上海工业地产项目策划方案.docx

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上海工业地产项目策划方案

上海工业地产项目策划方案

篇一：

工业产业地产策划方案

工业地产项目行销报告纲要

一、工业、产业地产：

下一轮地产开发热点

1、“世界工厂”与xx工业地产辉煌前景

随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“闽三角”将成为首先“接口”之一，下一轮XX周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。

现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。

——〈〈经济人〉〉

XX市的经济发展状况：

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20XX年,XX市工业企业法人单位主营业务收入18968611万元，其中，制造业占据大部分为94.7％，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8％，采矿业占1.5％。

主营业务收入超过百亿元的行业有5个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业。

工业企业法人单位利润总额1183823万元，其中，采矿业占2.9％，制造业占92.6％，电力、燃气及水的生产和供应业占4.5％。

利润总额超过5亿元的行业有6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。

工业企业容纳148万名就业人员。

20XX年末，我市共有工业企业法人单位19641个，就业人员1481791人；工业个体经营户50687户，就业人员536762人。

在工业企业法人单位中，私营企业12672个，占64.5％；港澳台商投资企业2310个，占11.8％；外商投资企业1298个，占6.6％。

三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9和0.4个百分点；港澳台商投资企业和外商投资企业占比分别高出全国7.7和2.8个百分点。

从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位，分别占22.5％、19.1％和12.6％，分别高出全国19.5、13.9和3.6个百分点。

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制造业资产负债率远低于全国水平200（）4年末，工业企业法人单位资产合计15230365万元，负债合计

5475452万元，所有者权益合计9754913万元，资产负债率36.0％。

比

全国的56.8％低了20.8个百分点。

这表明我市工业企业经营情况良好，具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为35.0％，值

得金融企业大力扶持。

XX工业地产的发展状况：

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据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积6285亩，已经报

省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府批准，可实施供地。

目

前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂

房。

为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市还引入银行按揭贷款，

政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。

有关人士认为，XX

工业正进入“标准化厂房”时代。

20XX年8月，在XX市委、市政府召开的XX市集约用地工业园区等

专题会上，确定了一系列相关规定，大力推进标准化厂房建设。

根据目前的土地供应政策，标准化厂房的供地方式可直接采取

协议出让方式供地，条件成熟的，也可以采取招拍挂方式供地。

标

准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限

执行。

为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集

聚、企业集群，实现土地资源集约利用，XX市今后对投资规模小的

一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地，鼓励和引导其进入

工业标准化厂房。

对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地，

原则上依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。

鼓励大企业、

大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准化厂房建设，实行投资

主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标准化厂房区

内力求实行物业化管理。

有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度，容积率和

开发期限。

工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建

设用地最低投资强度指标和容积率标准，容积率一般在2.0以上。

在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权

后半年内开工，两年内完成标准化厂房建设。

对取得土地使用权满

半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设

的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对取

得土地使用权满一年仍未开工的，按取得划拨土地使用权费用或土

地出让金、土地租金的20％以下收取土地闲置费；对取得土地使用

权满两年仍未开工的，批准文件自动失效，土地使用权无偿收回。

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厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。

对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：

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外口公寓。

商务办公用房。

都市工业楼宇（园）。

制造业配套功能用房。

2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景

1）什么是产业集群？

产业集群在世界经济发展中的重要作用？

产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。

产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。

产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。

国务院发展研究中心钱平凡——

产业集群是全球性的经济发展潮流

产业集群发展与工业化进程相辅相成

产业集群可作为经济发展的战略方式

2）产业集群的竞争优势

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专业化

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集中化

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网络化

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地域化

3）中国产业集群发展趋势

产业集群发展的经济社会作用

产业集群的经济效应——

——首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。

——其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。

——第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。

——第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。

——第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。

——第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。

产业集群的社会效应——

——首先，由于经济集聚——扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。

——其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。

——第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。

——第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。

4）产业集群的的六个特点——

一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。

二是产业集群已形成较大的经济规模。

三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。

四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。

五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。

六是许多产业集群产品外向度不断提高。

5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景

第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。

第二、推动地方经济增长的重要方式。

第三、促进中小企业发展的重要方式。

第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。

第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。

在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。

由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。

这意味着产业地产发展的辉煌前景。

二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势

1、工业地产开发现状及趋势

中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。

工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。

2、产业地产开发趋势

下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。

当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。

在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：

商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。

工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。

对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。

这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间

篇二：

一个非常完整的上海房地产项目策划案例

壹、上海市总体市场现状分析

一、上海房地产市场最新经济政策

1.蓝印户口、住房信贷政策取消

从20XX年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。

从20XX年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。

2.上海调整购房契税标准，取消政府补贴

20XX年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。

3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率

上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。

做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。

4.投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路

上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在20XX年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。

5.上海——中环线规划工程

为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。

整个中环线（浦西段）可望20XX年完成。

6.“三环+三纵三横+十三射”

上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三

纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。

整个方案计划在20XX年完成。

7.预售商品住房交易执行新规定

从20XX年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。

其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。

8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》

20XX年10月23日，市房地局颁布：

房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。

9.上海市配套商品房建设启动

20XX年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。

首批项目有5块基地共72万平方米。

此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。

10.第一个房地产资金信托产品在沪推出

上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。

市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。

11.上海明确20XX年底创建国家园林城市

上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到20XX年底创建国家园林城市，中期目标实现市民出门500米可见3000m大型绿地，出门3公里有一座

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