房地产估价理论与方法假设开发法及其运用考考试题最新版doc.docx

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房地产估价理论与方法假设开发法及其运用考考试题最新版doc

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房地产估价理论与方法：

假设开发法及其运用考考试题（最新版）

考试时间：

120分钟考试总分：

100分

题号

一

二

三

四

五

总分

分数

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题

弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等

B.选择最佳的土地用途

C.确定最佳的开发利用方式

D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

本题答案：

2、单项选择题

在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A.买方，买方

B.买方，卖方

C.卖方，买方

D.卖方，卖方

本题答案：

3、判断题

销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。

（）

本题答案：

4、判断题

开发期前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间。

（）

本题答案：

5、单项选择题

开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

本题答案：

6、判断题

除了销售费用、销售税费以外，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（）

本题答案：

7、判断题

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。

（）

本题答案：

8、单项选择题

下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。

A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值

C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值

D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

本题答案：

9、判断题

开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的终点相同。

（）

本题答案：

10、判断题

开发利润测算只有在传统方法中才需要。

（）

本题答案：

11、判断题

在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。

（）

本题答案：

12、多项选择题

与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用

本题答案：

13、判断题

传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。

（）

本题答案：

14、问答题

假设开发法适用的对象和步骤

本题答案：

15、单项选择题

假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：

在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

A.特定，典型

B.典型，特定

C.特殊，典型

D.典型，特殊

本题答案：

16、判断题

在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。

选取最佳用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。

（）

本题答案：

17、判断题

销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产成本的一定比率来测算。

（）

本题答案：

18、判断题

在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。

（）

本题答案：

19、判断题

在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。

（）

本题答案：

20、单项选择题

假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.开发结束时的时间

B.购买待开发房地产时的时间

C.建设期间的某个时间

D.全部租售出去时的时间

本题答案：

21、单项选择题

某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

本题答案：

22、单项选择题

下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值

C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值

D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

本题答案：

23、判断题

销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加。

（）

本题答案：

24、单项选择题

运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是（）。

A.开工日期

B.估价时点

C.取得待开发土地的日期

D.开始出售开发完成后的房地产的日期

本题答案：

25、判断题

假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。

（）

本题答案：

26、单项选择题

运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。

A.成本法

B.比较法

C.收益法

D.长期趋势法

本题答案：

27、判断题

复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

（）

本题答案：

28、单项选择题

根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。

A.9300

B.8900

C.9900

D.9941

本题答案：

29、问答题

假设开发法的概念

本题答案：

30、问答题

某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。

从获得土地使用权至正式动工。

时间为1年。

该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%。

至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末）。

然后出租营业。

预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。

该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

本题答案：

31、判断题

政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种，其中协议方式不需要估价。

（）需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。

本题答案：

32、判断题

对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点时的数额。

（）

本题答案：

33、判断题

凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。

（）

本题答案：

34、判断题

适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费。

（）

本题答案：

35、判断题

单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。

利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

（）

本题答案：

36、判断题

假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。

（）

本题答案：

37、判断题

开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价作业期。

（）

本题答案：

38、多项选择题

下列适合使用假设开发法评估的是（）。

A.清真寺

B.在建工程

C.可装修改造的旧房

D.可改变用途的旧房

E.学校

本题答案：

39、判断题

假设开发法用于估价和用于投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。

（）

本题答案：

40、单项选择题

弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等

B.选择最佳的土地用途

C.确定最佳的开发利用方式

D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

本题答案：

41、判断题

如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则应在假设开发法的基本公式当中扣除拆迁补偿安置费。

（）

本题答案：

42、判断题

开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

（）

本题答案：

43、单项选择题

（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A.建造期

B.经营期

C.开发期

D.前期

本题答案：

44、多项选择题

在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。

政府出让土地使用权的方式有（）。

A.拍卖

B.招标

C.挂牌

D.征收

E.交易

本题答案：

45、多项选择题

选择最佳的开发利用方式包括（）方面。

A.最佳的用途

B.建筑规模

C.档次

D.大小

E.区位

本题答案：

46、单项选择题

下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

D.用于投资或再开发的房地产

本题答案：

47、多项选择题

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.明朗、稳定及长远的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

本题答案：

48、单项选择题

在有预售的情况下，销售期与（）有重合。

A.经营期

B.开发期

C.开发经营期

D.运营期

本题答案：

49、问答题

某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/mm2的地价款，同时取得50年的土地使用权。

预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。

估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，报酬率为8%。

购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。

试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

本题答案：

50、判断题

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）复利计息的利息少，单利计息的利息多。

（）

本题答案：

51、判断题

净现金流量=现金流入量+现金流出量。

（）

本题答案：

52、判断题

确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

（）

本题答案：

53、单项选择题

在测算后续开发利润lD.各项支出与收入的折现

E.督促开发商及时完成开发项目

本题答案：

55、单项选择题

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算开发期中的利息和利润

本题答案：

56、判断题

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：

在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。

（）

本题答案：

57、判断题

在动态分析法中，要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。

（）

本题答案：

58、判断题

地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

（）

本题答案：

59、单项选择题

假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.预期原理

D.生产费用价值论

本题答案：

60、判断题

假设开发法适用于具有收益能力的房地产的估价。

（）

本题答案：

61、判断题

当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。

（）

本题答案：

62、判断题

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和后期。

（）

本题答案：

63、单项选择题

假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（）。

A.专业费

B.不可预见费

C.地价

D.租售费

本题答案：

64、单项选择题

折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（l弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等

B.选择最佳的土地用途

C.确定最佳的开发利用方式

D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

本题答案：

69、判断题

在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。

（）

本题答案：

70、判断题

在对房地产开发项目进行投资分析，测算开发项目的预期利润时，应当事先确定场地购置费。

（）

本题答案：

71、多项选择题

开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E.推测法

本题答案：

72、单项选择题

运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D.估算建设期中的利息和利润

本题答案：

73、多项选择题

待开发房地产在投资开发后的状况有（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋（包含土地）

E.在建工程

本题答案：

74、判断题

评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。

（）

本题答案：

75、多项选择题

在假设开发中应计息的项目有（）。

A.未知的需要求取的待开发房地产的价值

B.取得待开发房地产的税费

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本、管理费用和销售费用

本题答案：

76、判断题

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为”利率”，用相对量来反映为”利息”。

（）

本题答案：

77、多项选择题

由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。

A.要承担总费用上涨的风险

B.要承担更多的投资利息

C.能够提高利润

D.成本将会降低

E.报酬率将会提高

本题答案：

78、判断题

假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。

（）

本题答案：

79、多项选择题

现金流量分为（）。

A.现金流入量

B.现金流出量

C.毛现金流量

D.净现金流量

本题答案：

80、单项选择题

开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）进行评估。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

本题答案：

81、单项选择题

在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

本题答案：

82、多项选择题

只有在传统方法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用

B.投资利息

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本

本题答案：

83、单项选择题

对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。

A.未来开发完成之时的

B.购买待开发房地产时的

C.建设期间的某个时间

D.全部租售出去时的

本题答案：

84、判断题

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费。

（）

本题答案：

85、单项选择题

弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等

B.选择最佳的土地用途

C.确定最佳的开发利用方式

D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

本题答案：

86、判断题

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

（）

本题答案：

87、多项选择题

在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。

A.应计息的项目，计息期的长短

B.计息的方式

C.利率的大小，计息周期

D.折现率

E.利润率

本题答案：

88、多项选择题

只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用

B.投资利息

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本

本题答案：

89、判断题

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测，比较的单位通常是总价。

（）

本题答案：

90、判断题

假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。

（）

本题答案：

91、单项选择题

下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

本题答案：

92、判断题

后续必要支出及应得利润=后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。

（）

本题答案：

93、判断题

开发经营期可分为开发期和经营期。

（）

本题答案：

94、单项选择题

在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。

A.开发期

B.经营期

C.销售期

D.建造期

本题答案：

95、判断题

投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。

（）

本题答案：

96、多项选择题

地块的区位状况包括（）。

A.地块所在城市的性质

B.地块的地质情况

C.地块所在城市内的区域的性质

D.地块的水文情况

E.具体的坐落状况

本题答案：

97、判断题

对于城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将其列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

（）

本题答案：

98、判断题

经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。

（）

本题答案：

99、判断题

在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-卖方出售在建工程应负担的税费。

（）

本题答案：

100、判断题

假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。

（）

本题答案：

101、判断题

由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

（）

本题答案：

102、判断题

假设开发法不仅适用于评估可供开发建设的土地价值，而且适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值。

（）

本题答案：

103、判断题

开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

（）

本题答案：

104、判断题

在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。

（）

本题答案：

105、单项选择题

当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

A.通货膨胀影响

B.投资利息因素

C.资金时间价值

D.投资风险补偿

本题答案：

106、判断题

在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。

（）

本题答案：

107、单项选择题

假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。

A.预期未来收益

B.预期开发后的价值

C.重新开发建设成本

D.市场交易价格

本题答案：

108、单项选择题

假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）。

A.统一原则

B.合法原则

C.平衡原则

D.同步原则

本题答案：

109、单项选择题

开发完成后的房地产价值所对应的日期是（）。

A.开发完成时的日期

B.购买待开发房地产时的日期

C.开发期间的某个日期

D.估价时点时的日期

本题答案：

110、判断题

在运用假设开发法估价时，对销售期的估算应考虑未来房地产市场的景气状况。

（）

本题答案：

111、单项选择题

计息周期是计算利息的单位时间，通常为（）。

A.周

B.月

C.季

D.年

本题答案：

112、单项选择题

在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.路线价法

本题答案：

113、单项选择题

假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）。

A.最低收益

B.中