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韩国之窗项目规划建议书
韩国之窗
项目规划建议书
王志纲工作室
2004年3月
目录索引
一、规划的背景
1、规划的起源
威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国吸引韩国产业转移的核心地区。
根据对韩国对中国投资情况的调查分析，目前韩国对中国的投资占对外投资的75%而在中国的投资中45%多在山东，其中主要是中小型企业。
根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略，“威海（含文登）要建成一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨旅游城市，中韩经贸交流的前沿门户”0
根据山东盛基公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想，我们结合文登市区位优
势、产业发展战略定位，提出建设以面向韩国市场销售中国消费类商品和面向国内市场销售韩国商品的“韩国之窗”，将利用中韩商贸产业引擎的带动效应，促使文登国际制造产业的形成和发展，使文登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、旅游和产业服务的发展区域,甚至成为山东省未来向北方市场腹地拓展领先效应的区域。
2、韩国之窗规划的背景资料
（1）历史文脉
文登历史悠久，人文荟萃，是胶东半岛东部人类早期进入文明时代的地区。
市内
已发现旸谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余处，出土了大量新石器时期、
大汶口文化、龙山文化等各个不同历史时期的文物，证明远在5000多年前，文登先
民已在这里繁衍生息，创造了灿烂的古代文明。
公元前219年，秦始皇东巡经此，被这里厚重的人文积淀和升平的社会景象所感动。
遂驻跸，召文人登城东山上，为其歌功颂德。
山从此始名“文登”。
公元568年（北齐天统四年），于文登山下置县，因之称文登。
文登是胶东半岛设置较早而从未撤销的少数县市之一。
⑵自然条件
项目地块较为齐整；地块西、西南、南地势较高，其他方向地势较平。
地内目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、旋夼村等村庄。
地内有两处湖泊，一溪流汇入柳林河。
地块东面临文登市的形象大道（世纪大道），南与峰山公园相邻。
（3）交通条件
项目紧临文登市的几何中心——峰山（文登城市布局基本以峰山为几何中心）；从项目东侧的初张路（世纪大道）往北可对接至威海、烟台的高速公路，往南可至埠口，往西可对接至青岛的青威高速公路，往东可对接309国道至荣城。
（4）地块周边情况
位于项目东侧的天润曲轴工业园与本项目只有一路（初张路）之隔，目前正在建设当中。
天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲轴专业生产企业。
义乌小商品市场位于项目用地的东南侧，由浙江义乌市金田企业集团投资兴建，占地400万平方米，总投资10－15亿元，规划分三期完成。
其中一期3000个摊位已建设完成，并已开业；二期工程将于2005年完工，新建摊位12000个；三期工程将于2008年完工，新建摊位34000个。
利群购物广场位于项目的东北侧，由青岛利群集团投资开发，总投资额为2亿元,总建筑面积3万平方米。
目前正在拆迁建设，预计2004年10月份可竣工开业。
新汽车站，位于项目的南侧，义乌小商品市场的正西面，309国道和新初张路交汇处。
新汽车站占地面积13.3公顷，总投资1.16亿元，建成后可容纳车辆500辆。
项目南侧为文登市的文体功能区，紧邻峰山公园和文山公园。
项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。
项目西侧有崑嵛小区、香水小区、三里河小区等住宅小区，不远处为文登市的主要河流之一——柳林河。
3、规划的范围
（1）地理位置
本项目位于文登市经济技术开发区内，峰山公园北侧。
项目东临初张路（世纪大道），西靠金山路，南至香水路，北侧以汕头路为界。
（2）规划指标
根据原建材市场用地规划条件《文规规字2003第008号》,规划指标为：
规划建设用地面积：
163.21公顷
使用性质：
商业
容积率：
0.5
建设规模：
80万平方米
绿地率：
35%
其它：
按国家规范要求
建筑退规划用地边界距离：
世纪大道沿线建筑退后绿线50米，珠海路沿线建筑退后绿线10米，金山路沿线建筑退后绿线20米，汇通路和香水路沿线建筑退后绿线5米，汕头路和峰北路沿线建筑退后绿线5米。
根据项目实际情况，本案策划的规划指标为：
规划建设用地面积：
约227公顷
使用性质：
商业
容积率：
0.8
建设规模：
约180万平方米
二、韩国之窗规划的条件
1、土地性质
项目总用地面积3400亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。
土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。
2、文登城市性质
外向型的综合工业城市，地区性的商品集散地，以山、水、文、武为特色的现代
生态城市。
3、文登城市人口与规模
规划2005年全市人口68万，其中市区人口为25万，城镇人口35.5万，城市化水平为52％。
2010年全市人口75万，其中市区为31万，城镇人口45万，城市化水平为60％。
2020年全市人口85万，其中市区为40万，城镇人口64万，城市化水平为75％。
规划2020年城市用地规模为48平方公里。
4、文登城市空间发展状况
形成“山中有城，城中有山；双龙（两河）抱城，玉带积翠；南商北工，东文西居；三位一体，成组成团”。
围绕峰山形成三大功能片区组团布局的整体结构：
西南为老城居住商贸金融区，东南为文化行政区，北部为工业区。
三、韩国之窗的SWOT分析
1、优势
（1）规模庞大、配套齐全
项目总用地3400亩，在威海有着较大的规模（随着国家土地政策的变化，获得如此大的土地资源的难度将有所增加），在文登首屈一指。
项目集居住、休闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体，生活、娱乐、学习等配套设施完善，创造舒适的生活空间、良好的环境景观和成熟的商贸物流环境，开创文登城市发展的新阶段，书写文登的城市名片。
（2）政府支持力度大
项目得到了文登市委市政府的全力支持，并将以项目的战略高度向山东省政府寻求政策优势和支持。
（3）项目与周边和谐对接
项目北面是市政府搬迁目的地，东面是文登市的工业企业集中地，南面是规划中的峰山公园，西面是城市内向性的商贸区，而项目将会依功能分区规划成外向型的以商贸物流为主要功能的综合功能城区。
南面的义乌小商品市场，北面新规划的家纺城，将会使得文登形成以批发性为主的交易市场集群，相互竞争，相互促进，和谐对接，从而提升整个文登板块的价值。
（4）板块升值潜力大
项目所在区域将是文登市未来的发展重点区域。
项目北边是市政府搬迁目的地。
同时，大量的企业将在开发区落户，未来一段时间内，此板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。
（5）土地成本低
较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间，使得项目在市场上的竞争力相应提高。
（6）开发商开发经验丰富
山东盛基建业集团有限公司实力雄厚，公司在项目策划、设计、工程管理、营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。
（7）合作各方实力强
本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有较强的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必将提升项目的价值和水平。
2、劣势
（1）城市区域市场发展不成熟
文登市的总体经济发展水平相对落后，市场化程度不高，知名度不够，对于一个要吸引韩国和国内的商家来文登购买商铺，具有一定的难度。
应该打好威海牌，在推广、宣传上用威海的概念。
——“韩国之窗，威海之心。
”
（2）周边配套不完善
虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建，处于规划状态，项目在板块中属于先行者，给项目的建设推广带来了一定的困难和压力。
（3）开发周期长
由于项目规模庞大，无论从手续上、资金供应上、还是从项目工程建设上，都需要很长的开发周期，这无形为项目设置了更高的投资风险。
（4）土地平整成本高
项目用地本身是一块完全的生地，地块本身不是很成熟。
地块高差达到二、三十米，土地平整成本相对较高，土方量较大，一定程度上提高了开发成本。
3、机会
（1）宏观政策环境提供良好的机遇
中韩贸易的前景广阔，双边贸易额五年内将达到1000亿美元。
同时，借山东半岛承接日韩产业转移的东风，文登的城市经济发展极有可能走一条“前店后厂”，以贸易带动经济的发展之路。
而韩国之窗将成为实现这一发展模式的启动点和超级支点。
（2）大区域市场崛起
山东是韩国对华投资的桥头堡，韩国对外投资的40%以上在中国，而对华投资的45%又集中在山东。
山东半岛在承接韩日产业转移方面有着得天独厚的优势。
借世界经济变迁之势，山东半岛在新世纪将成为中国经济增长最快的地区之一。
（3）项目生存有着丰富的市场基础
中韩贸易繁荣，韩国对威海的投资不断增加，威海是韩国产业转移的重点对象，大量的韩国中小企业在威海落户，文登作为威海的重要组成部分，也有着丰富的中韩贸易资源，这就为韩国之窗的建立和发展提供了肥沃的市场土壤。
经韩国实地考察后发现，韩国中小企业进入中国市场的欲望强烈，但是又苦于缺少进入中国市场的平台和窗口。
因此韩国之窗项目定位为以中韩商贸、产业服务为核心的综合服务平台，是一个综合性的多功能城区。
（4）项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白
虽然威海的韩国资源丰富，但是整个威海、山东半岛、甚至全国都缺乏一个规模化的韩国产品物流基地；在韩国产业转移过程中，缺少一个为韩国中小企业进入中国市场的一个综合服务平台，而韩国之窗的目标就是建设一个这样的平台，填补市场上的空白，获得超级的发展机会。
4、威胁
（1）辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的分流
面对韩日产业转移的浪潮，辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角等都把目光投向这个利润丰厚的市场，一定程度上，形成了对韩日资源的分流。
（2）面临半岛其他城市承接日韩产业转移的威胁
在山东半岛城市群的总体发展战略中，虽然威海独享中韩经贸交流门户的定位，但是市场的法则并不是完全为政府的宏观规划左右，青岛、烟台、日照等城市对日韩资源同样有着很强的吸引力，同类型项目也有可能很快投入运行，这对韩国之窗是一大威胁。
——必须要快，以快制胜，以优制胜。
（3）面对日韩产业转移的机遇，文登周边地区也跃跃欲试
在威海市其他地区也有以日韩产业转移为目标的项目在规划中。
例如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。
四、韩国之窗的定位
1、项目在山东半岛城市群的定位
中韩经贸的门户，韩国中小企业进入中国市场的超级服务平台，构建大威海世界制造中心的核心引擎和增长极。
2、项目在文登城市的定位
韩国之窗应该是文登新时代形象的标志性区域，是现代文登的城市客厅，是文登产业服务的平台和产业发展的发动机。
3、韩国之窗的战略定位
韩国之窗的战略定位为：
以带动文登制造业和现代服务业的发展为目标，以韩国
中小企业为主要目标客户市场，以汽车配件、家居和多种时尚商品的采购博览为重点，以建立为韩国中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服务平台为核心，体现中韩民俗文化和现代时尚文化为内涵，集商贸（采购）、商务（办公）、会展（博览）、住宅（居住）、休闲、旅游、娱乐等多种功能于一体的新城区。
五、规划的原则
1、规划定位的目标
（1）商
贸带
创
造吸引商家投资和经营发展的环境，扩大并强化的批零商业功能；以国际化的开发理念，建设中的商贸区应该同国际上（尤其是韩国）的商贸中心模式接轨，为进驻商贸中心的企业和个人提供信息交流、咨询服务的平台。
具备现代商业意象，协调自然与人文的关系。
强调舒适化：
绿意盎然生机蓬勃；强调人性化：
人性尺度活动导向和人车分流的交通导向；强调科技化：
利用信息化技术，创造网络化平台，简洁明亮和谐有序。
（2）生活带
提供田园生活式的居住与商业活动空间，并改善生活环境品质以吸引韩国企业人员居住；创造一个居住与工作均衡的生活环境，建设一个融合韩国人文文化为主题特色的国际性生活城区；充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加效应，创造山东商贸区域开发的新典范。
（3）生态带
确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念，利用规划的绿地建造具有参与价值的森林公园，例如高尔夫运动公园、撒野公园，提供休闲、游憩活动和可持续使用的自然环境。
有效利用基地的开发资源，正确引导未来开发方向，确保环境成长与品质间结构性的发展平衡。
2、规划策略
强调“混合分区”（mixeduse）的概念，并强调城市完整单元的互相流通性，强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。
规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构（growthstructure），以追求商贸环境国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。
六、韩国之窗整体规划策略建议
1、规划策略的理念
以组团式结构规划每个具有特色的发展组团，并以公共活动轴带的有机结合；各组团成为韩国之窗的发展中心，由于项目推进存在诸多不可预测因素，应尽可能增加
项目发展的弹性空间；各发展组团在主要功能的实施中仍需保留一定的混合使用弹性空间。
2、空间规划布局建议
韩国之窗的规划布局为：
“两个区片、三条轴带、七个发展组团”展开。
两个区片：
指东部商贸发展区和西部生活服务区；三条轴带：
以公共活动轴、商贸物流轴和生态生活轴；七个发展组团：
汽车商品商贸组团、时尚商品商贸组团、家居商品商贸组团、物流仓储配送服务组团、休闲商务服务组团、居住组团和韩国中小企业基地。
ik
（1）两大区片
两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“韩国之窗”的空间格局。
东部商贸发展区
这个区域是“韩国之窗”的本质和灵魂所在，也是“韩国之窗”最主要的核心功
能区。
性质：
主要为韩国的商品通向中国和中国的商品通向韩国的展示、销售、批发的商贸市场，同时辅助一些旅游、休闲、娱乐和居住功能，形成一个多种功能复合的综合区。
功能：
这个区域承载着韩国之窗商业（批发市场）、产业服务、会议会展、酒店、办公、商业步行街、物流配送、配套服务设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。
西部生活服务区
性质：
生活服务区是“韩国之窗”项目最能迅速产生经济效益的板块。
与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，
互相促进，共同构筑功能完善的城市新功能区。
“韩国之窗”生活服务区以其大配套、高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边基础客户群（文登市）购房，其次是吸引商贸区的部分老板入住，并在后期区域板块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。
这里将成为文登新城的CLD将以其优质的生活环境打动来“韩国之窗”做贸易的人，在项目后期开发商务公寓、别墅等高尚物业，跳出文登行政区域概念，成为威海区域韩国人的理想居所
功能：
这个区域是韩国之窗的辅助配套功能区，它规划了包括居住（别墅、中档高尚多层住宅等）、产业服务园、商务办公、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功
“韩国之窗”生活服务区是以居住板块为核心，配以必要的生活配套板块，并以商务公园、运动公园和产业服务园对生活环境价值加以提升。
⑵三条发展轴带
公
共活动发展轴：
公共活动发展轴是沿着珠海路形成的，集中商贸、商务、产业服务、物流和生活功能和公共开放空间的区域，是塑造韩国之窗整体形象的发展轴。
商务功能开放空间生活功能开放空间商贸功能开放空间
本轴将串起三大公共服务功能区：
轴线西端是以休闲商务功能区，建造高尔夫商务会所和酒店，发展商务服务，成为文登市的超级交际平台；轴线中部是以社区商业和公共设施服务功能区，建设学校、超市、邮局、银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为韩国之窗和周边开发区社区生活配套的服务平台；轴线东端是商贸功能
区，建设博览中心、商贸配套酒店、韩国风情步行街（时尚和传统）、酒店式公寓、
商贸功能区配套服务设施，成为韩国之窗商贸服务功能的核心区。
连接城区和外部世纪大道的主要轴：
西部同文登城区连接，东部同世纪大道连接,成为文登外向型发展的主要公共活动服务轴。
两大标志性节点：
在发展轴上商务和生活功能开放空间的节点处，形成以人为核心的节点；在发展轴东端入口处，成为象征韩国之窗形象特征的标志性节点。
打造标志性景观大道：
珠海路是韩国之窗的核心发展主轴，必须建造体现21
世纪新形象的、具有国际化特性的（如路标）、融入韩国风情的景观大道。
生态生活发展轴：
以西部新规划的道路为发展轴，串起高尚住宅区、高档住宅区和产业服务园的功能，充分利用山地、绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。
注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连各个居住社区中心（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），形成休闲的开放空间系统，是
社区居民主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。
商贸物流发展轴
以东部新规划的道路为发展轴，串起商贸功能区的各种商贸功能和产业服务功能，包括：
小件商品配送服务功能区、韩国中小企业基地、汽配交易中心、时尚品交易中心、家居交易中心、仓储配送服务区，形成以物流为主的交通系统。
由于道路西部是居住空间，需要注意减少对住宅区的噪音、人流的干扰。
（3）七个发展组团
①汽车商品商贸组团（338亩）
通过珠海路、新规划的峰北路和汇通路，把韩国之窗分割成七个区域，根据这七个不同功能区域，我们提出了七个发展组团的建议。
1
汽车商品商贸组团&33&亩）
①②时尚商品商贸组团（338亩）
括车族馆、（中韩展览商品商贸韩国传统风情亩行街。
*
、丨K八、«/-htxtt”
理商。
主③入驻的是韩国韩生产型企业基地销售30企业或品牌代
⑦休闲商务服务组团（670亩）
经营产品主要为汽车装修装饰用品、车载电子电器产品、房车饰物、车族玩具、车用时尚精品、汽车运动品等。
附带机电产品，如五金工具、轻型机械等。
这些经营产品在国内专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买
群体，带动其他产品的销售。
车族馆在规划设计上应有所创新，构建一个有独特建筑艺术风格、有现代化的设
施配置、便于厂家展示陈列产品、能够提供适量产品储存的大规模高档次专业市场。
汽配交易中心主题：
时尚伴你行，飞驰无极限一一韩国之窗•车族馆。
中韩展览中心:
是韩国之窗的核心项目，项目建成后，将定期或不定期地举办各种国际性中韩商品的主题专业博览会、展览展销会等大型会展商贸活动。
会展博览中心的功能组合，要体现博览会开幕和闭幕期间的综合利用，可以设计成“主展馆+副
展馆”的格局。
主展馆的面积不宜太大，约5000平方米左右，副展馆就是主题交易区域，副展馆在博览会开幕期间是博览会的组成部分，在闭幕期间是一个主题的交易
市场，是展销结合的模式，比传统的批发市场的铺位更能体现主题和品牌形象。
这里形成了集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作的综合体，成为韩国品牌进入中国的门户，品牌的集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作功能于一体的商务平台。
韩国传统风情步行街:
实质是中韩文化交流空间。
一方面，来威海的游客在中国境内就能体验到古代韩国的民族风情，另一方面，则是韩国人在中国感悟本国传统文化韵味的归属场所。
它是步行商业街，主要含特色旅游商品、餐饮、酒吧、休闲娱乐等功能；在建筑风格强调原汁原味的韩国传统建筑风格。
2时尚商品商贸组团（338亩）
该组团是一个综合性的时尚商品交易中心，主要以韩国时尚品为主导，在国内形成具有明确指向的主题专业交易中心，具有唯一性、排他性。
该组团主要由“韩流馆”和“韩国时尚步行街”等组成。
时尚商品交易中心的主题：
七彩时尚，动感无限一一韩国之窗•韩流馆。
韩流馆：
韩国时尚商品、韩流文化在中国的集中展示空间。
销售的主要商品有：
时尚服装服饰、化妆品、时装、玩具、皮具箱包、美容美发用品、数码产品、电器、通讯产品、海洋食品、保健品、医药、运动休闲服装、运动休闲用品、健身、旅游、探险、养生等。
韩国时尚风情步行街:
步行街以展示时尚韩国为主题。
销售以现代韩国时尚品为主，如：
软件游戏、化妆品、小商品、生活用品、数码电器、服装、KTV等。
同时可
辅以部分餐饮、酒吧、咖啡厅等。
在这里体现的是现代的“时尚韩国”，在建筑上体现出的就是具有现代韩国的风格语言。
游客身临此处，就能立刻感受到“现代时尚韩国就在这里”。
韩国传统风情步行街与韩国时尚步行街形成一个完整的步行街区，在这里既有传
统韩国，也有时尚韩国。
让游人在一条步行街上仿若穿越历史时空，既能体验到古代韩国的传统魅力，又能感受现代韩国的时尚，同时也能在此发挥自己的想像力来展望未来的韩国。
整条步行街区以传统韩国和现代时尚韩国为主题，形成两个相对对立，又相互依托、相互融合、相互统一的步行街
步行街规划
整条步行街区沿河而建，做好、做足水的文章，使步行街的水可亲、可近、可嬉、可耍。
使韩国步行街区成为具有水风情和韩国民族特色的独一无二的步行街，达到唯一性。
步行街区长度约为500米，宽为15-20米（含河面宽度），建筑规模为6.6万平方米，层高以2层为主。
商业酒店是为来全国各地来批发的商家配套的酒店。
3家居商品商贸组团（339亩）
在中国逐渐迈向小康的进程中，以居家商品为核心的专业市场在中国日新月异，很多新型的连锁专业市场正从过去的临街商铺和大棚式的交易场所中脱颖而出，如百
安居、家世界、宜家、欧倍德等。
本组团以家居馆为核心，围绕为人们提供新的生活方式和内容，而形成韩国之窗的主题专业市场之一。
本专业市场依托于中韩贸易及文登周边城市产业的特点，销售的主要是现代家居
生活用品，主要有：
居家布艺装饰（家纺）、家俱、装修成品、厨卫用品用具、摆设饰品、花木装饰、儿童专用品等。
家居商品交易中心的主题：
居
4仓储配送服务组团（280亩）
功能:
仓储、运输、配送功能和包装、装卸、保管、流通加工功能。
构成:
单独设立仓库区主要是为厂家的大量存货考虑，可以提供仓位租赁、托管、
存货、包装、装卸、流通加工等服务。
对于条件成熟的条件下，可以采用远程计算机管理，买主交款开票后可以很方便地到仓库提货。
在货品的配送方面，采用第三方物流的方式解决。
引擎作用:
完善的服务体系，可以提升市场档次和水平，是吸引韩国客户的必要条件，同时也利于对国内大客户招商工作的进行。
5居住组团（830亩）
本组团包括社区公建（商业中心）、撒野森林公园、高尚住宅区、峰山公馆四部分组成。
社区公建（商业中心）：
占地85亩左右，其中商业部分以大型超市为主体，结合专业临街商业和公寓构成，其中：
大型超市:
1.2万平方米、商业街长200米左右，面积在5000平米左右，公寓：
4万平方米；学校：
占地50亩，以国际学校、双语（中韩）幼儿园为主体，融合艺术教育、国际教育以及成人教育的完整教育体系，九年制国际学校：
2万平米左右，双语幼儿园：
3000平米左右；其它：
1万平方米。
撒野森林公园详见后述。
高尚住宅小区:
容积率：
1.0左右,住宅建筑面积控制在30万平方米左右，建筑以四、五、六层的多层构成。
住宅产品面积的主力户型在80-120平方米之间，其中：
100--120平方米（40%）,80--100平方米（20%），120--150平方米（20%）。
户型面积的大小，主要与客户的年龄和家庭结构相关。
峰山公馆：
是
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