优秀论文货币政策对房价的影响.docx

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优秀论文货币政策对房价的影响

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第一章我国货币政策基础知识及定义

（一）般性货币政策及界定

一般性货币政策是对货币供给总量货信用进行调节和控制的政策性工具，一般性货币政策的特点在于，它是针对总量进行调节的，中央银行经常使用且对整个宏观经济运行发生影响。

一般性货币政策的运用可对基础货币、银行储备、货币供应量、利率以及金融机构的信贷活动产生直接或间接的影响，有利于中央银行货币政策目标的实现。

（二）选择性货币政策及其界定

选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采取的信用调节工具。

主要包括：

消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等，其特点在于它是针对结构进行调节的。

（三）我国房地产市场价格及其界定

由于我国目前对于房地产价格的统计尚不十分成熟，相关指标并不是很完善。

我国统计局有两种关于房地产价格的统计描述：

平均销售价格和房地产价格指数。

1.平均销售价格

我们目前常用的房地产价格数据有两个：

一个是利用国家统计局公布的当年商品房地产销售额与销售面积计算得到的平均价格；另一个是国家统计局对35个大中城市房地产市场加以价格的监测数据。

可供选用的有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格等。

商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商品营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映我国歌颂者住房价格情况的综合指标。

住宅平均销售价格是指全国范围内的商品房住宅在某年度的平均价格，是反映我国范围内住宅价格情况的一个总汇指标。

2.房地产价格指数

房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势的程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租凭价格指数和土地交易价格指数。

这三套指数的计算方法相近，均采用又下到上逐级汇总的方法。

由于房地产有各种各样的产品，按用途划分有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、底不同的档次，当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。

第二章．我国房地产市场的发展现状

2003年下半年以来，我国部分地区的房地产市场逐渐呈现出诸多问题：

房地产市场价格居高不下，房地产投资普遍存在过热倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业的健康发展，而且积累了一定的金融风险，势必引起社会各界特别是中央银行的广泛关注。

1.当前我国房价运行的基本特征

自从2009年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2009年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在进入2010年之后房价进入新一轮的增长期，10年商品房成交量，成交额，房价涨幅都创下历史最高纪录。

之后仍处在上涨状态。

统计资料显示09年全国商品房成交量、销售额、房价涨幅都创下了历史最高水平。

全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长42.1%。

其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%。

同时，2009年全国商品房销售额43995亿元，比去年增长75.5%。

其中商品房住宅销售额增长80%，办公楼和商业营运房销售额分别增长69.9%和45.5%。

09年全国商品房成家价格4695元/平方米，比2008年得3883元/平方米增长了近24%。

数据显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的70.7%。

从以上的数据来看，我国的房价正在大幅增长，而房价已经引起了社会的诸多问题。

2．我国房价的变得特征

近年来，我国部分地区房地产市场逐渐显现出诸多问题：

房地产市场价格居高不下，

房地产投资普遍存在过热的倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业得健康发展，而且

积累了一定的金融风险，所以引起了中央银行的重视。

通过介绍了房地产今年的走势，

得出的结论是我国房地产市场的发展呈现“非理性繁荣”。

从表面看，目前我国房价上涨过快主要是供求失衡造成的，单供求失衡背后的根本原因是政策和体制主要下的房价上涨。

这些根本原因可以概括为以下几个方面。

1..市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。

据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。

而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。

在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。

由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。

并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:

1,美国及其他发达国家房价收入比是3:

1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:

1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:

1）。

2.土地的供应不规范，政府机会主义行为严重

政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。

然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：

一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。

他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。

据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。

二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。

四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。

我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。

而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。

这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

3.供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。

具体表现为：

　　一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。

据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。

同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。

同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。

主要表现在以下方面：

一是房地产信贷增长过快。

2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。

其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。

住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

二是房地产商自有资金比重低。

我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。

这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

三是商业银行过度竞争。

目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。

为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。

2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。

郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

　四是住房贷款管理薄弱，"假按揭"贷款风险显现。

少数银行的分支行对房地产贷款"三查"制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以"假按揭"方式帮助开发商套现。

5.房地产市场秩序混乱

　我国目前的房地产市场秩序比较混乱。

房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。

尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

第三章．一般性货币政策调控房价的有效性分析

（一）．住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。

按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等。

2.收入增长与住房需求。

从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。

自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。

1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。

这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。

自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步