项目会议决策体系管理流程.docx
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项目会议决策体系管理流程
项目会议体系管理
1、概况
目的
规范公司所有项目的会议决策体系，提高会议决策的质量。
适用范围
适用于公司的所有决策会议。
主导
及参和部门
主导：
项目开发线各职能部门
参和：
总经理、各副总经理、各职能部门负责人、下属公司负责人
部门（人）
职责
总经理
1、主持公司级决策会议。
2、参加相关的项目决策会议。
3、参和重大事项的提案、讨论、决策，负责最终拍板定案。
各副总经理
1、主持其主管业务板块的项目决策会议。
2、参加相关的项目决策会议。
3、参和重大事项的提案、讨论、决策、定案。
总部各职能部门
1、发起并组织本职业务主导的项目决策会议。
2、参加和本职业务相关的项目决策会议。
3、参和重大事项的提案、讨论、决策，提出专业意见。
下属公司
1、参加相关的项目决策会议。
会议分类
从“项目立项”至“项目后评估”，决策会议主要有20个，
其中公司级决策会议11个、专业线级决策会议9个。
本文件包含的决策会议如下：
（#——公司级会议中由总经理决策的会议四个）
序号
公司级决策会议
专业线级决策会议
01
项目前置工作启动会
02
定位策划评审会#
03
概念方案评审会#
04
项目可行性研究报告评审会
05
项目投资决策会
06
项目启动会
07
规划方案评审会
08
招商和推广方案策划会#
09
目标成本决策会
10
全项目运营计划决策会
11
初步设计／施工图设计评审会
12
其他专项设计方案评审会#
13
项目采购策划评审会
14
项目部品决策会
15
项目营销总案评审会
16
开盘准备工作评审会
17
开盘价格决策会
18
项目资产经营方案评审会
19
集中入住准备会
20
项目后评估会
01、项目可行性研究报告评审会（专业线决策）
会议名称
项目可行性研究报告评审会
召开时机
提交土地招拍挂文件前至少15个工作日
会议目的
项目可行性研究报告是否通过，是否需进一步深化完善
审核前置工作成果（如有），包括定位策划、概念方案、初步全项目运营计划等
对整个项目可行性和风险进行全方位利弊权衡，提出该项目是否可进入“项目取得”程序的明确意见
就项目前置工作和可研报告中未确定的主要分歧意见，提出处理意见供公司决策
决策人
项目开发小组
参会范围
主持人：
战略发展部总监
汇报部门：
战略发展部，规划设计部（如有概念设计）
会议纪要：
战略发展部
参会部门：
战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组，董事长视情况参加
会议议题-含上会资料
1《项目立项申请》（如可研报告结论有重大差异需做说明）
战略发展部
2《项目可行性研究报告》（内容经项目开发小组负责人确认）
战略发展部
3重点项目，需将前置的定位策划、概念设计方案有关内容在本阶段一并汇报
见定位策划、概念设计方案评审会
确认成果
《项目可行性研究报告》（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，战略发展部落实）
定位策划报告、概念设计（如有）
02、项目投资决策会（公司级决策）
会议名称
项目投资决策会
召开时机
可研报告评审会后10个工作日内
会议目的
对可研论证结论为“建议进行项目投资”的项目做出投资决策
如同意决策，对“项目取得预案”进行指示和布置
决策人
总经理
参会范围
主持人：
战略发展部总监
汇报部门：
战略发展部及项目开发小组负责人指定的其他部门
会议纪要：
战略发展部
参会部门：
项目开发小组提出，总经理确认
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组、财务管理部总监、及总经理指定的其他人员
会议议题-含上会资料
1《项目可行性研究报告》或可研报告结论摘要
战略发展部
②《项目取得预案》
战略发展部
确认成果
会议纪要（需明确，该项目是否进入“项目取得”程序；对“项目取得预案”进行指示和布置等）
03、项目前置工作启动会（专业线决策）
会议名称
项目前置工作启动会
召开时机
立项审批后3个工作日内
注:
凡本文件中所列出的会议，上会前议题主责部门应做好会前的沟通，力求达到相关部门意见一致，如存在分歧，主责部门应提出备选方案和明确的推荐性意见
是否具备会议召开的条件，由会议主持人确定
会议目的
对宗地及周边市场进行初步介绍
确定项目拓展阶段的各项目计划、各部门配合工作注意事项
对公司确定的重点项目，可启动项目定位及产品策划、概念设计工作并明确计划
决策人
项目开发小组
注：
项目开发小组成员，由董事长、总经理任命，下同
参会范围
主持人：
战略发展部总监
汇报部门：
战略发展部
会议纪要：
战略发展部
注：
凡本文件涉及到的决策会议，所有会议纪要应抄送行政管理部，以下不再特别说明
参会部门：
战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财务管理部、人力资源部、行政管理部
注：
原则上部门总监必须参加，特别原因不能参会、需指定可代表部门发表意见的其他人员、并对其意见负责，且需经决策人同意，以下不再特别说明
参会领导：
总经理、副总经理、项目开发小组，知会（纪要抄送）总经理、各副总经理
会议议题-含上会资料
1《项目信息采集/跟踪表》汇报
战略发展部
2《项目立项申请》要点说明
战略发展部
3项目拓展专项计划
战略发展部
确认成果
项目拓展专项计划（会议确定后抄送相关部门）
04、项目启动会（专业线决策会议）
会议名称
项目启动会——非必选
召开时机
项目取得后10个工作日内
会议目的
介绍项目工程部组成情况
战略发展部向相关部门进行前期工作的说明和资料交接
确定后期工作进度计划及责任部门
项目运营初步策划（《全项目运营计划（启动会版）》）
决策人
项目开发小组
参会范围
主持人：
战略发展部总监
汇报部门：
战略发展部
会议纪要：
战略发展部
参会部门：
战略发展部、运营管理部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、规划设计部、人力资源部、行政管理部
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1参照《项目启动会议程》
战略发展部
2项目运营初步策划（《全项目运营计划（启动会版）》）
运营管理部
确认成果
项目启动会会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，相关部门落实）
05、定位策划评审会#（公司级决策）
会议名称
定位策划评审会
召开时机
项目前置工作启动会后20个工作日内完成或项目取得后20个工作日内完成
会议目的
明确项目定位和客户群定位
初步确定产品方向，为正式启动概念设计做准备
决策人
总经理
参会范围
主持人：
战略发展部总监
汇报部门：
战略发展部、规划设计部
会议纪要：
战略发展部
参会部门：
战略发展部、规划设计部、销售管理部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财务管理部、项目工程部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《项目定位报告》
战略发展部
2《产品策划报告》及对应各方案的成本测算、投资测算
规划设计部（成本部、战略发展部提供数据）
3《概念设计任务书》要点汇报
规划设计部
确认成果
《项目定位及产品策划方案》（会议通过；
未决事项在会议纪要中明确，战略发展部/规划设计部落实）
概念设计任务书（会后进行会签审批）
06、概念设计方案评审会#（公司级决策）
会议名称
概念设计方案评审会
召开时机
定位策划评审会后20个工作日内
会议目的
确定概念设计阶段的主要成果
正式启动方案设计，就方案的关键内容和方向行初步研究或确定（尤其是规划部分）
决策人
总经理
参会范围
主持人：
规划设计部总监
汇报部门：
规划设计部
会议纪要：
规划设计部
参会部门：
规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《概念设计任务书》要点介绍
规划设计部
2前期方案竞赛的优选方案及其他方案可选亮点说明（如有）
规划设计部
3深化后的概念设计方案（成果标准见任务书）
规划设计部
4投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）
财务管理部
5《方案设计任务书》要点汇报
规划设计部
确认成果
概念设计方案主要成果（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
规划方案设计任务书（会后组织会签审批）
07、规划方案设计评审会（公司级决策）
会议名称
规划方案设计评审会
召开时机
概念设计评审会后40个工作日内完成（概念设计在项目取得后完成）、或项目取得后40个工作日
会议目的
对规划方案进行评审和确认
审批确认方案阶段报审图纸
对示范区营建和开发方案予以确定，着手示范区建设的设计准备工作
决策人
总经理
参会范围
主持人：
规划设计部总监
汇报部门：
规划设计部
会议纪要：
规划设计部
参会部门：
规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部、战略发展部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《方案设计任务书》要点说明
规划设计部
2规划方案汇报（成果标准见任务书）
规划设计部
3单体方案汇报（成果标准见任务书）
规划设计部
4投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）
财务管理部
5《初步设计任务书》（要点）
规划设计部
6景观设计任务书（要点）
规划设计部
7《初步设计限额及成本控制意见》、景观设计标准
成本管理部
8示范区开发计划及功能、风格、数量、推荐标准要求、周边项目调研等
营销策划部
9示范区范围、样板间/卖场位置、出入路径、全套方案设计成果
规划设计部
10细化示范区建设及开放计划
项目开发小组
11示范区建造目标成本
成本管理部
确认成果
规划方案/单体方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
规划方案报审图纸
初步设计任务书（会后组织会签审批）
示范区范围建设开发计划（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
示范区设计方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
08、招商、商管计划方案评审会#（公司级决策）
会议名称
招商、商管计划方案评审会
召开时机
方案设计评审会后的5个工作日，应早于初步设计/项目营销评审会
会议目的
对项目的物业管理策划方案进行评审，确定物业服务关键内容
决策人
总经理
参会范围
主持人：
商业事务部总监
汇报部门：
商业事务部
会议纪要：
商业事务部
参会部门：
商业事务部、营销策划部、规划设计部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《招商计划方案》相关内容
商业事务部
2《商管计划方案》
商业事务部
3物业公司选定标准及推荐单位
客户服务部
4物业公司选聘计划
客户服务部
确认成果
招商计划方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，客户服务部落实）
商管计划方案（物业公司选聘招标文件要点）（形成会议纪要；招标文件会后组织会签审批程序）
备选物业公司（形成会议纪要）
09、目标成本决策会（公司级决策）
会议名称
目标成本决策会
召开时机
规划方案设计评审会后20个工作日内（取得方案复函之后）
会议目的
确定项目的目标成本，此目标成本将作为各部门项目成本管理职能的考核基准
决策人
总经理
参会范围
主持人：
成本管理部总监
汇报部门：
成本管理部
会议纪要：
成本管理部
参会部门：
成本管理部、财务管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、运营管理部
参会领导：
总经理、副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《项目整体目标测算》（含未开发分期预测）
成本管理部
2当期目标成本测算表详述（含各阶段测算比较分析说明）
成本管理部
3当期《项目合约框架》
成本管理部
4成本指导意见及要点提示
成本管理部
5项目投资测算项目投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指标，营销策划部提供销售价格预测）
战略发展部
确认成果
公司审批确认的当期目标成本（未决事项在会议纪要中明确，成本管理部落实）
公司审批确认的项目合约框架（会后组织会签审批程序）
10、全项目运营计划决策会（公司级决策）
会议名称
全项目运营计划决策会
召开时机
取得《规划方案复函》后且完成目标成本决策会后10个工作日内
会议目的
提出项目成功标尺及要点提示
确定项目目标，包括收益、成本、进度等，详见《全项目运营计划模板》
决策人
总经理
参会范围
主持人：
运营管理部总监
汇报部门：
运营管理部、工程管理部、开发部、成本管理部、营销策划部、财务管理部等
会议纪要：
运营管理部
参会部门：
运营管理部、财务管理部、规划设计部、营销策划部、工程管理部、开发部、成本管理部、战略发展部、客户服务部、项目工程部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1可研报告的结论延续或差异说明（各部门分别汇报，管理部汇总，先做要点说明）
运营管理部
2项目成功标尺及对公司整体目标、现金流的影响等
运营管理部
3《全项目运营计划》（财务指标、规划设计指标、目标成本初稿、分期开发范围等）
各部门
确认成果
经公司审批的《全项目运营计划》（会议通过；
未决事项在会议纪要中明确，运营管理部落实）
当年度的全项目运营计划（会议通过，运营管理部应在部门年度目标责任书中补充）
注意事项
《全项目运营计划》不直接对应考核，当年度项目计划用于考核
目标成本确定、开盘前的价格决策会后相应调整成本、收益指标测算部分
11、初步设计/施工图设计评审会（专业线决策）
会议名称
初步设计/施工图设计评审会
召开时机
规划方案设计评审会后50个工作日内（需提前下发各部门审图并组织初次沟通）
会议目的
对初步设计/施工图设计图纸会审中的意见进行决策
决策人
产品规划线负责人
参会范围
主持人：
规划设计部总监
汇报部门：
规划设计部
会议纪要：
规划设计部
参会部门：
规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、运营管理部、项目开发小组
参会领导：
常务副总经理、财务总监、参会部门主管领导
会议议题-含上会资料
（初设）
1指标复核及说明
规划设计部
2初步设计项目概算
成本管理部
3前期图纸会审意见及解决措施
规划设计部
4设计评审并形成纪要
各部门
5精装修设计注意要点
规划设计部
6《施工图设计任务书》要点
规划设计部
7《施工图设计限额及成本控制意见》
成本管理部
会议议题-含上会资料
（施工图）
1指标复核及说明
规划设计部
2施工图预算初稿
成本管理部
3前期图纸会审意见及解决措施
规划设计部
4设计评审并形成纪要
各部门
5《精装方案设计任务书要点》
规划设计部
确认成果
图纸经评审且有会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
下一阶段设计任务书及成本预设目标（见议题部分）
12、其他专项设计方案评审会#（公司级决策）
会议名称
其他专项设计方案评审会（景观、精装修、样板间/卖场等）
召开时机
按照项目进度计划要求
会议目的
对各专项设计的方案进行评审和确认
决策人
总经理
参会范围
主持人：
规划设计部总监
汇报部门：
规划设计部
会议纪要：
规划设计部
参会部门：
规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部、运营管理部
参会领导：
总经理、各副总经理、、项目开发小组
会议议题-含上会资料
（初设）
1方案设计任务书要点说明
规划设计部
2指标复核及说明
成本管理部
3方案说明，如涉及到单体或规划方案的影响需特别论证
规划设计部
4成本测算
成本管理部
5下阶段设计注意事项（含施工图设计限额）
规划设计部
确认成果
图纸经评审、且有会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）
13、项目采购策划评审会（专业线决策）
会议名称
项目采购策划评审会
召开时机
目标成本审批后10个工作日内，且早于部品决策会
会议目的
确定项目采购策划方案（含项目采购计划）
决策人
采购线负责人
参会范围
主持人：
成本管理部采购线负责人
汇报部门：
成本管理部
会议纪要：
成本管理部
参会部门：
成本管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、运营管理部
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《项目采购策划方案》—合约框架、工程范围及部品供应方式
成本管理部采购组
2《项目采购策划方案》—项目采购初步计划
成本管理部采购组
3总包招标文件技术标部分的要点
成本管理部采购组
确认成果
项目采购策划方案（会后组织会签审批程序）
14、项目部品决策会（专业线决策）
会议名称
项目部品决策会
召开时机
目标成本审批后20个工作日内
会议目的
确定项目部品的档次、备选品牌、目标成本等（详见《项目部品策划表版》）
注：
部品清单需早于采购策划评审会
决策人
设计副总经理
参会范围
主持人：
规划设计部总监
汇报部门：
规划设计部
会议纪要：
规划设计部
参会部门：
规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
《项目采购策划表》中部品逐项说明及讨论
规划设计部
确认成果
《项目部品策划表版》（会后组织会签审批程序）
15、项目营销总案评审会（公司级决策）
会议名称
项目营销总案评审会
召开时机
取得方案复函30个工作日内，且在销售代理公司确定之前
会议目的
依据定位策划主要结论，挖掘项目卖点，明确项目营销总体思路、价格策略和销售节点等主要内容（见营销总案模板）
决策人
总经理
参会范围
主持人：
营销策划部总监
汇报部门：
营销策划部
会议纪要：
营销策划部
参会部门：
营销策划部、商业事务部、财务管理部、规划设计部、开发部、成本管理部、战略发展部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1对项目定位的主要深化工作及结论
营销策划部
2《项目营销总案》汇报
营销策划部
3当年度项目营销计划
营销策划部
4首期开盘工作计划
营销策划部
确认成果
项目营销总案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）
项目当年度营销计划及首期开盘工作计划（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）
16、开盘准备工作评审会（专业线决策）
会议名称
开盘准备工作评审会
召开时机
项目开盘前3个月
会议目的
对项目开盘的各项工作进行计划安排，对可能存在执行难度的问题提前做准备
决策人
营销/商业副总经理
参会范围
主持人：
营销策划部总监
汇报部门：
营销策划部
会议纪要：
营销策划部
参会部门：
营销策划部、商业事务部、工程管理部、规划设计部、客户服务部、财务管理部、、战略发展部项目工程部，营销策划部邀请的其他部门
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1开盘相关工作的计划（见《开盘工作清单》）
营销策划部
2可能存在问题和支持
营销策划部
确认成果
开盘工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销策划部整体协调跟进）
17、开盘租/售价格决策会（公司级决策）
会议名称
租/售价格决策会
召开时机
项目各期开盘前至少5个工作日
会议目的
依据市场环境、价格策略和财务要求等，对项目价格进行讨论评审，确定开盘项目均价、促销政策和执行区间
决策人
总经理
参会范围
主持人：
营销策划部总监/商业事务部总监
汇报部门：
营销策划部/商业事务部
会议纪要：
营销策划部/商业事务部
参会部门：
营销策划部、商业事务部、战略发展部、开发部、成本管理部、财务管理部
参会领导：
总经理、各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1专项市场调研报告（如有）
营销策划部/商业事务部
2开盘价格方案（含楼盘价格表）
营销策划部/商业事务部
3相关指标测算（销售利润率、租售签约／回款进度预计）
营销策划部/商业事务部
确认成果
项目开盘租/售价格方案（会议确认）
当期楼盘价格表（营销策划部依据公司指示落实）
18、集中入住准备会（专业线决策）
会议名称
集中入住准备会
召开时机
项目集中入住前60个工作日
会议目的
对集中入住前的各项工作进行计划和安排，对可能存在执行难度的问题提前指出
决策人
营销/商业副总经理
参会范围
主持人：
营销策划部总监
汇报部门：
营销策划部
会议纪要：
营销策划部
参会部门：
营销策划部、客户服务部、工程管理部、规划设计部、行政部、财务管理部、项目工程部
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1《集中入住方案》要点工作说明
营销策划部
2可能存在问题和支持
营销策划部
3检查项目清单
客户服务部
确认成果
集中入住工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销策划部整体协调跟进）
19、项目资产管理方案评审会（专业线决策）
会议名称
项目资产管理方案评审会
召开时机
项目竣工备案后10个工作日内
会议目的
对项目资产进行清查，尤其是未售的留存资产部分，对此部分资产提出交付和后期管理的方案
决策人
营销/商业副总经理
参会范围
主持人：
商业事务部总监
汇报部门：
商业事务部
会议纪要：
商业事务部
参会部门：
商业事务部、营销策划部、财务管理部、规划设计部
参会领导：
各副总经理、项目开发小组
会议议题-含上会资料
1项目资产各项指标及图纸交底
规划设计部
2公司资产经营管理方案
商业事务部
3非公司资
升级会员 