物业投标书.docx

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物业投标书

XXX物业公司投标书

制作人：

XXXXXX

学号：

XXXXXXXXXXXX

目录

授权书…………………………………………………………………2

公司简介及公司优势…………………………………………………3

投标说明………………………………………………………………4

物业说明………………………………………………………………4

物业前期筹备工作……………………………………………………4

管理工作物资计划……………………………………………………6

管理模式………………………………………………………………7

人员选拔与培训………………………………………………………9

物业收费价格及收支测算……………………………………………10

维修基金的管理与使用………………………………………………11

服务承诺与准备工作…………………………………………………11

服务目标………………………………………………………………15

便民活动与小区文化…………………………………………………15

提高管理服务的设想…………………………………………………17

授权委托书

致：

兹委托（居民身分证编号：

）为我单位授权代表人，就××住宅小区（签署谈判文件、进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。

授权委托单位：

（盖章）

法定代表人：

（签名）

授权代表人：

（签名）

公司简介

××有限公司（以下简称公司）成立于年月，注册资本为×××万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于××。

公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。

公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。

公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门。

公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。

公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。

公司理念体现了这个年轻公司，既朝气蓬勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神。

通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。

并对自己的管理水平、服务质量提出高标准、高起点的要求:

严谨、务实、高效、进步。

让公司与时俱进、开拓创新、恪尽职守、不断进取！

公司本着“优质管理、优质服务、优质生活”的服务宗旨，坚持“以人为本”的管理理念，以诚信为立业之本、发展之基，寓严格管理于热情服务之中。

公司在经理的带领下，坚持把诚信经营做为公司发展的基础，确立了“敬业奉献、和谐高效、以诚求成”的企业精神和“厚德勤业、秉承人本、善思笃行、追求卓越”的企业宗旨，使各项工作全面提升，经济运行质量和效益稳步提高。

在经营发展中，首先建立和完善了一套良好的诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核各基层单位经营业绩的否决性指标，用机制保证经济工作与诚信建设同步进行。

其次是建立了诚信经营工作领导目标责任制，成立了由主要领导任组长的工作领导小组，明确工作机构和工作制度，从而形成了“一把手”负总责、分管领导具体负责、职能部门负专责、各负其责的领导机制。

在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主和物业公司的权利与义务。

诚信经营的根本目标是看业主的满意度，为此，我们本着“诚信、务实、创新”的经营宗旨，以“辛苦我一人，幸福千万家”的企业精神，实行二十四小时管理服务，以提高企业的工作效率和服务质量，努力为业主提供优质服务，以服务促管理，以服务促效益，以服务推动诚信经营，尽力提高物业运作素质、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求，精心打造特色物业管理品牌。

公司优势

1、具有一支高素质的管理及运行队伍。

经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的×××物业人员。

人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足XX小区的管理需要。

2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。

该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了×××物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。

3、高级物业管理人才优势。

公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好XX小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。

4、具有珍惜机会、全情投入的激情。

我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。

XX小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。

如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。

一、投标综合说明书

1、根据已收到的北京市丰台区康宁居业委会物业招标文件，遵照《北京市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。

4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。

如确需变更，必须征得业主的意。

5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

6、我方同意招标文件中各条款，并交纳保证金。

若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。

7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。

投标单位：

某某物业管理有限公司

法定代表人：

某某某

日期：

2003年12 月

二、物业概况

该物业位于北京市丰台区三路居路101号，项目总用地面积32402.22平方米，总建筑面积81170平方米。

其中住宅65837.68平方米，小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，半地下停车库，停车位数量：

规划401辆；其中地上194辆（待建）；地下207辆，.物业产权性质为经济适用房产权（房产证未拿到），住宅套数为557户。

三、物业管理前期筹备工作

（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》，《业主手册》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。

（五）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（六）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

（七）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。

标题5四、接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安三班制：

实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）、环卫绿化工作：

1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。

5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；灿辍⑽鬯艿烂磕晔柰?

次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年要清理一次。

6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（四）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成两次巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。

（五）、加强二次装修跟踪管理，管理处要与业主签定二次装修有关规定的协议，上下午各检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（六）、空置房管理

1、空置房的登记建档与收费：

A、经管理处接管的空置房由主管安排管理员进行登记造册；

B、管理员将空置房记在《空置房记表》内；

C、管理员制作《空置房动态表》，每月5日前报公共事务部主管备案；

D、空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取，分批办理入住的，分批收取。

2、空置房的维护：

A、充分了解房屋的破损规律，有利于科学的管理空置房。

其破损规律是：

新建房屋的头十年，特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的，尤其是头一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隐性破损是很大的，对房屋的未来使用安全尤为重要；

B、管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。

必要时就进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。

C、对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。

D、参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。

E、管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。

对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。

F、管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。

如发现空置房内有异常情况时向公共事务部主管汇报。

（七）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

（八）、根据本小区，应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

五、管理工作必须的物资装备计划情况

为了保证物业管理工作的正常开展，有坚强的物质保障基础，根据行规，物业管理开办物资由建设单位投入，并遵循实用，节约的原则，拟具体配置如下：

（一）办公及培训类

序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注

1  办公桌椅  张  5   800   4000

2  文件柜  个  2   1200   2400

3  保险柜  个  1   1100   1100

4  电脑  台  1   4000   4000

5  打印机  台  1   2000   2000

6  电话机  部  1   150   150

7  空调  台  1   1200   1200

8  电风扇  台  1   100   100

9  饮水机  台  1   120   120

10  宣传栏  个  1   1500   1500

11 其他用品             300

合计            16870

（二）机电维修类

序号  备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注

1   电工工具  套  1  1200   1200

2   管工工具  套  1  1400   1400

3   人字梯  架  1   300   300

4   疏通机  台  1   800    800

5   冲击钻  台  1  1500   1500

6   其他              800

合计                  6000

（三）保安装备类

序号  备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注

1   夏装  套  20   180   3600

2   秋装  套  20   300   6000

3   军大衣  件  10   80    800

4   武装带  根  10   30    300

5   对讲机  部  6   500   3000

6   警棍  根  10   20    200

7   床架  台  6   120    720

8   手电筒  根  6   60    360

9   其他              500

合计                  15480

（四）卫生绿化类

序号  备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元）备注

1   保洁用具  套  1   1500   1500

2   绿化用具  套  1   2800   2800

3   垃圾车  部  2   680   1360

4   水管  捆  2   250   500

5   垃圾桶  个  30       1000

5   其他用具             500

合计                  7660

（五）小区内各类指示牌、楼栋号、公共设备设施、卫生设施、消防设备及安防系统的配套由建设单位负责。

（六）业主未完全入住造成前期管理收不抵支，为确保小区物业管理正常运行开发建设单位支付启动金。

六、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：

管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。

物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。

（二）管理处组织机构

物业管理组织机构框架图

1、业户服务部：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件

（2）二次“管理”

（4）协调处理邻里关系

2、设备部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、代收水电费

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

5、保洁绿化部

（1）绿化养护、保洁

（三）管理人员的配备

1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理。

2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修。

4、保洁工5人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

5、绿化工3人，负责小区绿化日常养护。

6、保安12人，24小时值班。

7、车管员3人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。

如上共计30名。

七、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

主任（项目经理）：

要求从业两年以上，具有大型物业管理企业同职位两年以上的工作经验，大专以上学历，年轻富有干劲及团队协作精神，物业管理专业

管理员：

要求大专以上学历，一年以上工作经验，同职位工作一年以上，对物业管理有深刻的认识及丰富的实践工作经验

保安员：

要求高中以上学历，退伍军人或持保安证，在物业管理行业一年以上工作经验

其他工作人员：

要求持相关上岗证件，具相关工作经验

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。

我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

八、物业收费价格及收支测算

（一）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

1、综合管理服务费；

2、车辆管理费；

3、二次房屋装修垃圾清运费；

4、特约服务收费：

参阅《住户手册》有关收费标准；

5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行；

6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。

（二）物业收费以物委批文为准，现暂定为：

1、物业综合管理费住宅：

1.00元/月

2、汽车停车管理费

（1）地下车位60元/部.月室外60元/部.月

（2）临时停放5元/辆.次过夜停放10元/次.辆

3、摩托车停放管理费

（1）车库20元/月.辆

（2）临时停放0.5元/辆.月过夜停放1元/辆.月

4、自行车、电动车收费

（1）自行车6元/辆.月临时0.2元/次

（2）电动车20元/辆.月（含充电费）临时0.3元/次

5、二次装修垃圾清运费：

100-200M2，300元/单元

        200M2以上，400元/单元

（五）月收支测算

月收入（忽略按收费率100%计算）（一般来说收费率达95%就不错）

项目    面积（平方米或套数） 价格   金额（元）

住宅     65837.68㎡    1.00元/月   65837.68

车位    401位（以实际情况而定） 60元    24060

合计                  898970.65

支出项目（折旧费忽略）

项目  费用（元）       备注工资  33000 

人员30名，每人月平均工资1100元（不包括福利费，节假日补贴等）

行政办公费 1200      办公用品，电话等

公共维修和

公用水电等11000 灯泡、管线损坏公共设备设施小维修、公用水电以及绿化养护等。

绿化保洁费 1600     浇水、杀虫、施肥，保洁工具等

保安费用 3400      器械、上交保安公司管理费等

垃圾清运费 1100        每天清运2次

社区文化费 200

法定税费 7464.2         5.5%

管理佣金 13571.2          10%

其他费用  500

合计  73635.4

九、维修基金的管理与使用

（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房