1房地产市场运行指标分析.docx

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1房地产市场运行指标分析

2009年1-2月房地产市场运行指标分析

2009-4-2

一、国房景气指数

反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”延续2007年以来连续13个月环比下降态势继续回落。

国家统计局发布的数据显示：

2009年2月份全国房地产开发景气指数为94.86点，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点，创下这一指数5年来的新低，其主要分类指数也纷纷进入不景气空间。

从具体运行指标来看：

房地产开发投资分类指数为91.88点，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点；本年资金来源分类指数为92.6点，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点；土地开发面积分类指数为92.27点，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点；商品房空置面积分类指数为95.46点，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点；房屋施工面积分类指数为94.86点，比去年12月份回落3.52点，比去年同期回落13.27点。

2007年1月-2009年2月国房景气指数及主要分类指数走势

数据来源：

国家统计局

“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

“国房景气指数”曲线图显示：

自2007年12月以来“国房景气指数”已出现连续14个月下滑。

从目前形势来看，虽然我国宏观调控政策已转向偏松，但在外需趋弱、经济景气面临周期性收缩以及高成本的三重压力下，未来一段时期，企业盈利能力将会受到进一步的影响，这必然会造成整个社会投融资萎缩以及影响就业和消费需求缩减，进而导致整个国民经济出现内生性收缩。

受此影响，作为典型经济周期性行业的房地产业景气面临全面下行。

上海易居房地产研究院曾预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则在第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史最低点相近，甚至更低，在85-90点区域的可能性最大。

二、房地产投资完成额

在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来我国房地产市场经历了明显的调整，下半年以来房地产投资规模开始显著下降，目前房地产投资增速已经下降到历史低位。

国家统计局发布的数据显示：

2009年1-2月全国房地产开发投资2398.2亿元，同比增长只有1%，增速同比下降31.9个百分点，其环比增速已连续7个月下滑。

房地产投资下滑将对整体经济发展产生重大影响，因此，稳定房地产投资应成为2009年政府工作的重点，同时这也是拉动内需、保增长的关键。

稳定房地产投资，一方面要通过一系列政策措施尽可能减少市场投资增速下降的幅度，另一方面要通过财政投资来弥补市场投资产生的缺口。

2007-2009年各月全国房地产投资完成额及同比增长率变动情况

数据来源：

国家统计局

从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。

在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。

具体来看，2009年1-2月，在房地产开发投资中，住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%；办公楼投资112亿元，同比增长为17.9%，所占比重为4.7%；商业营业用房投资284亿元，同比增长13.4%，所占比重为11.8%；其他投资318亿元，同比下降11%，所占比重为13.3%。

从保障性住房的供给情况来看，2009年1-2月，90平方米以下住房完成投资482亿元，同比增长27.2%，占住宅投资的比重为28.7%；经济适用房完成投资61亿元，同比增长23.9%，占住宅投资的比重仅为3.7%，较2000年（比重为10.9%）下降了7.2个百分点。

与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（30%）相比，现有保障性住房的供给数量仍满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

2008-2009年2月不同用途房地产开发投资完成额构成情况

数据来源：

国家统计局

从区域分布上来看，2009年前2个月房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区，且东部地区出现负增长。

具体来看，东部地区完成房地产开发投资1561亿元，同比下降4.6%，增幅同比下降34.4个百分点；中部地区完成投资417亿元，同比增长19.3%，增幅同比下降24.2个百分点；西部地区完成投资419亿元，同比增长8.1%，增幅同比下降29.6个百分点。

中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部高23.9和12.7个百分点。

2008-2009年2月不同地区房地产投资额完成情况

数据来源：

国家统计局

2007-2009年2月东、中、西部地区房地产投资增长率变动情况

数据来源：

国家统计局

三、开发企业资金来源

在一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策影响下，2009年前2个月全国房地产开发企业资金来源趋紧态势得到缓解，除定金及预收款和个人按揭贷款增幅仍小幅下降外，其余类型的资金来源增幅均呈回升态势，利用外资增幅同比大幅增长92.0%。

具体来看，2009年1-2月全国房地产开发企业实现到位资金6046亿元，同比增长6.9%。

其中，国内贷款1674亿元，同比增长9%；利用外资69亿元，同比增长50.8%；企业自筹资金2215亿元，同比增长13.9%；其他资金2088亿元，同比下降1.8%。

在其他资金中，定金及预收款1190亿元，同比下降4.3%；个人按揭贷款532亿元，同比下降0.6%。

2008-2009年2月全国房地产开发企业资金来源构成情况

数据来源：

国家统计局

2007-2009年2月全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动情况

数据来源：

国家统计局

房地产是资金密集型行业，融资能力是企业核心竞争力的重要方面。

2008年12月13日召开的国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。

政策将“支持合理融资需求”、“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”放到重要位置。

可以预期，房企的资金来源将在未来得到政府更多的支持。

四、商品房建筑与销售

1、商品房施、竣工面积

受宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响，房地产开发企业购置与完成开发土地意愿继续下降。

国家统计局发布的数据显示：

2009年1-2月全国房地产开发企业购置土地面积2288万平方米，同比下降30.0%，增幅同比下降65.8个百分点；完成开发土地面积2647万平方米，同比下降15.5%，增幅同比下降36.8个百分点，随着行业景气度的回落，房地产企业购置和拓展土地储备的速度正在放缓。

土地购置与开发面积持续减缓的状况必将对房地产市场供应量产生影响。

统计数据显示：

2009年1-2月全国商品房累计施工面积142061万平方米，同比增长14.2%，增幅同比下降17.9个百分点。

其中，商品住宅施工面积108862万平方米，同比增长12.3%，增幅同比下降21.6个百分点；全国商品房累计竣工面积5650万平方米，同比增长29.0%，增幅同比下降2.6个百分点。

其中，商品住宅竣工面积4525万平方米，同比增长28.5%，增幅同比下降1.7个百分点。

但从其增速来看，受上年结转影响，2009年前2个月市场供应总量已呈大幅回升态势。

2007-2009年2月全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动情况

数据来源：

国家统计局

2007-2009年2月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况

数据来源：

国家统计局

2007-2009年2月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况

数据来源：

国家统计局

2、商品房销售面积与销售额

在降息、减税等一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，2008年以来持续低迷的房地产市场出现成交回升的势头，各重点城市房地产市场有所回暖，多数城市住宅成交量环比上涨。

特别是2009年2月份以来，主要城市住宅交易量持续大幅反弹，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。

国家统计局数据显示，2009年1-2月，全国商品房销售面积达到5131万平方米，同比微降0.3%，销售额达到2397亿元，同比增长11.2%；其中，商品住宅销售面积和销售额分别同比增长1.1%和13.1%。

从全国各地情况来看，重点城市住宅成交量增长较为明显，12个重点城市中，除武汉、青岛和上海住宅成交面积同比下滑外，其他城市均出现较大幅度上涨，且涨幅均超过15%，深圳同比增幅达到最大为225.6%，各地楼市显然出现“小阳春”行情。

2007-2009年2月全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长情况

数据来源：

国家统计局

2007-2009年2月全国商品房、商品住宅销售额及同比增长情况

数据来源：

国家统计局

2月份成交量止跌上扬，显示出楼市在经历了1年多时间的供需双方观望的局势后，市场终现松动，全国楼市疑似大好，与此同时，各种评价莫衷一是。

有的高唱市场转暖，有的慎言这只是“寒冬”中的“小阳春”；有的断言属于触底反弹，还有的说只是1月份成交量下降的报复性反弹。

尽管各种观点不同，但是，持“目前提出全国楼市转暖为时尚早”的观点仍占主流。

有分析认为，楼市回暖需要具备四个特征：

一是消费者信心恢复，支付能力上升；二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回升，交易价格维稳；三是开发企业推盘意愿较强，积极推出新项目；四是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。

虽然近2个月全国楼市成交量整体上有所反弹，但支撑楼市回暖的以上因素并没有出现根本变化，2月份释放的刚性需求是否能持续还有待观察。

因此，房地产真正转暖还有待时日。

五、全国房地产市场价格变动情况

在一系列宏观调控政策影响下，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数，2009年前2个月房价下降态势得以延续。

国家统计局3月10日公布的数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%，这是全国大中城市房价同比连续3个月、环比连续7个月出现下降。

分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%。

普通商品住房销售价格同比下降1.8%，环比下降0.2%；高档商品住房销售价格同比下降2.8%，环比下降0.2%。

办公楼销售价格同比上涨1.2%，环比上涨0.1%；商业营业用房销售价格同比下降0.1%，环比与1月持平。

分套型看，90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.4%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.3%。

分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，其中涨幅较大的主要城市包括：

银川8.7%、北海6.9%、金华6.1%、济宁5.3%和西宁4.7%等；同比价格下降的城市有30个，主要城市包括：

深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。

环比价格上涨的城市有17个，主要城市包括：

沈阳1.3%、锦州1.0%、北海0.7%、大理0.6%、兰州和洛阳0.5%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：

石家庄-5.2%、温州-4.1%、丹东-3.7%、吉林-2.4%、徐州和大连-1.5%等。

二手住房销售价格同比下降0.7%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.1%。

分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有36个，其中涨幅较大的主要城市包括：

三亚13.8%、南宁10.5%、西宁6.2%、哈尔滨5.6%和襄樊4.9%等；同比价格下降的城市有33个，主要城市包括：

深圳-17.4%、吉林-8.5%、厦门-6.5%、岳阳-6.1%和大理-3.4%等。

环比价格上涨的城市有20个，主要城市包括：

洛阳1.3%和温州0.9%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：

吉林-2.9%、遵义-2.2%、唐山-1.8%、呼和浩特-1.8%和湛江-1.5%。

2007年1月-2009年2月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况

数据来源：

国家统计局

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数

地区

房屋销售价格指数

新建住房价格指数

90平方米及以下新建住房价格指数

二手住房价格指数

同比

环比

同比

环比

同比

环比

同比

环比

全国

98.8

99.8

98.2

99.8

98.6

99.7

99.3

99.9

北京

99.3

99.9

100.1

99.9

100.9

99.9

97.4

99.8

天津

101.7

100.1

101.9

100.2

103.6

100.8

101.3

100.0

石家庄

95.7

97.2

93.5

94.8

98.6

99.3

97.1

99.6

太原

102.4

99.8

103.2

99.9

104.4

100.3

101.2

99.5

呼和浩特

99.3

99.3

98.4

99.6

98.5

99.9

104.3

98.2

沈阳

101.2

100.4

102.7

101.3

101.9

100.5

98.0

99.1

大连

99.8

98.8

100.1

98.5

99.3

98.6

99.2

98.9

长春

101.3

99.2

101.2

99.0

101.8

100.4

103.4

99.1

哈尔滨

101.4

99.9

99.2

99.8

99.8

100.0

105.6

100.3

上海

97.6

99.9

97.4

100.0

97.4

100.0

97.8

99.8

南京

96.2

100.0

94.4

100.0

88.5

100.0

98.0

100.1

杭州

99.6

99.4

99.0

98.7

96.5

97.9

100.1

100.5

宁波

100.6

100.1

102.4

100.0

101.0

100.0

99.8

100.1

合肥

99.1

100.0

98.7

100.0

96.6

100.6

100.0

99.8

福州

99.5

100.0

98.1

100.1

99.4

100.1

100.8

100.0

厦门

95.6

99.9

94.6

99.8

92.2

99.9

93.5

100.0

南昌

99.9

99.4

98.5

99.5

97.4

99.7

101.3

99.9

济南

101.8

100.1

101.4

100.1

99.5

99.9

102.9

100.0

青岛

99.2

100.0

100.2

100.0

96.7

100.0

97.5

99.9

郑州

101.2

100.1

101.3

100.1

101.5

99.9

101.1

100.5

武汉

98.2

100.1

97.9

100.0

98.9

100.2

98.4

100.1

长沙

99.7

100.0

99.6

100.0

100.4

100.2

100.3

99.8

广州

95.6

99.4

91.1

99.8

90.8

101.0

97.5

99.8

深圳

84.3

99.8

83.7

99.9

87.6

101.2

82.6

99.6

南宁

99.9

99.5

97.9

99.5

95.9

99.6

110.5

100.1

海口

100.7

100.1

100.8

99.9

97.3

101.0

100.7

100.4

重庆

99.2

99.6

98.9

99.8

99.6

99.5

99.9

99.4

成都

97.4

100.0

96.7

99.9

95.7

99.7

99.5

100.2

贵阳

102.8

99.6

102.9

99.6

100.6

98.3

99.9

99.2

昆明

97.7

100.1

95.6

100.2

96.5

100.2

102.9

98.9

西安

99.8

99.4

99.3

99.2

105.3

100.6

99.9

100.2

兰州

103.5

100.5

103.8

100.5

109.1

101.0

102.5

100.6

西宁

104.5

100.0

104.7

100.0

102.1

100.0

106.2

100.0

银川

107.5

99.6

108.7

100.0

110.0

99.8

103.0

98.9

乌鲁木齐

102.9

99.9

104.3

100.0

102.3

100.0

97.2

99.7

数据来源：

国家统计局（注：

同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100） 

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表）

地区

房屋销售价格指数

新建住房价格指数

90平方米及以下新建住房价格指数

二手住房价格指数

同比

环比

同比

环比

同比

环比

同比

环比

唐山

100.5

99.5

101.5

99.9

100.2

99.8

97.4

98.2

秦皇岛

100.4

100.1

100.4

100.0

99.9

100.0

100.4

100.3

包头

100.7

100.0

101.3

100.0

98.9

99.3

98.5

99.7

丹东

98.7

97.6

97.1

96.3

95.8

94.4

100.8

98.7

锦州

102.3

100.7

104.2

101.0

103.1

101.4

101.1

100.0

吉林

93.7

97.3

95.2

97.6

95.3

97.5

91.5

97.1

牡丹江

102.7

100.0

103.0

100.0

103.5

100.0

102.5

100.0

无锡

99.6

99.9

98.9

99.9

95.6

99.4

101.4

99.8

扬州

100.4

99.7

100.8

99.9

99.8

100.0

98.1

99.1

徐州

97.6

99.0

96.2

98.5

92.7

94.5

101.4

100.2

温州

99.1

99.6

100.8

95.9

103.0

96.8

97.1

100.9

金华

104.0

100.1

106.1

100.0

104.6

100.0

102.3

100.3

蚌埠

100.2

99.8

100.7

99.8

102.7

99.7

101.1

99.8

安庆

103.0

100.1

103.8

100.2

102.4

100.6

103.0

100.0

泉州

99.0

99.9

99.7

100.0

98.6

99.8

97.9

99.9

九江

101.4

99.5

100.8

99.6

96.5

99.7

100.9

99.7

赣州

99.9

99.7

100.3

99.5

97.5

99.3

99.0

99.9

烟台

104.0

100.0

104.4

100.3

101.5

100.4

103.4

99.9

济宁

103.3

99.1

105.3

98.9

103.9

99.4

102.1

99.6

洛阳

102.5

100.7

102.6

100.5

102.2

100.7

102.6

101.3

平顶山

102.2

100.0

102.0

100.0

103.6

100.0

103.0

100.0

宜昌

101.2

99.9

101.4

99.9

100.6

100.1

99.8

100.0

襄樊

103.4

100.0

102.5

100.0

106.5

100.0

104.9

100.0

岳阳

95.3

99.8

96.8

99.8

97.5

99.8

93.9

99.7

常德

99.2

100.0

97.8

100.2

98.8

100.2

101.7

99.8

惠州

98.3

100.1

97.5

99.8

98.7

101.6

99.2

100.6

湛江

100.2

99.2

100.7

99.6

100.1

100.1

99.2

98.5

韶关

99.8

99.9

100.0

99.8

100.5

99.9

98.0

100.1

桂林

96.2

100.2

94.8

100.2

99.1

100.2

98.1

100.3

北海

104.3

100.4

106.9

100.7

108.9

101.6

102.7

100.0

三亚

104.4

100.2

101.0

100.3

100.0

99.4

113.8

100.0

泸州

98.7

100.1

98.3

100.2

98.0

100.2

97.7

100.0

南充

96.8

99.8

95.5

99.6

96.3

100.1

96.7

100.1

遵义

100.9

99.4

101.0

99.5

103.0

100.0

101.2

97.8

大理

99.7

100.5

100.3

100.6

80.3

100.5

96.6

99.6

数据来源：

国家统计局（注：

同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100）

在国家不断加强对房地产市场进行宏观调控的背景下，2008年以来市场预期发生变化，房地产企业景气指数持续下滑，企业家信心指数打破百点景气关口，城镇居民购房意愿降至历史最低水平；而且现阶段全球经济面临衰退风险，居民对房地产市场的信心难以在短期内得到恢复，因此房地产市场真正回暖还有待时日。

在供求矛盾日益突出的情况下，开发企业会采取进一步降价措施以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局，但回落幅度不会过大；在一系列促进房地产行业健康发展的政策影响下，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。