中指十八大房地产政策专题研究.doc

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从十八大看房地产业走势：

调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期

中国指数研究院

十八大专题报告

2012年11月15日

从十八大看房地产业走势：

调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期

摘要 2

一、近五次党代会概述 3

二、近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾 4

1.宏观经济环境：

政策周期变化明显，持续高速增长成果显著 4

2.房地产业政策：

与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展 6

三、近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾 10

1.十三大-十四大：

房地产市场化起步，个人购房比例提高 10

2.十五大期间：

房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓 11

3.十六大-十七大：

市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓 12

四、未来中国房地产业走势预判 13

1.宏观环境：

经济增速放缓不可避免，调结构更加重要 13

2.房地产政策：

继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善 14

3.房地产业走向：

城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展 18

报告撰写：

何田hetian@；荣晨rongchen@；贾静jiajing@；

李晶bj.lijing@摘要

2012年11月8-14日，中共第十八次全国代表大会召开；11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展。

本文对历次党代会期间中国的宏观经济形势以及房地产政策进行梳理，并对各阶段的房地产市场变化进行分析，在此基础上对未来宏观经济环境以及房地产业发展走向进行了预判，具体如下：

1.近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾

十三大-十四大（1988-1997年），货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。

房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。

十五大期间（1998-2003年），亚洲金融危机对国内经济的冲击逐渐消逝，经济持续较快发展；加入世界贸易组织，对外贸易显著增长；国企改革力度加大，刺激供给增加和买方市场的形成。

房地产业政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。

十六大-十七大（2003-2012年），宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长；之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。

房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。

2.近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾

十三大-十四大（1988-1997年），房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。

十五大期间（1998-2003年），房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。

十六大-十七大（2003-2012年），房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上；2008-2009年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。

3.未来中国房地产业走势预判

从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，过去三十年的经济高速增长难以持续。

预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。

抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。

在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。

一、近五次党代会概述

根据中国共产党党章及相关资料，党的全国代表大会每五年举行一次，由中央委员会召集；党的中央委员会每届任期五年，党的各级委员会任期届满，召开党代表大会或党员大会选举产生新的一届委员会，并选举产生新一届的中共中央领导层，包括中央委员会委员、中央候补委员、中央纪律检查委员会委员。

在之后召开的中央委员会上选举中央委员会总书记、中央政治局常务委员会等。

党代会第二年政府将进行换届，新一届的政府开始执政。

十三大-十七大期间，先后选举产生了以江泽民、胡锦涛为中央委员总书记的中央领导班子，具体成员及任期如下：

表：

近几届党代会时间及中央领导机构成员

党代会历届党代会召开一般在年底，与随后政府部门换届相差一年。

本报告对经济和宏观政策期间的划分并未严格遵循党代会的时间，如分析十五大的影响，起始时间从1998年开始，而不是从十五大召开的1997年开始。

时间

中央领导机构任期

中央委员会总书记

总理

副总理

十三大

1987年10月25日至11月1日

198906-199303

江泽民

李鹏

姚依林、田纪云、吴学谦（后任命邹家华、朱镕基、钱其琛）

十四大

1992年10月12日至18日

199303-199803

江泽民

李鹏

朱镕基、邹家华、钱其琛、李岚清（后任命吴邦国、姜春云）

十五大

1997年9月12日至18日

199803-200303

江泽民

朱镕基

李岚清、钱其琛、吴邦国、温家宝

十六大

2002年11月8日至14日

200303-200803

胡锦涛

温家宝

黄菊、吴仪、曾培炎、回良玉（回族）

十七大

2007年10月15日至21日

200803至今

胡锦涛

温家宝

李克强、回良玉（回族）、张德江、王岐山

十八大

2012年11月8日至14日

——

习近平

——

——

资料来源：

中华人民共和国中央人民政府网，中国指数研究院综合整理

2012年11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及随后新一届政府领导人的产生，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展。

要科学判断换届对中国经济和房地产业的影响，必须建立在历史分析的基础之上。

本报告详细回顾了过去五次党代会前后经济发展形势、房地产业政策以及由此带来的房地产市场变化，最后在分析十八大相关文件的基础上，对未来中国经济环境进行了分析，并对新一届领导人集体对宏观经济和房地产业的看法进行了梳理，提出了房地产业面临的政策环境，并对房地产业的走势进行了预判。

二、近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾

1.宏观经济环境：

政策周期变化明显，持续高速增长成果显著

图：

1979-2011年GDP、CPI等经济指标

十七大

十六大

十五大

十四大

十三大

资料来源：

国家统计局，中国指数研究院综合整理

图：

1979-2011年进出口总额

贸易顺差增大

十七大

十六大

十五大

十四大

十三大

资料来源：

国家统计局，中国指数研究院综合整理

（1）十三大-十四大：

经济增长较为稳定，但物价波动较大

十三大-十四大（1988-1997年），我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的最高点。

为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。

1997年亚洲金融危机爆发，中央在坚持人民币不贬值的同时采取努力扩大内需、刺激经济增长的政策，保持了国内经济的健康和稳定增长，1997年国内生产总值达到7.4万亿元，年均增速为10%左右，顺利完成了“八五”计划，提前实现了本世纪末国民生产总值比1980年翻两番的目标。

（2）十五大期间：

亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快增长

十五大期间（1998-2003年），随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。

1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2001年中国加入世界贸易组织，对中国的出口、内需以及就业起到了明显的扩大作用，对外贸易显著增长，外贸出口总额由1828亿美元增加到3256亿美元，出口商品结构不断优化；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元，按可比价格计算，年均增长7.7%。

城乡居民收入持续增加，城镇居民家庭人均可支配收入由1997年的5160元增加到2002年的7703元，年均实际增长8.6%；物价上涨问题得到有效控制，CPI年均增速为-0.1%。

（3）十六大-十七大：

前五年出口和投资拉动经济快速增长；后五年波动较大

十六大期间（2003-2007年），在出口以及投资特别是房地产投资贡献的带动下，经济增长较快。

中国加入WTO后，国际贸易进一步发展，2005年开始，我国贸易顺差明显增加，贸易顺差由2004年仅为321亿美元快速增长到1020亿美元，并呈继续发展的态势。

2003年，国家出台了一系列政策支持房地产业的发展，2007年商品房销售额同比增长43.5%，房地产投资同比增长30.2%。

十七大期间（2008-2012年），宏观经济波动较大，受美国次贷危机的影响，2008年经济明显下行，房地产市场进入低迷期，商品房销售面积同比下降14.7%；出口也受到影响，2009年出口总额同比下降16%，GDP增速开始下滑，2008-2011年，GDP年均增速为9.6%。

虽然这五年中国经济波动较大，但总体上仍维持了较高的发展速度，2011年人均GDP达到34999元，约为5617美元。

目前，我国经济运行中仍存在一些矛盾和问题，流动性过剩问题比较明显，固定资产投资存在反弹的压力以及国际收支不平衡的矛盾日益突出。

因而在保持经济快速增长的同时，优化经济结构、提高经济效益是未来几年宏观调控的重点。

2.房地产业政策：

与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展

图：

十三大以来（1988-2011年）我国房地产政策演变历程

十七大

十六大

十五大

十四大

十三大

资料来源：

中国指数研究院综合整理

（1）十三大-十四大：

住房实物分配向住房市场化改革的过渡期

十三大-十四大期间（1988-1997年），房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。

1988年1月国务院召开“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。

1994年7月18，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇