农村产权制度改革报告.docx
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农村产权制度改革报告
农村产权制度改革报告
篇一：
张远村农村产权制度改革情况汇报
涂家垴镇农村产权制度改革情况汇报
农村产权制度改革将给农民带来带来很多好处，概括起来说有两点：
一是解决农村产权明晰问题，强化集体经济组织和个人对农村产权的自主权，特别是处置权；二是激活农村生产要素，赋予农村产权商品属性，促进其流动增值，赋予农民利用农村产权自主发展的能力，解决发展过程中的资金瓶颈问题。
无疑，农村产权制度改革为“三农”绘就美好蓝图，引领“三农”走上阳光大道，但是拆迁腾地这第一根火柴如何点燃？
土地流转后农民的收益和生活如何得到保障？
等等问题，在改革的开局中都要应对有策。
涂家垴镇张远村是全市农村产权改革试点村，万秀村和畈上但村是镇试点村，改革工作正在顺利推进，解决的问题多遇到的问题也多，在实地调研中，看到一些举措是可供思考借鉴的。
一、涂家垴镇张远村产权制度改革基本情况
全张远村辖16个村民小组、437户、1338人；总面积10945亩，其中耕地亩，山地4250亩，养殖水面1306亩，宅基地亩，未利用土地亩；现有房屋347栋，总计建筑面积平方米。
20XX年2月以来，涂家垴镇按照鄂州发[20XX]3号、鄂州综改办[20XX]12号文件精神，采取由点到面、分类指导、逐步推进的办法，张远村结合村级治理机制，成立了议事会、监事会，协助村两委实施产权制度改革。
目前，已完成家庭人口公示、田亩公示和房屋补偿标准公布、村民建筑面积公布，一期计划迁村腾地亩，已有六个村五十余户签字同意拆迁。
周秦风、戴贡园、细屋柯、范圣明等六个自然湾将陆续进入拆迁阶段。
二、主要做法及取得的经验成效：
1、前期宣传效果良好，村民基本了解此次产权制度改革政策、目的，能盘算得到在此次改革中大致上有哪些权利，有哪些损失，并据此权衡自己利弊；也了解产权改革的步骤、措施，并安排日常生产劳动，情绪稳定。
2、工作步骤安排合理，“分步实施，逐步推进”的工作思路科学，易于发现问题和解决问题，留给居民充分的斟酌时间，探讨合理方案。
如果利益保护得当，先期拆迁腾地村民可以成为其他村民的示范户，充分发挥榜样作用，降低思想保守村民的坚守、观望心理。
3、村民议事会的设立成效卓著，成为政府和村民沟通的重要渠道，让村民具有充分的知情权和发言权，政策精神的传达和民意诉求的表达及时而畅通，有效消除隔阂。
村民议事会也帮助改革工作顺利推进，确权登记、房产确认和补偿标准都有议事会成员的献计献策，确定的结果比较有说服力。
4、“尊重民意，自愿选择”的原则很好地消解了村民对搬迁腾地工作的对立情绪，让村民更愿意坐下来表达自己的诉求，有耐心商议确权、登记、补偿等复杂繁琐的事务，对不符合自己意愿的意见也能保持宽容的态度，杜绝村民的过激言行。
5、张远3300亩蓝莓基地和1000亩姜家荡水产基地初具规模，现期安置就业80余人，人均月收入800元以上，部分农民可以离开土地而收入稳定，减少对自有耕地维持生计、收入的依赖，是支持土地集中流转的活跃分子，成为产权制度改革工作顺利推进的有力支撑点。
6、“分步实施”已经入实质阶段，产权摸底、登记、公示已经完成，拆迁腾地工作启动，部分村民签字同意拆迁，周秦风等四个自然村进展顺利，已开始拆除。
三、目前存在的问题和困难：
1、村民算了自己“两本帐”，迁村积极性受挫，腾地工作拖延：
第一本帐是房产价值帐。
房屋、宅基补偿金额与村民预期尚有差距，例如按照商议的房屋拆迁补偿标准，最好的全精装修的一类楼房是960元/平米，占地100平米的两层楼房总计可获得近20万元的补偿，村民对此没意见，但搬到集中建设的新社区只能住上一百多平米的精装修单元房了，如果原来是平房则需要投入更多资金购买装修房子。
在农村一栋房子住全家很宽敞了，在社区一套单元房住全家就有点别扭了。
算算经济账，觉得划不来，影响村民迁居积极性。
第二本账是生活成本帐。
目前农村的小农经济状态依然强势，蔬菜自己种，鸡鸭自己养，杂粮油料自己产，这都有效降低了农村生活成本，而住进社区，很大程度上这些都得去花钱购买，生活成本提高，搬迁就不乐意了。
这点在年老农民身上表现尤其明显，他们也不希望改变目前的生活状态，集镇生活模式无法吸引他们，影响迁居积极性。
2、村民的“两个担心”，压制了放手土地积极性，腾地、流转受阻：
首先是担心自己未来生活的着落。
常年的农耕生活，导致很多村民劳动技能单一，创业道路狭窄，就业没有信心，担心离开田地后没有家庭收入和生活保障，不敢迁居和放手土地，宁愿死守求稳；多年外出务工的村民，大多从事体力工作难以长久，只是把务工当出路、种田当退路，也不
敢立刻就放手耕地。
这两类人的担心就当地经济状况来说，还是在于缺少大型或有实力的企业吸纳土地流转后的村民就业，农民找不到离开土地后的就业出路，不敢放手流转土地。
其次是担心国家政策有变。
对国家土地政策的可持续性存在疑问，担心自己一旦离开耕地进入社区，成为“市民”，拥有的土地产权证将来有可能会被注销剥夺，彻底失去耕地。
不愿意担当未来政策改变带来的风险，消弱迁居积极性；
3、政府村组工作也要注意“三个问题”，积极推进产权改革，以期“三农”长治久安、长盛不衰：
其一是村民议事会成员的组成结构过于单一，几乎都是年龄较大、长期在家务农的村民，没有视野开阔、有见识年轻村民的参与，缺少激进创新观点的碰撞，形成的意见偏向于保守维旧，阻滞工作的顺利推进。
议事会成员平均年龄近六十岁，很多观点都是一致性的守旧维稳不敢求变，这样形成的意见就会在舆论上使其他村民更加谨小慎微，患得患失。
其二是集体财产产权管收权益要理清。
林地产权、水域滩涂产权归集体所有，但这个集体是谁来负责，其流转收益如何分配、谁来管理谁来监督，权益的划分不理清，有可能成为将来村、组、民的争执点，引发矛盾。
其三是村民小农思想牢固，市场意识淡薄，认识不到市场经济条件下，农村土地、人力的商业属性，缺少追求土地更高收益的勇气。
村民和村干部几乎是一致拒绝本村耕地对外发包，短期看来保护了村民的利益，其实在一定程度上阻碍了外来资本和先进技术的进入，影响当地农林渔业的快速发展；很多村民小富即安心理严重，一亩田收入三五百，国家补助三五
十，有点满足，看不到市场经济可以让土地产生更多更大的收益；农民本身也有一部分人不乐意长期为农业大户打工，短期干几天活还可以，不愿意做“地主”家的“长工”。
农村产权制度改革既是要为农民明确产权，更是要为农民找出路，为土地谋最大收益。
教育农民，走在市场前面就早受益，等市场来教育，农民就吃亏了。
四、加快推进产权制度改革的几点建议：
1、抓舆论，宣传到位，把握主流，营造良好的改革开局。
①前期宣传不能只宣传产权改革大政策，还要从农民的切身体会讲利弊。
问及村民什么是产权制度改革时，村民的回答基本都是“要我搬”，提出的要求也只是“给我钱”，不能真正了解到农村产权制度改革的实质是明确产权（还权）、流转增值（赋能），也不能清楚知道改革后自己的权利、收益在哪里。
让村民认识优点是拉动力，让村民知晓弊端是推动力。
强调了产权制度改革的益处，还要宣传农村现状的种种弊端，如当前居住分散极其不利于子孙后代的教育和发展等。
②议事会成员面要拓宽，成员数量只能定在10名左右，年老与年轻、常年在家和外出务工、家庭经济富裕与拮据、村湾边远偏僻与交通便利等，都要有所考虑，让村民自己的各种观点碰撞，互相说服，让改革有理、搬迁有利、流转有益成为引导村民意识的主流，工作可以事半功倍。
③严格执行农村产权制度改革工作流程，摸底、登记、公示、颁证、流转等，一步一步照章执行，步步夯实，工作不乱，村民才会多一份信任理解，试点工作才好扎实开展。
篇二：
关于农村土地使用产权制度改革的实践报告
青岛农业大学
大学生社会实践调查报告
论文题目关于农村土地使用产权制度改革的实践报告
专业班级
姓名（学号）
实践时间20XX年2月15日—20XX年2月20日
20XX年2月22日
关于农村土地使用产权制度改革的社会实践报告
摘要：
坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
完善农村土地法律
法规和相关政策，现有农村土地承包关系保持稳定并长久不变。
搞好农村土地确
权、登记、颁证工作，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占
有、使用、收益等权利。
在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权
流转市场，发展多种形式的适度规模经营。
——《中华人民共和国第十二个五年规划》
关键词：
土地承包经营权流转
正文：
近年来，洙边镇坚持“群众自愿、依法实施、集约经营、利益保障”的原则。
在保证农村土地所有权不变、土地承包经营权不变、土地农业用途不变的前提下
实施了土地产权制度改革，取得了初步成效。
目前，全镇共发展土地合作社8
家，其中市级试点合作社3家，区级试点合作社5家，入社土地9783亩，有效
实现了农业增效、农民增收、农村发展。
一、洙边镇农村土地使用产权制度改革模式
（一）、创新实施了“一证、一所、一社”为内容的“三位一体”农村土地使用产
权制度改革模式。
一是发放《农村土地使用产权证》。
对农村土地使用产权进行确认，发放具
有抵押的《农村土地使用产权证》，赋予了农村土地资本运作的功能。
目前全镇
发放了产权证3384本。
二是成立了农村土地使用产权交易服务所。
开展土地使用产权交易服务、指
导群众建立农土地合作社、建立合作社各方面利益保障机制，服务农村土地使用
产权改革工作开展。
三是发展农村土地合作社。
合作社在保证土地使用性质不变的前提下，接受
群众以土地使用产权入股，实行产业化经营。
（二）、确立了“合作社+公司+基地+农户”的合作社运作模式。
农户以土地为资
本入股土地合作社，享受保底金和盈余分红，合作社与龙头企业合作，为企业建
立标准化农产品生产基地，实行规模化，标准化生产，企业为合作社提供产品订
单,实行护假回收，提高合作社抗风险能力。
二、洙边镇农村土地使用产权制度主要做法
在推进农村使用产权制度改革过程中，我们主要坚持了四项保证，五项扶持。
一深入。
四项保证，即利益分配保障、风险防范保障、矛盾调处保障和党建保障。
一是“分配分配保障”。
二是“风险防范保障”。
三是“矛盾调处保障’。
四
是“党建保障
（二）五项扶持，即“贷“、“贴”、“保”、“扶”、“奖”。
一是“贷”。
积极帮助合作社办理土地使用产权抵押贷款，满足经营者的资
金需求。
目前，全镇合作社已累计贷款880万元，还有280万贷款正在审批中。
二是“贴”。
对土地使用产权抵押贷款，由财政给予全额保贴。
四是“扶”。
在技
术，资金、政策方面面对农村土地合作社进行全面扶持。
目前，全镇已落实农业
综合开发项目资金120万元，扶贫互助资金25万元及农田水利工程、农机具补
贴、良种补贴、阳光培训等各类扶持资金180万元用于合作社发展。
五是“奖”。
对年度运作好的合作社，给予一定数额的资金奖励扶持，镇财政先后发放资金
80余万元，仅20XX年，民生合作社就获得上级及镇奖金60余万元。
（三）一项深入，即深入突进农村土地使用产权制度改革，促进城乡统筹发展。
一是适时探索新“三万一体”制度改革模式。
合作社的发展，让从土地上解
放出来的农民渴望过上城里人生活。
我们积极探索实施农村土地使用产权制度改
革、农村社区建设与小城镇建设新“三位一体”改革‘以农村土地建设提高农民
生活质量，以小城镇开发拓展创业就业载体，实现农业、农村、城镇良性循环。
推进新农村建设，实现城乡一体化发展。
二是搭建城镇开发融资平台，推进城乡快速发展。
注册成立了“贵禾伟业投
资有限公司”作为小城镇建设的投融资主体，吸引农村土地合作社社员分红资金、
社会资金入股，建设农村社区、城镇基础设施等项目。
目前公司投资经营的项目
已有十几个，民康庄园和文化社区已建成交付使用，总投入亿元的田园社
区正在建设；实施了总投资1982万元的国家级土地整理项目、总投资4200万元
的郭河湿地治理等3个投资百万元以上的农业项目。
公司计划近期开发建设总投
资万元城镇基础设施和公共设施项目，建筑面积140000平方米的城镇新
商业区等项目。
三是提高社员社会保障，推进农民变市民。
在入社社员入股保底资金不变的
情况下交出分红权的社员的医疗保险由合作社支付。
对到小城镇购置公司开发的
住房的合作社社员每平方米给予100元政府补贴。
同时社员在镇域范围内的公司
就业优先安排录用。
社员在创业、生产、经营过程中存在资金困难的，公司根据
贷款人的实际偿还能力。
为其提供一定数额的银行担保贷款。
这样让更多的农民
愿意入股，交出分红权，到城镇生活，实现农民变股民、股民变市民‘真正过上
城里人生活。
三、洙边镇农村土地使用产权制度改革成效
一是推进了现代农业发展。
合作社对入社土地实行统一集中种植、劳务安排、
农资供应、技术指导、收购销售的“五统一”规范管理，标准化生产。
同时，合
作社与龙头企业合作，对农产品进行深加工。
民生合作社注册的“久红”牌红椒、
“久红”牌马铃薯获绿色食品认证，实现了农产品生产、加工、销售一体化经营。
二是破解了农业规模发展资金难题。
合作社可以利用土地使用产权证向银行
抵押贷款，解决了资金制约。
三是提高了土地的产出值。
合作社通过统一购买化肥、良种、农药及各种生
产资料，每亩降低生产成本280元，统一机械化作业，每亩降低劳务成本300
元，统一种植高产高效作物每亩增收3000多元，免费办理农业保险，又提高了
农业抗风险能力。
四是增加了农民收入。
土地改革在将农民从土地上解放出来的同时，有效增
加了农民收入。
20XX年全镇合作社入社群众户均增加6900元。
五是加快了城乡统筹发展步伐。
农民土地入社后要到城镇居住，城镇投资开
发公司的成立又加快了城镇建设步伐，进而加快了城乡统筹步伐。
四、当前农村土地流转中存在的矛盾问题
（一）土地权属不清、承包政策落实不到位影响流转
（二）部分地区土地流转存在非粮化
（三）流转期限短期化不利于经营者加强农业基础设施建设
（四）政府职能定位不准影响土地流转的顺利进行
五、引导土地流转规范推进的合理化建议
（一）切实落实农村土地承包关系长久不变
（二）引导农村土地流转长期化和规范化
（三）正确引导工商资本参与土地流转的行为
（四）强化对规模经营从事粮食生产的政策扶持
（五）加强政府部门对土地流转的服务与管理
六、结束语
在莒南县洙边镇的社会实践中切实看到了土地流转带给当地百姓的好处，同时也有些不规范的地方。
但是我们相信在当地政府和人民的共同努力下一定会将农村土地流转改革工作做得更好。
在此也非常感谢当地政府和人民对本次活动的大力支持！
参考文献：
1、《中华人民共和国第十二个五年规划》
2、莒南县洙边镇党委《农村土地使用产权制度改革工作情况汇报》
3、农业部《农业农村经济重大问题研究20XX》
篇三：
农村产权制度改革的问题与对策
农村产权制度改革的问题与对策
一、我市农村产权制度改革的总体情况
自20XX年，省委、省政府确定我市为全省城乡一体化发展综合配套改革实验区以来，市委、市政府从铜陵实际出发坚持不懈推进城乡一体化发展，特别是在农村产权制度上大胆探索、勇于创新，在全省率先推进农村产权制度改革。
20XX年11月，在赴成都、重庆等地考察学习的基础上，经过深入调查研究论证，出台了《铜陵市推进城乡一体化农村集体土地产权制度改革实施方案》，明确提出以还权赋能为核心，明晰所有权、放活经营权、落实处置权、保障收益权，切实推动农村产权、资源资本化、市场化，促进农民生产生活方式转变，保障和促进城乡统筹发展。
在遵循严格保护耕地、稳定农村基本经营制度的前提下，坚持农民自愿、民主决策，依法办事、阳光操作，分类指导、重点突破，政府引导、市场运作的原则。
从20XX年开始，用2年左右的时间，在全市范围内建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度，其主要的工作内容包括，依法全面开展确权登记颁证工作，建立农村产权交易、有偿流转机制，建立农村产权、资源价值评估体系，创新农村产权、资源资本化的实现形式，健全农村金融市场体系等五个方面。
目前，各项工作稳步推进，并已取得阶段性成果。
一是在确权发证方面。
自20XX年10月正式启动以来，农村集体建设用地发证工作已进入常态化管理，农村宅基地确权发证工作已完成
50%；全市102330户农村房屋测绘登记工作已经完成，并已开展农村房屋发证试点工作；年内将全面完成25个示范点的29个村及老洲乡和平村的农村承包地确权发证工作。
二是在产权交易方面。
农村产权交易平台正在加快构建，农村房屋交易、农村集体建设用地有偿流转、土地承包经营权（林权）流转市场和管理、操作、服务平台正在培育和形成。
目前，全市土地流转率超过50%。
三是在产权抵押融资方面。
制定出台了铜陵市农村产权抵押融资总体方案及与之相配套的6个相关配套方案，简称1+6方案，具体包括：
《铜陵市农村产权抵押融资总体方案》、《铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法》、《铜陵市农村房屋抵押融资管理试行办法》、《铜陵市农村土地承包经营权（林权）抵押融资管理办法》、《铜陵市农村产权抵押融资担保管理办法》、《铜陵市农村产权价值评估办法》和《铜陵市农村产权融资风险补偿办法》。
正在探索建立农村金融市场体系，积极参与国家农业部、国家开发银行大力推进的支持现代农业示范区建设的开发性资金投放合作，积极推进开展银农
合作、银保合作、保农合作。
自9月份开始，农村产权抵押融资办法开始稳步实施，截止11月中旬，仅铜陵县就已发放抵押贷款9048万元。
自我市开展农村产权制度以来，成效较为明显，最核心的有以下六点：
一是农村产权明晰化。
农村集体建设用地、林地、承包地确权登记
后，集体经济组织和个人对农村产权的自主权进一步明晰，特别是处置权。
二是农村产权资本化。
农村生产要素进一步激活，赋予农村产权商品属性，促进其流动增值，赋予农民利用农村产权自主发展的能力，为解决发展过程中的资金瓶颈问题提供了一个有效的融资途径。
具体就是实现了凭农村产权证书维护权益；凭农村产权证书对产权进行流转；凭农村产权证书抵押融资。
三是土地利用集约化。
农村产权制度改革后，通过土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划对田、水、路、林、村、房进行综合整治，在土地相对集中连片后进行土地流转，大大提高了土地利用集约化，也提高了农业产业化、规模化。
同时还增加了耕地面积、提高了耕地质量、改善了农村生产生活条件和生态环境。
四是农民居住社区化。
在交通方便的地段，比照城市社区的标准，集中规划建立农村居民居住点，引导农村居民集中居住。
同时，可以将确权后的集体建设用地流转，吸引城市居民来农村居住。
这些新型农民社区的建设，将极大提高农民的居住水平。
五是农民收入多元化。
通过土地流转，带动了农民收入的进一步多元化。
一是农用地出租、出售固定收入，二是房屋出租、出售固定收入，三是集体经济组织分配收入，四是为土地流转大户、外来投资商工作的工资收入。
六是城乡管理一体化。
通过农村产权制度改革，使得一部分农村居民摆脱对土地的依赖，从而进入城市或城镇生活，一部分居民通过流
转土地，进入比照城镇建设的集中居住点生活，还有一部分农村居民通过产权抵押融资，成为推动农村经济产业化、规模化的主体。
这些都必然使得基本公共服务均等化得以更好的推进，让农村产权改革后的农村居民都能享受到与城市居民基本相同的基本公共服务，这也必然带来城乡管理的一体化。
二、我市农村产权制度改革中存在的不足
（一）确权颁证过程中出现的问题。
一是群众积极性不高。
突出表现为对农房确权颁证不积极、不主动的被动应付型；因拥有一套以上的住房，担心登记一套后其他的住房将因政策调整而不受法律保护的等待观望型；因非法搭建违章建筑的消极抵抗型。
二是部门的联动性欠缺。
比如规划部门与城建部门在审批上缺乏统一意见、互相推脱，公安部
门与辖区政府在农房分户上意见不一。
三是特殊原因造成的遗留问题。
比如因历史原因造成的对一些土地权属的不明确，还有一些无据可查或资料丢失造成权属争议后无法确认权属的变动及归属、流转利益分配及土地权益纠纷的处理等。
四是人手不足，特别是铜陵县，仅农村总户数就有约9万户，占全市的80%以上，但工作人员只有数十人。
（二）农村产权交易流转方面的问题。
虽然，目前我市正在大力推行农村产权流转的平台建设，但尚未建立完善的农村资产流转制度及相关的产权交易平台，也没有健全的土地流转中介组织。
在实际交易流转过程中，存在的问题主要有：
一是农村房屋虽然通过确权发证实
现了流转，但流转的对象还仅限于集体经济组织成员之间，这也是当前我国各地推动农村产权制度改革的一个共性难点；二是在当前的承包地流转工作中，乡镇成立了土地流转中心主要是对流转土地的进行审查、备案，对土地流转的供需信息发布不足，农民参与的当地土地流转合作社对土地流转的需求信息掌握也受多种因素限制，造成土地流转市场的信息不畅、不对称；三是农村宅基地的土地使用权属于村集体经济组织所有，与城市国有土地使用权证在现阶段还不能同证同权。
（三）耕地保护机制的不健全。
我市农村产权制度改革涉及的农用地面积平方公里，占全市土地的63%，其中很大一部分是耕地，但在整个农村产权制度改革过程中，对耕地保护的还有待进一步加强，需要形成明确的耕地保护机制。
比如，如何在土地综合整治中让耕地和建设用地实现最大的节省、如何妥善解决比较普遍的农村耕地抛荒现象等。
（四）农村产权融资评估机制不完善。
根据我市颁布的《农村产权价格评估管理办法》，现行农村房屋评估主要是用重置成本法进行评估。
而产权价值评估机制应当考虑被评估房屋的市场价格而不是其实际造价，考虑的是现行及未来的升值空间而不是实际成本，所看重的是房屋的效用，而不是它的实际建造成本。
因此,要推动集体产权抵押融资的开展必须建立起集体产权的价值评估机制。
（五）相关配套政策问题。
当前农村产权制度改革不是一个孤立的问题，它必然涉及到经济社会发展的方方面面。
目前，农村留守现象
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