物业维修管理制度.docx
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物业维修管理制度
日常报修规程
一、目的
为规范日常保修程序,提高维修效率,特制定本规程。
二、适用范围
适用于小区所辖物业内业主委托和管理处报修的处理。
三、职责
1)小区维修组负责报修事项的维修。
2)小区管理处负责维修结果的验证,以及对业主委托维修项目的回访。
四、操作规程
维修类别:
维修类别分急修、小修、二种。
急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对报修人做出合理解释,做出限时承诺。
小修要求2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。
1、急修:
凡符合以下条件的属于急修:
A.水管迸裂或破损;
B.下水管道阻塞导致污水外溢;
C.电路故障,存在触电危险或漏电现象;
D.生活水泵,电梯故障;
E.热水管路迸裂或破损等。
2、小修:
凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
如墙体裂缝修补,管路、电路小型调整等。
五、维修流程
1、业主向管理处电话或口头报修,管理处应予以记录、约定维修时间,并填写“维修单”。
“维修单”一式两联,一联存底,一联报维修组维修。
维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别以及约定时间。
2、维修组收到维修单后派员维修,并同时填写“服务联系单”。
3、上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范。
4、维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容,并请业主在“服务联系单”上签字验收。
5、维修人员凭“服务联系单”报请管理处人员验收。
管理员应对业主进行回访,报修项目虽修复但业主对服务态度不满意的应在维修单上注明。
6、维修延时的由维修人在“维修单”上注明延时原因。
未能修复的,维修组应做返工处理。
六、报修流程图
5.1业主委托维修流程图
业主口头或电话报修
管理处填写“维修单”
维修单送达维修组
维修组填写有偿/委托服务联系单并派员维修
维修工按维修单维修
业主签字验收
管理处回访、签字验收
管理处销单,维修组汇总
5.2管理处委托维修流程图
管理处填写“维修单”
维修单送达维修组
维修组派员维修
维修工按维修单维修
管理处签字验收
管理处销单,维修组汇总
6记录
《维修单》
《有偿/委托服务联系单》
3.2住户室内安装/维修规程
1目的
规范住户室内安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。
2适用范围
适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。
3职责
3.1小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。
3.2小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。
特殊维修项目(如:
电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修)则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。
3.3维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。
4操作规程
4.1维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求
4.1.1维修组员工进行住户室内安装/维修时,要注意礼节礼貌
具体应做到如下几点:
a)自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;
b)不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管,请求支援解决;
c)安装/维修开始前,如属有偿服务的,应事先向住户说明,并征得住户同意。
4.1.2维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。
如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。
4.1.3维修组员工进行住户室内安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。
严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起住户投诉。
4.1.4维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。
特殊情况需急修的,应在15分钟内赶到。
4.1.5维修组员工来到住户门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。
见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。
4.1.6维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。
安装/维修时尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
4.1.7进入住户室内,应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。
4.2室内设施设备维修
4.2.1日光灯维修
日光灯维修要求应:
a)检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;
b)检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;
c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;
d)检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管管座,整修后达不到要求的应更换;
e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;
f)维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。
4.2.2开关维修
开关维修要求应:
a)计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;
b)拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,然后再逐一检查,直至故障排除;
c)拉下总电源开关,用500V摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针“抬不起头“,则表明线路漏电,此时应逐条线路检查,直至故障排除;
d)故障全部排除后,换上一个同规格的开关;
e)试验开关应开闭正常。
4.2.3电表维修
电表维修要求应:
a)计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;
b)对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿;
c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动,注意进、出线的正确接法;
d)安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;
e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。
4.2.4水嘴、闸阀维修
水嘴、闸阀维修要求应:
a)关掉水嘴、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水嘴或闸阀;
b)拧开水嘴或闸阀,加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀;
c)在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水嘴或闸阀;
d)开水试验,螺牙连接处应不渗水,开关水嘴或闸阀应灵活,水嘴或闸阀关水后应不漏水。
4.2.5水表维修
水表维修要求应:
a)关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;
b)拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。
如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表;
c)装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。
水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;
d)水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;
e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。
4.2.6煤气热水器维修
煤气热水器维修要求应:
a)开机时不着火:
——检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;
——如果开机能够听到“吱吱”的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成;
——检查气路部分:
一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。
b)开机时有“嘭”的爆炸声:
——先关闭煤气瓶阀门;
——用电风筒吹干高压打火线;
——调整点火间隙;
——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拧开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);
——打开煤气瓶阀门,开机点火正常,反复试3~5次。
c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;
d)先导阀门控制的煤气热火器维修:
——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;
——开机电先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。
此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。
4.2.7煤气灶维修
煤气灶维修要求应:
a)开机不着火:
——开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;
——清除空气进气门脏物。
b)燃烧火焰为红色:
——清洁炉头管路及炉头脏物;
——清除空气进气门脏物。
c)漏煤气:
——如软管接头处漏气则应整改处理接头处;
——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
4.2.8坐厕水箱维修
坐厕水箱维修要求应:
a)水箱浮球阀漏水:
——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应高速浮球阀杆阴位螺钉;
——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b)水箱出水胶塞漏水:
——调整胶塞位置;
——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
4.2.9电热水器维修
电热水器维修要求应:
a)开关跳制:
——电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;
——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。
b)电热水器不能热水,如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。
4.2.10抽油烟机维修
抽油烟机维修要求应:
a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换统一规格的电容;
b)检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;
c)检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;
d)检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。
4.2.11空调器的维修
空调器的维修要求应:
a)询问住户关于空调器的故障情况;
b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;
c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;
d)观察管路接头处有无油污,如有则说明此部位泄漏,此时应将接头拧紧;
e)用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;
f)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找除泄漏部位并排除;
g)用手摸干燥过滤器,正常适应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;
h)用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4Mpa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。
空调器正常时的高低压为(30℃时):
低压为0.49~0.54Mpa,高压为1.17~1.