四川省售房标准合同.docx

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四川省售房标准合同

CH-01-0605合同编号：

商品房买卖合同

出卖人：

____________________________________

买受人：

____________________________________

四川省建设厅

四川省工商行政管理局

说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。

签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。

对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。

该示范文本由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订。

2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3、签订前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。

4、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。

5、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。

出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

6、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

7、双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。

如选择申请仲裁的，可以向不动产所在地仲裁委员会、外地的仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。

商品房买卖合同

出卖人：

_________________________________________________________

注册地址：

________________________________________________________

邮政编码：

________________________________________________________

营业执照注册号：

__________________________________________________

企业资质证书号：

__________________________________________________

法定代表人：

____________________联系电话：

________________________

【释义】以上是关于合同当事人中出卖方（房地产开发企业，下同）主体的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写，买受方要注意查验以上内容是否属实。

本示范文本依据《合同法》的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。

委托代理人：

____________________联系电话：

________________________

委托销售代理机构：

_______________________________________________

注册地址：

________________________________________________________

邮政编码：

________________________________________________________

营业执照注册号：

__________________________________________________

【释义】以上是关于出卖人所委托的代理人或代理机构的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人或代理机构据实填写。

依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第9条的规定，当事人可以委托代理人订立合同。

买受人：

___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：

__________________国籍：

___________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：

____________________________

出生日期：

______年______月______日，性别：

_________________________

通讯地址：

_________________________________________________________

邮政编码：

______________________联系电话：

_________________________

【法定代理人】【委托代理人】：

_________________国籍：

______________

【身份证】【护照】【】：

_____________________________________________

出生日期：

______年______月______日，性别：

_________________________

通讯地址：

_________________________________________________________

邮政编码：

______________________联系电话：

_________________________

【释义】以上是关于合同当事人中作为买方主体的买受人（购房人，下同）的名称及基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应予以核验。

买受人若为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应由法定代理人代为订立合同并填写相关内容。

买受人若委托代理人订立合同的，应由委托代理人据实填写相关内容。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：

第一条项目建设依据

出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得位于___________地块的国有土地使用权。

该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：

______________________________，土地使用权面积为：

___________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：

___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：

_________，建设工程规划许可证号为：

___________，建筑工程施工许可证号为：

___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：

______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：

___________________。

【释义】本条是关于所交易商品房的项目建设依据。

1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）的规定，房地产开发企业取得土地使用权的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地（转让）。

在建设经济适用房的情况下，房地产开发企业可通过划拨方式取得国有土地使用权。

未变更土地性质的集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设的划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。

2、土地使用权的年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：

土地使用权出让最高年限按下列用途规定：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济适用住房因其土地系划拨土地，故不存在使用年限的问题。

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品房预售许可证或其他相关证件的描述一致。

4、房地产开发企业必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格。

因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的“土地使用权出让合同号”、“土地使用权划拨批准文件号”、“划拨土地使用权转让批准文件号”外,更有必要查阅房地产开发企业持有的《国有土地使用权证》。

着重审查两点：

一是看房地产开发企业是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的房地产开发企业一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用权证》）；二是看房地产开发企业是否已将土地办理抵押贷款（以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用权证》上往往作备案登记）。

第二条 商品房销售依据

【1】买受人购买的商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为：

_____________。

【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：

_____________，商品房预售许可证号为：

________________________。

________________________________________________________________________________________。

【释义】本条是关于所交易商品房的销售依据，分为现房销售和商品房预售，应按实际销售类型由出卖方据实予以填写，买受人应予以核验。

本条的“现房”是指商品房（含经济适用房，下同）已建成，并且已完成房屋所有权初始登记，出卖人已取得国有土地使用权证和房屋所有权证（即所谓“大产权证”），但尚未进行销售的房产；商品房预售，是指商品房尚未全部建成，但出卖人已经依据《商品房预售管理办法》的规定取得了《商品房预售许可证》，并依此所进行销售的商品房。

本条第三款的房产测绘机构由出卖人据实填写，由买受人核验。

第三条买受人所购商品房的基本情况

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：

_____________，建筑层数为：

__________层，其中地上___________层，地下___________层。

【释义】本款是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》及报批的设计图填写该商品房的结构类型、层数等相关指标，买受人应予以核验。

该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。

该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

【释义】本款说明了所交易商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。

本款较为重要的内容是对“审定编号”和“暂定编号”的理解，这直接涉及到希望交易的房产与实际交易的房产是否真实对应的问题。

“审定编号”是公安行政管理部门依据行政职权确定的房屋编号（包括幢号、单元号和户号），具有法律效力，如果公安机关已经对栋、单元和户进行了编号，那么此处内容应当填写审定编号。

如果公安机关尚未出具审定编号，那么宜在“暂定编号”一栏填写房产测量报告上所对应的栋、单元、层、户的编号，不宜填写房地产开发企业自行对房产所进行编号。

这是因为，房产测量报告是测绘单位受房地产开发企业的委托，依据《测绘法》、《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》所出具的具有法律效力的书面文件，不能任意变动。

同时需要说明的是，如果测绘报告的编号与公安机关的审定编号不一致，那么仍应以公安机关的审定编号为准进行填写。

该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：

________；【层高】【净高】为：

________米,【坡屋顶净高】最低为：

________米，最高为：

_______米。

该商品房朝向为：

_______________。

有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。

【释义】本款是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，并依据报批的设计图填写该商品房的层高、朝向、阳台类型及数量等相关指标。

需要注意的是，这里可以约定层高或净高，层高包括了楼板的厚度，净高不包括楼板厚度。

本款关于商品房朝向的内容应据实填写。

本款关于阳台类型和数量的内容，应据实填写。

其中，“封闭式”是指全封闭阳台，依据《房产测量规范》8.2的规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。

该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是______________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。

有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

【释义】根据省建设厅“川建发[2004]132号文”，房地产开发企业可以委托房产测绘机构对预售商品房面积进行预测绘。

需要注意的是，房产预测面积并非房屋产权登记面积的依据，商品房竣工验收合格后，原房产测绘机构应当对建成后的商品房进行复核测绘，出具正式房产测绘成果报告，并向购房人公示。

房产实测报告是具有法律效力的测绘文件。

依据《房产测绘管理办法》第18条及《商品房销售管理办法》第34条的规定，房屋产权登记面积应当在房产实测面积的基础上，经房产行政管理部门审核确认后，方能作为产权登记面积纳入房产档案。

因此，预测面积不会对最终的产权登记面积造成影响。

签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。

（如：

正负零、地下一层···地上五层、···结构封顶）

本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为：

___________。

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：

____________，抵押登记部门为：

______________________，抵押登记日期为：

_____________。

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：

_________，抵押登记部门为：

______________________，抵押登记日期为：

______________________。

（2和3可以同时选择）

______________________________________________________________。

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

【释义】本条是关于所交易商品房的抵押情况。

依据《担保法》的规定，出卖人已设定抵押的房产出卖给买受人时，应当告知买受人该房产已经抵押的事实，因为如果该房地产已抵押并办理了登记，那么买受人所买受的房产就存在他人抵押权的负担，如果出卖人届期不能偿还贷款，抵押权人（一般是银行）就可以行使抵押权将该房地产通过拍卖、折价等方式优先受偿，自身的利益将会受到损害。

因此如果所交易房产已经办理了国土使用权抵押或在建工程抵押，出卖人应当在此据实填写，并将抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定置于本合同附件三。

出卖人应当对填写内容的真实性负责，若违背事实进行填写，则不能排除出卖人欺诈骗购的故意。

如果买受人明知存在抵押情况仍愿意购买的，上述风险由买受人自行负担。

本条所谓的“分摊的土地使用权抵押”，是指将房产所占用土地的国有土地使用权抵押给他人。

《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定：

“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”因此，如果选择填写了“在建工程抵押”，那么必然还要填写相应的国土使用权抵押栏目，也即只要填了第2栏则必须填第3栏。

在实践中还存在先以在建工程抵押，建设到一定程度后，解除国土使用权抵押，保留房产抵押的情况。

如果买受人是在解除国土使用权抵押、保留房产抵押之后买受房产，并且所买受的房产属于房产抵押标的范围之内，那么此处不应填写“在建工程抵押”一栏，而应在最后的空白栏直接填写该房产被抵押的情况。

由于房地产抵押可以有多个抵押权人，设定的时间有先后顺序之别，同时在现房销售中还存在现房抵押的情况，所以本条空白栏也可以供交易双方自行填写。

第五条计价方式与价款

该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。

其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。

该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。

　　1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）_____元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

　　2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）___元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

　　3、按照套（单元）计算，该商品房总价款为_____（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

4、按照_________________计算，该商品房总价款为______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

具体约定见附件四。

本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

【释义】本条是关于所交易房产的价款及其计价方式的填写栏目。

经济适用房、公寓、别墅均属于本条所称的“住宅”，按照商品房住宅进行计价。

依照《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，除此之外，买卖双方还可依《合同法》自行约定其他计价方式。

本条将住宅商品房约定为按套内建筑面积计价，有助于保护买受人权益。

本条关于经济适用房的填写栏目，设计为同时填写套内建筑面积和建筑面积，这是因为如果按套内建筑面积计价，可能出现单位面积价款上升的情况；也可能出现按套内建筑面积计价的实际总价款反而高于按建筑面积计价的实际总价款的情况。

对此，同时填写两栏，不能理解为在结算时重复计算价款。

本合同之后的条文对因建筑面积和套内建筑面积的实际差异做了不同的处理方式，在具体操作时，解释采用“就低不就高”的原则，即应当依据实测面积，按建筑面积或按套内建筑面积所计算的价款这二者中较低的一者作为结算价款，并以此作为处理其他问题的依据。

对按套（单元）计价而言，以整个商品房为计价单位，依《商品房销售管理办法》第19条，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　第六条付款方式及期限

买受人采取下列第____种方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、贷款方式付款。

买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向___________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

【释义】本条中一次性付款是指购房人在约定期限内向房地产开发企业支付全部的购房款。

分期付款分为两种，一是买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；一是买受人在使用过程中（或与建设工程联结在一起）分期付款，若干年内付清。

这里的分期付款购买不同于贷款购买，如属于贷款购房，应选择在“贷款方式付款”栏填写。

个人住房贷款可以分为住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款或这二者的组合。

若采用其他方式付款，应在本款选择其他方式。

第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

________________________________________________________。

【释义】本条是关于出卖人对交易房产所承担的权利瑕疵担保责任的叙述。

本条旨在保护买受人的权益，避免买受人因出卖人一房多卖等情况遭受损失。

同时，在所购商品房存在抵押的情况下，也可能导致买受人不能办理分户产权登记或遭受其他损失，本条也旨在对此类损失的责任承担加以明确。

本条第二款的空白栏可以填写双方对出卖人承担相应责任的具体约定。

第八条规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

第九条设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

　1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

2、_______________________________________________________；

3、_______________________________________________________；

4、_______________________________________________________。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。

买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

_______________________________________________________________。

【释义】以上两条是为解决合同订立后，因规划、设计变更所产生问题的相关填写栏目，主要是针对商品房预售中可能出现的问题，现房