城市群市场分析报告.docx

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城市群市场分析报告

2017年城市群市场分析报告

2017年8月出版

文本目录

图表目录

1、因城施策带来城市群内差异表现

自2016年4Q以来，中国房地产市场呈现出城市圈内轮动现象。

一二线普涨后，因城施策的调控模式将热点城市圈内三线区域需求快速引爆（包括一、二线需求溢出和三线、四线因涨价带来需求复苏）。

1.1、一线城市去库存显著，“四限政策带来下行”

一线城市包括北京、上海、广州和深圳。

2016年，上述四个一线城市的GDP分别达到2.49万亿元、2.75万亿元、1.96万亿元和1.95万亿元，位居全国前列。

同时，2017年前四月，四个一线城市商品房销售面积和销售金额占全国比例分别为4.01%和13.0%，总体呈现下降态势。

图表1：

一线城市2016年GDP情况

图表2：

一线城市房地产销售在全国占比

随着限购、限贷、限价、限售的“四限政策”陆续出台，一线城市商品房销售呈现下降趋势。

2017年前四月，一线城市商品房销售面积累计达到1670.5万平，同比下滑

27.9%。

同期，一线城市商品房销售金额累计达到4314.0亿元，同比下滑26.3%。

图表3：

一线城市销售面积增速高位回落

图表4：

一线城市销售金额增速高位回落

在加大土地供给的情况下，一线城市库存去化周期有所回升，但总体仍处低位。

截至2017年4月份，一线城市商品房出清周期回升至16.4个月。

同时，一线城市房价增速下行。

截至2017年4月份，一线城市商品住宅均价达到3.30万元/平，同比增加

15.0%。

图表5：

一线城市库存去化周期低位有所回升

图表6：

一线城市房价同比增速高位回落

1.2、二线城市去库存显著，今年来政策趋严，需求回落

二线城市（本报告包括天津、重庆等37个省会、单列市等城市）经济和人口规模

具有较强的实力。

2017年前四月，二线城市商品房销售面积和销售金额占全国的比例分别达到21.8%和20.7%。

图表7：

二线城市2016年GDP情况（亿元）.

图表8：

二线城市房地产销售在全国占比

2017年以来，部分二线城市也受到调控政策影响，商品房销售增速高位回落。

2017年前四月，二线城市商品房销售面积累计达到9073.0万平，同比下滑22.1%。

同期，二线城市商品房销售金额累计达到6882.2亿元，同比下滑12.9%。

图表9：

二线城市销售面积增速高位回落.

图表10：

二线城市销售金额增速高位回落

目前，二线城市库存去化周期已降至相对合理水平。

截至2017年4月份，二线城市商品房出清周期为21.1个月。

同时，今年以来部分二线城市调控没有使其房价增速显著回调。

截至2017年4月份，二线城市商品住宅均价达到1.19万元/平，同比增加

16.7%。

图表11：

二线城市库存去化周期先降后升

图表12：

二线城市房价同比增速高位盘整

1.3、三线城市分化严重，政策受益，去库存持续

三线城市（本报告包括128个中小型地级市）经济和人口规模实力一般，但是由于城市众多，所以其商品房销售在全国占比达到一半以上。

2017年前四月，三线城市商品房销售面积和销售金额分别占全国74.2%和66.3%。

图表13：

部分三线城市2016年GDP情况（亿元）

图表14：

三线城市房地产销售在全国占比

2017年以来，绝大多数三线城市无调控，且仍然享受去库存优惠政策。

受此影响，三线城市商品房销售增速继续攀升。

2017年前四月，三线城市商品房销售面积累计达到30911.6万平，同比增加40.2%。

同期，三线城市商品房销售金额累计达到22026.4亿元，同比增加58.5%。

图表15：

三线城市销售面积增速低位回升

图表16：

三线城市销售金额增速低位回升

目前，三线城市库存去化周期仍处于相对高位。

截至2017年4月份，三线城市商品房出清周期为31.0个月。

同时，2017年以来，三线城市房价补涨。

截至2017年4月份，三线城市商品住宅均价达到8779.9元/平，同比增加18.3%。

图表17：

三线城市库存去化周期震荡下行

图表18：

三线城市房价同比增速低位回升

1.4、因城施策将带来行业四六分化，开发商二八分化

2017年以来，全国各城市的因城施策继续深化。

以上基本面事实大致反映，行业在因城施策差异化调控下最终结果是冷热不均。

主要调控城市受政策压制影响表现为成交回落，非调控城市则出现价格、销售螺旋上升。

下表列出了截至2017年5月的全国主要城市限购政策。

表格1：

截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结

（一）

表格2：

截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结

（二）

表格3：

截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结（三）

因城施策带来行业四六分化（成交面积看调控城市大致占全国40%）和开发商二八分化（只有少量开发商可以在持续因城施策调控中受益）。

按照以上逻辑，商品房市场的集中度提升是未来趋势。

积极布局城市群的龙头开发商将持续受益。

2017年1-5月，TOP20开发商的商品房销售额合计占比升至48.8%，其销售面积占比升至31.5%。

销售占比上升已经非常明显。

图表19：

TOP20地产商销售额占比持续上升.

图表20：

TOP20地产商销售面积占比持续上升

2、海外发达国家城市群发展模式

在一线、二线城市房价、地价开始大幅上涨之后。

中心城市从虹吸到溢出的城市

群效应在2017年非常明显。

为加深对中国城市群发展理解，我们先对海外发达城市群

模式进行回顾。

2.1、城市空间发展理论和城市不同发展阶段

城市发展理论研究由来已久，我们仅例举有代表性的观点：

1966年，美国经济学家弗里德曼（Freedman）在《区域发展政策》中提出的“经济增长引起空间演化”理论中，首次给出了城市空间演化模型，认为城市群的形成分为四

个阶段：

第一阶段：

工业化以前出现的由村庄合并而成的分散的城邦式城市（Polis）。

第二阶段：

工业化初期的具有点状聚焦效应的城镇（Town）。

第三阶段：

工业化成熟期的区域性大城市（City）。

第四阶段：

后工业化时期的一体化城市网络—城市群。

我国学者周一星归纳出城镇空间的演化规律：

第一阶段：

从乡村社区向现代化城市社区过渡的小城镇（Town）。

第二阶段：

实现了非农产业转变的城市化地区（UrbanizedArea）。

第三阶段：

一个经济中心与其经济社会一体化的邻接社区—都市区

（Metropolitan）。

第四阶段：

分工和组合功能高度发达的大都市区（Metropolis）。

第五阶段：

多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大世界性都市带（Ecumenopolis）。

图表21：

弗里德曼的城市空间演化模型

图表22：

周一星的城镇空间演化规律

综合海内外的城市发展理论研究，我们认为，总体上城市空间发展经历了以下阶段：

小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带

表格4：

主要城市发展理论和不同发展阶段的总结

即第一阶段是村庄社区形成小村镇。

第二阶段是经济增长的工业化初期的小城镇。

第三阶段是完成城市化和工业化的城市。

第四阶段是向内外部区域进行外延经济扩散的现代化大城市。

第五阶段：

区域内外部形成分工协作的功能化社区的大都市。

第六阶段是区域内外部形成高度协同一体化的卫星城或城市圈层的城市群。

第七阶段是多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大城市带。

图表23：

城市发展的空间拓展规律总结

2.2、都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段

都市圈概念最早源于20世纪初美国政府的大都市区（MetropolitanArea）概念，后来在日本被广泛应用。

它是指以经济发达的中心城市为核心，与具有一定结构、功

能且内在联系紧密的区域所形成的高度城市化区域。

都市圈可以依托中心城市的集聚

与扩散效应，可以辐射带动圈域其他城市一体化发展。

应该承认，都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应，即区域内

各类资源会全部流入核心城市；随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚，溢出效应会逐步显现。

制造业等传统产业将首先向外扩散。

这种产业“集聚—扩散—再集聚—再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。

图表24：

都市圈发展从虹吸到溢出再到圈层网络分布

从国际都市圈理论和实践来看，都市圈都市经历了“雏形期—成长期—成型期—成熟期”的演化。

即在工业化初期，城市间通过铁路等交通工具相互连接，工业经济是此阶段的主导经济。

伴随城市不断扩展，广大农村成为生产要素净流出地区。

此阶段城市空间结构呈核心放射状，都市圈的圈层结构不明显。

此后，城市由向中心集中转为放射状向外扩展，产业和人口向郊区呈圈层蔓延转移，郊外区域性副中心产生。

最后，伴随城市进程加快，人口膨胀、地价上涨、交通拥挤、居住环境恶化，郊区生态价值得到重估。

此时都市圈进入全面发育时期。

原先在城区的重化工业和制造业外移和重新集聚。

副中心逐渐强大并形成新圈域。

在信息化浪潮和高新技术产业发展下，现代生产性服务业崛起。

都市圈空间结构开始由单中心向多中心转变，在更高层次上融合、改造、提升，成为多中心网络化的城市群空间结构。

2.3、城市群成为经济增长和人口吸纳之地

2.3.1、东京都和东京都市圈

日本三大都市圈包括了东京都市圈（东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县等）、中

京都市圈（岐阜县、爱知县、三重县）、近畿都市圈（京都府、大阪府、奈良县等）。

以东京都市圈为例，其由东京都、神奈川县、千叶县等组成。

随着都市圈的不断外溢和拓展，目前，日本东京都市城市群已经呈现典型的圈层式分布。

图表25：

日本三大城市群及东京城市群区域位置

图表26：

日本东京都市城市群呈圈层式分布

在1945年到2000年间，伴随着“二战”结束和日本经济崛起，东京都的经济和人口增长速度较快。

但是到了发展后期，日本东京都周边三县的经济和人口增速开始超过东京都本身。

例如，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县GDP之和在全国比例由2001年的13.4%升至2013年的14.1%，而同期东京都GDP占比则18.5%附近不变。

图表27：

日本东京都周边三县GDP之和占比呈上行趋势

同样，到了发展后期，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县三县人口之和在全国占比由1920年的14.5%升至2010年的27.4%，而东京都人口在全国的占比常年保持在10%基本不变。

图表28：

日本东京都周边三县人口之和占比持续上升

2.3.2、纽约市和纽约州

美国三大城市群包括：

东北部大西洋沿岸城市群（纽约、波士顿等）、北美五大湖

城市群（芝加哥、底特律等）、洛杉矶大都市区城市群（洛杉矶、旧金山等）。

其中，美国的东北部大西洋沿岸城市群位于大西洋沿岸低地，历史上一直是美国

的政治、经济和文化中心。

该城市群包含了1个千万级城市（纽约），12个百万级城市

（波士顿、费城、华盛顿等），30多个中小城市（大西洋城等）和200多个卫星城镇。

它以只占美国2%的土地和17%的人口，却创造