荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书.docx
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荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书
荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书
目录
1.前言………………………………………………………………………………...1
1.1规划背景…………………………………………………………………………1
2.规划依据与原则………………………………………………………………….
2.1规划依据………………………………………………………………………….
2.2规划原则………………………………………………………………………….
3.现状状况与问题分析……………………………………………………………
3.1规划范围…………………………………………………………………………..
3.2现状概况…………………………………………………………………………..
3.3现状评价…………………………………………………………………………..
3.4发展条件分析……………………………………………………………………..
3.5规划对策…………………………………………………………………………..
4规划目标……………………………………………………………………………
4.1规划定位…………………………………………………………………………..
4.2规划目标…………………………………………………………………………..
4.3人口规模…………………………………………………………………………..
5规划结构与用地布局……………………………………………………………
5.1规划结构………………………………………………………………………….
5.2规划用地与构成………………………………………………………………….
5.3用地布局………………………………………………………………………….
6.地块划分与细分…………………………………………………………………
6.1划分依据…………………………………………………………………………
6.2划分原则…………………………………………………………………………
6.3地块划分与细分…………………………………………………………………
7.地块控制……………………………………………………………………………
7.1控制体系…………………………………………………………………………..
7.2地块控制指标说明………………………………………………………………..
7.3地块控制…………………………………………………………………………..
8道路交通规划……………………………………………………………………...
8.1现状评价………………………………………………………………………….
8.2规划原则………………………………………………………………………….
8.3道路交通规划……………………………………………………………………
9．道路竖向规划………………………………………………………………….
9.1自然地形…………………………………………………………………………
9.2道路竖向………………………………………………………………………….
10.绿地系统规划……………………………………………………………………
10.1规划目标…………………………………………………………………………
10.2景观组织体系………………………………………………………………
10.3重点要素控制...............................................................................................
11公共设施规划…………………………………………………………………….
11.1现状评价…………………………………………………………………………
11.2公共设施规划……………………………………………………………………
12.市政工程设施规划……………………………………………………………..
12.1给水工程规划……………………………………………………………………
12.2雨水工程规划……………………………………………………………………
12.3防洪工程规划……………………………………………………………………
12.4污水工程规划……………………………………………………………………
12.5电力工程规划……………………………………………………………………
12.6通信系统工程规划................................................................................................
12.7燃气工程规划……………………………………………………………………
12.8管线综合工程规划………………………………………………………………
13城市设计指引……………………………………………………………………
13.1整体环境特征……………………………………………………………………
13.2景观特色塑造……………………………………………………………………
13.3空间形态…………………………………………………………………………
13.4城市设计准则……………………………………………………………………
荆州市文化宫单元控制性详细规划说明书
1前言
1.1规划背景
文化宫单元作为荆州市商业中心的一个重要组成部分,其主要功能为居住和公共服务功能。
为加强该片区的开发和建设管理，我们将该片区作为旧城区的一部分编制了控制性详细规划。
由于原旧城改造控制性详细规划规模较大，涉及面广，许多细致的问题不足以在规划中得到很好的解决，同时我市城市总体规划的背景发生了变化，2006年《城市规划编制办法》的出台，对该片区的功能定位和编制成果深度提出了新的要求，为符合当前城市建设发展的实际需求，提高规划的科学性和可操作性，特根据《荆州市规划管理单元控制性详细规划导则》确定的编制指导要求和划分的编制单元规模，编制本单元的控制性详细规划。
2.规划依据与原则
2.1规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日）。
2、建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）。
3、建设部《城市规划办法实施细则》（1995年6月8日）。
4、《湖北省控制性详细规划编制技术规定（试行）》（1998年4月1日）。
5、《荆州市城市总体规划（纲要）（2008—2020年）》。
6、《荆州市规划管理单元控制性详细规划导则》（2008年）。
7、《荆州市江津湖周边地区控制性详细规划》（2008年）。
8、国家相关规范和规划部门相关规定和设计要求。
2.2规划原则
1、区域协调原则
落实上层次规划，明确片区定位，完善片区功能，从区域协调发展的角度确定片区性质、功能。
2、以人为本、可持续发展原则
考虑社区长期发展的需要，充分集约利用资源，为居民提供宜人的生活环境，在保障社会经济持续发展的同时保障生态环境的良性循环。
3、近远期发展相结合的原则
城市建设注重近、远期相结合，保持各个发展阶段的完整性，同时根据不同配套设施的用地要求，提供弹性的用地及完善的公共配套设施。
4、可实施性原则
坚持规划的可实施性，城市更新中充分考虑拆迁安置、分期开发等问题。
3.现状状况与问题分析
3.1规划范围
文化宫单元位于城市中心片区南端、中山公园东大门东侧。
该单元北抵江津中路、南临北京中路、西靠园林路、东临江汉北路，规划范围面积59.86公顷。
3.2现状状况
3.2.1自然条件
规划区域内地形平坦，文化宫单元用地地市较平坦，场地高程在29.55-32.41m（黄海高程）之间，整体呈南高北低之势。
地质条件良好，为较好城市建设用地。
本单元作为市级商业中心重点区域，所处地理位置十分优越，周边1.5公里范围内公共服务设施比较齐全，大型超市有美佳华广场、大润发超市、武商量贩等；学校有黄家塘小学、实验小学、一中、二中、三中、五中等；医院有市一医、二医等,交通方面有市长途车站;在单元用地以西有中山公园、以北有沙隆达广场、工人文化宫等休闲娱乐场所。
3.2.2人口状况
文化宫单元现状居住14470人，分布于该单元的各片区。
3.2.3用地现状
本单元用地早期作为沙市市行政办公、文化娱乐用地，历史悠久。
用地布局随着社会经济发展和城市用地结构的调整历经多次变化，其行政、文化功能逐渐减弱，居住、商业、金融功能逐渐增强，部分功能（如工业）被其它功能取代。
表2-1现状用地平衡表
序
号
用地性质
用地面积
（h㎡）
比例
（%）
人均
（㎡/人）
1
R
居住用地
26.75
44.68
18.11
其
中
R11
一类居住用地
2.68
4.47
R21
二类居住用地
21.70
36.25
R22
居住配套用地
0.26
0.43
R31
三类居住用地
0.60
1.00
C/R
商住用地
1.92
3.23
2
公共设施用地
17.23
28.78
其
中
C11
行政办公用地
7.00
11.69
2.41
C21
商业金融用地
3.98
6.65
--
C24
服务用地
0.08
0.13
--
C25
旅馆业用地
0.86
1.44
C31
新闻出版用地
1.05
1.75
C33
广播电视用地
0.49
0.82
C34
图书展览用地
0.95
1.59
C36
游乐用地
2.49
4.12
C51
医院用地
0.33
0.55
3
T
对外交通用地
1.82
3.04
1.23
4
S
道路广场用地
13.34
22.28
9.03
其中
S1
道路用地
13.27
22.17
S3
社会停车场用地
0.07
0.11
5
U
垃圾处理用地
0.72
1.20
0.49
合计
城市建设用地
59.86
100
40.52
现状人口：
14770人
（一）居住用地
单元内居住用地面积26.75hm2,占总用地面积的44.68%，人均居住用地面积18.11平方米。
现状居住用地较为集中并成规模，包括一类居住、二类居住、三类居住和商住用地，其中以二类居住用地为主，除老干部活动中心居住环境较好外，其它居住环境一般。
（二）公共设施用地
单元内共有公共设施用地17.95hm2，占总用地30.00%，人均用地面积12.15平方米。
主要为行政办公用地、商业金融、游乐用地等。
1、行政办公用地
现状行政办公用地面积7.72hm2，包括沙市区人民政府、沙市区国税局、沙市区工商局、市人防办、市环保局等。
2、商业金融用地
现状商业金融用地面积为3.98hm2，包括美佳华广场、江津商场、海联大厦、君悦酒店以及中国工商银行、农业银行沙市区支行等。
3、游乐用地
该地块游乐用地主要为沙市文化宫，占地面积2.49hm2。
（三）对外交通用地
现状对外交通用地为江津路客运站，占地面积1.82hm2，占总用地面积的3.04%。
（四）道路用地
单元内道路用地为城市道路用地和社会停车场用地，占总用地面积22.28%，人均道路用地面积9.03平方米。
（五）土地可开发情况评价
为了摸清区内可开发土地资源的情况，便于在单元内进行开发建设，规划将用地分为以下四类：
保留用地
改造用地
规划控制用地④更新用地。
保留用地为建筑质量较好，配套相对完善的用地。
该类用地面积33.97hm2，占总用地的56.75%。
包括新建不久和生产效益较好，污染小的工业企业用地和教育科研设计用地和行政办公符合规划要求的用地。
规划控制用地是指规划中予以控制的用地，主要包括“四线”（红线、黄线、绿线、蓝线）控制的用地。
该类用地面积13.26hm2，占总用地的22.15%。
主要为贯穿单元内的主次干道用地。
改造用地是指建筑质量较差，采光、通风等卫生条件差；或者有意向进行用调整、置换的用地。
该类用地面积7.31hm2，占用地面积的12.22%。
更新用地是指用地功能置换用地以及建筑质量、环境卫生差的三类居住用地，该类用地面积5.32公顷，占总用地的8.88%；本单元主要指对行政办公用地、对外交通用地进行置换。
综上所述，单元内可用于开发建设的土地为改造用地，共13.83hm2，占总用地面积的23.11%。
表2-2用地评价情况一览表
序号
用地类型
用地面积（hm2）
比例（%）
1
保留用地
33.97
56.75
2
规划控制用地
13.26
22.15
3
改造用地
7.31
12.22
4
更新用地
5.32
8.88
合计
规划单元总用地
59.86
100
3.2.4道路交通状况
（一）道路状况
文化宫单元位于北京中路、园林路、江汉北路、江津中路围合的区域，面积为59.86hm2。
四条围合道路中除江汉北路为城市次干道外，其它均为城市主干道；规划范围内还有文化宫路和园林东路两条城市支路以及连接北京中路和文化宫路的三条街坊道路。
（二）交通设施状况
规划范围内仅有文化宫路一处社会停车场，且面积偏小。
3.2.5市政建设状况
（一）给排水设施状况
1、给水系统与设施
文化宫单元供水水源为城市给水系统，可直接接江津东路和燎原路现状给水管网。
本规划区内给水管网不成系统，管径偏小，水压偏低，用水安全性差，不能满足居民用水要求。
2、排水系统与设施
文化宫单元排水体制为分流制，雨水通过三湾路和燎原路现状雨水主砖沟排至西干渠。
污水通过江津路现状污水干管排至红光污水处理厂，处理达标后排放。
本规划区内排水主干网已形成，但区内支路配套排水管网体系不健全，管道管径偏小且埋深较浅，不能满足排水要求。
（二）电力设施状况
单元内供电电源来自东区变电站，可满足文化宫单元的供电安全。
（三）电信邮政设施状况
单元内无电信邮政设施，由三湾路电信局出线覆盖。
通信线路均为架空敷设，邮政网点服务半径较大，邮政设施缺乏。
3.3现状评价
3.3.1优势
1、区位优势明显、地理位置优越。
2、商业氛围浓、集聚效应强。
3、规划区域边缘交通四通八达。
3.3.2劣势
1、用地功能结构不清晰，布局不合理。
现状用地中，行政办公用地占总用地面积12.9%，穿插于每个片区地块中，破坏了其它用地的完整性和交通组织的通畅性，部分用地功能与上位规划不一致。
新一轮总体规划中，将本单元用地行政办公功能进一步弱化。
2、城市路网密度偏低、交通体系不完善。
现状城市支路网密度仅1.7km/km2，严重落后3-4km/km2标准,文化宫路与园林东路之间南北向与东西向均长0.5公里左右，缺乏支路和连贯的街坊道路使之连接；其次文化宫路与北京中路西边街坊道路不通畅。
缺乏社会停车场用地。
现状只有文化宫路东南面一处社会停车场，面积只有700平方米，人均只有0.05m2，与规划标准人均停车用地面积0.8－1.0m2相差较远。
3、居住环境差、缺乏绿化用地。
现状居住小区中，早期单位自建房和近期商品房共存，均存在以下问题：
一）、采光通风等卫生条件差，二）、乱搭乱建等违章现象带来消防安全隐患；三）、由于地缘优势，居住组团存在商业与居住混杂现象，破坏小区的整体性和安全性；四）缺乏公共绿地和物业管理。
3.4发展条件分析
荆州市文化宫单元位于荆州市中心片区，区位优势明显，地理位置优越；四周交通便利商业气氛浓厚，为文化宫单元的发展奠定了重要的发展基础。
3.5规划对策
1、调整用地结构，优化产业结构，推进社区和谐化、效益化发展
改变以土地换效益的粗放型发展模式，优化产业结构，提升第三产业比重，将现状建筑质量差、土地产出效益低的工业用地进行置换为商业、居住用地，提升土地价值。
·
2、充分进行土地挖潜，逐步推进旧城改造和城市更新
依托中心区功能拓展和近期建设项目的实施，逐步推进旧商业区的改造，为社区发展提供腾挪空间。
3、完善基础设施建设，提升城市形象
理顺南北向交通，解决交通瓶颈，进一步完善道路网微循环系统；按合理的人口数量、合适的服务半径落实公共配套设施，满足城市发展需要，提升整体城市形象。
4.规划目标
4.1规划定位
文化宫单元片区是中心城区的重要组成部分，集综合商业区和居住区为一体现代片区，是荆州市商业的典型代表区。
4.2规划目标
1、落实城市总体规划用地布局，优化城区用地结构、合理调配土地使用资源。
2、巩固并加强市级商业中心重要地段地位，改善商业经营环境，提升城市品位。
3、改善规划单元居住环境，提高居民生活质量。
4、提高单元土地使用效率，加快城市资本经营运作节奏，实现经济效益、社会效益、环境效益的有机统一。
4.3人口规模
文化宫单元建设用地规模为59.86hm2。
确定文化宫单元规模1.84万人。
5.规划结构与用地布局
5.1规划结构
根据片区的用地功能和用地形态，规划区将形成“一心、两轴、三片、五带”的用地结构。
（一）一心
指以文化宫路以北的居住绿地为核心。
（二）两轴
指北京中路和江津中路两条重点商业轴线。
（三）三片
指以北京中路、文化宫路、园林东路、江津中路四条道路形成的三个居住片区。
（四）五带
指分别沿江汉北路、文化宫路和园林东路形成的五条商业带。
其中沿园林路的是一条绿化带，与汴河的风景相互渗透。
5.2规划用地分类与构成
文化宫单元规划建设用地59.86hm2，人口1.84万，人均建设用地面积32.53m2/人。
用地共分为3大类、8中类、16小类。
其中居住用地总面积31.62ha、公共设施用地12.82ha、道路广场用地12.79ha、绿地2.63ha各类用地构成如下：
表5-1文化宫单元用地规划平衡表
用地性质
F1
F2
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
居住用地
R
27.76
46.37
其中
一类居住用地
R1
2.46
4.11
其中
住宅用地
R11
2.46
4.11
二类居住用地
R2
25.29
42.25
其中
住宅用地
R21
25.17
42.05
中小学托幼
R22
0.13
0.22
公共设施用地
C
12.1
20.21
其中
行政办公用地
C1
1.02
1.7
其中
市属办公用地
C11
0.97
1.62
非市属办公用地
C12
0.05
0.08
商业金融业用地
C2
7.09
11.84
其中
商业用地
C21
6.24
10.42
金融保险业用地
C22
0.27
0.45
旅馆业用地
C25
0.58
0.97
文化娱乐用地
C3
3.84
6.41
其中
广播电视用地
C33
0.31
0.52
图书展览用地
C34
0.84
1.4
影剧院用地
C35
0.5
0.84
游乐用地
C36
2.19
3.66
医疗卫生用地
C5
0.16
0.27
其中
卫生防疫用地
C52
0.16
0.27
道路广场用地
S
0.77
1.29
其中
广场用地
S2
0.11
0.18
其中
游憩集会广场用地
S22
0.11
0.18
社会停车场库用地
S3
0.66
1.1
其中
机动车停车场库用地
S31
0.66
1.1
绿地
G
2.63
4.41
其中
公共绿地
G1
2.63
4.41
其中
街头绿地
G12
2.63
4.41
商住用地
3.86
6.45
小学
0.27
0.45
其中
幼儿园
0.45
0.75
道路用地
S1
12.02
20.08
主干路
S11
3.37
5.63
次干路
S12
2.76
4.61
支路
S13
5.89
9.84
总计
59.86
100
5.3规划用地布局
1、居住用地
居住用地总面积31.62hm2，规划居住人口18400人，人均居住用地面积17.18m2/人。
居住用地分为四类：
1）保留居住用地，用地面积16.11hm2；2）局部拆建居住用地，用地面积8.06hm2；3）整体拆建，用地面积10.09hm2；4）整体整治居住用地，用地面积13.58hm2。
2、公共设施用地
该单元配套公共设施主要包括行政办公、商业金融业用地、新闻出版用地、游乐用地等用地；居住区级公共设施以服务半径不大于800-1000米内的1.5万人为主要服务对象进行配置，满足居民日常生活、购物、教育、文化娱乐、游憩、社交活动等的需要，规划根据实际情况按用地控制或提出建筑量的要求；居住小区级设施根据实际情况，提出点位控制要求。
表5-2公共服务设施规划用地平衡表
用地性质
F1
F2
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
居住用地
R
0.13
0.6
其中
二类居住用地
R2
0.13
0.6
其中
中小学托幼
R22
0.13
0.6
公共设施用地
C
12.1
60
其中
行政办公用地
C1
1.02
5
其中
市属办公用地
C11
0.97
4.8
非市属办公用地
C12
0.05
0.3
商业金融业用地
C2
7.09
35
其中
商业用地
C21
6.24
31
金融保险业用地
C22
0.27
1.3
旅馆业用地
C25
0.58
2.9
文化娱乐用地
C3
3.84
19
其中
广播电视用地
C33
0.31
1.5
图书展览用地
C34
0.84
4.2
影剧院用地
C35
0.5
2.5
游乐用地
C36
2.19
11
医疗卫生用地
C5
0.16
0.8
其中
卫生防疫用地
C52
0.16
0.8
道路广场用地
S
0.77
3.8
其中
广场用地
S2
0.11
0.5
其中
游憩集会广场用地
S22
0.11
0.5
社会停车场库用地
S3
0.66
3.3
其中
机动车停车场库用地
S31
0.66
3.3
绿地
G
2.64
13
其中
公共绿地
G1
2.64
13
其中
街头绿地
G12
2.64
13
商住用地
3.86
19
小学
0.27
1.3
其中
幼儿园
0.45
2.2
总计
20.21
100
6.地
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