国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告.docx
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国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告
XX国际温泉度假饭店建设项目
可行性研究报告
XX咨询中心有限公司
第一章总论
一.1项目背景
一.1.1项目名称
XX国际温泉度假饭店建设项目
一.1.2开发建设单位
XX房地产开发有限责任公司
一.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则
1、编制依据
（1）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）；
（2）国家建设部审定颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
（3）建设单位提供的有关基础资料。
2、研究范围
（1）项目提出的理由与建设的必要性；
（2）市场需求分析与建设规模；
（3）建设方案；
（4）投资估算及资金筹措；
（5）财务评价。
3、编制原则
（1）先进性。
在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；
（2）科学性。
在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；
（3）全面性。
在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。
一.2项目概况
一.2.1项目建设地点
XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海路五段南侧。
一.2.2项目建设规模
综合技术经济指标表
项目
单位
数值（比例）
备注
规划总用地
平方米
67471.475
规划建筑总面积
平方米
19090
其中
改扩建面积
平方米
11040
新建面积
平方米
8050
容积率
0.38
建筑密度
%
15
绿地率
%
42
建设期
月
14
总投资
万元
10018.1
资金来源
自筹
一.2.3建设内容
本项目为XX国际温泉度假饭店建设项目开发建设工程，总建筑面积19090㎡，包括宾馆、饭店、洗浴及设施和工程等。
一.2.4本工程项目实施计划
该项目建设期为14个月：
2011-7项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；
2012.8.—2012.9场地整平、土建工程施工、设备安装等；
2012.9月工程竣工，验收交付使用。
一.2.5资金筹措
项目总投资10018.1万元。
全部为建设单位自筹。
一.2.6可行性研究结论
本工程是XX市房产建设的重点工程，是带动XX旅游的重要组成部分，它的建设对XX市房地产建设以及区域旅游的发展具有较大的促进作用。
本项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合XX市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。
因此，项目的建设是可行的。
一.2.7问题与建议
1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；
2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。
第二章项目建设背景及必要性
二.1项目建设背景
二.1.1东北地区旅游业发展规划
为深入贯彻落实东北地区等老工业基地振兴战略，加快发展东北地区旅游业，根据《国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》（国发【2009】33号）、《国务院关于加快发展旅游业的若干意见》（国发【2009】41号）和国家相关规划，编制了《东北地区旅游业规划》。
《东北地区旅游业规划》重在确立东北地区旅游业在新时期的战略定位、发展目标和重点任务，统筹区域旅游业协调发展，促进区域旅游一体化，推动旅游业成为东北老工业基地全面振兴的重要支柱产业。
规划范围：
XX省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区的呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市和锡林郭勒盟（蒙东地区），土地总面积约145万平方公里。
规划的主要目标第三条及第四条如下：
旅游空间发展格局更加协调。
以优质资源为核心、中心城市为枢纽，构建旅游区合理分工、旅游轴以线串珠、旅游要素有效组合的空间组织结构。
旅游公共服务设施明显改善。
旅游交通设施进一步完善，重点景区接待能力显著提高，旅游服务中心规模和覆盖面不断扩大，质量安全保障体系进一步健全。
二.1.2XX省旅游发展总体规划
《XX省旅游发展总体规划》第三个分区，包括锦州、盘锦、XX及所属各县（市）。
面积24539平方公里，占全省的16.6%，人口865万，占全省的20.7%；GDP1543.5亿元，是辽西地区新兴的滨海旅游区。
功能定位为：
突出以滨海休闲和古文化体验为主题特色，大力发展海洋旅游的同时，着重加强湿地休闲观光、珍稀动植物观光等系列产品，以XX古城和绥中南部旅游区的开发建设为重点,带动辽西滨海旅游带的建设，迅速培育形成以滨海休闲度假为主导，集滨海度假、都市旅游、温泉疗养、文化体验以及山水生态型项目等为一体的国内知名的辽西滨海旅游区。
关于旅游住宿业及旅游餐饮业的规划为：
（1）建设一批星级酒店品牌
积极引进国际知名酒店投资集团或管理集团参与XX旅游酒店业的建设和管理，鼓励建设世界一流的具有XX标志性的超星级大型酒店，提升XX旅游酒店业发展层次；在沈阳、大连规划建设5-10家五星级酒店，按照国际化标准建设“超五星”酒店，在主要旅游城市、重点旅游度假区，根据市场需要，规划建设一批高星级酒店，在各地市分别建设五星级酒店和家四星级酒店。
（2）打造系列特色酒店
依托大型生态山水旅游区和滨海度假区，分别建设分时度假酒店、产权酒店等休闲度假类酒店；在温泉和高尔夫度假地规划建设主题度假酒店；通过改造旧旅馆和利用旧厂房等方式，建设一批汽车旅馆、青年旅馆、自驾车营地、经济酒店、快捷酒店、主题酒店、网络酒店等新业态酒店。
（3）发展旅游地产新业态。
大力发展旅游地产、景观地产、第二居所等地产新业态，建设综合配套康体疗养、休闲度假、餐饮娱乐等度假设施，形成度假地产集群。
二.1.3关于大力发展旅游业促进就业的指导意见
旅游消费作为直接层次上的最终消费，在拉动经济增长、促进居民消费等方面作用明显，并且对内需的刺激具有放大效应。
据世界旅游组织统计，旅游业每收入1元，可带动相关产业增加4元收入；旅游从业者每增加1人，可增加4.2个社会就业机会。
2008年8月，国家发改委联合六部委《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》指出：
旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。
通过加大财税政策支持，加强旅游景点交通等基础设施建，完善金融支持政策，积极提供旅游就业援助四个方面，来加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。
意见的第（3）条，确定了旅游业的发展目标。
到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。
旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。
经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。
每年新增旅游就业50万人。
旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
意见的第
（二）条，拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构。
全面推进旅游业转型升级，处理好提升产业素质与扩大产业规模的关系。
继续发展旅游住宿、景区、餐饮、旅行社服务和交通服务等相关企业。
加快发展旅游商品生产销售、旅游文化娱乐、旅游装备工业等，增加就业比重。
提高旅游业创新能力，鼓励创业和发展灵活就业。
鼓励发展旅游咨询、规划设计、广告营销等，开发知识技术含量较高的旅游产品与就业岗位。
二.1.4项目所在地区位优势明显
项目交通区位良好，XX具有良好的旅游发展资源。
1985年，国务院下发《关于规划和开发XX省XX旅游区的批复》，要把XX建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。
XX市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉5个景区50多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过120万人次中外游人前来观光旅游。
区位优势十分明显。
二.2项目建设的必要性
二.2.1有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展
项目所在地XX旅游资源十分丰富，项目既有巨大经济价值又有景观价值。
项目的开发与周围商业的发展可以形成功能互补，为XX经济的发展带来联动效应。
不仅有利于经济区内旅游资源的开发利用，刺激和保护生态产业的发展，而且有利于改善当地的自然、生态环境，实现经济效益、社会效益和生态效益的协调发展。
二.2.2有利于促进第三产业的发展
项目是集健身游泳、洗浴、餐饮、住宿、休闲娱乐、商务会议室等内容于一体的商业开发。
可以推动商业发展，为XX居民以及全国各地来此度假的游客提供休闲、娱乐服务。
还可带动XX第三产业的发展。
XX泳装业知名度较高，随着产业的发展，必将带动XX周边地区的餐饮业、住宿业、旅游业等第三产业的发展。
二.2.3有利于繁荣XX市场，改善民生
项目资源组合优势明显。
可促进XX的深度开发，从而带动XX旅游业的发展。
提高XX旅游休闲地的经济增长点，具有明显的推动作用项目的发展对整个XX市经济社会发展都有非常重要的作用，该项目的发展将有助于促进XX市经济结构的战略性调整，实现经济发展方式的转变；有利于减少对资源、环境、生态的消耗和依赖，促进资源型城市加快转型，增强可持续发展能力；有利于促进经济、社会与人的全面协调发展，建设和谐XX：
有利于繁荣市场，增加就业，保障和改善民生，提高人民生活水平和质量。
二.2.4增加就业机会，有利于社会稳定
本项目的建设，极大地满足了逐渐富余起来的人们对新的生活形式的要求。
同时，为社会剩余劳动力提供了新的就业机会。
旅游业是一种服务性极强的劳动密集型产业，发展旅游业，需要一整套服务设施，不仅需要导游、管理人员、服务人员，还需要有住宿、饮食、商场、交通、文化行业等，因此能有力地带动地区第三产业的发展，从而吸纳大量农村剩余劳动力,有利于和谐社会的构建。
第三章市场需求预测分析
三.1XX市综合酒店现状
目前为止，XX市内低档宾馆酒店（旅社、招待所）不少，但中、高档宾馆酒店较少，且客房数不足；已经满足不了日益增长的游客数量及日常需求。
现存在如下问题：
（1）中高级宾馆酒店总量较少，整体实力差，尤其是旅游季节不能满足市场需求。
（2）大部分宾馆酒店设施设备严重老化，急需更新改造。
（3）大多数酒店营销手段落后。
（4）管理方式落后，部分宾馆酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。
服务业发展滞后，制约了XX市旅游业的发展。
三.2需求现状
XX市作为旅游城市拥有城、泉、山、海、岛五大旅游要素，旅游业已成为XX市支柱产业。
旅游业是世界第一大产业。
近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。
旅游主体及旅游主题也更趋多元化。
据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。
近年来，XX市交通状况有了根本改观，龙兴路的全线开通大大缩短了XX市至XX市的路程，且102国道、京沈高速、滨海公路全线贯穿XX市。
作为国家级旅游城市，XX市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。
旅游接待能力严重不足是制约XX市旅游业发展的瓶颈。
随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，XX市高级宾馆客房入住率高达70%以上，且有不
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