唐山市保障性住房工程实体质量分套验收导则.docx
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唐山市保障性住房工程实体质量分套验收导则
1.总则
1.0.1为了指导我市保障性住房工程实体质量分套验收工作，加强保障性住房工程质量管理，根据《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分套验收工作的通知》（建质[2009]291号）及国家有关施工质量验收标准规范，结合我市实际，制定本细则。
1.0.2本细则适用于我市廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房等保障性住房工程实体质量分套验收及其监督管理。
1.0.3完成分套验收是保障性住房工程竣工验收的前提条件，未经分套验收，建设单位不得组织单位工程竣工验收、不得交付使用，质量监督机构不出具工程质量监督报告，建设行政主管部门不予竣工验收备案。
1.0.4本导则与《唐山市住宅工程质量分户验收管理暂行办法》应结合使用。
1.0.5保障性住房工程质量分套验收及监督管理工作，除执行本规则的规定外，尚应符合相关法律法规和强制性标准的规定。
2.术语
2.0.1住宅工程质量分套验收
住宅工程已按设计文件及合同约定完成全部工作量，在竣工验收前，由建设单位组织施工单位、监理单位及相关方（物业、中签户等）依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的感观质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。
2.0.2推算值
根据设计文件，由设计层高、轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸计算得出的数值。
2.0.3偏差：
实测值与设计值或推算值之差。
2.0.4极差：
实测值中最大值与最小值之差。
2.0.5分套验收检查单元
分套验收过程中划分的最小检查单位，包括：
室内检查单元、公共部位检查单元。
2.0.6空间尺寸
具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸。
2.0.7多媒体箱（集中配电箱）
设置有线电视、通信、网络、安全监控等集中布线于一体的智能接线分配箱。
3.基本规定
3.0.1分套验收应由建设单位组织监理、施工（包括分包单位）等单位相关人员组成验收组实施。
已选定物业管理企业的，物业管理企业应参与分套验收工作。
已摇号确定为保障性住房中签户的，由中签户选出一名住户代表参加分套验收工作。
3.0.2分套验收的条件：
1工程已完成设计和合同约定的工作量。
2所含（子）分部工程的质量均验收合格。
3工程质量控制资料完整。
4主要功能项目的抽查结果均符合要求。
5有关安全和功能的检测资料完整。
6施工单位已提交工程竣工报告。
3.0.3分套验收以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下验收项目：
室内空间尺寸；室内地面工程质量；室内墙面、顶棚抹灰工程质量；吊顶工程质量；顶棚及墙面装饰工程质量；建筑外门窗节能工程质量；门窗、低窗台防护及栏杆、护栏工程质量；防水工程质量；安装工程质量。
3.0.4 分套验收所使用的仪器和计量器具应经有相应检测能力、资质的部门计量检定合格并在有效检定期内。
3.0.5 保障性住房工程分套验收应符合下列规定：
1检查项目应符合本规则的规定。
2每一检查单元计量检查的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.5倍。
3分套验收记录完整。
3.0.6分套验收时应形成书面资料。
3.0.7保障性住房工程质量分套验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：
1监理（建设）单位书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。
2处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
4．分套验收程序
4.0.1建设单位依照分套验收的内容、要求，确定分套验收方案，明确各方的职责，成立分套验收组，做好准备工作，组织分套验收。
4.0.2按照国家规范、标准要求的方法，对本细则要求的分套验收内容进行检查，并及时填写检查记录。
4.0.3分套验收合格后，必须出具建设单位、施工单位、监理单位及物业、中签户等负责人签字或签章的《保障性住房工程质量分套验收观感质量检测验收表》。
4.0.4分套验收结束后，填写《保障性住房工程质量分套验收汇总表》。
4.0.5分套验收检查不符合要求的，检查组应对不符合要求部位及时标注并记录。
并按本细则第3.0.7条进行处理。
5.分套验收监督
5.0.1工程质量监督机构对分套验收结果进行抽查、复核，随机抽查的比例（按单位工程总户数的不少于5%且不少于3户）根据工程实际在监督计划中明确。
5.0.2如发现分套验收记录内容不真实或工程存在严重影响使用功能质量或观感质量的问题，应责令整改，经监理单位检查符合要求后方可重新进行验收，二次验收监督机构应根据情况进行扩大抽检。
5.0.3对在分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的，按照有关法律法规对责任单位及责任人进行处罚。
5.0.4保障性住房工程交付使用时，《保障性住房工程分套验收观感质量检查验收表》和《保障性住房工程质量分套验收汇总表》应存于物业管理公司或建设单位，以备业主或住户查询。
6室内空间尺寸
6.0.1验收内容：
净开间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差。
6.0.2质量要求：
空间尺寸的允许偏差和允许极差值应符合表6.0.2规定。
表6.0.2空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
项目
允许偏差（mm）
极差（mm）
检查方法
净开间、进深
±8
16
用激光测距仪辅
以钢卷尺检查
净高度
±10
20
6.0.3检查方法：
1空间尺寸检查前应根据套型特点确定测量方案，并按设计要求确定空间尺寸的推算值。
2空间尺寸测量宜按下列程序进行：
1）在分套验收记录所附的套型图上表明房间编号。
2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm。
净高尺寸每个房间测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。
3）每套检查时应按附表2-3进行记录，检查完毕检查人员及时签字。
3特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
6.0.4检查数量：
自然间全数检查。
7防水工程
7.1外墙防水
7.1.1 验收内容：
外墙面的防渗漏功能。
7.1.2 质量要求：
工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
7.1.3 检查方法：
1目测观察检查，对套内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
2对套内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位做外墙淋水，后进户目测观察检查。
7.1.4检查数量：
逐套全数检查。
7.2外窗防水
7.2.1 验收内容：
住宅外窗的防水性能。
7.2.2 质量要求：
1 门窗框与墙体之间采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
2 外窗及周边不应有渗漏。
7.2.3检验方法：
淋水观察检查。
采用人工淋水试验，每三～四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时后，入室目测观察检查，对套内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
7.2.4检查数量：
全数检查。
7.3厨、厕及阳台防水
7.3.1面层坡度
1验收内容：
有排水要求的厨、厕及阳台面层坡度。
2质量要求：
不应有倒泛水和积水现象。
3检查方法：
观察和采用泼水试验。
4检查数量：
全数检查。
7.3.2 防水效果
1验收内容：
厨、厕及阳台的防水效果。
2质量要求：
蓄水试验无渗漏。
3检验方法：
对有地面防水的厨、厕及阳台进行蓄水试验，蓄水深度必须淹过排水口且最浅处不小于20mm，蓄水时间不少于24h。
4检查数量：
全数检查。
7.4屋面防水
7.4.1 验收内容：
顶层住宅屋面防水功能。
7.4.2 质量要求：
1屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
2屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象。
3天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造施工，应符合设计要求。
7.4.3 检查方法：
1对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。
2平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
3坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
7.4.4 检查数量：
住宅顶层逐套全数检查。
8抹灰工程
8.1观感质量
8.1.1验收内容：
抹灰工程观感质量。
8.1.2质量要求：
室内墙面不应有爆灰、裂缝。
阴阳角应顺直。
抹灰工程质量的允许偏差和检验方法应符合表8.1.2的规定。
表8.1.2抹灰的允许偏差和检验方法
项目
允许偏差（mm）
检验方法
普通抹灰
高级抹灰
立面垂直度
4
3
用2m垂直检测尺检查
表面平整度
4
3
用2m靠尺和塞尺检查
阴阳角方正
4
3
用直角检测尺检查
分隔条（缝）直线度
4
3
拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺检查
墙裙、勒脚伤口直线度
4
3
拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺检查
8.1.3检验方法：
距墙800mm—1000mm处观察检查，实测实量。
8.1.4检查数量：
全数检查。
8.2面层与基层粘结质量
8.2.1验收内容：
室内墙面面层与基层粘结质量。
8.2.2质量要求：
抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
8.2.3检验方法：
在可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。
8.2.4检查数量：
全数检查。
9吊顶工程
9.1观感质量
9.1.1验收内容：
吊顶观感质量。
9.1.2质量要求：
吊顶面板表面应洁净、平整，不得有翘曲，裂缝及缺损。
压条应平直、宽窄一致，转角拼缝应光顺。
9.1.3 检验方法：
目测观察和量尺检查。
9.1.4检查数量：
全数检查。
9.2安装质量
9.2.1验收内容：
吊顶安装质量。
9.2.2质量要求：
吊顶龙骨、吊杆规格、型号和数量应符合设计要求，面板安装必须牢固。
9.2.3检验方法：
观察检查。
当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，采用小锤轻击检查。
9.2.4检查数量：
全数检查。
9.3节点处理
9.3.1验收内容：
吊顶节点处理。
9.3.2质量要求：
安装在吊顶的灯具、风口等的位置应合理、美观，与面板的交接应吻合、严密。
9.3.3检验方法：
目测观察。
9.3.4检查数量：
全数检查。
10门窗、低窗台防护及栏杆、护栏工程
10.1门窗工程
10.1.1 门窗开启性能
1验收内容：
门窗开关使用性能。
2质量要求：
门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
3检查方法：
观察、手扳检查；开启和关闭检查。
4检查数量：
全数检查。
10.1.2 门窗洞周边裂缝情况
1验收内容：
门窗洞周边裂缝情况。
2质量要求：
门窗洞周边不应有裂缝。
3检验方法：
距框边800mm—1000mm处观察检查。
4检查数量：
全数检查。
10.1.3 门窗框的防水胶嵌缝。
1验收内容：
门窗框边的防水胶嵌缝质量。
2质量要求：
防水密封胶胶缝的宽度和深度不应小于6mm，防水胶应挤填密实，表面平整。
3检查方法：
观察、尺量检查。
4检查数量：
全数检查。
10.1.4 门窗玻璃的选用
1验收内容：
安全玻璃的使用。
2质量要求：
安装高度大于20m（相当于7层及以上的中高层和高层建筑），且地面人流较多的外墙窗户，应采用安全玻璃。
当玻璃门面积大于1.5m2时，应采用安全玻璃。
3检查方法：
查看标示、轻敲检查。
4检查数量：
全数检查。
10.1.5 进户门质量
1验收内容：
进户门、特种门种类、位置。
2质量要求：
进户门种类应符合设计要求，若设计进户门为非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位置。
3检查方法：
观察、开启检查。
4检查数量：
全数检查。
10.1.6建筑外门窗节能性能
1验收内容：
建筑外门窗节能措施与设计是否相符。
2质量要求：
建筑外门窗的节能措施必须与经审查合格的设计文件相一致。
3检验方法：
对照图纸查看检查。
4检查数量：
全数检查。
10.2低窗台防护工程
10.2.1低窗台防护
1验收内容：
低于900mm的窗台的防护。
2质量要求：
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm。
3检查方法：
尺量，每个窗台不少于一处。
4检查数量：
全数。
10.3栏杆、护栏工程
10.3.1 栏杆、护栏的造型、尺寸、高度和栏杆间距。
1验收内容：
栏杆、护栏的造型、尺寸、高度和栏杆间距。
2质量要求：
栏杆、护栏的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：
1）阳台栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。
2）六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。
3）栏杆、护栏安装必须牢固。
4）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
5）当设计文件规定室内楼梯栏杆由用户自理时，应设置安全防护。
6）栏杆、护栏的允许偏差应符合表10.3.1的规定。
表10.3.1栏杆、护栏的允许偏差
序号
项目
允许偏差（mm）
1
栏杆间距
+3
2
栏杆、护栏高度
-3
3检查方法：
观察、测量检查；手扳检查。
4检查数量：
全数检查。
11顶棚及墙面装饰工程
11.1涂饰工程
11.1.1涂饰工程观感质量
1验收内容：
涂饰工程观感质量。
2质量要求：
涂饰面层颜色均匀一致，表面光滑，无泛缄、咬色、流坠、砂眼和刷纹等现象，不同材质界面清晰、美观。
3检验方法：
目测观察和手摸检查。
4检查数量：
全数检查。
11.1.2涂饰层与基层粘贴质量
1验收内容：
涂饰层与基层粘结质量。
2质量要求：
墙、顶面涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂，透底、起皮和掉粉。
3检验方法：
目测观察，手摸检查。
4检查数量：
全数检查。
11.2裱糊工程
11.2.1裱糊工程观感质量
1验收内容：
裱糊工程观感质量。
2质量要求：
裱糊后的壁纸（布），墙顶表面应平整，不得有波纹起伏、气泡、裂缝、皱折及斑污，斜视时应无胶痕。
3检验方法：
目测观察，手摸检查。
4检查数量：
全数检查。
11.2.2裱糊粘贴质量
1验收内容：
裱糊粘贴质量。
2质量要求：
裱糊的壁纸（布）应粘贴牢固，不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。
3检验方法：
目测观察，手摸检查。
4检查数量：
全数检查。
11.3饰面板（砖）墙面
11.3.1饰面板（砖）墙面观感质量
1验收内容：
饰面板（砖）墙面观感质量。
2质量要求：
饰面板（砖）表面应平整、洁净，无裂痕和缺损，接缝应平直、光滑，勾缝应连续、密实。
3检验方法：
目测观察。
4检查数量：
全数检查。
11.3.2饰面板（砖）墙面粘贴质量
1验收内容：
饰面板（砖）墙面粘贴质量。
2质量要求：
饰面板（砖）粘结必须牢固，满粘法施工时应无空鼓、裂缝。
3检验方法：
目测观察和用小锤轻击检查。
注：
单块饰面板（砖）边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。
4检查数量：
逐间全数检查。
12地面铺装工程
12.1地面砖面层地面
12.1.1观感质量
1验收内容：
地面砖面层观感质量。
2质量要求：
地面砖面层的表面应洁净、图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直。
板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。
与地漏结合处严密、牢固、美观。
地面砖面层的允许偏差应符合表12.1.1的规定。
表12.1.1地面砖面层的允许偏差和检验方法（mm）
序号
项目
陶瓷锦砖面层、
陶瓷地砖面层
缸砖面层
大理石面层和
花岗石面层
检验方法
1
表面平整度
2.0
4.0
1.0
用2m靠尺和
楔形塞尺检查
2
缝格骨直
3.0
3.0
2.0
拉5m线和用钢尺检查
3
接缝高低差
0.5
1.5
0.5
用钢尺和楔形塞尺检查
4
板块间隙宽度
2.0
2.0
1.0
用钢尺检查
3检验方法：
检查地面砖面层观感质量缺陷，以目测高度为1.5m左右，俯视地坪。
实测实量。
4检查数量：
全数检查。
12.1.2粘结质量
1验收内容：
地面砖面层粘贴质量。
2质量要求：
地面砖面层上下层应结合牢固、无空鼓。
3检验方法：
用小锤轻击检查。
4检查数量：
对每一自然间地面砖地坪按梅花形布点进行敲击，地面砖阳角处应全数检查。
注：
凡单块砖边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。
12.1.3地面砖面层坡度要求
1验收内容：
卫生间和阳台地面砖地面坡度。
2质量要求：
卫生间和阳台地面砖地面的坡度应符合设计要求，无倒泛水和积水现象，与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏；卫生间、阳台和厨房等有排水要求的地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
3）检验方法：
目测观察和泼水试验检查。
4）检查数量：
全数检查。
12.2地板面层地面
12.2.1观感质量
1验收内容：
地板面面层观感质量。
2质量要求：
地板面层应图案清晰、颜色均匀一致，缝隙应严密，接头位置应错开、表面洁净。
地板面层的允许偏差应符合表12.2.1的规定。
表12.2.1地板砖面层的允许偏差和检验方法（mm）
项次
项目
实木复合地板、中密度（强化）复合地板面层、竹地板面层允许偏差
检验方法
1
板面缝隙宽度
0.5
用钢尺检查
2
表面平整度
2.0
用2m靠尺和楔形塞尺检查
3
板面拼缝平直
3.0
拉5m通线，不足5m拉通线和用钢尺检查
4
相邻板材高差
0.5
用钢尺和楔形塞尺检查
5
踢脚线与
面层的接缝
1.0
楔形塞尺检
3检验方法：
检查地面砖面层观感质量缺陷，以目测高度为1.5m左右，俯视地坪。
实测实量。
4检查数量：
全数检查。
12.3踢脚线
12.3.1观感质量
1验收内容：
踢脚线观感质量。
2质量要求：
踢脚线棱角清晰，顺直、光滑，无裂纹，颜色一致，安装位置正确、拐角方正，出墙厚度一致，缝的边缘顺直、无毛边。
踢脚线允许偏差应符合表12.3.1的规定。
表12.3.1踢脚线的允许偏差和检验方法（mm）
序号
项目
陶瓷锦砖面层、陶瓷地砖面层（mm）
缸砖面层（mm）
大理石和花岗石面层（mm）
地板材料面层（mm）
检验方法
1
表面平整度
2.0
4.0
1.0
3.0
用2m靠尺和楔形塞尺检查
2
上口平直
3.0
4.0
2.0
2.0
拉5m线和用钢尺检查
3检验方法：
目测观察，实测实量。
4检查数量：
逐间全数检查。
12.3.2粘结质量
1验收内容：
踢脚线的粘贴质量。
2质量要求：
踢脚线上下层应结合牢固、无空鼓。
3检验方法：
用小锤轻击检查。
4检查数量：
逐间全数检查。
13安装工程
13.1给水管道安装工程
13.1.1 给水管道及配件安装
1验收内容：
管道的支架、吊架、水表、阀门安装。
2质量要求：
管道支、吊架安装应平稳、牢固，其间距应符合规范要求；水表、阀门安装位置应便于使用、检修、不受曝晒、污染和冻结。
安装螺翼式水表，表前与阀门应有不小于8倍水表接口直径的直线管段，表外壳距墙表面净距为10～30mm，水表进水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。
3检查方法及使用工具：
观察、尺量和手扳检查。
4检查数量：
全数检查。
13.1.2 功能试验
1试验内容：
强度及严密性、通水试验。
2 质量要求：
室内给水管道应不渗不漏；室内各用水点放水通畅，水质清澈。
3 检查方法：
当设计未注明时，各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6Mpa。
金属及复合管给水管道系统在试验压力下观测10min，压力降不应超过0.02Mpa，然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05Mpa，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03Mpa，同时检查各连接处不得渗漏。
4 检查数量：
全数通水检查。
13.2排水管道安装工程
13.2.1排水管道安装
1验收内容：
管道支、吊架，管道坡度，塑料管道伸缩节。
2质量要求：
1）排水塑料管必须按设计要求及位置装设伸缩节。
如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m。
2）管道严禁出现无坡或倒坡现象。
3检验方法：
观察和测量检查。
4检查数量：
全数检查。
13.2.2 排水管道配件安装
1验收内容：
检查口或清扫口，排水通气管，三通及弯头，阻火圈或防水套管等。
2质量要求：
1）生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合下列规定：
①在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生洁具的最高层必须设置，检查口的朝向应便于检修。
暗装立管，在检查口处应安装检修门。
②在连接3个及3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。
当污水管在楼板下悬吊敷设时，可将清扫口设在上一层楼地面上，污水管起点的清扫口与管道相垂直的墙面距离不得小于200mm；若污水管起点设置堵头代替清扫口时，与墙面距离不得小于400mm。
③在转角小于135°的污水横管上，应设置检查口或清扫口。
2）排水通气管不得与风道或烟道连接，且应符合下列规定：
①通气管高度应符合设计要求。
当设计无规定时，不上人屋面通气管高度应高出屋面300mm，上人屋面通气管高度应高出屋面2000mm，并应根据防雷要求设置防雷装置。
②在通气管出口4m范围以内有门、窗时，通气管应高出门、窗顶0.6m或引向无门、窗一侧。
3）高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置组火圈或防火套管。
3检验方法：
观察和测量检查。
4检查数量：
全数检查。
13.2.3 排水管道系统功能试验
1验收内容：
通水试验，通球试验。
2质量要求：
排水管道通水应畅通，管道及接口无渗漏。
排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。
3检查方法：
同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查；用球径不小于排水管道管径的2/3的球对排水主立管及水平干管管道进行通球检查。
4检查数量：
全数检查。
13.3卫生器具安装工程
13.3.1 卫生器具安装
1验收内容：
卫生器具安装尺寸、固定、接管及坡度、管口封闭，金属件防腐。
2质量要求：
1）卫生器具安装尺寸、接管及坡度应符合设计及规范要求；固定牢固；接口封闭严密；支、托架等金属件防腐良好。
2）卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密
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