土地估价报告实习.docx

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土地估价报告实习

房地产估价报告

房地产估价报告

评估项目名称：

XXXX号地块

委托方：

XX公司

项目负责人：

XXX

估价作业日期：

估计报告编号：

致委托方函…………………………………………………………………………………………6

估价师声明…………………………………………………………………………………………7

估价假设和条件限制………………………………………………………………………………8

XXXXX地块土地交易价值评估结果报告……………………………………………………9

一、委托方…………………………………………………………………………………………9

二、估价方…………………………………………………………………………………………9

三、估价对象………………………………………………………………………………………9

四、估价对象位置…………………………………………………………………………………9

五、土地状况………………………………………………………………………………………9

六、估价目的………………………………………………………………………………………9

七、估价基准日……………………………………………………………………………………9

八、估价依据………………………………………………………………………………………9

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件………………………………………10

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件……………………………………………10

（三）有关技术标准………………………………………………………………………10

九、估价原则………………………………………………………………………………………10

（一）合法原则……………………………………………………………………………10

（二）供需原则……………………………………………………………………………11

（三）替代原则……………………………………………………………………………11

（四）变动原则……………………………………………………………………………11

（五）贡献原则……………………………………………………………………………12

十、估价方法………………………………………………………………………………………12

十一、估计结果有关说明…………………………………………………………………………12

十二、估价人员……………………………………………………………………………………12

十三、估价作业日期………………………………………………………………………………12

十四、估价报告应用的有效期……………………………………………………………………12

J2010-067地块土地交易价值评估技术报告……………………………………………………13

第一部分总述……………………………………………………………………………………13

一、估价项目名称………………………………………………………………………………13

二、委托估价方…………………………………………………………………………………13

三、受委托方……………………………………………………………………………………13

四、估价目的……………………………………………………………………………………13

五、估价依据……………………………………………………………………………………13

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件………………………………………13

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件……………………………………………13

（三）有关技术标准………………………………………………………………………13

（四）其他资料……………………………………………………………………………14

六、估价基准日…………………………………………………………………………………14

七、估价日期……………………………………………………………………………………14

八、地价定义……………………………………………………………………………………14

九、估价结果……………………………………………………………………………………17

十、需要特殊说明的事…………………………………………………………………………17

（一）估价的前提条件和假设条件………………………………………………………17

（二）估价结果和评估报告的使用………………………………………………………18

（三）需要特殊说明的事项………………………………………………………………18

十一、土地估价师签字…………………………………………………………………………19

十二、土地估价机构……………………………………………………………………………19

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析………………………………………………19

一、估价对象描述………………………………………………………………………………19

（一）土地登记状况………………………………………………………………………19

（二）土地权利状况………………………………………………………………………19

（三）土地利用状况………………………………………………………………………20

二、地价影响因素分析…………………………………………………………………………20

（一）一般因素……………………………………………………………………………20

（二）区域因素……………………………………………………………………………32

（三）个别因素……………………………………………………………………………33

第三部分土地估价……………………………………………………………………………34

一、估价原则……………………………………………………………………………………34

（一）合法原则……………………………………………………………………………34

（二）供需原则……………………………………………………………………………34

（三）替代原则……………………………………………………………………………35

（四）变动原则……………………………………………………………………………35

（五）贡献原则……………………………………………………………………………35

二、估价方法与估价过程………………………………………………………………………35

（一）方法选择……………………………………………………………………………35

（二）估价过程………………………………………………………………………………36

三、估计结果确定………………………………………………………………………………51

第四部分评估结论说明与分析………………………………………………………………51

第五部分附件…………………………………………………………………………………53

附件1估价对象现状利用照片………………………………………………………54

附录2估价对象地理位置图…………………………………………………………56

附件3土地估价委托书………………………………………………………………57

附件4现勘表…………………………………………………………………………58

致委托方函

XXX公司：

受过公司委托，我公司按照中国有关法律、法规及估价规范，遵循公平、公正、公开的原则，依据科学的评估理论、标准、方法及程序，对位于XXX的土地进行了评估。

估价时点为XX年X月XX日，估价目的是为以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估

我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验对土地价格的因素进行分析，确定在评估基准日该土地体现的价值为：

19609.49万元

大写：

壹万玖仟陆佰零玖万元整

具体估价结果、过程及有关说明详见房地产估价报告正文。

法定代表人（签章）：

XX年XX月XX日

估价师声明

我们郑重声明：

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实准确的。

2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但是受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。

3我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估计规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，取得了估价所需要的第一手资料。

6没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7委托方对所提供资料的真实性和有效性负责，因资料失实造成的所有后果由委托方承担。

8我们承诺未经委托方同意，不以任何方式向与本次估价目的无关的第三方提供报告全文或其中的内容，国家法律规定的除外。

为经我公司先授权，人和人不得以任何目的复制、派发、出版此报告或其中的内容，我公司保留出委托方合理使用此报告之外的一切权利。

注册房地产估价师：

注册号

助理估价人员：

估价假设和条件限制

本次估价的假设前提：

1.估价时点的房地产是公开、平等、自愿的交易市场。

2.有关估价对象的所有运作方式、程序符合中华人民共和国国家及地方的有关法律法规。

3.委托方提供的资料证实可靠。

4.对评估对象拥有合法产权，并按规定办理有关建设、规划手续，待估房屋建筑物及构筑物数量、建筑面积以为准。

5.本报告未考虑未来处置风险、诉讼风险及诉讼费用的负担。

本估价报告使用的限制条件：

1.本报告估价价值是满足上述假设前提条件下的估价对象用于了解房地产现值目的的估价价值总和，如条件变化，本报告估价价值应作相应的调整。

2.本报告估价价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对估计对象在估价时点的客观价值做出的判定，并非实际成交价格。

3.本报告所出具结果为委托对象持续使用下估价时点的客观价值（评估时土地尚可使用年限为40年）。

4.本报告仅供委托方用于报告列明估价目的的使用及有关上级主管部门审定。

报告未经我公司同意，不得擅自引用或转摘。

5.本报告由云南经济管理职业学院房地产经营与估价一班第六小组负责解释

6.本报告应用有效期限为X个月。

XX地块土地交易价值评估结果报告

一、委托方

委托方：

XXXX公司

地址：

XXXX

联系人:

联系电话：

邮政编码：

二、估价方

机构名称：

机构地址：

机构资质：

三、估价对象

XXXXX号地块

四、估价对象位置

XXXXXXX

五、土地状况

红线外“五通一平”，红线内“五通一平”，场地平整，临主干道交通，基础设施较完善。

六、估价目的

以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估。

七、估价基准日

XXXXXXXXXX

八、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

3.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

4.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（[国发2006]32号）

5.国土资源部《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知》（国土资发[1999]433号，199年11月25日

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

1.《云南省土地管理条例》（1999年9月24日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于审议通过）

（三）有关技术标准

1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日）

2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（（GB/T18507—2001）

3.中国土地估价师学会《关于印发<重大项目土地评估指引>的通知》（中估协发[2005]34号）

4.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T121010—2007,2007年8月10日）

九、估价原则

（一）合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分为依据。

（二）供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地价格与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地的垄断性特征。

（三）替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上替代性商品或服务同时存在，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

（四）变动原则

估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也有同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（五）贡献原则

土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

一十、估价方法：

市场比较法、基准地价法

十一、估计结果有关说明

1、本次估价报告估价结果为估价对象在报告列明假设前提和估价目的下的现时价值，未考虑合作经营剩余年限的限制

2、本次评估以提供土地正常出让价格为参考目的。

十二、估价人员

注册房地产估价师：

注册号

助理估价人员：

助理估计人员签字

十三、估价作业日期

XXXXXXXXXXX

十四、估价报告应用的有效期

XXXXXXXXXXXXXXX

XX地块土地交易价值评估技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

XXX号地块

二、委托估价方

XXX公司

三、受委托方

XXXXX

四、估价目的

以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估

五、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

3.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

4.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（[国发2006]32号）

5.国土资源部《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知》（国土资发[1999]433号，199年11月25日

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

1.《云南省土地管理条例》（1999年9月24日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于审议通过）

（三）有关技术标准

1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日）

2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（（GB/T18507—2001）

3.中国土地估价师学会《关于印发<重大项目土地评估指引>的通知》（中估协发[2005]34号）

4.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T121010—2007,2007年8月10日）

（四）其他资料

1.委托方提供的有关资料

2.估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料

六、估价基准日

XXXXXXXXXX

七、估价日期

XXXXXXXXXXX

八、地价定义

根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘察情况，确定本次评估地价定义。

估价对象登记用途为商业用地，实际用途为商业金融用地，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为商业金融用地。

估价对象于评估基准日土地使用权类型为出让，出让年期为商业金融用地的40年，估价对象的实际开发程度红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）红线内“场地平整”。

评估基准日估价对象登记使用权类型和估价设定土地使用权类型、登记用途和估价设定用途、实际开发程度和估价设定开发程度等情况详见表2-8

宗上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2010年6月15日正常市场条件下的土地使用权价格。

表2—8估价对象地价定义一览表

宗地编号

宗地名称

估价期日土地使用权类型

估价设定的土地使用权类型

估价期日的登记用途

估价设定用途

估价设定使用年限/年

估价期日实际开发程度

估价设定开发程度

备注

XX

XX

出让

出让

商业金融

商业

40

红线外“五通一平”，红线内“五通一平”

红线外“五通一平”，红线内“场地平整”

红线外五通“供水、排水、通路、通电、通讯

表2—9土地估价结果一览表（挂牌）

估价机构

XXXX

估价技术报告编号

XXXXX

估价基准日

XXXXXX

估价基准日的土地使用权性质

挂牌

估价日期土地使用者

宗地编号

宗地名称

土地使用证编号

宗地位置

估价期日的实际用途

估价设定用途

容积率

估价期日实际土地开发程度

估价设定土地开发程度

估价设定土地使用年限/年

面积/㎡

单位面积地价/（元/㎡）

总地价

备注

XXX公司

XX

XX

XX

XX

商业金融

商业

5.6

红线外“五通一平”，红线内“五通一平”

红线外“五通一平”，红线内“场地平整”

40

39643.5平方米

4707.21

18662

39643.5平方米

九、估价结果

估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准目正常市场条件下的土地使用权价格为：

土地面积：

39643.5平方米

土地单价：

4707.21元/㎡

土地总地价：

18662万元

大写：

壹万捌仟陆佰陆拾贰万元整

（货币种类：

人民币）

表2-10估价对象基础设施条件表

宗地编号

宗地名称

地面平整状况

周围道路状况

供电状况

供水状况

排水状况

供暖状况

供气状况

通讯条件

XX

XX

场地平整

主干道为主

红线内外供电状况一般

红线内外供水状况一般

红线内外排水状况一般

红线内外无状况一般

红线内外无状况一般

红线内外供电状况较优

估价机构

XX

XXXXXX

估价对象的单位面积地价、总地价等见表2-9估价对象基础设施条件见表2-10

十、需要特殊说明的事

（一）估价的前提条件和假设条件

1.现土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。

3.估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。

4．在估价基准日地产市场为公正、公开、公开的均衡市场。

5.任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6.委托方提供资料属实。

7.委托方能够取得国家对所评估的划拨的土地使用权以作价出资方式进行处置的批复。

8.估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基准日等设定条件。

（二）估价结果和评估报告的使用

1.估价人员根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。

2.本报告仅为本次估价项目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的的时才有效。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准目、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应的调整。

4.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容，所导致的有关损失，估价机构不承担责任。

5.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责损失。

6.本报告的估价结果自评估报告提交之日起半年内有效。

（三）需要特殊说明的事项

①估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供。

委托方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

②报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

十一、土地估价师签字

土地估价师资格证号签名

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

十三、注册房地产估价师：

注册号

助理估价人员：

助理估计人员签字

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

（一）土地登记状况

估价对象为XXX公司所使用的挂牌出让土地。

估价对象为XXX公司挂牌出让方式取得土地使用权。

估价对象：

国有土地使用字号：

XXX号地块

估价日期土地使用者：

XXX公司

宗地位置：

XX

地号：

XXX号地块

图号：

XXXX

登记用途：

商业金融

土地使用类型：

挂牌

土地使用权终止日期：

XX/XX

土地面积：

39643.5平方米

土地级别：

商业二级

（二）土地权利状况

估价对象的土地使用权属于国家所有，估价对象的土地使用者通过挂牌出让合法取得估价对象的土地使用权

根据委托方提供的权属资料，估价对象于评估基准日来源合法，产权清楚，无抵押等其他情况。

（三）土地利用状况

估价对象土地面积为39643.5㎡，容积率为5.6

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

1.地理位置

2.行政区划和人口分布

3、交通状况

4、城市基础设施

5、土地出让情况

6、城市

（二）区域因素

1、区域状况

该区域位于主城区南部，区域内房屋年代较近，环境较好，原为旧城需改造的区域。

区域内以商业金融用地和普通居民城镇住宅用地为主，商服网点较