

到2007年底，全市建有各类专业市场75个，市场成交额283.6亿元，同比增长17.7%，其中超亿元市场13个、超10亿元市场3个，大唐袜业市场和山下湖珍珠市场为全国最大的专业市场。

目前，全市共有各类农贸市场176个，遍布全市各个镇乡（街道）。

2007年，农副产品批发市场、东湖农贸市场、大唐农贸市场的成交额均超过亿元。

全市已初步形成大中小相结合、城镇与农村相结合、批发与零售相结合、农副产品经营与工业品经营相结合，多层次、多功能、专业化、特色化的市场结构网络。

2007年，全市实现社会消费品零售总额104.08亿元，同比增长17.3%。

其中批发贸易4.19亿元，同比增长8.1%；零售贸易92.28亿元，同比增长17.7%；住宿餐饮7.61亿元，同比增长18.1%。

全市目前已拥有销售超亿元的三产规模企业12家，三产苗子企业19家。

其中，富润控股集团成为浙江省重点培育的商贸流通企业之一；雄风集团已成为全国500强服务企业和绍兴市年销售额最大的商贸流通企业。

2007年10月《关于加快推进商贸服务业品牌建设的意见》出台，进一步形成商贸服务业重视、保护、争创、发展品牌的良好氛围。

积极实施“品牌兴商”战略，从强化品牌基础工作、加快培育自主品牌、实施奖励扶持政策、加强人才队伍建设、发挥行业协会作用等方面，进一步形成商贸服务业重视品牌、保护品牌、争创品牌、发展品牌的良好氛围。

2007年底，大润发超市开业。

这个集购物、休闲、美食于一体的综合性购物广场，使消费者在单纯的购物之外，体验到浓郁的现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。

去年，XX市坚持大商贸、大流通、大开放、大发展，立足市场化、产业化和社会化方向，全市商贸服务业总体水平进一步提高。

项目组调查发现，中型城市的商业框架在XX已经初步形成，未来几年必然进入商业高速发展阶段。

但是，XX目前商业网点的商业组织化程度较低，缺少具有专业特色的购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力的核心商圈。

商业配套设施亦相对缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理、低层次重复建设过多，结果造成网点过于分散，传统的商业街区XX路也不能形成具有专业特色的现代商业积聚区，商业集聚度低，商业氛围难以形成。

经过近几年XX市商业网点的快速发展，已建成及规划中、建设中的适合中低端消费群体的商业网点如大润发超市、铭仕广场、宏城时代广场等已经初具规模，基本可以满足城区普通居民日常消费需求。

随着国民经济的不断高速发展和城区居民人均可支配收入的大幅度提高，特别是企业主和高收入群体的不断壮大，XX高消费层次需求已经逐步形成，这一点，从市区道路上行驶的高档名牌轿车的数量和华灯初上时餐饮娱乐场所的上座率就是有力的证明，XX人的富足和消费习惯可见一斑。

消费群体是决定消费市场的决定因素，XX现在缺乏的是与其经济发展现状和发展迅速的旅游产业相适应的高档次综合性品牌化的商业网点，缺乏支撑高端消费群体的第三产业商圈。

而且，不仅仅是满足高消费群体的商业设施的缺乏，更为突出的是目前的商业网点布局中缺少国际品牌和具国际影响力的商业龙头，缺少具有国际领先的服务业管理能力和商业运营能力的团队。

因此，引入高档次、全方位、国际化的品牌顶级商业项目，必将为提升XX商业层次、适应特殊消费群体的消费需求注入新的活力。

本项目的建设和运营将填补XX市高端商业业态需求的空白。

响应政府“品牌兴商”的战略，为“把XX市建设成为长三角著名商旅名城的目标”添加新的里程碑。

三、城东区域商业发展态势分析

1、区域现状与规划蓝图

随着城市区域的扩大和东移，目前的XX城东，已建成入住了数个住宅小区，新世纪广场商业项目已经建成，大润发超市已经开始正常营业，区域人气已经初步呈现上升趋势。

在城市东区。

一个布局合理、交通便捷、设施完善、经济繁荣、文化发达、环境优美的现代化城区正在飞快发展。

规划中的XX城东，是XX的核心城区板块，发展潜力巨大。

在这里，西施故里旅游区商旅繁盛，商业服务、金融贸易、文化娱乐等公共配套设施集中布置，新行政中心将兴建国土局大楼、交通局大楼、供电局大楼、农业局大楼等。

未来十年，城东人口将增加到11.1万人，周边医疗、教育、休闲、商业配套一应俱全。

办证中心（建设中）、耀江大酒店（建设中）、会展中心（规划中）、XX大剧院（规划中）、青少年宫（规划中）等也将陆续建成。

本项目的投资建设，将携手城市广场、五星级绕江大酒店、新世纪广场（大润发超市）等商业项目共同打造XX核心商业圈，辐射XX全城乃至临近的绍兴，萧山，嵊州，义乌、东阳，浦江等县市。

2、城东商圈饱和度分析

商圈形态：

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，根据XX城市规划，本区域可以定位为未来商业集中区，其特色为商圈大，覆盖人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

　本项目组对城东商圈饱和度分析的内容主要由以下部分组成：

（1）人口规模及特征：

人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

（2）劳动力保障：

管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

　　（3）供货来源：

运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

　　（4）促销：

媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

　　（5）经济情况：

主导产业；多元化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

　　（6）竞争情况：

现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

　　（7）商店区位的可获得性：

区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

　　（8）法规：

税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

　　（9）其它：

租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

　　下面对上述内容作具体分析。

　　先看人口特征分析。

商圈内的人口规模随着几个成熟住宅小区的入住以及行政中心的陆续建设，城东未来将达到1.1万人的常住人口，大型商业项目较为集中，辐射范围应涵盖整个城区及周边郊县，人口基数80-100万；家庭数目约30万、2007年居民年人均可支配收入达到20056元，购买力较强。

XX全市社会消费品零售总额104.08亿元。

全市建有各类专业市场75个，市场成交额283.6亿元，其中超亿元市场13个、超10亿元市场3个。

以上数据作为商圈未来消费指数参考。

再看竞争分析。

在作商圈内竞争分析时我们考虑了下列因素：

现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。

任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。

商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

由于本报告时间仓促，不能采取精确调研的方式取得相关数据，在这里采用估算方式进行计算，待项目立项后再进行精确调研计算。

　　IRS＝C×RE／RF

　　式中IRS——商业圈的零售饱和指数；

　　C——商业圈内的潜在顾客数目；

　　RE——商圈内消费者人均零售支出；

　　RF——商圈内商店的营业面积。

　　本项目建成后，未来在商圈辐射范围内（XX城区及近郊农村）有超过30万个家庭，每月在日用消费品中支出1000元人民币，共有3个大型店铺200个小型店铺在商圈内，共有500000平方米销售面积。

则该商圈的饱和指数为…

　　IRS＝800000×1000／500000＝1600

　　从估算数据显示，该商圈内的饱和度较低。

未来商圈发展潜力巨大。

前提是商圈覆盖范围在几年内达到覆盖全城，辐射临近县市。

3、差异化竞争战略研究

目前，在城东范围内已建成的祥生世纪广场（大润发卖场），与本项目隔街相望，互成犄角。

作为国际著名的大型连锁零售商，大润发的运营，将大幅度提升城东的商业气氛，极大地增加商圈成熟度。

由于大润发与本项目地域紧邻，商业定位均为集购物、休闲、餐饮、娱乐一站式服务的销品茂，规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可避免。

因此，本项目在主题和定位上应注重与大润发在经营项目的差异化和业态定位的互补性上周密考虑。

首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅的业态定位，本项目定位以文化娱乐餐饮为主，零售为辅，在侧重点方面有着本质的差别，极易形成相辅相成互为支撑的局面。

其次，大润发消费层次覆盖高、中、低，主要满足于中低居民消费需求，本项目立足于满足高端消费群体的消费需求，在消费层次方面也有着差异化定位。

再次，大润发主营商品面向大众，经营商品不注重产地、品牌，适合大众商品即可，本项目主营国际著名品牌专卖店形态，这点也是差异化竞争的定位考量。

还有，本项目在文化消费方面引入一流设施设备的超豪华现代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连锁式数码广场，均填补了XX商业的空白。

300家国际品牌绝大多数也是首次登陆XX。

总之，本项目融合了国际品牌专卖店、豪华影院、休闲中心、文化艺术中心、超大规模餐饮旗舰、特色美食城、儿童娱乐天地等不同构思的生活体验。

在布局设置、功能划分、经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所。

项目强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，以缤纷多彩的生活体验满足富裕家庭消费的不同年龄、性别、个性的多元生活情趣。

项目经营定位的差异化战略，避免了双方白热化的竞争，形成了优势互补。

1+1大于2，在两家大型销品茂零售商的规模效应的引领下，必将大幅提升城东商圈的人气和成熟度，加快XX“品牌战略”的商业发展速度，大幅度提升城东商圈的商业辐射范围，吸引周边县市到本商圈购物消费，与竞争对手取得共赢的结果。

四、商业主题与功能定位

1、折扣销品茂

项目主题定位为娱乐型品牌折扣销品茂，以西施故里的历史文化为依托，将现代休闲生活理念引入到传统的生活中。

“销品茂”是英文SHOPPINGMALL的音译，直译为“购物林荫道”，或者音译为“摩尔”，是一个非常具有浪漫色彩的词汇。

简单的理解就是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心。

销品茂的面积一般在10万平方米以上，由专业的管理公司开发经营，统一管理。

销品茂拥有充足的停车位，其内设数个核心主力店及各种功能的服务设施，再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求。

目前欧美等西方国家的销品茂建设和发展都已经进入了非常成熟的阶段，其年营业总额占据了整个商业零售总额的主导位置。

1990年法国销品茂的年营业额占到法国全年商业零售总额的1/4；1997年，日本有2445个不同类型的销品茂，年营业总额达25·6039万亿日元，占当年其零售总额的17·3%;1996年，美国拥有销品茂及购物中心42130个，年营业额9339亿美元，占当年零售总额的50%强。

销品茂已经成为经济发达国家的重要经济支柱之一。

本项目的销品茂类型为娱乐型摩尔购物中心MALL。

实行的是物业产权租赁制，项目面积在8.6万平米，其中摩尔营业面积6万平米，由于面积还不够大，故本项目定位面向一个特定消费群体，亦即高端市场，以国际著名品牌为主，面向高端消费目标顾客群体，主营高档商品。

同时突出项目的餐饮娱乐和文化功能。

　　国际上与本项目类似的如香港时代广场、XX恒隆广场、马尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城等。

2、品牌折扣店（OUTLETS）

“XX”是英文OUTLETS的中文直译。

其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

OUTLETS吸引顾客的法宝：

驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜。

XX（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。

特别是近两年，销售额屡创新高。

据美国的统计数字显示，全美有275个大型XX中心，销售增长率逐年大幅递增。

目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。

目前，中国的XX主要有北京燕莎XX、XX青浦XX、张家港香港城XX、苏州XX。

全国在建的XX众多，XX已然成为商业新业态的流行趋势。

中国的XX基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路。

本项目的开发商香港XX企业集团公司和XX轻纺市场发展有限公司都具有多年经营大型零售市场的经验。

其中香港XX企业集团公司是香港零售商管理协会正式会员，旗下同时拥有地产开发公司和商业零售商场，特别是香港XX企业在香港及东南亚参与经营着多家高档商厦，因此其和众多国际名牌生产商，品牌拥有者联系甚密，为本项目的品牌招商提供了便利，也是本项目定位于国际品牌专卖店的原因所在。

3、业态组合与品牌组合

项目的业态构成确定为国际品牌服装、鞋帽、箱包、皮具、工艺首饰、化妆品等生活消费品为主要经营业态。

本项目招商品牌的定位本着国际化、高档次的业态定位。

招商目标品牌根据品牌的著名程度、国内消费者的认知程度、品牌的原产地等方面大致分为三类。

　　Ａ类：

国际著名品牌，如：

阿妈妮、华伦天奴、诺迪卡、埃斯普里特、罗浮宫宝丽丝、LANCOME、HUGOBOSS等；

　　Ｂ类：

国际知名品牌，如：

梦特娇、法国鳄鱼、ADIDAS、CALVINKLEIN等；

　　Ｃ类：

国内具有国际影响力的著名和知名品牌，如：

报喜鸟、杉杉、七匹狼、雅戈尔、金利来、美特斯邦威等；

　　根据商圈消费者对各类品牌的认知度和接受度，以及品牌招商的成功率预测，本项目组在调研分析的基础上，确定品牌的组合形式和结构比例为：

Ａ类品牌30%；Ｂ类品牌40%；Ｃ类品牌30%。

4、餐饮文化娱乐定位

项目餐饮文化娱乐定位本着注重高端市场，满足高消费人群，面向中青年家庭，充分体现本项目的注重文化娱乐消费特色。

招商项目选择国内著名餐饮、娱乐品牌企业入住，引入2-3家品牌主力店，保证管理经营的成功率和影响力。

同时，设立各国、各地风味餐饮店，营造包罗万象、适合不同口味的餐饮招牌和特色，以创造本项目的知名度。

文化消费定位打造城东商圈的文化中心地位，设立项目力求舒适、典雅、富丽堂皇、文化气息浓郁，即要体现现代文化的国际包容性，也要体现西施故里的深厚文化底蕴和内涵。

五、业态组合与楼层分布

地下：

停车场

地下停车场200个车位，室外停车场：

1200个车位。

1F-3F：

300家国际品牌折扣店

1F