个人见解报建流程打印.doc

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房地产报建个人见解

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

3、总平面审查阶段

4、管线综合审查、排水许可证

5、单体审查、建筑工程规划许可证

6、消防和人防专项审查。

7、节能审查、施工图审查

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

9、质量监督、安全监督审批手续

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证

12、放线、验线

13、预售许可证

14、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.

新城乡规划法第三十八条：

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民我们公司城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民我们国家城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民我们国家城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

非常的公私合营特色。

不过这里也有些东西与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，也不知道这个东西应该算什么。

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，我们国家是从什么角度来管理的。

反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

反正我自己如果操办这些事情，我想直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

编制费用稍微给多点都没关系。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

看起来这个计算应该是没有什么争议了。

但是且慢。

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。

也是看起来很简单。

但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊？

是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？

这个东西根本说不清楚，怎么算都行。

把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。

怎么办？

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

这么搞行不行？

反正我个人不知道行不行。

消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。

搞得不好的话，实在是害死人啊。

说了半天，管线综合是啥？

包括三大项：

小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。

给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。

上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。

作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，是不是搞到到处都是。

如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？

如果它设计不好有什么后果呢？

首先，就是给排水会整天出问题。

一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。

再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。

家里的电器得轮着用，千万别一起开。

看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。

这都是管线综合没搞好的标志啊。

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？

事实上，是不行。

为什么？

因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。

但是接口在哪里呢？

最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。

这种事情太常见了。

大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。

再说到这个排水许可证。

这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。

现在都是要求雨污分流了。

就是雨水和生活污水要分两条管排。

这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。

然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，单体设计是啥呢？

就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。

单体方案主要是些啥内容呢？

我个人是这么总结的：

关键就是落实各空间的大小尺寸。

这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。

目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。

大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。

车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。

但是单体阶段就不一样了，就开始数了。

比如所谓的子母车位，根本停不进去车的转角位也放个车位，等等等等，不一而足。

但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。

立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。

不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？

因为建地下室是亏本的。

买的人也少。

事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。

但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。

所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。

规划部门都这么掌握。

你这个车是不能垂直起降的。

这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。

不过这个不代表一般规律。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。

我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思。

6、消防和人防专项审查

我直接这么下两个结论：

没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。

没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

先从消防说起。

我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。

因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。

基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。

在这个方面，审查那也是越来越严。

一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

为什么呢？

因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。

但是涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。

比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。

我不知道这个东西算啥。

真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。

真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。

当然这只是我的个人观感。

用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。

这部分停车位只有使用权。

关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。

所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。

国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。

但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。

这么说吧：

什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些